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1、青田县标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价体系建设项目汇总(一)标定地价1 N公不范围我县标定地价体系是初次建立，本次青田县标定地价公示范围涉及青田县 鹤城街道、瓯南街道、油竹街道、三溪口街道、温溪镇的行政区范围内建成区 的35个标定区域，具体为各用途标定区域的叠加，总土地面积8.29平方公里， 包括5个商服用地、21个住宅用地、9个工矿仓储用地标定区域。2、用途分类本次标定地价的土地用途及其细分参考土地利用现状分类(GB/T 21010-2017),包括住宅用地、商服用地、工矿仓储用地。其细分用途如下表：表1标定地价评估用途表标定地价评估用途细分用途商服用地零售商业用地、商务金融用
2、地、批发市场用 地、餐饮用地、旅馆用地、其他商服用地住宅用地城镇住宅用地、零售商业用地、商务金融用 地工矿仓储用地工业用地3、地价内涵(1) 土地开发程度：开发程度为宗地红线外五通(包括通上水、通下水、通电、通路、通讯)，宗地红线内场地平整，即“五通一平”；(2)容积率：按照现状容积率；(3)价格类型：商服用地、住宅用地为平均楼面地价和地面地价，工矿仓储用地价格类型为地面地价；(4)权利特征：具有相对完整的国有出让土地权利，不考虑抵押权、地 役权等他项权利的限制；(5)设定使用年期：按各用途的法定最高年期或政策规定的年期设定， 商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年。4、主要成果内
3、容青田县标定地价最终形成的成果包括各用途的标定地价、各用途的修正体 系、标准宗地基本信息资料库和标定地价数据库。标定地价评估结果表如下：表2青田县标定地价结果表序号标准宗 地编码宗地名称土地位置权利 状况土地面 积(M,)容积 率土地用 途开发程 度设定使 用年期 (年)住宅占 总建筑 比例商业占 总建筑 比例地面地 价(元 /M8)楼面地 价(元 M,)1331121S青田人禾王 朝大酒店青田县鹤城街 道新大街8号 青田人禾王朝 大酒店出让1832.4711.71三地五通一 平40-l(X).00%7857667122331I21S青田华侨版 店青田县鹤城街 道临江东路32 号青田华侨饭 店
4、出让1995.12.31商.服用地五通一 平40-100.00%1309656603331121S中国农业银 行(青田县支 行)青田县鹤城街 道鹤城中路48 号出让372.87.67商,*地五通一 平40-100.00%3878450564331121S华侨总部经 济大楼青田县瓯南街 道江南大道 425号B区出让8772.913.44商,*地五通一 平40100.00%7102852855331121S青田县油竹 控规 0102-04.0102-04-1 地 块青田县油竹控 规 0102-04、0102-04-1 地块出让138761.33商服用 地五通一 平40-100.00%4894368
5、0序 号标准宗 地编码宗地名眷土地位置权利 状况土地面积3）容积 率土地用 途开发程 度设定使 用年期 （年）住宅占 总建筑 比例商业占 总建筑 比例地面地 价（元 而）楼面地 价（元 /M2）6331121Z欧洲城青田县鹤城街 道前路街欧洲 城出让108973.56住宅用 地五通一 平70、4083.25%16.75%312778784733I121Z金鹤苑青田县龙东路 51号金鹤苑出让13755.92.78住宅用 地五通一 平70. 4091.89%8.11%236398491833I121Z塔山小区06 幢青田县鹤城街 道塔山小区06 幢出让814.876.75住宅用 地五通一 平70.
6、 4085.99%14.01%4158361589331121Z鸣山小区12 幢青田县鹤城街 道鸣山小区12 幢出让631.628.35住宅用 地五通一 平70100.00%-45832549110331I21Z新建岭14号 第17幢、第20幢青田县鹤城街 道新建岭14号 第】7幢、第2（） 幢出让737.797.26住宅用 地五通一 平70100.00%-39087538311331I21Z景山小区青田县鹤城街 道景山小区出让96271.810.74住宅用 地五通一 平70, 4093.18%6.82%258535031233112IZ阳光山庄青田县鹤城街 道阳光山庄出让264530.77住
7、宅用 地五通一 平70, 4072.91%27.09%2766360713331121Z高湾小区1/2幢青田县鹤城街 道高湾小区1/2幢出让21350.931.98住宅用 地五通一 平70、4088.65%11.35%7387373714331121Z观湖公寓青田县三溪口 街道观湖公寓出让5030.61.92住宅用 地五通一 平70, 4095.53%4.47%3144163815331121Z石门小区青田县瓯南街 道江南大道162号石门小 区6号楼出让1638.092.45住宅用 地五通一 平70、4074.80%25.20%2469764271633U21Z百川润城青田县瓯南街 道百川润城
8、 1-3. 5-9 出让19937.225.93住宅用 地五通一 平70、4097.46%2.54%4162370211733U21Z万基滨江国 际青田县瓯南街 道万基滨江国 际出让480506.08住宅用 地五通一 平70、4096.74%3.26%3845263201833I121Z阳光绿都青田县瓯南街 道塔山大桥和 青岱公路交叉 口南侧阳光绿 都出让5242.718.02住宅用 地五通一 平70100.00%-316313944序 号标准宗 地编码宗地名眷土地位置权利 状况土地面积3）容积 率土地用 途开发程 度设定使 用年期 （年）住宅占 总建筑 比例商业占 总建筑 比例地面地 价（元
9、 而）楼面地 价（元 /M2）19331121Z朝阳小区20 幢青田县瓯南街 道青阜路1号 朝阳小区20幢出让403.39.82住宅用 地五通一 平7()100.00%一2484125312033I121Z万基爱丽斯 特1幢青田县瓯南街 道万基爱丽斯 特1幢出让508.1527.96住宅用 地五通一 平70100.00%一13842149512133I121Z芝竹小区青田县油竹街 道芝竹小区出让115108.21.93住宅用 地五通一 平70. 4087.70%1230%11401590622331121Z官中小区6 幢青田县油竹街 道官中小区6 幢出让529.345.23住宅用 地五通一 平
10、70100.00%-16155308923331121Z侨中小区1 幢青田县油竹街 道侨中小区1 幢出让624.965.59住宅用 地五通一 平70100.00%-9496169924331121Z滨江花苑9-10 幢青田县温溪镇 滨江花苑9-10 幢出让6832.62.81住宅用 地五通一 平70、4097.45%2.55%8057286325331121Z江岱小区5-6幢青田县温溪镇 江岱小区5-6 幢出让1928.398.47住宅用 地五通一 平70、40100.00%-16792198326331121Z财富家园青田县温溪镇 财富家园出让251544.32住宅用 地五通一 平70、40
11、40.00%60.00%10224236727331121G彭括工业功 能区派力路 3号青田县油竹街 道彭括工业功 能区派力路3 号出让12182.660.81工矿仓储用地五通一 平50-485-28331121G彭括村518 号5号地块青田县油竹街 道彭括村518 号5号地块出让36280.982.5工矿仓储用地五通一 平5()一-466-29331121G彭括村555 号青田县油竹街 道彭括村555 号出让24707.730.78工矿仓 储用地五通一 平50-462-30331121G高岗工业区I号青田县温溪镇 高岗工业区1 号出让3122.321.67工矿仓 储用地五通一 平50-458
12、-31331121G港头工业区 兴工南路1 号青田县温溪镇 港头工业区兴 工南路1号出让12757.350.73工矿仓 储用地五通一 平50-440-序 号标准宗 地编码宗地名眷土地位置权利 状况土地面积3）容积 率土地用 途开发程 度设定使 用年期 （年）住宅占 总建筑 比例商业占 总建筑 比例地面地 价（元 而）楼面地 价（元 /M2）32331121G小峙村1号青田县温溪镇 小峙村1号出让50277.280.73工矿仓 储用地五通一 平50-449-33331121G温中西路248号青田县温溪镇 温中西路248 号出让23619.010.57工矿仓储用地五通一 平50-476-34331
13、121G温中东路239-1 号青田县温溪镇 温溪村温中东路239-1号出让291161工矿仓 储用地五通一 平50-476-35331121G桑春路22号青田县温溪镇 桑希路22号出让2548.50.89工矿仓 储用地五通一 平50-431-8、标定地价的成果分析（1）与出让地价的比较分析总体上青田县标定地价的地价水平介于出让底价和二三级市场价格水平 之间。原因是：标定地价和出让价在开发成熟度、土地供需市场方面有差异, 出让价一般是待开发状态，而标定地价是现状利用条件，因此大部分为成熟在 利用状态。出让地价一般是一级市场交易价格，而商服用地和住宅用地标定 地价采取的是二三级市场的交易价格反算评
14、估。标定地价针对具体宗地价格不能直接简单比较。因为标定地价是以现状利 用条件评估的，每宗地的利用条件都不同，尤其是商服用地，利用条件比较复 杂多样。（2）与城镇基准地价成果的比较分析标定地价的地价水平相对高于基准地价地价水平，且相对更接近市场交易 地价。标定地价是具体到宗地或地块的地价，具体考虑地价的微观区位、个别 因素，是对部分微观区域（标定区域）的地价市场起到政府调控引导作用。城 镇基准地价侧重于反映土地分用途、分级别的区域平均价格，是政府宏观管理 地价的手段和依据。（二）集体建设用地基准地价1、评估范围与内涵本次青田县集体建设用地基准地价工作底图范围覆盖全县行政区域，评估 对象为全县土地
15、利用总体规划、城乡规划确定为经营性用途的集体经营性建设 用地以及宅基地。集体经营性建设用地基准地价为公开市场条件下的出让建设 用地使用权市场价格，宅基地基准地价为合法合规的集体内部流转市场条件下 的宅基地使用权流转价格。2、用途包括商服、工矿仓储、宅基地，商服、工矿仓储用途细分到二级分类。3、基准条件与表达方式集体商服容积率2.0,城镇商服容积率2.5；宅基地容积率4。城镇单间地基容积率6.0/4.0,建筑密度均为100%；集体工矿仓储容积率1.0,城镇工矿仓储容积率1.5；表达方式都用级别价。4、基准地价级别范围城镇基准地价更新范围为建成区、规划控制区及重点发展区域，集体基准 地价为全县行政
16、区。城镇基准地价是城区范围是由三个街道组成的，集体的城区范围增加三溪 口街道。具体用途定级中，集体商服、宅基地、工矿仓储用途原石溪乡1级定 为城区3级，2级定为城区4级。东源镇、北山镇城镇2级和3级合并定为集 体2级。5、基准地价水平因为目前集体建设用地市场不发育，经营性建设用地出让或宅基地流转的 案例几乎没有，技术路线主要是在集体建设用地定级基础上，对收集调查的集 体经营性建设用地出租、流转、宅基地拍卖、流转样本进行地价测算，采用样 点地价平均法或定级指数模型法进行评估，形成青田县集体经营性建设用地和 宅基地级别基准地价。其地价水平与2018年3月31日更新的国有建设用地基 准地价相比，商服
17、用地在77%-83%之间，宅基地在34%-67%之间，工矿仓储 用地在74-78%左右。表3青田县集体建设用地单位：元/平方米区域级 别集体建设用地基准地价商服2.0,50%宅基地4.0,100%工矿仓储 1.0城区I857012040980II48907680650III25503840460IV11702060320温溪镇I28104640340II1740272032()III9701770山口镇I17402900300II11501860280III7501330船寮镇I17202060280II9901650250III7501300IV5801080腊口镇I10901930260I
18、I6701160230III510910海口镇I8901330230区域级 别集体建设用地基准地价商服2.0,50%宅基地4.0,100%工矿仓储 1.0410720200东源镇I8301390260II460850230高湖镇I8101320260II390710230仁庄镇I8001180230II3707(X)19()北山镇I7001180230II500900190祯埠镇I6601170170II360710高市乡/360690160海溪乡/340630160仁宫乡/33063016()小舟山乡/330630160祯旺乡/3306(X)160其余乡/3205901406、成果分析根据目
19、前所掌握的省内各地成果信息，集体建设用地价格水平在城镇的 60%-90%之间。集体建设用地与国有建设用地的根本差别在于所有权主体不 同，即集体建设用地所有权归农民集体所有。各地对集体土地使用权的风险意 识、集体土地市场成熟程度及集体土地基础设施配套情况等存在差异，因此各 地比例不尽相同，但总体上都低于国有建设用地价格水平。（三）农用地基准地价1、覆盖范围农用地基准地价体系是初次建立，本次青田县农用地基准地价覆盖范围包 括青田县全部32个乡镇街道的行政区划范围。2、土地分类本次农用地基准地价工作，地类根据土地利用现状分类分为耕地、林地、 园地和坑塘水面。具体根据最新土地利用详查数据库的地类图斑数
20、据确定Q3、价格类型根据农用地估价规程及关于印发农村集体土地价格评估技术指引 的通知(中估协(2020) 16号)要求，本次农用地价格类型中，分为土地 承包经营权价格和土地经营权价格。4、权利年期本次农用地基准地价的土地权利年期统一设定为30年，也就是对应的价 格是30年的权益价格。5、主要成果内容青田县农用地基准地价最终形成的成果有耕地、林地、园地、坑塘水面级 别基准地价、各地类基准地价的修正体系、基准地价数据库等。6、工作技术路线农用地基准地价体系建立技术过程主要包括农用地定级与估价两个方面：(1)本次农用地定级按照农用地定级规程(GB/T28405-2012)的要 求，以现状图斑为定级单
21、元，通过收集调查农用地的海拔、坡度、坡向、土壤 条件、污染状况、基础设施条件、耕作便利度、田块大小、形状及交通条件、 区位条件等自然属性、经济属性和区位属性数据，运用地理信息系统技术，采 用因素法对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并通过样本地价、区域平 衡等验证，形成青田县各类农用地级别体系。(2)本次农用地基准地价评估按照农用地估价规程(GB/T 28406-2012) 的要求，在农用地定级基础上，对收集调查的具体农用地投入产出、出租/承 包流转的样点进行地价测算，采用样点地价平均法和定级指数模型法进行评 估，形成青田县农用地级别基准地价。表5青田县农用地级别基准地价表用途 级别/价格类
22、型耕地林地园地坑塘水面一级土地承包经营权 价格元/平方米32173019万元/亩2.131.132.001.27土地经营权价格元/平方米29152717万元/亩1.931.001.801.13二级土地承包经营权 价格元/平方米25132416万元/亩1.670.871.601.07土地经营权价格元/平方米22112114万元/亩1.470.731.400.93三级土地承包经营权 价格元/平方米20111912万元/亩1.330.731.270.80土地经营权价格元/平方米18101711万元/亩1.200.671.130.73四级土地承包经营权 价格元/平方米1791610万元/亩1.130.
23、601.070.67土地经营权价格元/平方米158149万元/亩1.000.530.930.607、价格内涵说明（1）根据中华人民共和国民法典规定，“农民集体所有和国家所有 由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地 承包经营制度”，“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地 等享有占用、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”, “土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流 转土地经营权”。根据中华人民共和国土地管理法规定，“农民集体所有和国家所有依 法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，
24、采取 农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、 荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植 业、林业、畜牧业、渔业生产”，“国家所有依法用于农业的土地可以由单位 或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”根据关于印发农村集体土地价格评估技术指引的通知（中估协 （2020） 16号），承包经营权价格是指通过发包（承包）、互换、转让、转 包等方式获取的集体农用地使用权价格，是对应一定年期下的用益物权价格， 该用益物权价格可进一步分离形成承包权价格和经营权价格。经营权价格又可 因流转方式差异分为经营权出租（转包）价格、经营权入股价格
25、等类型。根据上述法律文件规定，集体农用地和国有农用地按照权利类型都可以分 为土地承包经营权和土地经营权，对应价格类型为土地承包经营权价格和土地 经营权价格。而国有农用地和集体农用地的区别只是权属不一样，集体农用地 经过土地征收可以转变为国有农用地，但土地征收是国家为了公共利益需要， 在不改变用途的前提下被征收的土地价值并没有发生变化，因此无需区分集体 农用地和国有农用地，统一将农用地分为承包经营权价格和经营权价格即可。（2）农用地的经营权价格和承包经营权价格在价格内涵、权利特征及市 场主体上存在着一定的差异，使得两者在地价水平上也存在一定的差异。土 地承包经营权相比经营权而言还拥有承包土地再分配的请求权、间接占有权、 间接处分权以及享有国家农业补贴、获得征地补偿收益权等，承包经营权的权 利价格要高于经营权价格；一般土地经营权的权益保障风险要高于承包经营 权；经营权的取得或再流转对象不受集体成员资格限制，而承包经营权流转 必须是本集体成员。综上所述，由于土地经营权面临的市场不确定性更大，经 营权价格评估中的还原率一般略高于承包经营权价格的还原率，因此本次农用 地基准地价承包经营权的价格略高于经营权价格。
