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1、X公司2005年2月一、项目总说明1二、项目概况1三、上地区域市场调研分析1四、本区域与中关村区域写字楼联动性分析2五、六、七、八、九、十、目标地块的优劣势比较3规划方案及建设条件4建设方式与进度安排5投资估算6项目财务评估7项目风险分析9十一、项目评估的结论10XXX#项目可行性研究报告一、项目总说明XXX北区x#项目（下简称“x#项目”）由北京XXXX有限公司完成土地一级开发，属北区的最后一块规划用地。为了论证我公司购买该地块进行二级开发的可行性，结合收集的信息资料，编制本可行性研究报告。二、项目概况X#项目位于北京市XXXX北区，东距XXX车站约300米。规划用地南侧为XXX路，西临XX
2、X路，北侧为XXXX路，东侧为XXX路。用地总面积36800平方米，南北长290米，东西宽约126米。规划总建筑面积44000平方米，容积率为1.8,拟建设为以生产、中试、办公为主的智能化建筑。三、上地区域市场调研分析通过十余年的持续进展与积存，基地形成了规模、品牌、人才、投资环境等优势条件。600多家国内著名企业如IBM、P&G、西门子、诺维信、三菱、联想、北大方正、清华同方、四通、神州数码等云集于此，上地信息产业基地已形成具备一定能量与联动效应的科技产业链。目前入驻区内企业中70%属电子信息类产业；机电一体化产业约占20%；生物、医药及新材料等其他产业约占10%。作为中关村科技园区的重要部
3、分，上地已成为北京市有着较大影响力与较高知名度的高新技术产业园区之一，成为中关村科技园区璀璨的明珠与战士北京市高新技术化产业化的窗口并吸引着世界的目光。根据北京市“多中心”的城市规划，上地由于其融居住与办公为一体的区域特色，非常符合成为“副中心”的条件，连同回龙观区域一起在不远的将来极有可能成为城市新的“副中心”，这也给上地板块的进展带来了一个机遇。目前该区域商业服务业还相对不够完善，密集的居民区相对较少，基本属于办公型区域，在下班以后，会有一种人去楼空的感受。因此本项目假如设配套商业，面积不宜过大，除非针对写字楼办公区域特殊需求的商业服务业。四、上地区域与中关村区域写字楼联动性分析据中关村不
4、动产商会筹委会有关数据，从2002年截至到目前为止，中关村写字楼的租价指数呈现一路下跌的态势。目前核心区的写字楼供应量足以支撑到2006年：中关村写字楼的供应量在2002年是532万平方米，2003年增加到616万平方米，2004年约720万平方米，2005年将达到800万平方米，2006年估计为860万平方米，呈现连年递增趋势。由于供应量要紧集中在中关村地区，该区域目前的空置率上升最为明显，达到了33.2%。从某种意义上说，中关村写字楼的市场窘态成全了上地写字楼市场。当“村内”写字楼过于集中，环境过于嘈杂，困局短时间难以突破的时候，部分企业将目光转向了村外。伴随四通、联想等大型IT企业的总部
5、纷纷迁入中关村以北的上地地区，该区域的角色也正在向中关村科技园的“新中心”转变，一时间，“村外风景独好”成为了业界人士的共识。上地信息产业基地位于中关村科技园区海淀园的中部，属中关村科技园区第一进展组团，分为南北两区，南区占地1.81平方公里，通过多年的建设，竣工面积104万平方米，进驻高科技260多家；北区总征地积51.5公顷，规划面积43.93公顷，工业用地28.94公顷，估计总建筑面积53.07公顷。基地内已建成了上地南路、学清路等五条横向交通线与上地东街等三条纵向交通线。同时，在公共交通方面，地铁13号线存在也使该区域形成了立体网状交通体系，地铁十号线与四号线将延伸到中关村地区，该地区
6、的交通已经有很大的改善与提高，具备了成熟商务区的硬件条件。中关村虽与上地区域毗邻，但两区域的写字楼市场却具有不一致的特点：1 .中关村与上地区域所面对的要紧客户都以IT高科技行业为主，但二者细分客户群有差异：中关村以办公型客户为主，而上地以研发类为主，较多的是高科技企业的总部。2 .中关村写字楼市场将形成以甲级为主、乙级为辅的并行格局，上地区域则以乙级写字楼为主。3 .中关村区域多以国内企业为主，而上地区域外资大客户的比率逐年上升，并已占据较大比例，国内客户则以高新大企业为主。4 .上地区域属于上风上水区，优良的城市规划与绿色办公环境是中关村区域不可比拟的。这也是客户“出村北上”的要紧原因之一
7、。中关村与上地写字楼市场的不一致特点，根据客户的不一致喜好，将会选择不一致的办公地点，而由于写字楼市场周期变化引发的使中关村写字楼客户搬到上地及上地客户向中关村区域转移的比率则非常低。这说明通常客户会把上地区域看成是中关村的后院，同时享受各类优惠政策，与中关村作为同一区域考虑，相互交换客户的可能性很小，不存在猛烈的直接竞争。综上所述，中关村区域与上地区域的写字楼存在的价格联动效应并不明显。五、目标地块的优劣势比较(一)优势1 .上地区域属于整体有计划开发，因此道路等市政配套情况良好。由于该地块已达到七通一平条件，如实施开发，运作周期相对较短。2 .该区域属于北京市的上风上水地段，拥有较高的人气
8、。3 .周边商务氛围基本成形，特别是毗邻软件园，有众多类似甲骨文、西门子的国际跨国公司与国内大型企业云集（以民企为主）。4 .交通状况比中关村核心区相对更理想。周边有几条道路通往区外，虽未完全完工但基本已看到希望，城铁近在咫尺。5 .具有中关村概念，享受中关村科技园区的一切优惠政策。（二）劣势1 .位于上地基地的最北段，位置稍偏，且从南边到X#地块的直线道路至今未通，据说三菱地块可能将规划道路占用，则地向南无法直通上地中心区。从上地向南目前只有一条主干道，没有形成道路放射网；到城区道路较为拥堵。2 .与上地南区相比，北区的商业服务休闲娱乐等配套缺乏。3 .北侧已有规模约16万平米、租售并举的大
9、型楼盘“盈创动力”，由六栋写字楼构成（有部分底商）。地在竞争规模上处于相对劣势。另外，周边企业自建办公楼大多有少量出租面积，同时租价十分低廉，较具竞争力。4 .周边用地建设时在规划基础上均已实现了大幅度的面积突破，有可能挤占了X#地项目的市政资源。如西侧在建的6#地项目，规划73000平方米，实际将达114369平方米；北侧的5#地项目，规划71000平方米,实际可能达到16万平方米。由于实创公司不愿提供市政实施现状图，我公司接手地项目假如建筑规模按规划要求实施，市政配套条件应该能够满足，但假如有较大突破，则可能需要投资解决供电等市政问题。六、规划方案及建设条件综合考虑本项目所处的区位及有关规
10、划要求，对该基地上建筑的形态、高度、容量等提出的操纵要素包含下列几个方面：1、本项目用地已经实现七通一平，可直接进行开发建设。2、红线四周都有市政道路，可将主体建筑建于中心，四周配以绿地与内部道路，使规划绿化率达到30%（备选方案可考虑建设三栋小型独立办公楼，其间与周边配以绿地）。3、本项目规划容积率为1.8,最大高度为30米。根据情况可将主体写字楼建成地上7层，部分为5层，形成错落有致的格局。地下原规划为1层，假如规划许可，可增加到2层，要紧为停车场、娱乐、餐饮、商场等配套设施。两种方案项目技术指标建议详见下表：项目技术指标建议序号项目基于目前规划（m2）突破规划（K）备注1总用地面积368
11、0036800二总占地面积80008000三总建筑面积4400066000地上建筑面积3600050000写字楼地下建筑面积800016000其中：停车场40006000商场15002000餐饮娱乐15004000四容积率1.21.8五建筑高度（米）3035六绿化面积1104011040绿化率（%）3030七停车数量（柄）176260其中：地上停车6060地下停车116200七、建设方式与进度安排目前距2008只有三年的时间，由于北京市对在建工程有总体要求，因此在这段时间期间写字楼会集中放量，本项目假如实施则宜及早入市，计划建设周期为2年。具体工程进度计划见下表:年份200520062007季
12、度*二三四*二三四*二三四项目前期工作基础工程地上建筑结构工程内外装修竣工投入使用八、投资估算按照本项目区位特点与周边环境，本项目适合开发为乙级写字楼。按照目前规划的方案与突破规划的方案，具体构成及估算结果对比见总投资估算表。总投资估算表序号项目名称规划方案（万元）突破规划（万元）备注*土地开发成本91429520二前期工程费9241386设计费、勘察费、竣工图费等，按建安费的7%三建安工程费（含装饰）13200198003000元/平米*建筑平米四市政配套设施费200200暂按200万元估算五室外工程费264396建安工程的2%六管理费用593783以前五项之和为基数2.5%七不可预见费48
13、6642以前六项之和为基数2%八建设期利息8641152按分别贷款1.5亿元/2亿元X5.76%1年九总计2567433878十单方成本58355133元Al?（一）土地开发成本：本项目为取得开发项目用地而发生的费用，要紧为地价款及土地出让金。（二）开发项目前期工程费用：包含勘察、规划、设计、可研、评估等费用,本项目拟按建安工程费的7%估算。（三）建安工程费：包含建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购及安装费用，装修与工程监理费、工程招投标费等，暂按每平米3000元建安造价进行估算。（四）市政配套费：指本项目连接大市政所发生的工程费用。由于本地块具备的市政条件较好，暂按200万元进行估算
14、。（五）室外工程费：为建设用地内道路、围墙、大门、路灯、绿化、景观等工程费用，按建安工程费的2%估算。（六）建设单位管理费用：用于组织与管理开发项目而发生的各项费用。本项目按前五项之与的2.5%估算。（七）不可预见费：对各类可能发生的未能预先估算或者估算不足的费用，拟按前六项之与的2%估算。（八）建设期借款利息：基于规划的方案按贷款1.5亿元、突破规划方案按借款2亿元，利率5.76%、借款期1年。九、项目财务评估本项目所处地区，写字楼租金水平基本在2.03.5元/平米/天之间，售价基本在50007000元/平米之间。暂定本项目租金为2.8元/平米/天，售价为6500元/平米，则本项目的基本财务
15、数据如下：租赁方案技术指标序号项目规划方案突破规划备注1项目总投资25674万元33878万元2租赁价格写字楼2.8元/平米/天,每两年递增3乐写字楼2.8元/平米/天,每两年递增3%商业餐饮2.5元/平米/天，每五年递增5$商业餐饮2.5元/平米/天,每五年递增5%3租赁收入（万元/年）351250574利润总额（万元/年）173326936单方利润（元/平米）3944087投资回收期（年）14138财务内部收益率（FlRR,%）5.16%6.62%9财务净现值（IC=5.76%万元）(837)164010还贷周期（年）9.959.27销售方案技术指标序号项目规划方案突破规划备注1项目总投资
16、（万元）25674338782自有资金（万元）10674138783销售单价（万元/平米）650065004销售收入（万元）28600429005销售成本（万元）8581287销售收入*3%6财务费用（万元）691.2921.6按L5亿元/2亿元*80%*5.76%*1年7利润总额（万元）1376.86813.48总投资利润率5.36%20.11%8自有资金利润率12.90%49.09%自有资金包括白筹、垫资及延缓支付等十、项目风险分析（一）控规指标能否顺利突破。据熟悉，自今年开始市规委对该地区的操纵比较严格，建筑规模超出规划设计的可能性较小。但据周边在建的XX与XXX两项目情况看，实际建筑面
17、积在规划基础上分别有50%、120%左右的突破。因此，本分析报告在地项目规划44000平方米基础上，另按66000平方米进行初步论证，具有一定的可操作性。（一）市政条件。假如本项目能突破规划限制，由于群地属于上地北区未开发的最后一块地，周边地块都已开发且都超出原先规划，因此根据最初的城市规划设计条件，市政配套可能无法满足超规部分的负荷，这有可能需要对市政条件进行追加投资，数额较大。（三）路况条件。在规划中，上地科技园的信息大道将直接通往、*地，交通十分方便，但由于历史原因，三菱公司与土地一级开发商针对本路段末端在产权问题上产生分歧，目前正由市政府出面调解，具体解决办法尚未可知。假如最终本路段末端作为三菱公司的建设用地，将直接影响到地对外交通，这将为本项目租赁（销售）市场带来一定的不利影响。（四）项目时间紧。由于2008年奥运会的举办及有关的产业政策，今年下半年以后市场上可能有一批写字楼集中放量，增加了市场的竞争性与不确定性，使得本项目不但运作时间偏于紧张，而且开盘时的市场可能处于低迷状态,在租金及销售价格上存在风险。十一、项目评估的结论本项目假如按照规划方案进行实施，租赁收入的财务净现值为负值，内部收益率或者总投资利润率均低于5.76%的银行利率，因此,方案在财务评价上是不可行的；但假如建筑面积能超出规划方案，则投资具有较高的利润，该项目是可行的。
