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1、国有房地产企业副资唯问题思考随着我国市场经济的不断发展，我国房地产市场日渐规范化，国有房地产企业获得土地方式也有所改变，不能通过政府直接规划得到土地，都是通过招标与其他房地产企业进行公平竞争。国有房地产企业注重对资金链的管理，资金是获得土地的基础，房地产市场的竞争本质上就是土地的竞争，只有获得土地，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。然而国有房地产企业在经过了房地产热潮后，政府加强了宏观调控政策，使得国有房地产企业由于受到多次连续加息和提高存款准备金率的影响，在开发、融资、上市工作中都受到了限制。一、我国房地产融资现状分析(一)国家宏观政策的调控现阶段，我国政府出台了多项住房补贴惠民政策，降低房企
2、购地资金成本，合理确定土地出让起始价，促进房地产市场稳定发展。例如，落实了相应的税收优惠政策，对于纳税人出售符合条件的普通标准住宅，其增值率不超过20%,符合条件的应退进退，促进了房地产市场的交易。此外，我国还实施了阶段性购房补贴，凡是购买个人普通商住房的实施契税，实行先征后补贴，以契税缴纳时间为起始时间，购房人缴纳契税后，可以提出补贴申请，由受益财政给予缴税的50%补贴，有效降低了购房人的买房压力，减少了大环境对房地产企业的影响。房地产作为我国经济的重要组成部分，经济的发展促进了房地产企业的兴起，我国政府加大了对房地产行业的调控，最新提出的房地产管理文件中有明确提出了房住不炒的概念，目的在于
3、更好地促进房地产行业良性发展，避免出现恶意操作哄抬房价现象，维护良好的房地产行业发展秩序。(二)房地产市场规范化发展由于国家政策不再偏向国有企业，维护了竞争的公平性。使房地产市场更加规范，为健康发展奠定了基础。国家政策改变决定了市场方向的变化，自从国家政策改变落实之后，我国大部分房地产企业都将精力放到公司的上市中，使我国在某段时间内集中出现了房地产企业大规模的上市活动现象的出现，这是房地产企业完全市场化操作的结果，也使房地产企业发展更加规范。另一个方面，由于近年来我国对房地产企业改革的深入，国有企业概念在人们的心中已经逐渐淡化,市场经济引领了房地产行业的发展，完全市场化的操作流程已经使国企在政
4、策上的优势逐渐淡化，使房地产行业的市场竞争更加公平公正合理。在这样良好的市场发展背景下，激发了我国房地产企业发展的潜力，为房地产行业的发展增添了新的活力，在很长一段时间内促进了我国国有房地产企业的发展对现阶段我国国内房地产企业发展现状进行分析，在未来的发展过程中，国有企业将会与房地产市场进行接轨，进行市场化发展，提高企业盈利能力，从根本上优化自身经济结构，提高自身核心竞争力。但在国有企业改革前，房地产企业具有明显的缺陷，抗市场能力不强，缺乏相应的抗市场风险体系。所以对企业自身的发展并不注重。由此可见国有企业不受到国家庇护后，面对土地拍卖等市场化行为，只有不断地与市场接轨，走到市场的竞争中，更好
5、地把握时代需求、跟着市场走，才能够使自身得到更好的发展。(三)国有房地产企业内部原因我国大部分国有房地产企业成长周期短，没有完整的管理体系，在内部经营管理中存在许多问题。大多数国有企业只有在房地产爆火时投机的经验，缺少开发经营的经验，并不具有长期持有和经营房地产经验和能力。此外，房地产企业本身就是高风险、高收益的行业，在财务预算过程中存在不确定的因素，也直接与企业的经济效益挂钩，不合适的财务预算可能会导致房地产企业在开发和经营过程中发生不可控问题，导致企业投资开发的失败。我国国有房地产企业并不具备长期持有和经营的经验，常常出现短期盈利期行为，并不利于国有房地产企业的长远发展。一方面，由于国有房
6、地产企业自有资金在企业进行发展过程中受到的限制较大，只能够依靠短期住宅开发收入的积累，才能够更好地实现长期发展；另一个方面，由于国有企业房地产体制的原因，使得企业领导往往是由上级委派人员，领导人专业素质有待加强，对企业财务制度了解不全面，导致财务工作不具有参考价值意义，使国有房地产企业无法通过财务工作，进一步提高自身竞争力。二、国有房地产企业融资中存在的困境(一)市场欠缺规范性房地产市场规范性的欠缺主要体现在，由于房地产开发企业为了更好地吸引人气、恶意竞争，发布明显低于市场价的虚假广告，使得房地产市场秩序混乱，造成商品房供求紧张的氛围，导致引诱消费者购房等违法行为的出现。另外，侵害消费者合法权
7、益现象呈上升趋势。商品房的销售存在面积缩水、公共设施达不到预先承诺、不按照约定办理房屋住权证等多项侵害消费者权益的问题频频出现,例如，某开发商在业主入住三年内都没有进行产权证办理的承诺，引发了42户业主的集体投诉。(二)国家政策影响国有房地产融资中存在的问题受国家政策影响较为严重，通过调查分析可知其问题主要表现在以下两个方面：1.政府的宏观调控提高了存款准备金率，加剧了市场竞争。我国对房地产行业的政策由宽松转向稳健之后，就多次的上调存款准备金率,使得大中型金融机构存款准备金率提高，受此影响的还有房地产行业，多数银行房贷额度纷纷告急，放款周期拉长，排队“等贷”成为常规现象，有的银行甚至一度放弃房
8、贷业务。2.由于受到国家政策的影响房地产市场可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升的，尤其是对于房地产这样具有特殊性的行业而言，由相关数据表明，我国房地产发展波动周期一般为4到5年，与我国经济的发展基本吻合。近年来，由于受到大环境的冲击，房地产行业可能进入调整期，进行实质性的调整，这对于国有房地产企业融资工作的开展有着严重的影响。这是因为行业一旦进入调整期，产品销售速度必然会下降，使资金回笼周期延长，房地产企业会面临相应的资金链问题，进而影响到融资工作的开展。(三)企业内部问题房地产企业内部存在的问题主要表现在两个方面，一方面是房地产企业融资结构不合理，使得经营风险相对集中，不利于企
9、业进一步的发展；另一方面多数房地产企业融资能力较差，无法更好地应对资金需求的增加，进而限制了企业自身的发展。首先，房地产企业融资而言，融资结构不合理在于，房地产开发资金的来源较为单一，主要途径有自筹资金、开发贷款、其他资金等三大类，其中来源最多的是自筹资金和其他资金，自筹资金一般是开发商的项目资本金，其他资金则是房地产预售回笼款，很大一部分来源于施工建筑企业的工程款。其次，从房地产企业资金的来源来看，开发贷款无疑是属于银行流动资金，所以，对于房地产融资工作的开展而言，实际上的资金大多来源于施工企业流动资金的贷款,而商品房的预售回款接近60%仍然是银行给予购房人按揭贷款或公积金购房贷款，由此可见
10、，房地产融资结构并不合理，一旦银行紧缩信贷，国有房地产企业的资金链就会出现断裂，进而面临破产风险。(四)资金结构失衡国有房地产企业资金结构失衡，主要表现在，房地产企业自有资金严重不足,严重的还引起了房地产企业资金链断裂等问题。其中的主要原因与房地产自身企业盈利有着重要联系，资金结构失衡加大了房地产本身的风险，会使投资者对房地产项目的投资减少，导致房地产企业规模的扩大受到限制，阻碍了企业的进步。另外，即使出现了有价值的投资，但是由于资金的缺乏，房地产企业无法更好地成功开发项目，使房地产企业自身盈利能力下降,甚至会出现烂尾楼工程。所以，对于国有房地产企业的发展而言，资金结构失衡等问题较为重大，对于
11、企业的发展造成了严重的负面影响。三、国有房地产企业融资解决策略(一)完善房地产的宏观调控政策国有房地产企业融资解决策略之一，就是通过政府宏观调控不断完善对房地产企业的宏观调控政策，进而促进国有房地产融资工作的进行，使国有房地产企业融资工作的开展能够取得明显效果。对于国家而言完善房地产的宏观调控政策,应该建立健全相应的房地产金融市场体系，通过健全的房地产金融市场，促进房地产企业经济效益的提高，使房地产企业能够拥有充足的资金来开展融资工作。另外，完善的房地产金融市场体系有利于促进房地产市场的交易，能够加速房地产企业资金的流动和变现能力，从某种意义上来说，这更加有利于房地产金融资产在二级市场上的流动
12、，使信用风险和市场风险得以分散，不再集中于信贷机构，使企业融资能力增强。同时，对于国有房地产企业发展而言内控计划的制定也是必要的，内控计划的制定需要考虑高层管理人员的合理安排，以及管理会计方面人才的利用，只有在管理和会计方面的合理管理才能实现企业良性发展，更好地避免企业业务盲目扩张导致企业运营存在风险。此外，面对多变的市场形势，企业制定以市场需求为导向的营销计划时企业发展的必然选择。同时，应该加强与客户之间联系，了解竞争对手的情况，探索新的客户市场开拓新的领域。(一)强化企业现金流管理企业现金流管理工作与企业的发展有着密切关系，与企业的财会部门、投资工作、以及企业未来发展都有重要的关系，可以说
13、是企业生存发展的命脉，对于房地产企业来说更需要加企业管理，防止出现一系列不合法的行为出现。国有房地产企业还需要完善自己的资金结构，对于负债经营合理控制，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在面临较大财务风险时。科学合理将资产负债率降到最小，避免企业在资金周转方面增压力，严防违反各类监管调控政策的决策、经营行为。通过合法科学的管理，让企业的运营模式更加完善，吸引更多投资者进行合作交流，不断提高企业核心竞争力。(三)加强房地产企业的内部管理开展内部管理工作对于房地产企业而言是有意义的能够更好地提高企业信用水平，争取到更多的融资机会。对于房地产企业而言，加强内部管理工作的开展，首先，应该建立内
14、部管理工作制度，使内部管理工作的开展有就可以是内部管理工作的开展有据可依，并通过有效手段促进国有房地产企业的改革，使其能够独立经营、自负盈亏，并在激烈的市场竞争中获得更多融资机会。其次，应该积极落实企业财务管理制度，使财务管理工作具有参考意义，保证财务信息的真实性，塑造良好的企业信用形象，吸引金融机构主动为其服务，创造良好的融资条件。（四）拓展房地产企业的融资渠道国有房地产企业拓展房地产企业融资渠道，不断创新融资产品，有利于企业的发展。在我国金融业的排序当中，房地产排名倒数第四，仅居冶金行业、外贸行业和酒店行业之前，主要原因还是因为房地产企业规模化、品牌化发展较少，所以对于房地产企业而言，拓宽
15、融资渠道，更有利于企业自身塑造品牌效应，能够更好地在房地产企业和银行贷款融资机构之间找到平衡点，寻找最佳的融资方式。国有房地产企业可以通过以下两个方式进行融资方式的拓展：1.可以通过与外资企业进行合作。通过与外资企业进行合作，可以更好地借鉴国外企业先进的管理技术和经验，进行优势互补，不断拓展房地产企业融资渠道，把国有房地产企业做大做强。2.可以通过信托融资的方式，促进企业融资工作的进行，使国有房地产向信托融资方向的拓展。这是因为信托融资是一种间接的融资方式，可以帮助房地产企业赚取更多的利润，并且期限弹性较大，可以在企业不提高资产负债率的情况下，优化公司融资结构，提高融资工作质量和效率，且具有较强的灵活性，在企业资金出现困难时是较好的选择之一。四、结束语综上所述，通过对国有房地产企业融资难等问题进行了思考，笔者认为对于房地产企业融资而言，依赖国家宏观政策的调控，并且我国现阶段的房地产市场正向着规范化的方向发展，房地产市场呈现欣欣向荣发展之势。但是国有房地产企业在融资工作中还存在许多困境，限制了房地产企业的发展。笔者对国有房地产企业融资中存在的问题提出了相应的解决策略，通过完善房地产的宏观调控政策，推动国有房地产企业上市融资、加强房地产企业内部管理、拓展房地产企业融资渠道，经过以上四方面的优化，可以更好地促进国有房地产企业的发展。
