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1、某项目营销推广方案营销推广方案营销的终极意义：卖（站在客户的立场上寻找买的理由）卖什么？如何卖？卖的高！卖的快！卖的方式卖的主题卖的氛围卖的诉求点卖的附加值七彩时光的营销核心：赚赚什么?要么赚HAPPY,要么赚MoNEY谁在赚?投资客户、自主客户、开发商、参与的人第一部分：市场定位第二部分：整合推广第三部分：包装策略第四部分：销售策略第五部分：价格策略小结前言本项目是益阳市一个复合型项目，面对2008年房地产市场的状况，如何使本项目的营销在市场中脱颖而出，达到快速销售的目标，取得良好的经济效益，是本项目营销的核心。经对本项目的初步考察，我们认为七彩时光在市场定位、推广策略、销售策略、价格策略、
2、现场包装等方面需要新奇整合。针对小户型住宅的特征，结合七彩时光的地理位置，七彩时光的营销推广以“简单的生活缤纷起来”为主推广主线，在推广阶段上要结合工程进度环环相扣、层层递进，在推广手段上要丰富多样、新颖别致。针对益阳市目前住宅市场的现状，根据七彩时光的市场定位，本着“新、奇、特”的原则，现将七彩时光的营销推广方案制定如下：第一部分：市场定位一、形象定位七彩时光缤纷小家风格居场七彩时光七彩时光一一简单的生活缤纷起来缤纷小家缤纷绚丽、富有活力的小家生活风格居场极具个性与风格的居住场、汇聚场二、区域定位政务核心未来时尚第一站三、客户定位年轻态、时尚新贵客户群体7080客户投资型客户自主型客户双料客
3、户四、产品定位既非传统住宅-又非传统商铺能够“赚”的房子半住宅属性：居住半商铺属性：投资精装修经济型产权酒店高性价比：收益比、价值比、配套比，物超所值小户型3060平方米/1房70一一80平方米/2房90平方米/3房第二部分：整合推广一、市场推广主题要么赚HAPPY,要么赚MONEY本项目将有两大主力客群，广告语要分别针对他们进行诉求：要么赚HAPPY针对自住型客户诉求“赚HAPPY”要么赚MONEY针对投资型客户诉求“赚MONEY”要么赚HAPPY,要么赚MONEY诉求项目既可自住又可投资的物业功能二、销售计划与目标(一)销售计划根据房地产项目工程进度计划，使用量化营销推广模式，将销售计划制
4、定如下:七彩时光销售计划表工程进度销售计划开始动工15%出地面三层30%主体封顶40%外立面装饰完毕60%交房时90%(二)销售目标通过一系列新颖、特殊的营销策略，使七彩时光达到下列销售目标：1、全面树立益阳市“缤纷小家，风格居场”社区形象。2、在益阳市再度掀起以“要么赚HAPPY,要么赚MoNEY”为主题的小户型居住投资浪潮。3、速战告捷，奠定银建地产的地产新贵地位。4、进一步充实与丰富“银建”的产品系列，提升其整体品牌形象。(Z)推广费用操纵1.操纵原则：先强后弱、打好基础、高抬气势，争取总推广费用不高于销售额的2%2.具体比例分酉己:预热认筹期20%开盘热销期50%（累计）销售调整期80
5、%（累计）再度热销期90%（累计）清盘期100%（累计）三、推广阶段划分根据上述销售计划与销售目标，结合本案的工程进度及销售淡旺季，在20082009年，将市场推广分为六个时期（见下表）：七影时光市场推广阶段划分表（2008-2009年）推广阶段时间准备期2008年4-5月份市场预热期2008年6-一一8月份内部认购期2008年9月份开盘热销期2008年10月份销售调整期2008年11月份再度热销期2008年12月一一2009年2月份清盘期2009年3-4月份四、阶段营销推广（一）准备期准备期工作直接影响到后期营销推广计划，因此务必要考虑周全，按计划落实。具体工作有下列几个方面:Av营销方案确
6、定B、规划设计方案确定总体规划确定户型设计确定外立面确定景观设计确定配套设施确定智能化设施确定Cv售楼中心与围墙建设售楼中心围墙D、客户引导包装VI系统的确定大型户外看板到位周边道路包装工地现场包装E、销售资料的准备单片、楼书销售讲解手册的制定销售表格的制定F、销售道具的准备沙盘及户型模型的制作展板的设计与制作接待台与LoGO墙的制作G、办公用品的购买办公桌椅销售讲习夹电脑电话H、销售团队建立销售人员组织销售人员培训（二）市场预热期阶段划分：基础工作准备就绪之后到内部认购之前营销目标1、有效排号、积存意向客户500个2、销售体系基本建立3、七彩时光初步引起市场关注推广主题及方式以我们的未来缤纷
7、登场为推广主线，为目标客户描绘时尚、活力、个性未来生活蓝图，使他们对七彩时光产生无限向往。通过公关活动、销售促进、报纸广告与新闻报道等形式，宣传“缤纷小家，风格居场”新概念，引导市场，使本案获得广泛知名度。广告宣传本阶段要紧以形象广告为主，配合软性报道、户外广告、自身媒体等进行宣传，形成多层次、多渠道立体宣传网络，引起目标客户的广泛关注。公关活动1、进展论坛：举行七彩生活进展论坛2、BLOG:通过。网、。房产网、0737fdc网等开通“七彩时光BLOG”3、网络征文：举行“畅想，未来缤纷生活”大型网络征文活动促销活动1、发放“七彩时光缤纷生活”会员卡（认购优惠卡）2、实施泛销售促销，拓宽销售渠
8、道。新闻报道在举行公关活动时，邀请报社与电视台记者进行新闻报道，扩大宣传面，增加可信度。直销1、在益阳市要紧干道高密度派发单页。2、在周边银行、邮局、电信营业大厅、商场、集贸市场、高档饭店等公众场所大量派发单页。3、向益阳所辖各县邮政直投。（三）内部认购期阶段划分：市场全面预热之后到准备开盘销售之前要紧任务：解决初步意向客户的购房需求，并加强市场预热。销售目标：累计认筹30%推广主题及方式以？个益阳未来代言人为推广主线，进一步诠释缤纷时尚生活理念，引导目标客户安家投资七彩时光，真正迈入风格居场。广告宣传进一步引导目标客户在市府畔安个新家，成为“未来生活代言人二公关活动1、举行七彩时光产品说明会
9、2、启动益阳未来生活代言人“客户海选”活动（以时尚沙龙形式在特定地点特定时间举办，以年轻客群关注的话题为主题，能够分为“爱情、职场、学业、家庭、交友、衣着、美声、舞蹈等）。促销活动凡持会员卡客户，均可在购房时享受特别优惠。新闻报道通过新闻报道，全面介绍七彩时光的工程进度、海选信息与公关活动。直销1、由销售部组织人员或者夹长沙晚报、潇湘晨报大规模、高密度派发单页。2、向娱乐与商业场所职工派发宣传资料，通过他们进行客户渗透。（四）开盘热销期阶段划分：完成一定的客户积存且各项销售条件具备之后销售目标：累计销售50%要紧任务1、全面提高销售业绩2、全面提升楼盘形象推广主题与方式以风格居场闪耀登场为推广
10、主线，在开盘现场及样板房全面营造个性、风格家居氛围，并组织“未来生活代言人韩国游”，让业主提早体验时尚生活。广告宣传增加电视广告投放量，结合报纸广告、网络媒体广告、人际传播等，全力渲染开盘热销氛围。公关活动1、举行未来生活代言人集体亮相活动2、举行韩国时尚游活动3、举行现场开盘摇号活动联合益阳当地公正机关开盘现场摇号活动，使七彩时光成为第一摇号开盘的楼盘，引起各大媒体关注。促销活动开盘大促销新闻报道对七彩时光的热销状况进行持续跟踪报道直销加大单页、楼书的派发力度，业务与工程配合1、做好开盘现场接待与组织工作2、样板房对外开放（五）销售调整期阶段划分：开盘热销期之后约1个月销售目标：累计销售60
11、%要紧任务在强销期过后进行房源操纵与销售调整，为下一次的强销奠定良好基础，并再次做好客户积存工作。推广主题与方式以风格小家新潮生活为推广主线，全面引导目标客户对缤纷小家的深度关注，重点宣传七彩时光的创新户型设计与优质居住环境。广告宣传本阶段减少报纸广告投放量，增大电视宣传，内容侧重宣传七彩时光的时尚居家空间。公关活动组织七彩生活传递精彩征文活动（参考，没有考虑成熟）促销活动举行“1+1”客户老带新促销活动，加强客户渗透。业务配合加强客户邀约与追踪力度，加强客户渗透。（六）再度热销期阶段划分：销售调整期之后销售目标：累计销售80%要紧任务：在销售调整期过后，再次加强推广，结合返乡购房团掀起第二轮
12、热销高潮。推广主题与方式以分享七彩阳光分享缤纷生活为推广主线，引导目标客户与已购房业主共同见证与分享七彩时光的风格居家空间与全新生活方式。通过高密度的广告、有影响力的公关活动与大型促销活动，结合工程进度与初具成型的现场个性优势，给目标客户以强烈的心灵震撼与感官刺激，直接促进销售。广告宣传加大报纸广告与电视广告投放量，软性宣传、硬性广告与自身媒体广告密切结合，在益阳市掀起风格小居风暴。公关活动1、举行七彩时光物业管理民主研讨会2、举行七彩时光物业管理公司招标活动3、公布七彩时光邻里生活业主公约促销活动加大客户渗透力度（六）清盘期阶段划分：销售调整期之后，2009年年初销售目标：累计销售90%以上
13、七彩时光各阶段推广主题要么赚HAPPY,要么赚MONEY市场预热期我们的未来缤名内部认购期?个益阳未来彳开盘热销期风格居场闪耀不销售调整期风格小家新工I；再度热销期分享七彩阳光五、市场推广表现准备期1、市场对七彩时光有初步熟悉，并进行传播。2、本案邻近的目标客户对七彩时光有初步的认知市场预热期1、目标客户对七彩时光有一定的知晓与熟悉2、七彩时光引起市场广泛关注内部认购期1、目标客户对七彩时光产生喜爱与偏好2、部分目标客户有购房意向开盘热销期1、七彩时光的认知度全面提升2、七彩时光的美誉度全面提升3、市场对七彩时光产生广泛认可销售调整期1、市场对七彩时光的热销予以关注2、七彩时光的缤纷个性生活理
14、念得到认同3、老客户对新客户进行渗透再度热销期1、七彩时光持续热销2、七彩时光美誉遍益阳六、房源操纵房源操纵是指在销售过程中对房源进行适当操纵，以便于销售调整，为各阶段销售奠定良基础，是保证销售成功营的销策略之一。1、“好位置”房源在热销期间对好位置的房子要进行适当的加以操纵，便于后期销售调整。2、“好户型”房源为了更好地开展后期销售工作，在销售过程中要适当操纵一些好的户型。3、人为操纵人为操纵就是内部人员对一些户型位置较好，数量又较少的房源进行保留，即内部操纵。第三部分：包装策略1.销售语言所有包装物料应加强销售语言的运用，重点向目标客户传达销售信息。2.现场包装售楼中心现场新奇包装，在务必
15、画面、布局、文案等方面加强销售色彩。4 .产品包装对产品进行细分包装，针对不一致目标客户群制造稀缺，深度促进销售。5 .客户包装对投资、自主等客户进行细分包装，丰富项目的内涵。6 .开发商包装对开发商的实力、信誉、业绩等进行提升包装。第四部分：销售策略1 .产品细分将产品进行深度细分，丰富产品形态。2 .公关活动制定系统的活动计划，增加与目标客户的亲近沟通交流机会，高效快速传达项目动态信息、展示项目最新市场形象，通过活动现场促销促进销售。3 .人员推广对销售人员进行专业培训，建立一支专业的销售团队，发挥团队力量。4 .直销策略有计划的走访目标客户，增加成交的机会。第五部分：价格策略“时”开高走-逐步拉“升”时间：入市时间+工程进度时机：市场环境+竞争态势2.“升” 升高：价格持续升高 升值：价值持续提升 提升：项目附加值+开发商品牌价值商铺营销的初步思路3商铺与住宅分开推广2、商铺市场功能定位为社区配套与本区域商业消费中心3、商铺业态根据福中福临近商铺互补业态专项销售户茹曲捱畲超4他Fe琳的生报左口笳苗筵曲
