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1、某某年上海虹口区住宅项目策划建议书虹口的经济以繁荣的商贸业驰名中外，著名商业街四川北路，万商云集，名店汇聚。以箱包、服装、与高科技产品为代表的城市型工业迅速进展，大柏树工贸中心辐射全国，吴淞路、四平路外贸商务金融功能已具规模，全区综合经济实力明显增加。房地产业异军突起，曲阳、凉城、丰镇、广粤等一批新型住宅区如雨后春笋拔地而起，园林绿地星罗棋布。虹口区部分地区操纵性全面规划简介一、同心地区规划同心地区规划总用地172.7公顷。将调整用地布局，增加商业、文化设施，充分发挥土地级差效益。操纵工业用地，调整工业布局，引导工厂企业置换。保留的工业用地，要求企业改进工艺，对污染进行治理，规划为一类工业用地
2、，即对环境无污染的工厂企业，规划工业用地从现状67.8公顷调整为21.2公顷，建筑面积34.8万平方米。将改善城市环境质量，增加公共绿地，建成以市场为主，工业为辅，并有相当数量住宅的综合功能区。二、四川北路地区规划四川北路处于中心商业区的范畴，与上海的CBD地区毗邻，规划可建面积300360万平方米。其中，商业、服务、文化、娱乐96万平方米，办公贸易信息80万平方米，住宅150万平方米。地区性质：四川北路是上海市中心要紧闹市之一，是上海第三条商业大街，通过规划使四川北路逐步改造为具有专业特色的大、中型的商业中心，并兼顾文化娱乐。该地区应强化商业设施，合理布局公共建筑，充分发挥土地的级差效益。规
3、划调整一部分居住、工业等用地性质，增加公共建筑用地，从而完善、强化高级商业、文化设施。地区结构：城市商业中心应满足不一致城市活动的需要。规划中以四川北路主轴，向东西两侧街坊纵深进展。整个地区在综合开发的前提下，分为三个功能各有侧重的区段，同时形成五个商业购物活动中心，在各个中心安排一定规模的商场，带动整个四川北路地区的繁荣三、北外滩地区规划北外滩，以吴淞路为界，南临黄浦江、北至唐山路、东到大连路、秦皇岛路，规划用地2.4平方公里。该地区沿江岸线长达2.3公里，江滨地区的面积占总面积的三分之一，是上海江河交汇与上海市中心城市景点极其珍贵的地区之一。将成为21世纪上海未来进展最富有经济活力的地区之
4、O地区性质：与外滩、陆家嘴贸易区共同构成上海国际经济、金融贸易中心的主体与都市核心圈。这一地区应建成上海的一个重要对外窗口，充分表达“滨江绿色”这一主题，形成高质量的金融、贸易、文化、娱乐、办公、居住的综合生活环境。地区结构：规划分为三个区段。第一区段，虹口港以西部分。规划以金融、贸易、管理功能为主，并安排高级宾馆，规划用地面积50公顷。第二区段，虹口港至公平路，规划以国际客运码头为主体，同时安排商贸大厦，国际交流中心、信息中心与各类级别的宾馆。第三区段，公平路以东地区。规划以传统的商业中心为主体，形成一个地区性的商业文化娱乐中心。北外滩地区规划北外滩，以吴淞路为界，南临黄浦江、北至唐山路、东
5、到大连路、秦皇岛路，规划用地2.4平方公里。该地区沿江岸线长达2.3公里，江滨地区的面积占总面积的三分之一，是上海江河交汇与上海市中心城市景点极其珍贵的地区之一。将成为21世纪上海未来进展最富有经济活力的地区之O地区性质：与外滩、陆家嘴贸易区共同构成上海国际经济、金融贸易中心的主体与都市核心圈。这一地区应建成上海的一个重要对外窗口，充分表达“滨江绿色”这一主题，形成高质量的金融、贸易、文化、娱乐、办公、居住的综合生活环境。地区结构：规划分为三个区段。第一区段，虹口港以西部分。规划以金融、贸易、管理功能为主，并安排高级宾馆，规划用地面积50公顷。第二区段，虹口港至公平路，规划以国际客运码头为主体
6、，同时安排商贸大厦，国际交流中心、信息中心与各类级别的宾馆。第三区段，公平路以东地区。规划以传统的商业中心为主体，形成一个地区性的商业文化娱乐中心。大柏树地区规划大柏树地区，位于虹口的东北部，东、北毗五角场；南连曲阳新村；西、北接凉城新村、江湾地区；北靠宝山区；内环线横贯而过，陆路交通便利，是市中心通往东北翼及外埠的交通枢纽，地理位置十分重要。地区性质：与全国最大的商务中心相衔接，建立以批发为主，内外贸兼有的全国性大市场，并完善为之服务的商业、文化、娱乐等服务设施，逐步成为上海的经济贸易中心。近几年实施的要紧项目是中山北二路沿线开发及一部分工业用地的调整。2、 2虹口区房地产市场分析房地产业加
7、速进展。2004年商品房开发投资56.2亿元，比上年增长8.5%。房地产买卖交易量显著上升，全年各类房屋买卖212万平方米，比上年增长20.5%,其中商品房销售130万平方米，比上年增长33.0%据目前的不完全统计，6月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。要紧分布在三个板块，即北外滩板块、四川北路板块与轨道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块北外滩板块的房源仍然以大房型为特色，浦江名邸、耀江国际广场、白金府邸新推房源面积都在130平方米以上，该板块内只有中虹明珠苑推出的房源面积相对小一些，但是相对其他板块房源来说，仍然偏大。位于东汉阳路旅顺路口的白金府邸，估计6月底7月初开盘。
8、该案要紧以景观三房为主，面积为166210平方米，估计均价为2200美元/平方米。该项目的朝南景观浴室别有特色。耀江国际广场在售房源位于6号楼，面积为150180平方米，价格为12000元20000多元/平方米。该案7月份推出7号楼，二房128平方米，共31套，三房139平方米，共31套，复式房154213平方米，共20多套，价格未定。浦江名邸二期所省的房源都是顶楼复式，面积为25(350平方米，均价15000元/平方米，约30套左右，近半年来销售缓慢。该案三期大约6月底7月初推出，估计毛坯房均价不可能低于100OO元/平方米，房型面积仍然偏大，二房面积13(140平方米，三房面积150160
9、平方米，另外还有复式房。该板块内只有位于东余杭路、丹徒路的中虹明珠苑推出房源相对小一些。该案目前已经结构封顶，正在做外力面，样板房7月份能够面世。据销售人员说，该案7月份开盘，估计均价100oo元/平方米，二房110120平方米，三房14(150平方米。四川北路板块四川北路板块内的两个楼盘也以大房源为主，凯润金城6月底7月初开盘，先推出2号楼毛坯房，建筑面积34000平方米，一房一厅一卫75平方米，二房二厅二卫155平方米，三房二厅二卫178平方米。国际明佳城目前在售1号楼23楼以上的一房一厅，面积60平方米,仅剩余8套，价格仍然是13500元/平方米。年底可能推出新房源，面积160222平方
10、米，均是三房以上的房源。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较适中。逸居虹口面积最为紧凑，二房87102平方米，三房105平方米。此外，虹口区下半年上市的房源尽管数量多，但是均价都在7000元/平方米以上，北外滩板块最高价格突破20000元/平方米，房价仍然走高。3、 项目所在区域市场分析虹口区南面毗邻黄浦区、东面是杨浦区、西面是闸北区，虹口南面沿黄浦江地段现位于北外滩规划区之中，因此从地理位置上区分，虹口区的楼价呈南高北低趋势。本案位于虹口中部地区，欧阳路（大连西路）口，毗邻虹口足球场（轻轨站），该区域二手房价格为7000-9000元/平米，周边新开楼盘有“花园城三期”，售价为100OO元/平米，小区的景观与房型设计较好，属虹口大规模的成熟社区，获上海市“绿化景观奖”、“优秀房型奖”，与本案有一定的市场市场竞争性。
