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1、小区物业工程维修管理方案良心创作，质量保证，排版规范，直接复制粘贴1 .服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期对房屋建筑共用部位进行巡查及日常维护。发现房屋建筑共用部位有损坏的，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态。2 .共用设施设备的维护和管理服务。服务内容与要求：根据共用设施设备的使用及养护要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护。发现共用设施设备有损坏的，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，组织对受损部位进行维修，保持共用设施设
2、备处于正常使用状态。3 .电梯、水泵的运行和日常维护管理。服务内容与要求：电梯运行、维修；电梯定期检验；电梯（安装、改造、重大维修）监督检验；电梯限速器校验等；主泵和备用泵的运行、维修；消防泵试泵；水质化验；水箱清洗；普查；消毒等。1、服务管理范围设备运行维修人员负责机房设备、供水、供电、供暖、供冷设备运行及设施维修维护。2、服务管理标准1、设备机房做到24小时值班，整洁干净，设备运行正常，定期检查发现隐患及时处理，各设备应处于良好状态，2、必须按照规定着装，做到衣帽整洁，安全防护齐全。3、要树立“安全第一”的思想，严格按照规范操作，防止意外事故的发生。4、维修要及时认真，仔细确保质量，例行节
3、约。5、定时巡查检查确保各类设施良好运行。3、维修保养制度工程维修主要以日常维修为主，涉及室外公共区域，针对楼宇、职工分布特点和工作量等实际情况，结合项目实际情况，我们将日常工作进行区域划片管理，大的维修实行集中管理，分工不分家。日常维修、设备养护责任到人，强化巡检、运行管理和预防性维修保养等。按IS09000质量保证体系要求进行管理，如设备设施管理程序、供配电管理程序、给排水管理程序、消防管理程序、日常维修工作程序等程序文件。水泵、智能化系统、变配电、给排水等设施设备齐全，一方面方便了物业管理工作，但也对物业管理的工程技术人员在技术、技能和责任心等方面提出了较高要求。设备设施管理是体现物业管
4、理水平的重要标志，通过专业规范的管理,将可能发生的停水停电等故障排除在前，是对物业管理工作的基本要求。要做好设备设施的管理，需从以下几个方面入手。（1）规范严格的做好设备交接工作1）严格按照技术指标要求，规范交接程序：“房产”代表、物业工程人员、设备厂家代表三方要进行规范的书面和现场交接，并现场进行设备调试，有问题不接。2）由设备厂家技术人员对物业工程人员进行详细的培训和指导。3）设备设施的图纸、资料等整理成册，进行移交。4）保修条款、保修对接人、厂家的设备保养建议等资料物业要留存,并按照保修条款与设备厂家进行约定和书面明确。（2）日常管理1）根据技术人员个人擅长及设备情况，明确各设备管理责任
5、人，责任到人，任务明确。2）制定详尽可行的月度、季度、半年、年度保养计划，并严格照此实施。3）制定各种设备设施日常管理要求，包括设备房卫生、设备巡视要求、来人登记等，并严格培训和实施。4）建议设备突发故障应急机制，并进行演练。5）建立严格的每日巡视制度，并做好巡视记录。6）设备管理是物业管理水平高低的重要标志，我公司具有富有经验和技术能力的工程技术人员多名，相信在业主的大力支持下，一定能够做好此项工作。4、维修保养日常服务标准设施设备维修保养日常服务是物业服务的重要内容，也是客户日常生活中经常所需，本项目的要求比较高，因此日常维修工作要做好。（1）日常维修工作的要求1）要及时迅速。2）保证维修
6、质量，尽量避免一个问题反复维修。3）注意服务人员的文明礼貌，礼仪规范，工完场清，注意施工现场的维护。4）资料齐全，重要问题或投诉有回访。（2）日常维修工作的实施1）培养工程技术人员的一专多能，以方便调配，接报后迅速维修。2）对工程技术人员相对固定维修区域，便于熟悉客户喜好和工作环境,便于和客户沟通交流。3）对服务人员进行礼仪规范、文明礼貌的培训，制定上门服务规范流程，要求服装统一、挂牌上岗，注意自身言行，保证维修质量，迅速落实。4）健全维修档案资料，重点问题或有效投诉要由行政部进行回访。5）收费项目要解释在先，征得业主同意后再实施。6）定期对服务人员进行培训，根据实际发生的案例进行剖析讲解，提
7、高员工服务的质量。5、维修保养措施（D日常保养设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等。（2）定期检查包括日常检查与定期检查。（3）计划修理设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化。1）设备磨损大致三阶段初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短。正常磨损阶段。剧烈磨损阶段。2）设备故障的发生也有其一定的规律性，一般分为：初期故障期：必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。偶发事故期：此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。磨损故障期：须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此,这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。（4）三级保养制1）日常
8、维护保养（设备操作人员）。2）一级保养（设备操作人员和维修人员）。3）二级保养（设备维修人员兀6、维修保养流程图7、设备运行维护和检查管理1)消防中控系统运行管理(D季度运行检查(2)年度运行检查(3)大型维修服务2)网络电话系统运行管理(1)确保网络通信传输畅通。(2)负责网络布线架的管理，确保配线的合理有序。(3)采取技术措施，对网络内经常出现的用户需要变更位置和部门的情况进行管理。(4)实时监控局域网络的运行和网络通信情况。(5)网络设备要妥善、定期清理、维护、保持清洁、定期开关机维护。停机维护期间，关闭所有工作站计算机，待重启后正常运行在开机。3)电梯运行管理(1)每天观察电梯的运行情
9、况(上下运行、换速、开门、平层等)。每日机房巡视时，必须检查曳引机各传动部位状况。(2)检查断路器、接触器各触点有无打火、拉弧现象。(3)检查各接地点是否符合要求。(4)检查限速器工作运行情况，及时加油。各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。(5)检查消防梯的消防功能。(6)每月检查轿顶检修开关及上、下强迫缓速开关。检查并调整钢丝绳张力。(7)每月检查、调整开关门机构及上、下端站的换速、限位开关，使其位置正确，功能可靠。电梯整机性能的调整检查，必须有记录，并存档。4)污水管线系统运行管理(1)维护管理：维护工作须按照“六勤工作法”进行工作，即勤看、勤听、勤嗅、勤摸、勤动手、勤捞垃圾(2)设备使用
10、方式方法：“三好”：管好、用好、维修好；“四会”：会使用、会保养、会检查、会排除故障；“五项纪律”(3)“四项要求”：整齐、清洁、润滑、安全。8、对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案8.1对物业共用部位维修服务方案1、房屋、建筑设施(1)建物维修工1)按房屋、设施维修养护规程与房屋、设备、设施(年度)维修计划表的内容要求进行修缮养护；2)每月一次按房屋、设备、设施巡视内容与要求对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查；3)将周期巡查、养护结果记录于共用部位巡查、养护记录表内；4)房屋、设施修缮工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；5)房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在
11、设备主管协同下排除异常。(2)设备主管1)负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；2）每年12月按房屋完好情况制订下一年度房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3）组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；4）对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；5）每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录房屋、设施检查表，根据日常巡视及季度检查记录按照房屋完好程度评定办法，填写房屋完好程度鉴定表、房屋完好情况分类记录表，经经理审核后上报公司主管部门。2、供配电设备电工1）每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序
12、巡视配电房设备，并记录配电房巡视记录表；2）配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜（箱）“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录设备定期启动表；3）按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4）供配电设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；5）供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。（2）设备主管1）负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；
13、2）每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3）组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；4）每周巡视配电房设备，检查巡视记录、交接班记录；5）每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；6）对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；7）每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；8）按应急预案规定负责处理应急事件。3、消防
14、设备（1）日常巡视：设备维修工每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房及风机房设备，记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障；（2）定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录设备定期启动记录表；b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排烟系统测试记录表。（3）维修保养a.设备维修工负责消防
15、设施的维修保养工作；b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d消防设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内。（4）设备主管a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施消防设备的运行
16、管理及维修保养工作，并进行指导，检查;d.每周巡视消防设备，检查巡视记录；e每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写消防及报警系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门4、给排水设备（1）管道工1）按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；2）给排水设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；（2）设备主管1）负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理
17、的联系工作；2）每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3）组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；4）每周巡视设备，检查巡视记录、交接班记录；5）每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；6）对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；7）每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；8）每年二次组织实施水箱清洗消毒及水
18、质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表；9）按应急预案规定负责处理应急事件。5、弱电设备（1）维保人员1）按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和弱电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；2）弱电设备、设施维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；3）弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，及时排除异常和故障。（2）电工1）每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录信号收视设备巡视记录表；2）信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；3）发现弱电设备异常和故障及时通知
19、分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。（3）保安人员1）负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对讲设备巡视记录表；2）发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。（4）设备主管1）负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；2）每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3）组织实施弱电设备的运行管理并按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行
20、检查、验证；4)每周巡视弱电房设备，检查巡视记录；5)每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写保安防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；6)对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；7)每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录(季度)汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；8)按应急预案规定负责处理应急事件8.2对业主或使用人自用部位维修服务方案1、保修范围外的维修服务保修范围外的维修服务，也俗称便民有偿服务。公司在确保日常管理服务质量的同时，也致力于提供优质快捷的
21、便民服务，通过方便、快捷、高效的服务来达到寓管理于服务中的目的。公司主要便民维修服务措施有:(1)以“顾客满意，服务至上”为宗旨，公司工作人员积极主动为业主/住户提供便民维修服务。(2)工作人员为业主/住户提供便民维修服务时，须认真解决业主/住户提出的合理要求，不得拒绝合理的请求。(3)工作人员在为业主/住户提供维修服务时，不得欺骗业主/住户，严禁利用服务之便向业主/住户索取财物。(4)工作人员积极主动收集业主/住户对便民维修工作的意见和要求，不断改进维修服务质量，不断丰富便民服务的项目。(5)本小区内的小、零修，原则上当天完成；中修原则上7天内完成;大修原则上15内完成。2、公司对业主/用户
22、自用部位维修开展的便民服务主要有如下内容:9、物业区域内共用设施设备的维修方案序号的项目备注一家居清洁服务清洁、开荒具体价格及服务标准将在服务中明示,如有变动,将在业主提出服务要求时通知二绿化护理提供室内摆设苗木三家务服务清洗抽油烟机、清洗排气扇、送水四代办服务代购机票、代交水电费、话费五土建类服务修木门锁、换内房锁、窗台渗水、外堵渗水、堵脚渗水、铝合金窗锁扣、开排气扇孔、阳台铁栏杆翻新六水电安装维修类服务新，拆装水表、更换电表、装抽油烟机、装热水器、换、装水龙头、换球阀、换夸头、换修存水哥、更换直通、更换（疏通）地漏、更换洗手盆下水软管、更换快节、更换闸阀（水总掣）、换浴缸落水、修理七电气安
23、装维修类服务换洗菜（脸）盆、更换金属软管、更换启辉器（电f镇流器）、更换光管（灯泡）、更换空调开关、安装插板.安装开关面板、换空调插头（座）、换普通灯头、换漏电开关八商务服务收发传真、史印、打字、收发电子婚件九租赁服务出租工具9.1共用设施设备维护维修人员配置要求根据本项目的具体情况和甲方的要求，为与我司开展的服务模式相符合，适合物业配套人力调配的弹性需求，合理调配各类人员，我们在本项目的设施设备维护维修人员配备上采用合理的方法，有效的控制物业管理在运行过程中的人力成本风险，以确保工作质量的提升。1、工程主管工作要求（1）全面负责物业管理相关人员的管理、监督、指导、培训、考核等工作，服从业主的
24、管理和考核，物业管理项目应达到“物业管理优秀单位”标准。（2）负责项目区域所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防等）的管理、维护等。（3）确保所管辖系统设备的安全运行是主管的重要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求作如下检查：1）主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。2）检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。3）现场督导重要维修工程施工，控制工作质量与进度。4）实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。5）审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。（4）设
25、备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。(5)负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施,使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。(6)负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施,制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。(7)切实执行上级指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而
26、复始的设备维修保养制度，做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)、“四不漏”(不漏电、不漏油、不漏气、不漏水)。严格检查督导下属。(8)针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。(9)审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月整理归档。2、工程维护维修工工作要求(1)严格执行公司各项管理制度，按规范着装整齐，姿态端正，精神饱满地开展工作。(2)负责项目内房屋公共部分，水、电等公共设施的维修养护管理和向业主提供有偿维修服务。(3)熟悉项目内各类房屋的分布状况、房屋内外
27、结构，了解项目附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况、管线主控制位置,以及项目内各种设备的性能和使用状况；做好各阶段性的设备保养和检查工作，对项目内突发的跑、冒、滴、漏等现象，应以最快的时间修缮。(4)执证上岗，在熟悉技术专业的基础上，努力学习水、电、气、土建等基本知识和操作规范，争取做到一专多能，适应维修工作的需要。(5)定期巡视项目内设备系统，掌握公用设施的运行状况，保证上下水、排污管道畅通，发现问题及时报告并处理。(6)严格交接班制度，迅速有效地完成服务中心等接报的各项维修任务并认真做好有关记录，将维修结果单反馈给部门主管。(7)按岗位操作规范的要求提供服务，确秩序维护全，
28、不断提高业务技能，保证维修质量。(8)礼貌对待业主，提供服务时要求：1)小修及时完成。2)维修时佩带胸牌，背工具包、态度热情，服务周到。3)维修结束请业主签字确认，填写工作记录。(9)爱护工具，不得将工具私自外借，更不得将物业服务中心维修材料私自送人。(10)完成上级领导交办的其他任务。9.2共用设施设备服务标准及制度1、设备设施服务管理标准(1)维修员熟悉小区的结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。(2)设施、设备
29、维护保养的管理设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，降低运行成本。具体检修保养如下：1）自控系统的管理：消防报警系统：烟感探头测试每年检查一次。报警盘每年清洁不少于2次。探头检查每年一次。蓄电池检查每年不少于一次。消防门警锁、电池每年检查一次。消防系统：每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查一次。每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次。每半年对加压风机，火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全
30、操作,检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井，确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检修每年不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次；以上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字入档。3）供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情况，
31、并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检修一次，各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。2、设备综合管理规程（1）机电设备的编号按公司统一编号进行。1）以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和配套部件。2）对机电设备进行I、H、In分类编号方式：X（X）XX/YXXX同类设备的编号关系设备分类（口、IH）设备安装楼层设备安装楼层号设备安装楼号设备名称注：口代表名称拼音字母简写X：代表数字Y：代表数字3）机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定.4）所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写
32、相关记录时，必须统一使用机电设备的确定编号。（2）设备卡1）设备卡具体要求：a、字体的大小由设备名称字数多少而确定。b、设备名称，编号应与设备台帐一致。C、设备卡用白纸黑字外套塑封。d、公司司标一般用原色，也可用黑色。f、设备卡可由公司企发部统一制作。2）设备卡图样（略）3）设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损则应更换。（3）设备台帐1）物业服务中心工程部对小区的设备设施按系统登记填写设备清单2）依据设备清单逐台建立设备台帐。3）每份设备台帐背面的空格表应记录该设备的重大事故，重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修单位或维修人。4）每台（套）设备的帐、卡、
33、物应保持一致。（4）设备状态标识1）工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。2）设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同情况的警示牌等（如严禁合闸）。3）正常运行中的设备可不予标识。4）设备状态确定后，由设备操作人员及时将设备状态标识置于设备明显处。5）设备状态改变，标识应随之改变。6）采用的标识牌由公司统一购置。（5）设备保养制度。1）日常维修保养。指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车。（如正压风机、消防泵、排水泵等）发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。2）一级保养对机械设备进行检查，检测
34、、根据实际需要局部解体，进行清洗，调整，维修更换：对电机进行绝缘摇测：对电气设备清扫，检查仪表、电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行处理。3）二级保养对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表；摇测绝缘电阻对电子设备除尘，插接件接口清洗，系统功能参数测试；各管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或更换。（6）设备设施维修保养工作程序1）工程部根据小区设备设施的
35、使用年限、使用频度、年故障率、隐患、腐蚀、噪音等综合运行情况，每年12月20日前制定下年度设备设施维修保养年度计划。2）由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。3）公司领导批准由公司出资的计划项目。4）业主单位批准由业主出资的计划项目。5）对于需要外委测试维修保养项目要填写外委申请。6）项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、备件，填写物品采购计划表并按计划项目组织实施。7）工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况填入设备设施维修保养记录。（7）设备故障、事故处理程序1）设备故障：指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停机停
36、电，经事后维修而可恢复正常工作。2）设备设施发生故障，工程维修人员及时排除或通知有关单位维修，尽快恢复正常运行。3）工程维修人员必须将故障处理情况认真填入设备维修记录，不得疏漏隐瞒。4）发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。5）设备事故处理后，由物业服务中心负责人召集工程部有关人员和单位参加事故分析会，工程部主管写出分析意见、防范措施由物业服务中心负责人签阅上报公司领导。（8）设备技术资料管理D物业接管机电设备的资料应包括：a、机电设备出厂合格证。b、机电设备使用说明书。c、机电设备安装、调试报告。d、设备保修卡，维保协议。2）设备资料在设备交
37、接验收时，由物业接管验收小组向发展商收取并办理接收手续，填写物业接管资料移交清单。3）对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题，物业接管验收小组应该将问题逐项记入接管验收资料遗留问题登记表。4）机电设备的台帐、运行、维修保养记录，与随机资料图册构成设备的全部档案内容。5）设备的档案资料应整理装订，物业服务中心专人专柜保存。（9）设备管理值班制度1）工程部维修值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人员替岗，并交代离岗的时间和去向。2）根据操作规程和岗位职责的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定巡视检查，及时排除设备故障，按计划进行设备设施的维修保养
38、并做好相关记录。3）维修值班人员必须随身携带对讲机，调到规定频道，随时接收客服部报修指令。4）维修值班人员接到报修后，应携带有关工具迅速前往维修，按业主报修流程序进行、认真填写业主报修单和业主报修回执单，等工作内容详细记入工作记录本。5）维修值班人员，交接班人员应提前做好交接班准备工作。6）交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明接班后有连续性的工作内容。7）接班人员应查看记录，检查仪器、工具、对讲机等是否齐全。无误后共同在工作记录本上签字。8）有下列情况之一不能交接班：a、接班人员未到岗，交班人员不准下班。b、交接班准备工作未完成。c、在设备故障、事故处理未完成时，由
39、交班人员负责处理接班人员协助。d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人（10）各类记录1）设备清单2）设备台帐3）设备设施维修保养年度计划4）设备外委维修保养申请表5）物品采购计划表6）设备设施维修保养记录表7）设备维修记录8）设备事故报告单9）物业接管资料移交清单10）接管验收遗留问题登记表11）工作记录本12）业主报修单13）业主报修回执单9.3共用设施设备服务作业规程及服务方案1、设备设施运营维护我公司在多年服务的基础上，结合本项目的服务要求，主要专用设备分包管理等特点，进行综合技术分析，制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划，为设备系统提供安全、可靠、优质、经
40、济的服务保障。小区设备配套齐全、对系统设备运行稳定要求高，为此，我们根据设施设备的管理经验按系统分类逐一对其进行技术剖析。（1）供水系统1）总体供水设施每月检查一次。2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次。4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。水泵房实施封闭管理。5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。（2）供配电系统1）建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持
41、配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍。2）每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理。3）定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次。4)潮湿天气时，采用安
42、全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥。5)每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。(3)公共照明系统公共照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系统的使用率高、故障频繁，因此，管理的重点在于平时做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视，保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好，发现问题及时处理。此外，公共照明系统的节能问题也是物业服务中关注业主满意的重点。1)楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为100%左右。2)室内、室外公共电气柜每日巡查一次。3)限电、停电按规定时
43、间通知业主或使用人。(4)电梯系统电梯使用频率高，故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将直接影响楼内业主的使用；维护管理的要求较高，处理故障的难度较大，安全性要求极高的设备，是今后小区设备管理的一个重点和难点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下，积极配合监督专业维保单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。(5)乘客电梯维修保养规程1)常规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保养,每部电梯每月二次，每次不少于4小时；半年保养，每部电梯每次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年不少于每次不少于16小时，做全面的检查保养。2)零维修：小修，故障停梯接到报
44、修后应在10分钟内迅速到达现场立即抢修。3)中修：周期定为3年，做全面检修保养。4)大修：电梯中修后继续运行3年时间，因设备部件磨损严重，需更换主机或更换较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。(6)消防系统消防系统主要包括如下设备：消防报警系统组成报警系统主机消防广播系统消防专用通讯系统消火栓系统含室外灭火系统防排烟系统正压送风系统喷淋系统设施设备联动系统气体灭火系统消防系统是小区一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故的安全保障，是设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其设备的正常运行。消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保养和定期的试验工作，气体灭火装置压
45、力巡查、检测，保证消防控制主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，按规定每年对消防系统联动试验、检测。(7)弱电系统弱电系统由安全防范系统、信息网络控制系统两部分组成。全防范系统的作用是车辆进行监控，保障小区居民的安全，保证小区的正常运行。它包括门禁系统、闭路电视监控系统、红外报警系统、电子巡更系统和停车场管理系统。门禁系统主要用于人员进出的授权控制；电视监控系统的作用的图像的实施监控和事后检查；红外报警系统则主要用于重点部位无人情况下的防范。信息网络系统的作用是内外的信息交流，楼宇智能化控制包括综合布线系统、电子公告牌系统、计算机网络系统和会议音像系统。其特点是安全性、保密性、可靠性要求
46、较高。2、维护维修服务注意事项(1)维护保养对妨碍工作的，一律安排在上班时间以外。(2)在维护保养工作中，维护人员必须事先做好维修区域防护及警示措施后，方可进行工作。(3)维修完毕，立即清理现场。3、设备设施管理运作模式(D设备管理模式小区设备设施齐全、数量繁多、分布广的特点，结合设备管理实施“点阵统一，重点控制”的设备管理模式。设备管理控制点，如：电力供应系统的高压柜、变压器、低压柜等各个设备点；弱电系统的秩序维护监控的监控中心主机和各个末端设备；消防系统的报警主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀等；电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑、道路等设施；照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等；给排水的阀、水龙头、排水口等都是单独的每一个“点”，所有这些点综合在一起，就形成设备控制的“阵二以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，操作规程，对机电设备进行精心地运行管理和科学细致地维修保养，达到设备管理的统一完美。
