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1、某项目开发战略定位及首期开发产品报告开发战略定位及首期开发产品报告凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2010年4月目录第一部分洞察篇4一、洞察城市5二、洞察市场6三、洞察消费者7四、洞察项目7第二部分战略篇10一、大盘战略11二、核心竞争优势构筑14三、项目整体运营战略16第三部分定位篇19一、项目定位20二、形象定位20三、产品定位20四、目标客户群定位21五、案名建议23第四部分产品篇24一、产品规划设计根据25二、整体规划布局建议27三、单体建筑设计建议34四、园林设计建议51五、配套设施建议61结束语74前言从各方面而言，本项目在规模、自然环境及长远进展前景都具有成为湘
2、南地区首席生态大盘经典的先天条件，面对着正在起步中的县级市场，营销水平较低，消费者需要培养，本项目面对的机遇与挑战并存。随着市场越来越理性，房地产再次回归产品时代，仅通过概念包装将“萝卜买出水果价”的时代已一去不复返；未来的营销推广必定建立在产品力的基础上，能够说产品是项目所有思想的承载，也是项目开发成功的起始原点。本方案正是基于此而展开，通过对项目的核心思考，提出开发目标与整体开发战略，并以其作为项目产品规划的核心指导思想，并对有关建筑、园林、配套进行全面的阐述。凌峻认为，作为湘南地区的首席大盘，首期亮相开发务必要具有轰动性，迅速建立市场形象与口碑地位，首期开发的成功与否直接关系到项目的后续
3、开发。最后，再次感谢耒阳世纪新城房产公司在本方案完成过程中所提供的宝贵意见。第一部分洞察篇一、洞察城市1、城市经济资源丰富，经济进展快作为省内要紧的资源型城市，耒阳拥有丰富的矿产资源，带动着城市经济的快速进展，是省内八强县之一。近几年城市GDP快速增长,2009年达176亿元，并成为为湖南省第六个、长株两市之外第一个财政收入过10亿元的县市。2、城市区位武广高铁开通，区位优势凸显已于2009年底开通的武广高铁穿越耒阳全境，从耒阳到长沙与广州两大沿途省会城市的时间均在1小时左右，真正实现了“1小时生活圈”，区位优势更加突显，必将承接粤港澳经济的强烈辐射带动。小结:崛起的工业霸主耒阳在大进展，城市
4、的区位优势越显突出，依托丰富矿产资源实现重工强市，工业不断进展与壮大，城市进展日益现代化，居民生活水平不断提高。二、洞察市场1、市场进展现状处于高速进展阶段，市场潜力大耒阳的房地产市场起步较晚，目前正处于快速进展前期阶段，市场消费能力强，且项目定位、规划、设计到营销各个阶段均有较大的提升空间，市场潜力大。2、市场政策宏观政策对县级市场影响有限从2009年底开始，政府再次挥起宏观调控的大棒，明确要求“遏制”房价，立即使一线城市产生了明显的影响。但我司认为对耒阳这样的县级城市影响有限，由于调控政策要紧针对投资需求，而耒阳市场处于起步阶段，刚性购房需求强。小结:房地产市场处于高速进展阶段,刚性需求大
5、,整体营销水平较低,有较大的提升空间。三、洞察消费者1、市场潜力高端市场空白耒阳丰富的矿产资源造就了许多高收入人群，但市场上的高端产品却明显供给不足，使得许多人到外地去购买高端物业，可见高端物业市场有较大的空白。2、消费能力城市居民消费力强估计2009年城镇居民人均可支配收入达14000元，已经达到通常地级城市的收入水平，居民的消费能力强，消费意愿旺盛。小结：旺盛的消费能力城市居民收入增长明显，消费意愿旺盛，改善型置业购房是目前购房群体的主力军。四、洞察项目优势劣势区位优势：项目处于未来进展主轴 的城北区，距离市政府仅几分钟车 程，区位优势突显；生态资源丰富：项目内山、水、植 被等生态资源多样
6、、丰富；规模优势：项目占地达2800亩，较 大的规模体量能给住户良好的居住 感受；教育资源：项目旁为市内一知名私 立全日制学校正源学校，优良的师 资配备与较强的教育资源使项目的 教育资源突显；商业价值：项目所在区域目前缺乏 核心商业，而未来整个区域居民群 体庞大，项目商业价值高。机会竞争机会：目前市场上的大盘项目 较少，竞争猛烈度不高，项目有明 显的进展机遇；市场进展快：耒阳房地产市场正处于快速进展阶段，提升空间大；消费群庞大：耒阳市区人口约40 万人，再加上周边城镇人口，拥有 较庞大的消费群体。周边道路需整治：项目周边道路为 运煤专线，常年有运煤车通过，路 面脏污，需政府花较大力气整治；火电
7、厂污染：项目东北面为一火电 厂，环境有较明显污染，对项目有 一定影响；生活配套缺乏：项目所在区域属于 城乡结合部，缺乏生活配套。威胁 口碑不佳：原项目耒阳国际新城由 于在开发中途停滞，在市场上口碑 不佳，市民对项目缺乏购买信心；市场变化威胁：项目在长期的开发 过程中，由于宏观房地产政策、金 融政策等的不确定性，后期开发的 产品设计与销售推广将受到不一致 程度的影响。小结:湘南房地产进展的耒加机遇区域环境资源突出，板块前景看好，尽管目前配套资源缺乏，但从进展趋势来看，必将成为未来耒阳最佳居住社区及城市副中心。第二部分战略篇一、大盘战略1、两代大盘的开发战略审视大盘分类战略核心战略措施战略剖析代表
8、项目传统大盘“三讲”讲价格：借地价成本低优势，以综合性价比取胜讲环境：以郊区自然环境取胜讲配套：完善教育、商业等配套传统郊区大盘的典型战略，在消费者强调“有房住”的年代效果显著。广州华南板块：南国奥园、丽江花园、祈福新村现代大盘播种品牌思想塑造品牌：打造高尚的社区品牌推广品牌：提倡先进的生活观念与生活配套深化品牌：着重于交房后的社区生活服务与管理习惯于消费者日益理性、成熟的市场。万科：四季花城系列中海：营造“人文、关爱、分享”社区品牌星河湾：品质社区典范大盘战略启示：品牌战略是现代大盘竞争的核心战略,项目开发过程中的任何一项职能战略都务必紧紧围绕建立品牌、提升品牌与保护品牌而展开。大盘决策者从
9、一开始就务必树立强烈的品牌战略观。在项目的产品设计、社区配套与营销推广上，更要树立以开发理念（项目灵魂）为中心的项目整合系统。2、现代大盘品牌战略进展体系品牌战略品牌表现力形象战略配套战略文化战略品质战略服务战略销售服务高档会所服务社区服务3、大盘核心战略当今中国的住宅开发,大多数房子的内容是同质的!凌峻认为大盘的核心竞争力不在于房地产开发的常规内容,而集中表现在大盘不可模仿的两个核心竞争层面：大盘品牌+大盘配套4、大盘操作心态做大事的人，不可能计较一时得失；做大盘的企业，不可能为一时的困难所束缚。大盘的特点是开发周期长、回报周期长，要有注重长期回报而适当调整短期收益目标的平与心态；产品竞争是
10、房地产市场的核心竞争要素，要有注重产品品质，提高居住质量的务实心态；项目品牌是一个长期积存过程，不仅要看销售额，还要有看重.市场占有率与市场口碑的进展心态；项目的长期营销必定要与城市、公众打交道，要有主动融入城市进展、配合社会文明进步、协助公众公益事业开展的公益心态。二、核心竞争优势构筑 三重价值关系：内、中、外三重核心价值互为奥援，互为基石，整体性强，务必同时落实，同时实施才具有更大的竞争优势，三者不能割裂看待，更不能分开后独立实施。1、内层价值项目理念、政府及开发公司的追求与目标 项目理念：以国际视野造城，以高端产品领航。前瞻而领先的理念是地块提升价值、创建品牌的价值原点。 开发追求：政府
11、与开发公司的开发决心与开发追求，保证了地块的基本进展保障与良好的进展前景。2、中层价值规划创新+产品创新 规划创新：项目规划要与城市融合，与环境融合，进展一系列完善的配套体系； 产品创新：使用新的建筑技术、新工艺与新材料，为耒阳市民提供全新概念的居住产品。3、外层价值地段、规模、资源、政策、开发团队 区位地段：临近市政府，城北新区是未来城市要紧进展板块之一; 总体规模：总占地2800亩，规模庞大，能提供优质的居住感受； 自然资源：山、水、植被等自然资源丰富，生态环境极佳，理想居住地； 政府政策：推动政府将项目纳入到区域城市运营范畴来考虑，并出台扶持政策与推动大型市政配套设施建设，将保证地块价值
12、获得大进展。开发团队：地块开发团队强强联合了实力开发商、国内顶尖的规划设计公司、策划代理公司、园林规划设计公司等团队。三、项目整体运营战略总体开发战略：建立安全与可持续进展的平台不仅要做短跑冠军，而且要在漫长的开发周期内做长跑冠军1、如何有效规躲开发风险(1)配套先行+环境先行+示范开发配套先行：市政配套，包含管网、水电等；生活配套，包含教育、医疗、商业等；环境先行：保留原有山水环境，对原有山水环境进一步改造升级，与通过示范园林冲击市场；示范开发：示范区包含样板房区、首期示范园林、会所、入口示范区等，建立市场信心。（2）快速回笼资金寻找合适的时机与市内有购房实力的大企业、大单位开展团购，以求快
13、速、大量的回笼建设资金，降低开发风险。（3）政府宣传引导政府对区域进行推广引导，包装，如政府在宣传上提出“耒阳生态宜居新区”、“耒阳生态示范城”等称号Q（4）政府政策护航政府出台系列政策，保障项目周边环境，如周边不能有重污染工业，对环境进行整治，道路要迅速开通，对道路上的车辆进行管制，运煤线路绕道通行等0（5）持续引领市场，保持创新优势分期、分区及分片开发，每个阶段根据市场的实际进展状况来制定当期的开发策略与产品创新方式，不断实现品质升级与项目形象升级。2、如何奠定持续开发基础(1)以城市运营为进展基石，主动融入城市融入城市进展规划，与区域的长期进展形成合力，相互促进进展。(2)整体统一规划、
14、统一设计空间合理安排，产品合理分布。要实现空间安排与产品设计的合理性，整体规划设计是前提。(3)保持原有生态环境资源在规划中，要保持地块内原有的生态环境资源，包含山体、水体、植被等，不得将其破坏来建设建筑，以形成最佳生态环境。(4)政府配套与自建配套相结合一方面推动政府完善市政配套，另一方面完善自身配套建设。引进知名幼儿园、小学、医疗机构、大型超市、星级酒店，建立名牌教育、医疗体系，完善生活购物、娱乐休闲，提升社区生活质量。(5)提出清晰的分期开发部署通过清晰的分期开发部署，如配套的落实时间安排、各类型居住产品及商业的开发计划等，科学的实现有序进展、价值递增。第三部分定位篇一、项目定位湘南首席
15、生态文明示范社区作为耒阳生态文明地产的倡导者与领导者，一方面关注建筑与自然、城市、社会的关系，利用自身开发提倡人人参与自然生态环境的保护，另一方面更加强调人与人相处，人与社会的关系平衡，注重社会生态与精神生态的建设。二、形象定位全景高尚生活的湘南样板作为未来耒阳首席高尚社区，本项目不仅要成为耒阳的首席生态大盘，更要成为整个湘南地区的生态样板社区，成为湘南的标杆项目。三、产品定位1、产品定位思路本项目规模大，占地达2800亩，故单一产品线不合适，要有多样化产品组合;拥有城市周边稀缺的山水资源，是开发高端产品的理想区域；产品应涵盖从中端到高端的丰富产品线组合，全面覆盖耒阳购房群体。2、产品定位组合
16、高端产品*k独栋别墅中高端产品一双拼别墅联排别墅情景洋房中端产品-高层住宅四、目标客户群定位1、高端圈层：私企老板、矿主作为位于金字塔顶端的人群，其具有极强的购买力，见多识广,关于长沙、衡阳、广州、上海、北京等地的高端别墅多有接触，对别墅有着自身的特殊见解，眼光比较挑剔。且具有耒阳人好面子，喜好炫耀的心理。2、中高端圈层：企事业中高层、政府官员、医生、律师、个体经营者等这类人属于城市中高收入阶层，已经在耒阳有稳固的事业进展，有着一定的积蓄，均为改善型置业客户，追求更高的生活质量。3、中端圈层：耒阳普通市民通常的市民大众，多为刚性置业需求，购房可能为了结婚的需要,或者者对目前的居住环境不满意，要
17、换一处居住条件更好的社区，这类客户基数最大，是本项目的主力消费群。4、其他圈层：周边乡镇客户、外地回乡客户周边乡镇内收入较高的客户，这些地区不管是经济、政治、文化都是以耒阳市为中心，到耒阳置业不仅能享受更好的城市生活，更是个人社会阶层的上升标志。外地回乡客户多年在外打拼，积存了一定的积蓄，渴望回家置业,在家乡购置一套属于自己的房产或者者通过改善性置业来提高生活质量，其由于多在沿海城市与长沙、衡阳等地工作，关于产品有着较高的要求与特殊的见解。五、案名建议锦绣山湖第四部分产品篇一、产品规划设计根据1、产品规划设计理念以人文思想建筑用新城市主义造城考虑耒阳城市特点与目标客户群体特征，提升项目的城市属
18、性，紧紧围绕项目开发理念，从规划模型、建筑模型到社区生活构造，处处表达出新城市生活场景，以适度超前的项目运作理念，制造现代人向往的健康、品质、精彩的都会城市生活。2、首期产品规划原则(1)示范展示原则通过中高端产品入市，首期产品向市场充分展现项目的特色与优点，为整体项目建立较好的形象美誉度与消费认可度。(2)产品提升空间预留原则由于项目总体开发量较大，产品开发周期长，因此，在项目各期的开发过程中务必考虑到后期产品开发的持续竞争力，为将来产品的开发预留充分的提升空间，为项目销售积聚持续卖点，避免项目后期销售缺乏有力的市场吸弓I。(3)建立标准原则项目从一进入市场就征服消费者，征服竞争对手，突现产
19、品势不可档的优势竞争地位。因此，建议在一期项目规划中，注重产品的创新与环境的营造，从而推动整体项目开发、销售3、首期产品定位分析(1)档次定位关于本项目而言，首期既要保证有快速的资金回笼速度，同时又要实现良好的市场形象，形象与去化速度两者务必平衡考虑，因此首期开发产品以中高端为主，建议为情景洋房。(2)目标客户通过高端产品有效吸引市内以煤矿业主与私营业主、企业高管为要紧对象的购房人群，同时利用中端产品覆盖最广大的大众购房群体。(3)产品创新首期亮相产品务必要有一定的创新性，能对市场产生较大的冲击力，才能吸引市场的目光。(4)示范效应首期的开发要有良好的示范效应，即形象示范、品质示范与热销示范，
20、一方面给予市场良好的示范形象，另一方面为后期产品开发提供示范。(5)首期产品线组合首期亮相产品建议：以能实现资金快速回笼的产品+提升地块整体形象的产品情景洋房+独栋、双拼别墅首期后续产品建议：首期亮相成功建立市场形象后，逐步推出高层住宅，丰富产品线,使高层、洋房、别墅多种产品相互搭配进行销售。二、整体规划布局建议1、总体布局群英北路安置区首期开发500亩，位于南门入口处，包含入口大道、会所、示范园林与样板房等；首期产品包含别蟹、情景洋房与高层住宅；项目主入口设置在面向群英北路一侧，主入口两旁均为高层住宅,安置区设置在群英北路西面独立区域；建筑布局要依山而建，不能破坏原有的山地、水体地形与生态风
21、貌;2、首期交通组织(1)总体设想部分人车分层,别墅车辆入户轴线清晰,步步随景考虑社区别墅规划，务必实现车辆入户要求，因此较难实现严格意义上的人车分流设计；在车库的设计过程中，别蟹产品尽量做到车辆入户，而高层与洋房产品尽量利用半地下车库实现人车分流，确保组团内不受车辆干扰。考虑前期成本投入，情景洋房也可使用人车混行的方式。小区内的进出道路系统应有清晰的主次轴线，勾勒出清晰的居住空间层次，营造缓慢进入家庭的回家线路。交通道路景观化，使住户一进入社区就能感受到强烈的归宿感与温馨感，在回家过程中松弛白天的疲劳，表达社区的人性化规划。(2)主入口设置目前项目南门入口面向高速公路联络线，不宜作为项目主入
22、口,主入口应设置在群英北路。目前群英北路尚未开通，故在其开通前,项目主入口为南门入口，首期开发区域设在南门入口处。C卜 W 1 D ME Y即 T7AIMW丽7V_ VI群英北路主入口开通后，南门入口作为车行次入口使用。(3)社区车行交通体系 目标：制造一个步行优先、闲适轻松的生活环境。提供多种方式的交通体验。提供方便高效的交通服务设施。建立明晰的道路等级，满足功能需求。将穿越性交通最小化。塑造小尺度的现代组团的尺度与空间风格特色。 原则：道路可分为外部联系道路与区内道路，而区内道路又分为环道、组团道路、入户路三个等级Q为塑造人性的亲密尺度的邻里空间，在满足交通量的前提下，操纵道路的红线宽度，
23、不使路幅过宽，并在组团中引入尽端路。公共停车场的设置与人们的活动聚集点（商业、会所）相结合，并考虑与要紧进出干道的关系，提供到达与疏散的便利。 车位配比由于地块的区位特征、别墅产品的规划与未来的家庭汽车的普及。因此，本案应抱着进展的眼光，以适当超前为原则，预留足够的车位满足日益膨胀的汽车消费。并根据不一致产品类型的消费档次，合理的设置车位配比Q别墅住户的车位比为1：2洋房住户车位比为L1高层住户的车位比约L0.8车库位置别里：利用半地下室停车，确保车库达到每户一个，另外为了保证高端客户对车位的要求，可利用庭院进行户外停车。集中式半地下车库：车库集中分布在高层区域，充分利用人防面积降低成本，并充
24、分利用地势的高差，设计双层台地车库，实行人车分流，人流通过台阶走上台地进入住宅，汽车则从组团外通过坡道进入半地下车库。如下图所示： 消防车道情景化利用高低错落的植物群丰富沿线的景观层次，将视线引向通道周边各个景观区，以弱化消防车道的突兀感。同时在不影响通道功能的前提下，在其周边设置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的节奏与尺度，更加亲切、更加有趣味Q(4)社区步道系统 目标：强调步行优先，鼓励休闲游憩性的步行活动。围绕景观走廊塑造特色滨水步行空间。 原则：开放空间内设连续的步行道，提供舒适、宜人的步行空间Q要紧道路上的步行专用道每隔300米（舒适步行距离）设置服务设施，提供休整点，遮荫休息区。设计
25、了步行专用道网络，要紧由核心区环线、景观廊道构成，并均可向中心延伸，进入中央核心水面区。景观带与步行道结合，强调山水特色、提供滨水的休闲活动空间，指定了几个特色步行街区：山体、滨水散步道、组团步行、生活步行街。对各级道路，有不一致于既定的剖面设计处理。在道路剖面设定与景观处理手法的共同作用下，塑造空间尺度；这样的空间提供人们交流的场所、反映项目形象。 步行道路划分：分段明确，主次清晰一级道路：即小区级道路系统，是贯穿社区的景观中轴线，社区内各组团景观空间都将通过中轴景观延伸至各单位组团。二级道路：要紧指组团内部相对独立的步行系统，通过小区交通网的节点，使小区步行系统能够将各部分的活动空间、景观
26、联系在一起。三级道路：宅前小径，宅前小径曲多直少，并在两旁配置一些园林小品，与层次丰富的植物搭配。3、首期景观空间规划以社区交通干道为景观轴线,以示范园林区为核心,通过景观轴线向组团均衡延伸,缔造层次丰富的景观空间社区交通干道既是居民出入的行用通道，同时也是居民参与社区景观享受的重要轴线。它是组团景观与中心景观的衔接线，使得整体景观层次分明，变化丰富。中心景观作为整个社区的景观核心，表达出项目的整体园林风格，是居民日常休闲、活动、娱乐的中心地带。通过组团景观的分布，确保社区内各单元住户都能享受到较好的景观生活，提升小区的整体生活品质。三、单体建筑设计建议1、建筑风格建议简约欧式风格融合现代建筑
27、语汇,打造欧式风情城邦作为典型的县级城市，消费者关于欧式风格较为钟情，人们向往西方的优越生活，从而把对美好生活的愿望寄予在西方建筑的形式与符号上，满足追求高尚生活环境与生活方式的心理。这是西方建筑形态在国内得以流行的消费心理基础。从消费群体来看，本项目的目标消费群体年龄以中年人居多，因此关于现代建筑风格较难同意。从目前市场楼盘建筑风格来看，中高端楼盘均使用欧式风格，从以往的经验来看，欧式风格在起步阶段的市场容易被同意，有助规避市场风险；同时由于耒阳市场较小，不宜提出某种具体的风格(如西班牙或者法式等)，提一个相对宽泛一点的风格同意度要高些，同意面也要宽些，以防高端客户对固定风格的排斥。2、别墅
28、设计建议(1)建筑形式及结构容积率：0.45楼层：3层由于别墅售价较高，为适当操纵总价，增强产品市场竞争力，建议本项目别墅使用3层结构设计(不算地下室)。建筑结构：框架结构框架结构不仅结构稳固，而且空间分割自由，居住能根据自己的个性偏好对房型进行改造，相对砖混结构的固定空间有着较为灵活的变动优势。(2)建筑立面丰富的层次感、不一致的材质感外立面色彩：使用三段式色彩，底层颜色较深，中部较底层颜色要浅，上层颜色则最淡，以形成丰富色彩层次搭配；立面材料使用文化石、高级涂料与木材，在材料的划分上注重细节与尺度，增加住宅的价值感，同时不失欧式风情的特色。满足消费者对品位生活的向往,展现高品质的现代高贵生
29、活情调。关于原已建建筑，务必对其外立面进行重新设计包装，以保持新旧建筑之间的风格统一性。(3)建筑细部建议屋顶：坡屋顶别墅建筑不仅要在整体上营造出雅致、浪漫的高贵生活气质，同时将成为高层住宅的重要景观空间。因此，建议别墅屋顶使用坡屋顶建筑造型，红色、墨绿色、蓝色等深色调的屋面可表达建筑物的稳重与品质；在材料选择上，可使用别墅通常所使用的欧文斯克宁瓦，具有重量轻、外表美观、耐严寒、易保护等多项优点。窗户：大面积、通透、采光良好通过大面积的落地玻璃直接进入屋内，通风采光俱佳。对称的窗格、微拱形的窗沿，欧陆风格中恒久不变的符号；阳光栏杆：铁艺栏杆、高雅、浪漫露台上黑色的铁艺栏杆，与栏杆上金色的雕花图
30、案，将以特殊、高雅、浪漫的欧陆艺术风格美化了业主的生活。雕花：精细门楣、窗台、阳台多处都刻有精美的欧陆式雕花图案，精细的手工、简洁的图案中透露出欧陆式风格的精髓。盆花：点缓、装饰退台式露台的每个柱子上均放有白色的陶瓷盆花作为点缀，多彩的花色，装饰着业主温馨的家庭生活。正门入口：豪华、大气别墅正门门口两旁以罗马柱支撑，入口两旁有一小型平台，平台的立面与屋檐的立面上都刻有雕花图案，入口的顶上还有装饰性的古典吊灯，深棕色的厚重木质大门，开阔的入户门，表达出作为家族印记的豪华与大气。地下室：三面采光架空地下室顺应山势逐层抬高的特点，每栋别堂建筑的地下室均设计为架空层地下室，架空层正对自家后院敞开，能够
31、三面采光，完全杜绝传统别墅地下室采光不足、昏暗潮湿的弊端。窗户玻璃材料：防爆、防辐射、隔热、隔音、防透视玻璃全部使用通过特殊工艺处理的贴膜玻璃，该玻璃具有下列特占，、安全与防爆：具有防爆功能，防止因自然灾害与恐怖爆炸等玻璃飞溅造成的破坏，减少人身伤害的可能性，保护人身安全。隔挡紫外线：有效隔挡阳光中的紫外线，减少紫外线对人体的不良影响，并防止地板，地毯，窗帘，家具褪色变形，延长使用寿命。隔热：能反射与汲取太阳光中大部分的远红外线的热量，有效隔绝太阳能的热辐射及热传导，保持室内清凉舒适，降低空调的电量消耗，达到节能的作用。.隔音：具有良好的隔音效果，减少室外噪音对室内业主生活的不良影响。减少炫光
32、：减少室外漫反射产生的炫光，使室内看室外更柔与，保持眼睛舒适。加强私密性：使屋外看不清屋内，减少室外对室内的透视，加强私密性。隔热膜构造分析表3、情景洋房设计建议(1)整体设计建议自然、温情、更多增值空间建筑结构：框架结构;容积率：1；层数：6+1层，一层带地下室、二、三、四为标准层、五、六层为复式;(2)建筑细部建议立面：户户带露台、层层退台本项目的情景洋房要按照真正意义上的情景洋房进行设计，一层带花园，二层以上带露台，层层退台，让每一户都拥有更多的景观。屋顶：坡屋顶作为低层建筑，顶部作为第五立面关于后期高层的景观价值具有重要影响，建议使用坡屋顶形式，使之更具风情化特征。立面色彩：三段式色彩
33、与别蟹类似，情景洋房外立面同样使用三段式色彩，底层颜色较深，中部较底层颜色要浅，上层颜色则最淡，以形成丰富色彩层次搭配。4、高层设计建议(1)层高：1519层耒阳目前关于高层的同意度已经逐步提升，购房者关于高层的同意度越来越高，建议高层的层高在1519层左右，使项目内优美的园林环境能向住户充分的展现。(2)建筑细部建议立面设计上顶部檐口上一一屋面电梯机房中阳台.栏杆中空调机位底座+裙楼+架空层架空层：观赏性、参与性建议项目高层内部楼宇全部使用底层架空结构处理，以提高整体社区的绿化率，扩大居民活动空间，营造丰富、健康的绿色生态环境,充分展现项目高品质生活享受。架空层要紧设置为居民的活动交流空间，
34、点缀丰富的景观元素，使得社区的整体景观更具连续性，布置儿童游戏场、健身器材及休闲坐椅等，使架空层空间充满邻里、健康的生活气息。入户大堂：清风大堂住宅单元的入户大堂建议使用清风大堂设计，局部无墙体或者以玻璃间隔，一改单元入口采光暗淡、通风差的不足，使得大堂与外部景观融为一体，更表达生态化设计理念，同时也可适当降低建筑与装修成本。阳光电梯间：阳光、风景将传统的室内电梯间改造成带有花园的通透电梯间，一改以往沉闷的电梯上下楼，使电梯生活成为项目品质生活的一大亮点，充分表达出项目的生态居住理念。观光电梯：风景、品位在具有良好景观的位置，高层住宅建议使用板楼设计，并配置观光电梯，使每次乘坐电梯不再是枯燥的
35、等待过程，而是一个观光的体验过程，同时达到通透节能的效果Q5、产品配比建议别墅：尽管别墅客户有较高的购买力，但过高的总价依然会影响去化速度，故建议别墅面积应有所操纵，户内面积不宜过大，通过赠送较多的增值空间来扩大室内活动范围。情景洋房：购买情景洋房的客户追求居住的舒适性，建议均为三房户型。高层：高层住宅面向大众消费群的改善型换房需求，其一方面追求住房的舒适性，另一方面关于总价敏感性较高，故建议以有用三房与创新二房为主。产品类型户型面积区间数量独栋别墅五房300400m260套双拼别墅四房或者五房210250m240套情景洋房享受型三房135145m2占35%舒适型三房120130m2占65%高
36、层住宅舒适性三房120130m2占15%有用性三房105115m2占55%创新二房95105m2占30%6、户型设计要点(1)别墅户型内部设计空间感：宫殿化、恢弘感产品的内部空间感营造上参考欧式宫殿的设计，突出空间上的恢弘感、豪华感与大气开阔感，客厅挑高两层设计，并在客厅顶部安装欧式水晶吊灯，使业主产生仿佛置身于欧洲皇室宫廷的感受。景观化：全景化设计户型设计上以全景化设计为核心，务必要表达项目的重要价值点一一景观价值性，从建筑布局到户型设计，都以“先景观后建筑”的原则考虑，确保每个户型都具有良好的近、中、远多重景观，并运用特殊的窗户设计，将室外的园林景观直接引入屋内，使业主在室内的每一个角落都
37、有绿色的陪伴。安全性：立体安防系统、紧急避险系统、智能家居系统、皇家卫队关于别量豪宅，其安全性是至关重要的。由于本项目的业主都是社会上的知名富豪人士，生活上与工作上难免会受到各类不法分子的骚扰，为了保护业主与其家人的人身及财产安全，本项目通过设置多重立体安防系统、紧急避险系统、智能家居系统与皇家卫队等多种措施，还业主一个安全、舒适的生活环境。私密性：楼栋错位、绿化阻隔、玻璃反射私密性是居住物业追求的一个基本要求，特别是别堂物业关于私密性、领域感的要求远胜于其他住宅产品，高端别量业主关于私密的敏感程度甚至不亚于对舒适度的要求。楼栋错位：楼与楼之间至少要保持10米的距离，平面上要相互错位，同时注意
38、窗户开启的位置，使每家的窗户对着别家的山墙或者者花园，防止楼栋之间窗户的直接正对，绿化阻隔：花园内的低矮灌木与高大乔木相互组合，形成一道具有层次感的天然屏障，别墅映衬于其中，若隐若现，使花园内的别墅从各个角度看都具有神秘感。这样的隔断既能遮挡视线、吸音隔尘，又能以此增加绿化，形成较强的私家独享的空间场所。玻璃反射：窗户均使用特殊的贴膜玻璃，使室内能够清晰的看见室外的情景，而室外则无法看到室内的情况，同时该玻璃还能够有效反射室外强光对室内的干扰Q主人房设计：大面积、多功能主人房主人房面积要达到6080平方米，只有宽敞开阔的主人房空间，才能充分显示出别墅主人的尊贵与优越，才能包容家族创始人丰富的人
39、生历练。主人房是一套完善的生活功能系统，包含休息、起居、工作、休闲、商务等多种功能为一体，房内除了卧室外，还设置有读书间、衣帽间、洗手间与茶室等。（2）情景洋房户型设计要点增值空间：花园洋房底层带地下室与花园，上层带露台，更多增值空间；四大光明与七大分区：厅、卧、厨、厕四大功能空间务必要有明窗采光通风，户型内部务必实现动静分区、公私分区、洁污分区、干湿分区、内外分区、主次分区及卫浴分区；景观优先：以景观作为重要的设计前提，保证每个户型、每个客厅、每个卧室都有景观。卧室：在不影响其他功能区域的前提下，优先考虑主卧的尺度，保证主卧大开间、大面积。客厅：客厅是户型的“脸面”，当地消费者对客厅特别注重
40、，要求客厅开间大、面积大。（3）高层住宅户型设计建议入户花园+超大阳台+空中庭院增值点传统处理方式创新处理方式说明入户花园多数入户花园面积仅有36平方米，变成了事实上的过道。增大面积，扩大到68平方米，与客厅空间相结合。形成通透、宽敞、具有花园效果的入户花园或者入户庭院。超大阳台普通阳台面积为4-6平方米，在功能上也仅仅拥有采光与观景等常规功能。阳台面积扩大到10平方米以上。在阳台造型上也结合户型空间形成多种变化。通过阳台的封闭、隔断等处理，能够增加一间房，实现“N变N+1”的效果。空中庭院传统户型极少考虑做空中庭院，以致很多户型的采光效果差，而且缺乏空间情趣。在客厅或者餐厅的外缘增设68平方
41、米的空中庭院，增强空间的采光性与通透的情景性。阳光室、娱乐室、书房等多功能情景房。或者封闭以实现N变N+1”的效果。(4)户型参考独栋别墅：350平米(五房两厅三卫)情景洋房：舒适三房（三房两厅两卫），120平米高层住宅：舒适三房，120平米户型点评：传统户型布局的基础上，强调空间质量的尺度；提供前后超大阳台，提供可变空间的可能；户型有用率较高；使用院落式布局，更具特色。四、园林设计建议1、园林风格建议东南亚风情坡地休闲园林/根据项目的定位考虑：项目定位作为高尚生态住宅，且具有丰富的坡地资源，欧洲皇家园林的大气较难以在如此复杂的地形条件下营造。/从与建筑融合的角度考虑：本案选择简欧建筑风格，具
42、有浓郁的风情感，选择风情园林较易实现建筑与景观的融合，同时也比现代园林更容易出效果。/从项目自身考虑；关于东方人来说，其更注重于园林设计的“精巧感”，因此，首期选择东南亚风情园林更为合适。/从成本投入与效果对比分析；东南亚风情园林在投入成本上不高,但在视觉感观效果上更易出彩。2、园林景观设计要点 空间组织立意小区的整体景观规划，在统一园林风格基调下，又有变幻的园林主题，使得整体园林更突显出丰富性、层次性与主题化，本项目可通过不一致的景色观元素，将使整个社区的景观空间更为丰富有趣，把东南亚风情主题演绎的更生动、更透彻。 注重点线面相结合环境景观中的点，是整个环境设计中的精彩所在。这些点元素通过相
43、互交织的道路等线性元素贯穿起来，点线景观元素使得居住区的空间变得有序。在居住区的入口或者中心等地区，线与线的交织与碰撞又形成面的概念，从而形成居住区中景观汇合的高潮。 健康生态原则在社区园林景观的规划中，要充分表达出项目的“健康生态”原则，在公共空间尽可能的多布置一些居民活动场所，力求使社区每一年龄层次的住户都能获得充分的活动空间。 多层次空间在坡地社区中，难以制造出气势开阔、变化丰富的景观效果。因此，要充分运用风景的开合、空间的对比，使用造景、托景等不一致手法，通过水系、坡地、下沉式广场等景观把园林有机的分割为不一致层次的空间,使园林呈现出立体式、梯度式的高低错落的立体美态。3、园林细节建议
44、(1)水体系统以不一致形式的岸线配合周边不一致性质用地构成尺度多样的特质空间，分为三个特征区：山谷特征区:利用山地高差形成水自上而下的流水景观，从经济上考虑，机械提水的流水的线路不宜过长，尽量利用高差形成自然流水。山涧、小桥、流水犹如仙境幽谷、原木、枯石、溪流山林中的清潭与跌水回家的石路与水相伴滨水特征区:由数条放射状的水道与居住组团形成，水道密度最高，通过水网来构筑特殊的半岛、岛屿氛围。展现沿狭长河道展开生活空间的区域,表达自然野趣的，塑造使人身心放松的氛围。属于半开放性的亲密型水空间。中心开阔特征区:以开阔水面为背景，复合的土地使用为基础，塑造富有活力的、反映湖区特征的水道空间。(2)绿地系统根据本项目地块的条件，绿地系统可分为：生态绿廊、自然山脉、视觉廊道、公园绿地四类。生态绿廊：是要紧的绿地，提供了本地居民、外来访客接近自然的机会。自然山脉：要紧位于高地，是整个社区的绿色背景。视觉廊道：由入口自南向北延伸，是整个基地最重要的视觉通廊，以带状山谷结合水道，强化视觉通道。公园绿地：是提供居民、访客休闲、游憩的各类活动空间，包含社区公园、会所公园、邻里公园等。(3)山顶公园本项目地块内有着丰富的山体资源，因此，可借高山之势，依托原生态的山林植被，开
