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1、某项目投资环境可行性分析报告一、项目总论（一）项目背景项目用地：成都标准总件厂的厂房用地项目位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂马上生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。（二）承担可行性研究的单位成都舜法国联投资顾问有限公司（三）研究工作根据根据政府有关部门政策规划（羊西线规划情况，高新西区规划情况），依照委托书与上述文件与相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境与市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚公布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长
2、速度，估计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。估计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不可能很大。要紧原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策在明确划分鼓励、同意、限制与禁止类政策时，表达国民待遇与公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断与地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立习惯民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励进展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或者部分抵免相应
3、的个人所得税，加强规范化管理与正确的引导与服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本特别是“交易成本”大幅度下降。2.2OO3年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%,高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%o今年上半年，房地产继续保持强劲进展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9乐45.
4、6%,中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%o今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%,占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%,占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%,所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%,所占比重为12.0机东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%.中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。销售情况良好今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全
5、国商品房销售额210L77亿元,同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元，同比增长46.8%,所占比重为91.2%。商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%o空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%与22.4虬东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%与33.2%,中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5
6、月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%,其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。价格稳中有升2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2 .92%,其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%,土地交易价格上涨6.9%,房屋租赁价格上涨0.8%o房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%,其中东、中部地区价格涨幅较高。有21个地区商品房销售价格有不一致程度的上升，4
7、个地区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。有9个地区商品房销售价格有不一致程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北TL6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-24%、辽宁-2.0%、内蒙古-07%、贵州-0.4%。3 .成都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%,房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%,其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。大项目成为投资增长要紧拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占
8、全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%,完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%,高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体与个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元增长70.5%上半年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计
9、划总投资73596亿元，增长26.2虬资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%,国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%,自筹资金增长51.2虬4、成都7月房地产开发统计从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速进展势头，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.K,其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元,增长36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总
10、量达1918.12万平方米，增长28.4%。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5%,增长速度超过商品房与商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头与进展潜力，7月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%o实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2%。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速进展势头，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1斩其中住宅投资86.
11、92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7虬17月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4%。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5%,增长速度超过商品房与商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头与进展潜力，7月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%o实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2%。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比
12、六月末仅新增3.97万平方米。5.区域进展及前景预测城西房地产市场进展前景分析A、“城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。城西是成都的历史文化保护区与风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条要紧水系与去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的特殊人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路与清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园成为这七大版块的代表。C、
13、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的进展将很快，温江、郸县很快会与成都连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。D、一个充满生机与活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在成都的城西，人流的变迁又有何特征？调查说明，城西初现“中产”痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了成都住宅区总量的70%o在城南，人们观念中的“富人区”，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是“富中之富”；在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居
14、住区与城西北的花照居住区分别为起点与止点，从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不一致的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了“中产”的标签。F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划
15、方案正式出台。其中，3条新改造干道将组建3道新型产业带，成为经济圈的要紧骨架。估计5年内，城西北经济圈将基本建成。川陕路：重塑川西古镇解放北路一驷马桥段，沿道路两侧进展精品饰材市场；天回段要紧进展农工机械产品销售市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅、休闲旅游协同进展。沙西线：打造花卉世界二环路一金府路段，两侧进展餐饮服务、休闲娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，进展集花卉培养、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路：建成都最大石材城金牛宾馆以东，进展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为成都最大的现代化石材贸易专业经销区。届时，位于城西北的3
16、个产业片区金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新亮点。城西房地产市场进展的趋势不管是自然环境，还是生活环境，或者是人文环境，都是非常适合居住的区域。成都市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有39.3%的人选择在城西购房，比例高出有“富人区”之称的城南9个百分点，远远高于城东与城北。自古以来成都人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更多的人选择住在城西。在城西，羊西线周边的楼盘当仁不让地成了主力。羊西片区的居住环境有很强的商业配套环境:成都市黄金旅游通道羊西线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西最先成熟的区域。当年因锦城
17、苑打造城西高档社区一举成功后，羊西线就成了高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的江南味园林，德意馨苑的德式园林环境设计，锦城花园名贵树木营造的“营养村”，御都花园的欧式建筑让成都人有了更多的选择。在成都，没有哪一个新兴区域像羊西线这般几乎在一夜之间让人感受灯红酒绿的。现在羊西线由于房地产业的拉动，介入了成都最高档的消费场所。有消费就会有需求，羊西线的房地产业与餐饮业在某种程度上相互满足，令其有了不可替代的地位。C、新的住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产、高频房产、武海置业、托普集团等上百亩的土地开发，倾力打造“新成都生活样板区”的形成，使得西区一片繁荣景象。有调查报告显示：在购房
18、方位上倾向于城西。选择城西者为37.8%,城南为25%,城北为22%,城东为15.2%,在问及“购房目的”时，有90.6%的被调查对象选择了“改善居住环境”。为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识，我们对目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。摸底显示，该地区的业主年收入基本在6万元到20多万元之间从职业上看,业主的构成结构是金融业7.8%,外企5.6%,个体户15%,职业经理人3%,特殊职业11.6%,其他57%的业主要紧是积蓄基础较好的中年买房者。能够看出，新经济下正在崛起的这部分高收入的精英阶层已成为城西居住人群的主流。（二）区域市场分析1 .供给分析通过历年城西的房地产
19、开发情况比较，能够看到有如下趋势：A、社区规模化规模化是城西一大特色，除了少数几个楼盘在100亩下列外，其余的都在100亩以上，而成都花园、蜀风花园城甚至达到了千亩以上。自从2000年成都花园率先进入城西这块领地，紧接着置信实业、武海置业、博瑞房产、万博置业、天邑房产、天合房产、中房集团等一大批有实力的开发商陆续进入。B、社区主题化城西作为成都后起之新贵，近年来进展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内的企业加快金沙、光华的开发建设与城西原有的餐饮优势，而今的城西已经成为中产的代言，成为成都又一张闪亮的名片。片区内的品牌进展商显然也是有意打造整个城西的社区主题，使之得以如此迅速崛起。打出“时光随
20、意，生活由我”的博瑞都市花园除了打造都市文化社区外，更提出了“健康、快乐、文明、时尚”的新都市生活的典范。C、社区生态化原有的金沙公园、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公园使城西的绿化更上一个台阶；而今浣花公园的落成又再次为城西的生态环境添上浓墨重彩的一笔。片区内，率先打出“绿色生态住宅”锦城豪庭为城西的绿色生态打响了旗号，紧接着各大楼盘也尾随其后，不管是御都花园、草堂之春还是置信金沙园、博雅庭韵、中华家园、齐力花园、成都花园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色。毗邻金沙公园的置信金沙园在川西民居风格上引入水景，结合社区内的绿化精心地勾勒出清水河边的亲水家园。成都花园社区内7大主题园林、7大景观
21、河滨公园、1个中心文化广场、0.9的容积、6%的绿化率（不含河滨公园）构筑了一个天然氧吧。中华家园为大家带来了北美风情的尖屋顶、维多利亚的花园小区，这一切都始终将中产阶层的眼球牢牢抓住。D、社区景观化园林、水景、植物、建筑构成了城西社区一道道精彩的风景线。成都花园通过水、植物、雕塑建造了9大主题公园；都市水乡置信金沙园通过水景、雕塑、环境设计塑造了“园林水景”“健康水景”“休闲水景”三大主题；蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑5个各具特色的现代川西民居小区E、价格呈上升趋势。从上个世纪80年代末到90年代末，十年的时间内，城西的住宅由青羊小区的安居型向锦城苑为
22、代表的康居型转变。房价也由666元/平方米一路上扬冲高到了2500元一3000元/平方米。F、投资价值高。随着高新西区规划的出台、清水河的治理、金沙遗址公园的规划修建，城西的房地产开发变得特殊火暴，土地也随之升值，特别是羊西线一带。以餐饮娱乐而知名的羊西线，其成熟的配套与浓厚的商业气氛，使它成为投资人的乐土。G、户型趋向于小康型。城西早期开发了很多的安居户型，要紧以套二、套三为主。新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。I、城西在售楼盘综合状况目前城西在售楼盘72个总建筑面积31359O811其中电梯住宅1173970k,占37.44%,多层住宅1225707/,占39.
23、09%,营业用房19055411占6.08%；综合均价3277.44元/mZ,其中电梯住宅均价2943.59元/in2,多层住宅均价3308.58元11营业房均价5133.9元2 .需求分析需求特点A、城西房地产需求市场大。城西目前有120个专业市场与众多的经营餐饮娱乐的个体户，造就出了大量富人。另外，高新西区内的企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业，在这里工作的通常都是高学历人士，从目前高新西区一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们通常不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅
24、消费方式。B、有效购买力充足。城西的新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳固，且有多年的积蓄，随着城西人口的增多与经济的进一步进展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。C、投资人对城西升值潜力看好。城西目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高新西区工业园区的建立、成灌高速的建通与温江、郸县经济的互动进展，将使城西房地产具有较大的升值潜力。需求构成A、成都的中等收入层是购房的主力。包含新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。B、郊区居民。城西房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的环境、交通便利、购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐。C、外地来蓉人员。从
25、城西城南的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包含外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员与“三资”企业的外地人员。D、房地产投资者，相关于跌宕起伏、充满投机与风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。城西房地产巨大的进展潜力，投资者更不可能忽视。3 .竞争分析城西目前在售楼盘总开放规模约320万平方米，高于城东与城南总开发规模。价格要紧在2500-3200元/平方米之间，高于城东低于城南的平均价格水平。建筑形态多以高层与小高层为主，户型多以小康型的三室、四室为主，110-260平方米为主。羊西线在售楼盘情况表（见附表1）4 .羊西线的消费认可度与典
26、型物业调查通过对城西居民的随机调查,得出他们选择羊西线8个完美理由:吃在羊西线，安逸！住在羊西线，舒服！ 历代贵人住城西，能住在城西的羊西线就是贵中之贵了。 想赚钱就住城西，城西有120余个专业市场餐饮娱乐火爆特殊，市场总成交额上百亿元，能够赚个零头就够了。 成都人喜欢喝茶，住羊西线三步一茶坊，五步一茶楼，像圣淘沙、水景湾，随便选一家都很有品位。 许多人有了钱就想长命百岁，那最好选择城西，特别是羊西线，这里是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鲜空气。 家庭需要经营。周末领着自己的妻子与心肝宝贝开着奥拓车来一场“家庭蜜月”，从这里到都江堰、青城山、西岭雪山都很方便，路上没有红绿灯。 周末休闲
27、，花十几块钱就能够在羊西线上找到一家“农”得够味的农家乐耍上一天，吃不完还能够打包。 将24小时进行到底的“夜猫子”喜欢在这一带闲逛，他们沉醉于这里夜晚闪烁的霓虹灯所营造出的都市情调。这里有24小时营业的情人吧、休闲中心与娱乐场所。具体典型物业调查见附表：羊西线在售楼盘销售价格表见附表2羊西线在售楼盘物业构成表见附表3城西在售楼盘综合情况表见附表4成都市羊西线住宅市场消费者调查5.市场分析有关结论A、项目位于成都市羊西线中，羊西线是成都新兴的知名餐饮一条街，它的人气非常旺，是成都市的一条“黄金旅游通道”。随着高新西区的建设已初具规模、成灌高速的建设与各个专业市场的进展壮大，城西这一带已经越来越
28、显示出它的进展潜力。关于本项目我们能够从城西的生态绿化角度营造天然绿色氧吧，让小区真正与绿色生态圈融为一体。城西近年来新建楼盘的档次、价格多以大规模与中、高档次为主，本项目能够作为跟进者进入中、高楼盘市场。B、消费者对羊西线住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲。C、费者对羊西线生活价值具备较高的选择性认知。由于羊西线于近几年住宅开发的骤热、餐饮休闲经济的推动与整体宣传力度的加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。D、线整体生活环境的进展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。进展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套
29、”，外显于消费者评价即为“生活不舒服”O三、项目用地分析及评价（一）地块解析1.交通条件本区域的交通、道路网络较为完善，54路，305路、100路等公交车与郊区中巴车均在区域内通过，而紧邻项目的三环路更是交通快速通道。2 .用地现有状况本项目占地约48亩，整体地形较为方正，地势平坦。现土地为厂房，被其他厂家租用。3 .水电气保障随着近几年城西房地产的大量开发与市政基础设施的不断修建及完善，城西的水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件与软件上构建了极为有力的保障。4 .规划限制条件尽管长期以来规划限制是制约城西房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案与针对本项目所处的位置，我们在规划局进
30、行了熟悉，其基本的控规要求如下：A、建筑高度40m下列；B、项目的总体绿化本应在30%以上；C、项目的容积率要不小于1.2；E、项目建筑间距要大于L2。（二）项目SWoT分析1 .优势分析:本区域位于城西羊西线三环路立交桥下，紧靠三环路，交通极为便利。同时，周围的自然景观多，其生态环境极佳。羊西线区域内生活、交通、公交等基本配套较为完善，社区成熟度高。羊西线区域在市民心中的认可度高。区域内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。2 .劣势分析:立交桥下噪音大，对居住有一定的影响。项目用地现为厂房，由于需要拆迁会使开发周期增长。项目周围的形象不佳，需要进一步改善。项目不靠近羊西线的主干道，不
31、具有商业氛围，对项目销售会带来一定的影响，销售回款也有一定的压力。3 .机会分析:高新西区直接推动城西房地产业进展。作为省市“一号工程”高新西区进展迅速，近两年内吸引了大量资金、科研项目、科技人才，对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好的高档生活社区。项目周边可开发的用地不多，使本项目更具有开发开发机会。本项目旁边住宅项目正在开发，能够提升项目的形象与消费者的认可度，对项目周边的环境也能得到一定的改善，对市场有一定的推动作用。4 .威胁分析:黄忠小区与羊西线有一定的土地未开发，使项目存在较多的潜在竞争者。区域内的楼盘在建筑与自然景观上都
32、达到了很高的品质，消费者对区域内的住宅比较挑剔，为本项目的产品定位带来难度。区域内部分楼盘将会分流本案客户。（三）项目用地环境评价本项目位于羊西线的成熟板块，同时随着城西的科学合理规划的实施与基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便利的交通，配套设施的良好保障，人文、生态环境得到大大的提升。由于近几年城西房地产开发量大，出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场与较大的市场需求，但竞争也很猛烈。总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商制造良好的经济效益、社会效益及环境效益。四、市场定位及方案评价（一
33、）项目可能的开发方案:根据城西房地产现有的市场状况与本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性与状况项目不开发为商业项目；我们提出如下可能的开发方案：方案一,以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面与内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层与平层为主。方案一的具体设想:1、项目的规划布局项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局；2、项目的建筑设计建筑立面强调突出川西民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽与纹理的美观，使风格与造型趋于与谐统一，淡雅明快的色调勾勒
34、出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有的时候代特色的理想家园，从而制造出新的川西民居的建筑风格；另外，大量使用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染与破坏。3、项目的户型设计充分考虑现代人的居家理念，使用砖混结构的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他3米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅与卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上与向下两道L3米高的楼梯，活
35、跃室内空间。4、项目的环境设计小区环境要紧由喷泉、叠水、建筑小品与绿化镶嵌构成，充分表达人与自然的与谐交融，突出浓厚的川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景与花鸟鱼虫的乐趣。5、项目的配套另建一层地下室，用于小区公共配套设施与停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等；6、物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性与舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等二次置业的中等收入者方案二:以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的12层的单元式框架结构中档电梯公寓。
36、可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境与建筑立面的特色。方案二的具体设想:1、项目的规划布局项目的规划布局使用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场与其他配套；2、项目的建筑设计建筑外观使用线流畅、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户；3、项目的户型设计在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为120m2-200m2的三室两厅与四室三厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上使用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到
37、空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；4、项目的环境规划在小区内规划设计一个要紧由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流淌水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的四周设计一个流淌水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练与与家人散步的需要。5、项目的配套建一层地下室，用于物管配套与停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面配套；安全系统:每户配置红外线防盗报警系统，电视监
38、控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻；供电系统:每户设有配电箱与IoA(40A)或者15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000肌跃层为8000肌六回路供电方式；电讯、电视:每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个；网络系统:每户均设internet宽带网络系统接口；消防报警系统:每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。6、物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性与舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务
39、等。7、项目的客户定位二次置业的中、高收入者。Q投资估算1.项目土地成本测算本项目的土地价格按95万元/亩测算。土地成本二土地价格X土地面积=95X48=4560（万元）项目测算开发技术参数方案一：总占地面积48亩建筑面积57600m2；绿化率230%容积率1.8建筑高度二40In建筑层数6跃7方案二：总占地面积48亩建筑面积83200mS绿化率230%容积率2.6建筑高度二40In建筑层数12层2 .项目建安成本估算方案L项目以5跃6的多层的框架结构，以此为基础估算建安成本=600元（见附表5-1）方案2：项目主体为12层的框架结构，以此为基础估算建安成本二900元/M,（见附表5-2）3
40、.项目分项投资估算项目总投资估算方案L单位综合成本为：1883元/卜项目总投资为：10844（万元）（见附表5-1）方案2：单位综合成本为：2060元/Af项目总投资为：17141（万元）（见附表5-2）4 .项目销售收入估算方案L总建筑面积57600m2单价2300元/m?项目销售收入=57600*2300=13248万方案2：总建筑面积83200m2单价2500元/痛项目销售收入=83200*2500=20800万5 .项目利润与利润率估算方案1：项目利润二13248-10844=2404万项目税利润率二项目利润/项目投资总额*100%=240410844*100%=22%方案2：项目利润
41、二20800-17141=3659万项目利润率二项目利润/项目投资总额*100%=365917141*100%=21%项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的5.7%计算，则方案1：税收费用二项目销售收入*5.7%=755.14万项目利润二项目销售收入-项目总投资-税收费用=1648.86万方案2：税收费用二项目销售收入*5.7%=1185.6万项目税后利润二项目销售收入-项目总投资-税收费用=2473.4万项目税后利润率分析方案1：项目税后利润率二项目税后利润/项目投资总额*100%=1648.8610844*100%=15%方案2：项目税后利润率二项目税后利润/项目投资总额*100%=
42、2473.417141*100%=14%五、方案评估及选取（一人项目可能的开发方案比较:项目优点缺点方案一a.人居环境较为优越；b总体投入相对较少；C、开发周期较短；a.区域内同类物业较多，竞争猛歹k八、9b.不能达到土地开发利润最大化的要求；c、区域楼盘价位较高，竞争力弱。d、在户型分隔与布局上有一定的限制；e、对项目本身的形象起不到提升作用；3获得的利润小g、不能很好的营造环境方案五a.区域内消费人群对电梯公寓的需求较大；b.中等收入者对区域的中、高楼盘的认可度大；c.能够提升项目自身的形象；d.容易很好进行户型布局与特色环境的设计；e.可获得更多的利润；a在环境设计与营造上有较大难度；b
43、.区域内同类物业较多，竞争猛歹k八、9C.需花大量精力对项目进行包装与宣传；d开发周期长，资金投入较大财务测算比较:方案一方案二析:1、从绝对利润看，方案二比方案一多824.54万元（方案一为1648.86万元，方案二为2473.4万元）。2、从利润率看，方案一与方案二相当（方案一为22%,方案二为21%）。（二）方案选取及建议通过对以上2种方案的综合对比，结合风险较小、利润较大的原则，我们建议本项目使用第二种开发方案。使用这种开发方案具有下列优势：A、小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。B、小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高
44、。D、容易营造特色的环境与建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。E、整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济效益；而利润率方案二与方案一相当。针对以上的优势，此方案具有较强的操作性与操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强的开发方案。（三）项目定位本项目定位为：通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。开发形式为12层、单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境与鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生态居住小区。六、项目
45、开发进度安排及资金筹措（一）开发周期按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间为18个月。（二）开发各阶段的周期安排工作项目时间（月）备注立项0.5初规设计0.5报规0.5项目施工图设计2同期项目拆迁报建2同期项目拆迁项目土建施工4项目室内安装2项目外装2项目室外安装及环境1竣工交验0.5项目产权办理1合计14（三）资金筹措整个项目开发的资金要紧来源于三个方面：其中：开发商自有资金438O万元；项目土地银行抵押贷款2821万元；销售期销售回款11445万元；（四）投资使用计划（见附表6）七、销售及经营收入预测（一）电梯公寓销售收入估算电梯公寓按2500元/n?计算：项目销售收入=
46、83200*2500=20800万（二）项目销售回款计划（见附表7）（三）财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表（见附表8）计算可得出本方案的财务内部收益率为9.24%o在现金流量表中基准收益率取6.7%,按月计算。八、风险分析与回避的手段（一）开发风险评测1 .灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。（见附表9）由附表四可见,售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。从表中能够看出，本方案具有一定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍
47、具有一定的市场风险。2 .项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点二总固定成本/1（单位变动成本/单位销售价格）=144370000/1-（300/2500）=16405.68（万元）由此计算可见本项目销售回款达到16405.68万元，约是总回款20800万元的78.87%时，项目达到盈亏平衡，项目总体有一定的风险。（二）项目市场风险及回避1.项目市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，与金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益猛烈的环境下，本项目的市场风险要紧表达在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长与成本操纵不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格操纵开发周期与开发成本。3 .项目市场风险的操纵A.工期首先要用科学方法来编
