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1、星河商业城项目定位报告(doc63)屡付商Q墟项目定位想告重要提示项目定位：广安现代休闲商业城项目主题：以购物休闲为主的现代商城规划元素：集中式与分散式规划建筑形式：塔式建筑产品特性：承载商业原色，重置都市休闲商场式幻变空间结构独立单位与规模产权的有机结合中高档次：硬件一产品质素高、单位结构优先、配套品位局J屡何商Q喊（备用名：星河香港城星河女人世界广安华联商厦）广安星河商业城定位报告目录基础数据调查说明第一章基本数据统计情况一、在经营商业项目调查二、再投资商业项目选择第二章项目区位分析一、区位环境分析二、项目地块分析第三章可类比商业地产项目市场调查分析一、项目板块开发调查分析二、已建项目调查
2、分析三、在建项目调查分析第四章目标客户分析一、目标区域二、隐形客户群三、显性客户群四、目标客户定位分析第五章项目定位一、商业形态定位二、商场定位的意义三、商场定位的基本要素四、星河商业城商业主题定位五、项目产品定位六、目标客户定位七、价格定位项目定位考虑的因素1、项目所在地的经济进展状况，项目所在地的商业地产进展水ED2、项目所在地的消费者心理与特征3、规划设计方向厂4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理与消费特征。5、项目地块价值的挖掘。6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.7、项目所在地所享有的思源广场优势，在项目中应该得到充分利用8、本设计要点之产品具有
3、市场的“引导性”，因此产品的设计已经拔高于市场；产品以中高档型商城为设计要点的基础；9、在设计中，充分注意项目旁的商业步行街的规划与商业效应。10、项目不在繁华商业区，应引起设计定位的重视。基础数据调查说明问卷说明：本次问卷由圣尔泽（重庆）房地产管理咨询公司分两阶段进行。一、样本框：广安市广安区（包含城南、城北区域：思源大道邻近（28份），老城区（26份），城北（26份）二、抽样方法：随机抽样；三、调查方法：商城面访与进入商铺走访；四、样本量：广安市内80份，有效数66O其中通常投资商调查55个，有效样本44个；商业地产项目专项调查25份，有效样本22份。五、统计方法：运用SPSS统计分析软件
4、进行频数统计，有关分析。第一章基本数据统计情况一、在经营商业项目调查1、经营商铺的面积面积30in?下列30-50m250-80m280-100m2101in?以上人数2227223百分比（%）39.248.23.53.55.62、总投资额（商铺购买价）投资额10万元下列11-20万元21-30万元31-50万元50万元以上人数1011221百分比（）37417114国io万元以下H-20万元口21-30万元口31-50万元50万元以上3、租赁价（元/疗）年租金4000元下列4001-8000元8001-10000元10001-12000元12000元以上人数5175126百分比(%)1237
5、12261312000元以上100Ol12000元8001IooOo元40018000元4000元以下I口年租IO 510152025303540业种食杂百货建材餐饮超市精品店月艮装专卖店其他人数4116525327百分比(%)722129495514、经营产品食杂百货口建材餐饮超市精品店专卖店其他服装5、经营收入状况月营业额1000-3000元3001-5000元5001-8000元8000以上人数141375百分比(%)36331813，月营业额6、店员人数人数1人23人46人68人8人以上人数1434512百分比(%)24619247、要紧交通工具交通工具一辆小汽车一辆送货车社会车辆摩托
6、车人数13236百分比()39.169.718.2二、再投资商业项目选择1、新商业形态商业形态连锁店商铺集中式产权式商铺改行人数16321021百分比（%）26.252.416.33.41.752.4口连锁店商铺口集中式口产权式商铺改行扇面52、商业投资计划（投资额）投资额10万元下列11-20万元2130万元3150万元人数301941百分比（%）563572口10万元以下11-20万元21-30万元31-50万元3、购买（租赁）面积面积30in?下列30502m50802m801002m101以上人数1629233百分比（）30.354.83.75.65.6I 口租赁价格4、承受的租赁价格
7、单价20元/m22130元/m230元/而以上人数15173百分比（%）42.848.58.75、承受的购买价格单价1500元/?下列16002000元/m22001-3000元/m23001元/而以上人数3131318百分比（）728283728%BI1500元/m2以下16002000元/m2口20013000元/m23001元/m2以上6、投资位置位置城北城南开发区商业街视位置而定城中人数17303231百分比（%）30.353.55.43.65.41.87、选择业态业态自主经营连锁经营统一经营商业管理公司人数371439百分比（%）58225155%15% 一自主经营连锁经营口统一经营
8、口商业管理公司业种食杂百货餐饮建材超市精品店专卖店其他人数568343625百分比(%)8101357510428、选择业种国食杂百货口餐饮口建材超市国精品店专卖店口其他9、购买商铺付款方式付款方式一次性分期按揭人数212613百分比(%)35432217%83%回清水房装修房10、打算购买的商场（店）是标准毛坯房（清水房）装修房人数459百分比（%）831711、假如是集中式商场，选择几层？层数IF2F3F4F人数44173百分比（）682715交通工具一辆小汽车一辆送货车社会车辆摩托车人数54235百分比(%)1411611412、要紧交通工具口辆小汽车辆送货车社会车辆口摩托车I 商场乂数
9、I14%14%61%第二章项目区位分析一、区位环境分析广安是中国改革开放与社会主义现代化建设邓小平同志的故乡，位于四川省东部，华釜山脉中段，嘉陵江、渠江纵贯南北，幅员面积6344平方米，总人口约450万，是四川省毗邻重庆市最近的一个地级市，四川进入三峡经济区的“东大门”，大三峡旅游区的重要节点,广安城区由城北与城南构成，城北是老城区，而城南是从91年开始作为广安城区的重点开发区。是全市的政治、文化商业中心，是全市经济进展的增长极与广安市发达经济圈的核心区。目前大型的商业地产已近10家进入该区，五年内广安城南将是一个现代化的商业城市。二、项目地块分析星河商业项目占地约6667平方米（10亩），土
10、地已征用。属于高尚商业用地。2.1项目地段属高尚居住区星河商业城项目依傍星河明苑，位于思源广场南侧，北接思源宫,西侧与城市干道连接。地势平坦，具有良好的交通及景观条件，属广安市黄金地段，是高尚居住、旅游、休闲消费的最佳场所，适合开发为高档商业区。2.2与政治性的游览广场紧紧相连星河商业城紧临的思源广场是为了纪念邓小平同志而修建的，由于伟人邓小平的影响，各地来广安思源广场游览观光的游客络绎不绝，每个周末的水幕电影将吸引、汇合大量的市民与游客。因此，思源广场成为观光圣地，势必推动该区商业的进展，吸引更多的投资者与经商者。2. 3思源大道为项目提供了交通便利新建的思源大道是广安的迎宾大道，也是景观大
11、道。思源大道通过项目并沟通城南与城北，其中公交车与的士车可交梭穿行。为项目提供了极大的交通便利。3. 4地块周边是高尚居住区根据目前广安市房地产市场进展趋势与项目所处的地理位置，星河商业城项目的规划在城南属于中高档型商业用地地块。项目周围有已建与再建的住宅区均为高尚居住区，为项目提供了优质客源。3、项目SWOT分析4. 1项目SWOT分析表优势(S)交通便利。紧邻思源大道，未来区 域进展有良好的预期；新兴高尚居住区，规划合理；,自然环境好。规模较大的思源广场、 思源宫、向阳大市场与图书馆为本项 目平添了更多更轻松的商业机会。项目具有一定的商业规模优势；,项目专业化、高品质、高档次开发;劣势(W
12、)目前区域配套不完善，区域环境较差， 人气不旺，购物休闲商业氛围差。目前市民对该区的中高档休闲商业尚未 有明确认识。板块的景观配套、商业配套进展需要较 长时间。休闲商业价格空间受限。项目旁有一新兴商业步行街，为项目增添了规模商业机会。机会（0）高尚居住区，房地产市场进展潜力较大；商业地产有更大的空间；该区本项目可作为广安城南的标志性高档商业区来开发；此区域缺乏高档次、品质优的商业产品供应；,只要宣传与现场销售得力的情况下，能够制造高单价；目前区域处于高档商业地产的启蒙期，供应量较小。威胁（T）面临的商业楼盘竞争力较大，对项目有一定的影响。面临的竞争商业楼盘规模大。商业投资者看好的好地段较多的目
13、前还是城北。市区投资商对城南商业板块的环境没有足够的认识。4.2 SWOT分析的优劣运用：4.2.1 发挥优势，利用机会副在区域配套、环境不断完善的基础上，借助其优越的地理位与媒体的宣传炒作，提升其商业区的认同度，美誉度。解结合本项目定位与考虑规避市场竞争的基础上，产品设置注意倾向市场需求空档副充分利用思源广场的知名度来吸引市内外的客户，增强客户购买信心4.2.2 消除、弱化威胁及劣势副借助城南市场良好的潜力，诉求城南未来的进展与升值潜力廓开发时间宜早不宜迟（明年为邓小平同志诞辰一百周年），先消化前期积存的中高档客户，同时在本区确立楼盘品牌地位的情况下，向本区以外的区域延展吸引客户群体，逐步确
14、立特殊、鲜明的市场形象。解强调区域开发，经商条件的成熟的优势与项目自身产品、形象、突出项目在竞争中的优势地位。4.3 项目最大价值挖掘副核心竞争力分析核心竞争力是企业及项目在地产市场竞争中的核心优势。核心竞争力能够作为主导商业地产项目对外推广的亮点，而在表述商业楼盘整体品质方面，核心竞争力能够联合其他竞争点互为补充，经整合后使自身的形象更加丰满。运用核心竞争力为主导，辅以其他竞争力的支撑，在推广中有利于迅速提高市场认知度。解竞争力对比项目分析项目分析对比产品设计调查显示，四川广安商业投资者追捧具有良好商业购物环境的商业地产产品，而市面供应的大部分产品仍以传统的商业地产（商铺）为主。本项目在尊重
15、主流投资者对产品需求的基础上，设计出新颖又有用的商业地产产品。以建筑与商业特色作为商业地产产品的重要特色，希冀引起市场关注。主核心竞争力环境景观该板块规划中，思源广场与商业步行街是区域的亮点，应成为项目开发的要紧商业环境要素。次核心竞争力广安电四川广安电力集团为国有企业，在广安有较高的品牌知名次核心竞争力集团品牌度，项目开发给投资者提供信心保障。力休闲观景商业顶层的观景休闲台在四川广安有相当的新颖性，绝不是人云亦云的简单模仿，其对休闲购物者有较大的吸引力。该地块具有较大的景观资源，可谓“大景观套小景观”。次核心竞争力规模本项目具有较大的开发价值，能够营造很好的商业环境，齐全的社区配套，同时表达
16、开发商实力，增强客户购买信心。次核心竞争力副品牌价值项目品牌由企业品牌与产品品牌两部分构成。“广安电力集团”的企业品牌已经成为一种实力的表现，产品的品牌只能依靠高水准的规划设计、高水平的楼宇设计、可靠的施工质量、优美的社区环境、完善的配套服务设施、优质的物业管理来构筑。用时机价值充分利用广安城南板块的规模开发契机，顺势推出本项目，使其成为广安城南区的一颗明珠，乃至成为四川广安市商业地产的一个经典典范。If商业背景价值联合商业步行街，在社区内构建集中式商业与综合门店商业设施，借助商业步行街的散客资源为本项目所用。打造为“星河商业中心”，更表达商业文化的背景超前作用。用环境价值运用环境优势尽可能的
17、突出休闲商业主题，将“休闲、购物”的主题概念融入商业环境与自然环境之中。用交通价值利用已有交通优势，开通专线巴士，将项目与市区直线的距离缩小，将小区融入市区。用地形价值本项目地块为不规则四边型。用“现代购物家园”的建筑规划设计理念与环境园林设计，因地制宜的追求商业建筑风格，表达人与自然共生的商业购物系统，达到“现代购物家园”的目标。副产品价值从规划、建筑形式、商业、住宅、配套等全面提升产品价值。储把：本发Q的核2贪匀力聂裔Q处声顶Q妮刽、声舄晶质专体陶多应三方面的信合，印本发Q的他丝、体量、商必Q杼、建筑风格、体闲庭叁等品屋，加5寺有辱贼商白攵化及环健用圉，/聂有别孑对第三章可类比商业地产项目
18、市场调查分析。调查数量：商家共13家。城南7家，城北6家。经营模式：A、商场统一经营管理4家，占总数的23.5%B、自主经营（门面）13家，占总数的76.5%。价格范围：A、均价在30005000元/M的8家，占61.5%B、均价在500010000元/M的4家，占30.8%C、均价在IoooO元A?以上的1家，占7.7%。商业位置：A、位于一类商业用地的约占46%B、位于二类商业用地的约占31%C、位于三类商业用地的约占23%通过对广安商业的初步熟悉与现场考察，广安商业的整体形象较为模糊，大多为个性不够鲜明的“老旧商业”。从外表既表达不了川渝商业文化的底蕴，又承载不了现代商业文明的鲜明元素。
19、从店面的设计与布局，显得比较杂乱；比如第一次到商场的顾客进入一层，看见的是首饰或者化妆品，那么顾客不是去买首饰或者化妆品，而是去买别的商品，按照消费者对商场布局的通常认识与规律能不能明白是经销何种商品的？这说明商场的布局是与整体形象联系在一起的，不科学的分割与规划，既会影响商场的整体形象，也会使商场在竞争中处于劣势。当年的郑州“亚细亚商场”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，郑州亚细亚”风靡全国，才使一个民营企业击败了当时郑州最大的“国字号”百货企业。因此，我们须进一步对项目板块做出分析。一、项目板块开发调查分析1、项目板块开发调查分析：1.l思源宫商业项目廓地理位置：思源宫位于思
20、源广场南侧，西侧为建安路，东临市政片区道路盘山而下的冲沟谷，南邻星河明苑，地势平坦，各方位景观良好，交通方便。解项目性质：商住解商业面积：27000m2副总价特点：17.5-30万元解项目定位：高档休闲购物商场/超市、娱乐、百货、酒店!规划地块功能及优势：属于一、二类商业用地，无公摊面积，思源宫是广安的商业地产的旗舰，规模宏大，建面达2万余方，他往常瞻性的总体规划、巧妙特殊的设计，依托思源广场其优越的区条件，将是全市的集商业、餐饮、娱乐综合性大型多功能的休闲购物区。1.2望江台花园商住项目：解地理位置：该商住区位于广安市城南城北交汇处，东临渠江，南接图书馆与思源广场院，是广安少有的黄金宝地。解
21、项目性质：商住解商业面积：约100OOm2解门面数量：约150个（面积27-80m2）解总价特点：12-37万元（单价2600-3800元/m2）解规划地块功能及优势：属于一、二类商业用地，望江台花园门面单独分隔，自主经营。该商住区位于城南城北交汇处，紧临思源广场与图书馆，并附带大型的农贸市场：向阳大市场。交通方便，沿街的门面可满足人们的日常购物、休闲娱乐的需求，区位环境好，土地增值的潜力大。1.3立新景苑商住项目副地理位置：位于思源大道，思源广场西侧。过街希望小学，近临世纪大饭店，是理想的居家福地，经商的黄金口岸。解商业面积：2448m2廓门面面积：56-80m2（18个）解价格特点：总价3
22、0-50万元均价4900元/m2廓规划地块功能及优势：属于一、二类商业用地。立新景苑地处思源大道，思源广场西侧，交通方便，是广安目前唯一的19层电梯公寓（1一5层已定为中国银行办公楼）。建筑风格简洁明快，外观色彩清爽典雅，具有个性化、现代感。1.4正元星辰时代广场廓地理位置：位于广安市经济技术开发区（城南）洪州大道，兴安街，广宁路之间，是城南政治文化商业中心。马上打通南北通道，交通便利。廓地块面积：44420m2解商业面积：13360m2副门面面积：33.78-69.02m2解价格特点：总价6.9-48.6万元解功能定位：1F门面小商品及服装；2F超市；3-7F住宅廓规划地块功能及优势：属于二
23、类商业用地。建筑密度33.5%,绿化率为31%。位于城南政治文化商业中心，马上打通南北通道，集花园住宅与商业风情步行街于一体，坐享城南城北20万人次的消费群体，自然带来滚滚的人流与商机。商业步行街聚宝盆式的空间规划设计，宽敞的连廊，流畅的顾客行走路线。现已有知名品牌主力店入驻。如:商业银行、电信、超市、正元大酒店、正元精品火锅等。1. 5浦东商业广场飘地理位置：项目位于广安城北老百货公司位置。正面临滨河广场与渠江河，背面临大东街，下通往城北汽车站，上是新南门。地理位置优越,改造前是商业中心，临广安市要紧交通要道，老城区单行线必经之地，所有公交路线（16路），进城车辆必经本项目。建成后的滨江大道
24、将成为贯穿广安的要紧通道，与本项目正面2000余平方米的东门广场相邻。廓地块面积：约15亩副建筑面积：3.4万平米副商业面积：2.72万平米用项目定位：产权式商铺/摩尔购物天堂、不夜城、休闲娱乐大型商业中心副总价特点:3-200万元，3-100万居多廓规划地块功能及优势属于一、二类商业用地。广安老城区黄金口岸，老百货公司寸土寸金地段。显示地段与口岸的真实价值，大型的纯投资性商业物业，实现广安地区缺乏大型高档购物休闲场所”零”的突破。人流量大，交通方便。1.6奥林.财富世界副地理位置：项目位于广安渠江北路、建设路延伸处。滨江路、广安区体育场通往奎阁大桥的围合处，集广安老城的商气、人气于一体。具有
25、较强的商业与投资氛围。fl商业面积：约20000m2副项目定位：高档的成熟商业副门面面积：16-8011f副功能特点：TF上海假日百货，IF服装百货，2F服装皮具卖场IfI价格特点：6000元/m2,均价9500元rf副规划地块功能及优势属于一、二类商业用地。广安老城区北大门，以老广安汽车站与广安区体育场为核心改造而成，属传统的商业黄金口岸，周边配套设施较齐全，紧邻滨江大道、人气足、是由政府支持开发的商业中心。储施：板俣中，装上的蔻匀对多聂口涵官与楠专商Q广修、财就奥林世界等发0,而虻几个项0都自偌建之中，都将孑2004年5月或老年底交屋。ME）的耒看，本发Q焉劫经晚，此，本咙9的定色恁有制卷
26、傕与制新仓如，充分短旄高Q他户的精裾与铭塾裔无她声的席恁，才能立与彳败之地，制逼新价保。二、已建项目调查分析1、供应市场特点：30-60平方米的独立门面是市场供应的主力，从市场调研的数据可看出：3060平方米的独立门面占供应量的70%左右，而集中式商铺不足30%o2、价格特点:现在售供应项目售价在1800-10000元/Hf不等，4000元/nf下列的在售项目占供应总量50%左右，4000元11f占20%左右，6000IoOoo兀11f占13%左右，IooOO兀/肝以上的占17%左右O三、在建项目调查分析1、要紧需求市场特征分析：将在2004年推出的商业地产项目众多，供应量大，城南明年亮相项目
27、达7个，城北达5个，总规模（含住宅）约100万平方米。2、项目的定位特征廓新项目定位的趋势，较多的是商住项目，比较典型的商住项目约占68%以上，其他约为30%；廓商住项目中，产权式商铺与独立门面较多，占到90%以上。司在商业经营中，混业经营与综合商场居多，达到70%,休闲新型的商业地产式项目较少，约占30%；可在经营模式上，以独立购买、自主经营为主，投资商铺，统一经营管理较少，租赁经营通常。修论：在广;,他佞商Q/售方式俵然聂南女的主,次，新型的商QH声模式尚处孑纺镀期，丞需改衣与力息，Af）的胸物环俵区彳够超前。大多教胺资老习修孑的独立商铺。但，出孑胺资俊商铺的出招，很多拨资老巳名佬佞高独族
28、资僮例中唤到3新的商机。“浦当商Q广份的出猊，必汤帝动/右南Q他户新的色展。广安区典型商业（铺）调查一览表序号项目名称开发商位置总建面（m2）商业面积（m2）均价阮/m2）租赁价（元/m2）付款方式（租赁）要紧单位结构（划分）租售率（%）Ol浦东商业广场广安浦东地产公司老城老百货公司3400027161490022按年付大开间/3m2产权式商铺5002思源宫广安东阳地产公司思源广场南侧270002200二层门面20按年付门面租赁式商场7103奥林.财富世界四川得益集团城北商业集中区50521200007500门面25按年付大开间/门面/租赁式商场2004立新景苑广安立新公司思源广场西侧3000
29、02448490020按年付独立门面9005凯达商业广场广安凯达地产公司城北商业中心1000033501250025按年付产权式商铺8006正元星辰.时代广场广安世纪房地产公司洪州大道兴安街4442013360430020按年付大开间/门面5807望江台花园广安三合房地产公司城南城北接合部13.6万10000330020按年付独立门面5008世贸购物广场广安世纪房地产公司金安大道万盛街3214310000330010按年付独立门面/产权式商场/租赁式商场5009洪州大市场广安锦城房地产公司城南城北交界处7000010000500020按年付大开间/门面6810车站大市场四川得益集团城乡交界处占
30、地120亩40000780020按年付大开间/门面40第四章目标客户分析通过研究人员对个案周边区域客源构成地毯式调研，通过对广安区及思源大道沿线周边的商业现状、购房意愿等多项指标的综合细分；同时调查人员通过在成都、重庆与外商中招商意向的洽谈，从中提炼出星河商业城的客源：一、目标区域1.广安区，广安周边地区；2 .重庆、成都投资客商；3 .重庆、成都、国内及外商经营零售商。二、隐形客户群1 .国内其他城市商业投资商；2 .区县经商户投资者；3 .其他行业转行投资商。三、显性客户群1 .广安区商业投资者；2 .广安区商铺及转行商业投资者；3 .重庆、成都投资客商；4 .重庆、成都、国内及外商经营零
31、售商。四、目标客户定位分析1.身份：第一类是已经进入商铺经营的投资者；第二类是周边区县投资商铺或者欲投资商铺的投资者；第三类是重庆及成都规模商场经营者。2 .原行业：小综合商店、建材店、食杂店、商业拆迁户、饮食店;3 .性质：私营企业、个人等；4 .规模：年（经营）收入在10-20万元以上。5,支付能力：首付35万元，月供1500元以上；6 .购买模式：50%下列按揭;7 .车辆状况：目前2040%拥有率；8 .客源构成：广安区商业投资者为主，重庆、成都及其他区域为次；9 .购买动机：投资为主（80%）,自己经营为辅（20%）；第五章项目定位多少年来中国的商业经营模式几乎没有变化，一直是用一种
32、传统的一成不变的模式在经营，九六年国外先进的商业经营模式抢滩中国市场后，国人才惊醒，原先商业模式是能够变化的。诚然，国外最大的零售商山姆公司、家乐福、沃尔玛等等不可否认是最为优秀的。山姆，沃尔玛，家乐福等国外的超级百货商场。他们之以所做的优秀，不是卖其它商家没有的商品或者不赚钱，而是使用了一整套科学的、严密的管理模式与经营手段与非常合理的业态定位。因此，这几家外企先后在中国都运作的非常成功，它的成功代表了一种新的经营模式的确立。这种新的模式也是对传统旧的老模式的一种挑战，相继在全国各大城市出现了外企的一些分店，这更是对国企商业的一种威胁。中国目前的商业界是有必要进行整改与重新进行业态的调整与使
33、用新的管理模式。当然，这种整改不是全盘照搬成功企业的模式，而务必用成功企业先进模式与管理方法同星河商业城实际相结合走一条具有特色的整改途径。在老百货传统模式下沉静了几十年，国外零售业进驻中国给中国商业带来了一个新课题，现代商业应该在社会进展快速的今天怎么样做才能赢得更多的利润与消费者。因而，商场业态建立的好坏直接影响商场的运作与进展。业态,Marketanalysis是指一个商场在经营过程中如何确立自己的进展方向、与根据本地的实际情况所做的经营调整，包含如：当前国际零售业的经营模式、国内最好的本土商业经营模式、进展中的城市商业经营的模式、本企业内的人员素养、自身的硬软件的条件、周边商业进展的新
34、动向等等，我们将根据这些来分析定位我们的业态。国家内贸部在零售业态分类规范意见中，将中国零售业商店分类确定为8类:百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业店、专卖店、购物中心。根据这些新的国际国内商品经营模式，结合四川广安本地的实际购物消费习惯，星河商业城的经营模式应定位在这样一个业态下：以服务中低档次的消费群加上会员制主题购物商城与特色个性化服务，深信这样的定位是比较实际与切实可行的。在顾客心目中有一定地位的商场，不光是有一个好决策者，与华丽的商场装修，最重要的是有物美价廉的好商品与一个好的经营策略。客流量的多少会直接影响商场的利润。因此，商品结构的优选是首当其冲的问题。务必
35、经营高流转的商品，以商养商，滚动进展，每月每件商品的动销率应平均在75%85%。良好的企业形象包装，企划、宣传、促销、企业形象包装是商业竞争的必要手段。会员会对现有商场形成一大批固定的消费群体，同时，优秀的商品结构与良好的购物环境与人性化的优质服务，会给商场吸引来更多的非会员消费，这将极大的增加我们的营业额与利润，这样滚动进展下去，会员带动非会员来购物，非会员又带动非会员来消费，像滚雪球一样，消费群体会在一年中翻天覆地的大变化（这里当然少不了宣传与促销等强有力的支持）。一、商业形态定位结合广安区的商业投资与国内商业地产经营调查，确立项目的基本定位：新型商业地产（集中式卖场）1、门面投资分析按星
36、河商业地块的现状，可绕建安路与步行街建设门面（按二层计）约5000平米,均价2800元/行，则门面总收入为1400万元。按利润1000元/肝计，利润为500万元。但商业形象受到极大损害，且有一定的风险。2、集中式卖场（商业地产式）按星河商业地块的现状,可建集中式商业卖场（按2.5层计）约8500平米,均价2000元/肝,则门面总收入为1700万元。按利润700元/疔计，利润为595万元。商业形象得到极大提升。风险较小。此，成的主匏龙裔女地产式的模式建役屋何商Q械。二、商场定位的意义一个商业项目要在经营上取得成功，无疑需要牵涉到诸多方面的工作，归纳以来，至少有下列几个方面:阶段内容目标开业前1
37、.前期的市场调查与分析2 .项目策划与招商推广：1）商场定位V2）形象包装耳3）商场布局设计=P4广目标商户组合y5）租金或者分成比前之拟定三两）招商推广策略制定与实施吸引目标商户进场，实现零空置率，提高租金水平或者分成比例。开旺场，取得持续经营效益，塑造企业品牌。商品定价体系库存/配送体系管业后理品类/品牌/商户组合服务管理促销策略品质管理形象推广策略信息系统与硬件设施管理（假如使用招租的经营方式，则部分内容无需涉及）以上各项工作一环紧扣一环，假如在某个环节有所偏差，便会在不一致程度上影响后序工作的进行。商场定位是商业项目策划的开始，统筹着后序诸多方面的工作，能够说，商场定位是一个商业项目运
38、作的灵魂。对商场进行定位，能够在经营上满足多方面的需要，其中最为重要的一点是满足市场竞争的需要。深圳零售市场在经历了改革开放初期的商品短缺阶段之后，早已进入合理利润的经营阶段，猛烈的市场竞争使任何一家商场都难以在不一致档次、不一致类别的商品经营上均保持竞争优势，因此，近几年来，深圳零售市场出现不断细分的趋势，零售商场日趋专业化。在这种竞争环境中，一个商业项目要在经营上取得成功，务必根据自身的特点与竞争优势，选择市场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，避免在自己的弱势市场上与强有力的竞争对手全面竞争，使手中资源得以集中，并发挥最大经济益。三、商场定位的基本要素1、目标
39、市场定位1.1目标区域定位，要紧是对周边商圈区域范围的分析。所谓商圈范围,简单讲就是商场吸引顾客的空间范围。1.2目标消费群定位。在商圈范围确定之后，便可对整个辐射商圈的消费者进行市场细分，并确定目标消费群。假如从消费特征来划分，能够有下列群体:2、功能定位商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日与节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，很多商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。通常可供选择的功能如下:功能内容餐饮中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、酒吧、
40、茶艺馆、特色店（如日韩料理店、美国丹迪当等）娱乐小型影视厅、卡拉0K、歌舞厅、游戏机、保龄球休闲书店、音乐城、文化廊、水族馆服务美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身修理家电维修批发批零兼营商务商务服务中心3、经营特色定位3.1一个商场要在经营上取得成功，并非一定要走特色化经营路线。大众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，而要视乎商场所处的经营环境来定。假如商场所处的商圈内拥有足够数量的稳固消费群，而且周边没有过于强大的竞争对手，那么，使用大众化的经营定位，往往能够取得较为稳固的收益，经营风险相对小很多。只是，纵观目前深圳、重庆、成都商业市场，这样的区域性商业空白点已不多见,绝
41、大部分的区域已是商家林立，竞争猛烈。特别是96年以来，国际大型零售企业大举进军深圳，扩张势头一直有增无减，而本地一些大型零售企业亦纷纷居安思危，奋起直追，一方面修养内功，增强实力，另一方面也加快新开分店的步伐。一时间，深圳的零售市场被这些商业大鳄瓜分得七零八落，越来越多的商场，特别是新建商场，将不得不面临这样的选择：要么与一些经验丰富、实力强大、客户基础广阔的商业企业合作，以某种形式共同经营；要么走特色化经营路线，另觅一番天地。3.2商场特色化定位能够表达在许多方面，但有两个方面往往是最要紧的，一是商品特色，能够表达在品类选择、档次高低等，二是服务特色。4、经营方式定位目前深圳与重庆、成都各商
42、场所使用的经营方式要紧有下列几种：1、自营：1）购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。2）保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或者专柜交由实际用家经营,商场按该铺位或者专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。3）纯分成，商场将场内一定面积的铺位或者专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或者专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。2、招租：商场将场内一定面积的铺位或者专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或者专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承当经营风险。此外，还可委托管
43、理公司进行经营管理。商业经营管理能力不一致的企业对经营方式的选择应是完全不一致的,如下表：经营方式适用情况自营企业具有商场经营管理能力自营为主，招租为辅企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充。自营为辅，招租为主企业缺乏商场经营管理能力或者营运资金不足。全部招租企业无商场经营管理能力。委托管理公司经营管理企业无商场经营管理能力。5、业态定位目前，深圳市的商业类型要紧有下列几种：5.1综合性百货商场，如友谊城百货、国际商场、天安商场、国贸商场、岁宝百货、免税商场、深房百货、世贸商场、兴华商场、大江南商场等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，要紧包含服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型
