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1、某小区水物业标书第一章企业简介第二章服务理念与目标第三章项目机构运作方法及制度、流程、服务人员配置第四章前期介入工作方案第五章物业服务方案第六章物业维修与服务的应急措施第八章物业管理费用对招标文件认同声明我公司认真阅读懂得了38小区水景丽园小区一期物业管理的招标文件后，郑重声明如下：1、我公司对招标文件与招标文件中所有的条款全部认同，积极响应。2、我公司非常懂得与支持并服从招标人与招标代理单位在本次招标活动的各项工作安排。3、我公司承诺将认真按招标文件的要求，认真履行招标文件中所有的条款，完成本项目的管理任务。4、假如我方有幸中标，我方将尊垂贵方的全面管理，认真履行合同,实现我方在投标及合同的
2、全部承诺，为贵方提供优质服务。5、我公司严格按招标文件要求，规范地编制投标文件，委派有实力的人员进驻现场认确实工作，请招标人、专家与评委、领导给予审查与指正。投标单位：石河子宏丽物业服务有限公司法定代表人：张锐第一章企业简介石河子宏丽物业服务有限公司成立于2000年，是我市唯一一家经自治区建设厅核准的国家二级资质的物业服务企业。是石河子地区唯一一家荣任自治区房地产业协会的常务理事单位，石河子房地产业协会副会长单位，自治区物业服务企业AAA级诚信单位。公司以住宅小区、商业网点、办公及大型市政公共物业管理项目为主，拥有各类中高级管理技术人才48人，员工480余人，在市区承管着35各物业项目，管理面
3、积320万平方米；其中住宅100.6万平方米，服务居民9000余户，绿化管理面积99万平方米，别墅8.2万平方米。公司设专业绿化队，绿化管理面积92万平方米。设工程维修部，可承担各类维修服务工作。设机械车队，购置各类车型十余种，满足公司各项目各类作业要求。成立下属电梯公司，可承接各类电梯安装、维保服务。公司服务的香格里拉、玫瑰园、幸福苑、天富玉城等小区与人民银行、移动公司、地税局办公楼、国税局办公楼等项目，均获得自治区级及市级“物业服务先进单位”等荣誉。2009年企业荣获自治区物业服务“AAA级诚信单位”资格认证。公司2005年至2016年连续十二年被行业主管部门授予“八师石河子市物业服务先进
4、企业”称号。“让服务的每一个小区、每一座小区都成为城市的亮点”，将是宏丽物业人始终不渝的追求。远景：打造中国商务物业一站式服务顶尖品牌。使命：专注用户体验，成就员工梦想。核心价值观：真诚、坚忍、勤奋、专业、激励、感恩。第二章服务理念与目标1、质量方针瞄准国际先进水平，不断提高服务质量；以严谨管理与优质服务，为客户营造安全(SeCUrity)、优美(Elegancy)舒适(CoInfort)、方便(ConVenienCe)的社区环境。2、 企业理念人才：物业管理隶属服务业，服务业需要高级头脑，人才就显可贵。尊重人才，爱惜人才，提供进展空间是宏丽物业对人才的使用原则。团队：团即团结，队即多人的集合
5、。团队就是靠一种信念凝集在一起的战斗集体，具有团队精神才能打胜仗。宏丽物业起步为团队，走向成功仍要靠团队精神。互动：讲求卓著沟通，我们与客户需要卓著沟通，我们的团队内部更需要卓著沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力。沟通也让我们彼此更加坦诚。尽责：尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺，有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。3、 服务理念帮助客户，就是帮助我们自己。客户是我们生存与进展的基础，是我们的衣食父母。公司全体员工应以客户为关注焦点，把客户需求放在第一位。遵循“管理无盲点，服务无挑剔”的工作宗旨，倡导“敬业、乐业、创业”的工作精神，并将其充分表达在物业管理每
6、一个岗位与每一项服务全过程中。我们希望通过树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量、完善服务水准与加强团队学习。以习惯市场变化，满足并超越客户不断进展的要求与期望，使公司的物业管理服务处于领先的地位。4、 经营理念以质量立足市场：质量上做到规范化、标准化，以高标准质量管理体系立足市场，并不断突破与自我超越，使宏丽公司获得市场的认同。以品牌角逐市场：有优良品牌的企业才有永恒生命力与吸纳力。宏丽公司精神内涵就是以品牌去占领、去获得市场。这种精神内涵实现是以规范管理制造品牌、实施创优进展品牌，自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。以信誉赢取市场：宏丽公司以“管就高标准，干就创一流”，树立
7、宏丽物业良好市场口碑与“有诺必践、一诺千金”的社会信誉。以实力拓展市场：宏丽公司对物业管理实行条块结合、以条为主的专业化管理与内外并举、以绩为先的规模化、专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成独树一帜的人才优势、技术优势与产业优势。对水景丽园项目定位：我们将其定位为风景观光休闲小区。以高标准服务，人性化的管理给予石河子人民营造一个新型，智能，高档的亮点小区。第三章项目管理机构运作方法及管理制度、管理流程一、管理方式1、 水景丽园是启程房地产开发公司的一项经典历作，宏丽物业准备将其物业管理服务打造成优秀休闲住宅区，计划在物业管理上实施全新的创意。在“水景丽园”物业管理追求“以人为本”之立意，坚持
8、以人为本，树立“帮助客户就是帮助我们自己”的全员服务理念，强调居住生活环境与旅游休闲环境的与谐美，每一细节都能想客户所想，随客户所愿。2、 新疆启程房地产有限公司根据物业管理条例及事实上施细则与双方议定事项，拟宏丽物业管理有限公司作为“水景丽园”的物业管理商，全权负责“水景丽园”物业管理工作的具体实施运作。3、宏丽物业在合同期限内对“水景丽园”制定年度管理目标，在经济上实行独立核算、自负盈亏，实现“水景丽园”物业项目社会效益、经济效益、环境效益与文化效益的同步进展。4、宏丽物业在合同期限内将“水景丽园”的物业管理服务工作列入内部相应策划、考核、检查、评比与持续改进序列中，由宏丽物业组建“水景丽
9、园”物业管理部，委派管理部经理，根据“水景丽园”具体情况,负责其竣工验收、入伙及其以后各阶段物业管理工作，为“水景丽园”制订全套管理方案、操作手册、管理制度、质量标准等，并促使其有效运行，按照双方约定的管理服务内容为“水景丽园”提供全方位、全过程、专业化的管理服务工作。5、 为保证管理标准实现及更有力的推行“置信生活星级服务方式”，宏丽物业将以总部各专业部门与各分部管理队伍技术支持，结合物业管理服务实际需要，组建物业管理专家，定期对现场进行监察、支援。并根据现场发现问题，及时、针对性的提出整改建议与纠正、预防措施。二、完善的管理制度岗位职责物业公司经理岗位职责1、全面负责对所管辖的物业实施一体
10、化综合管理，完成年度管理目标与经济指标；2、制定物业公司年度、月度工作计划并组织实施，业务上同意置业公司领导的指导与监督；3、负责检查、监督各项制度的执行情况，落实绩效考核制度，奖优罚劣;4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工的日常工作与生活，确保物业公司员工有良好的精神面貌与积极的工作心态；5、负责本部门的人事管理，协调与置业公司各部门的工作对接；6、负责检查、监督客服中心的日常服务工作与报修、维修、安全、消防工作；7、负责部门员工的日常培训工作；8、认真完成置业公司领导安排的其它临时性工作；9、直接对公司总经理负责。物业大管家岗位职责1、负责辖区客户关系管理，同意客
11、户的投诉、报修与业主回访；2、负责客服中心的日常管理工作，制定客服中心的年度经营目标，及每月、每周的工作计划；3、负责检查、监督客服专员、保安部、综合部、维修部的日常服务工作的具体落实；4、协助物业经理做好各部门绩效考核工作，指导、帮助贴心管家、行政专员完成既定目标；5、保持与客户的日常联系与相互沟通，做好各职能部门的协调工作。6、协助物业经理负责星级服务的实施;7、组织实施社区文化建设；8、协助物业经理做好其它临时性工作；9、物业大管家直接对物业经理负责。前台接待员岗位职责1、负责客服中心来人、来访的接待与安排工作；2、负责小区业主档案及各项表格的档案管理；3、负责公司召开会议的准备工作及会
12、场的布置、会务的服务工作；4、负责办理客户交房及装修有关手续的办理；5、建立收费台帐信息，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费；6、负责日常办公用品的领用、发放工作；7、公司交办的临时性工作。8、前台接待直接对物业大管家负责。保洁员工岗位职责1、遵守物业公司制定的物业服务细则，统一着装上岗，佩戴工号牌，树立良好形象；2、服从综合部主管指挥，保质保量地完成本人负责区域内的清洁卫生工作；3、严格遵守劳动纪律，坚守工作岗位，按照清洁工作流程搞好区内卫生;4、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待；5、负责本区域内的垃圾收集及清运工作；6、直接对物业大管家负责。绿化工岗位职责遵守公司的规章制度，服从公
13、司领导与管理人员的检查监督，工作时佩戴工号牌；2、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；3、与客户沟通与劝阻有损绿化的行为要温与有礼；4、正确并熟练操作使用及保管园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥与农药；5、花草树木及时浇水，防止过旱与过涝；6、对花草树木定期培土、施肥、除杂草与除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90%以上；7、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；8、管理好浇水的自来水笼头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流,其它开关用水笼头要及时维修；9、定期对小区景观水系
14、进行清理保护；10、直接向物业大管家负责。水、电维修员工岗位职责1、按时上下班，不迟到，不早退，因故请假，需级上级部门批准；2、认真执行公司制定的各项设备保护规程；定期对设施、设备进行全面巡视、检查，确保设备设施、设备机房的整洁，发现问题及时处理；3、严格遵守操作规程，防止安全事故发生。4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好；5、认真完成公司安排的设备大检修任务；6、正确与全面填写工作记录，维修记录，建立设备工作维修档案；7、爱惜各类设备，工具与材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；8、加强业务学习，认真钻研保护技术，并树立高度的责任心，端正工作态
15、度；9、直接对物业经理负责。保安部主管岗位职责1、保安部主管对整个辖区内的治安、消防安全、车辆管理负有组织领导的具体责任。负责本部门的全面工作，认真贯彻公司领导的指示精神，较好完成本部门的各项工作任务，带领全体保安做好辖区的安全保卫工作；2、坚持“从严要求，精诚护卫”的方针，认真抓好保安队伍的各项建设;3、有组织、有计划的开展军事训练，不断提高全体保安的军队素养与令行禁止，遵守纪律的自觉性；4、不定时的查岗、查哨，确保保安在工作中始终保持良好的工作状态。掌握保安的心态，注意思想动向，及时做好疏导工作，防止保安部内部发生意外情况；5、加强日常安全管理，定期或者不定期检查辖区消防、治安状况。对在辖
16、区内可能发生的偷盗、斗欧、火灾等问题，及时发现与制止，消除安全隐患。对已经出现的问题，及时处理，保护好现场，并立即报告领导与有关部门；6、熟悉与掌握辖区内各类保安与消防设施的操作与性能，熟悉辖区内的治安状况，做到心中有数；7、对违反纪律与制度的保安，有权对其批判与经济处罚或者开除；8、完善拟定本部门的各项制度；9、直接对物业经理负责。保安班长岗位职责1、对本部主管负责，做好所辖区内安全、治安保护工作；2、带领本班组全体人员根据制定的岗位职责，认真严肃，一丝不苟地搞好安全保护工作；3、根据岗位职责所规定的项目与要求，严格进行检查，督促全体安保人员落实岗位责任制；4、熟知法律知识与法律观念，熟悉安
17、保业务，熟悉物业服务所制定的规章制度，撑握辖区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全保护工作；5、积极为上级领导提供建设性的工作建议，及时将安保人员反映的各类信息向上级汇报，及时传达，落实上级的指示精神与工作安排；6、认真做好本班组人员考勤，全面如实记载工作中遇到及处理的各类情况，每天向保安部主管汇报；7、检查督促班组员工到岗情况，监督员工是否全勤工作，对缺勤的重点岗位要及时采取扑救措施，合理安排岗位，落实工作职责；8、关心员工生活，熟悉员工心态，指导员工工作，加强班组的凝聚力；9、以身作则，做好本职工作，落实奖罚制度，奖优罚劣；10、直接对保安主管负责。保安员岗位职责1、保安员务必身
18、穿制服，携带装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，务必做到以礼待人；2、实行24小时值班及巡逻制度，严禁脱岗；3、作风正派遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获；4、值岗人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设施设备，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时上报主管部门并做好记录，确保辖区安全；5、执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物,预防案件事故的发生，力争做到万无一失；6、爱护设施设备，公共财务，对岗区内一切设施财务不得随便乱用；7、严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位区发生的各类情况要认真处理，并做好全面书面记录；8、遇到紧急突发性重
19、大情况，要及时报告上级领导;9、严格执行交接班制度，按时、按规定交接班；10、直接对保安班长负责。二、工装管理制度1目的为树立公司良好的企业形象，进一步规范管理，制订本管理制度；2适用范围全体员工3工作时间着装要求3.1 所有员工务必按照公司规定着装，保持良好的精神风貌；3.2 工装要经常换洗，不得出现掉扣、错扣、脱线现象；4工装换季时间夏装：5月1日至9月30日冬装：10月1日至次年4月30日5工装及工牌的使用及发放5.1物业前台接待员负责员工工装、工牌的发放工作；5.2新入职员工在入职一星期后可有部门负责人申请领取工装；2.3员工在领取工装后，如因个人原因导致物品丢失或者损坏者，由本人上交
20、有关成本费用后领取新工装、工牌；6工装的折旧费用6.1公司全体员工离职时需上交工装及工牌，未上交者公司将以每套工装原价从工资中扣除；6.2员工入职未满半年者扣除总额的50%的折旧费用，满半年者不扣除任何费用。一、管理组织架构宏丽物业管理有限公司物业管理服务架构图各分部管理队伍宏丽物业总经理服 务中 心工程部经理总经理总工经理管理职能说明1、 总部核心队伍管理职能效益增长部门：市场推广部负责对公司的进展项目进行内外拓展，以增强公司的经济效益的不断增长。监督检查部门：品质监控部负责对公司各个部门、各个岗位进行全面的监督检查，严格按照IS09002：2000国际质量管理体系要求开展各项工作，保障公司
21、的运作始终处于质量管理体系的严格监管下运行。财务分析部门：对公司的财务状况进行科学化的分析，同时建立完善的财务管理制度。后勤服务部门：行政部负责对公司员工的选择与培训工作，同时在各方面增强员工的认同感，如员工生日时派送小礼品、节日对在岗员工慰问等，在公司内部形成良好的亲情化服务意识。2、 各分部队伍管理职能各基层管理处（部）在各职能部门的指导、监督与考核下依照明确目标要求具体执行管理服务工作。3、 我公司的组织机构通过实践检验，己逐步产生下列优势：树立人才观念：为人才的脱颖而出与健康成长创立良好的外部环境。树立激励机制：提高员工的整体素养，努力培养员工奋发向上的精神面貌。塑造整体形象：增强员工
22、的自信心与认同感。景丽园物业管理部组织机构及岗位设置本着精简、高效原则，根据“水景丽园”实际服务、管理与经营的需要，在保证“水景丽园”高质量物业管理水平及管理员工素养的基础上。同时，也为充分说明本公司对“水景丽园”物业管理的高度重视程度,经研究决定成立“水景丽园”物业管理部（下设一中心两部，共17人），负责“水景丽园”各项物业管理工作的开展，具体如下：1、总务部性质与任务总务部是“水景丽园”后勤保障与经营管理与社区文化氛围营造管理的综合部门。要紧负责：劳资、档案、行政管理。贯彻、传达、监督、检查规章制度、进展规划、指令决议执行情况，协调各部门之间工作。负责便民服务用车的调度管理。面对客户的公关
23、、经营、物业宣传与广告工作。负责开发、管理、经营各类配套物业项目。管理储备物资，定期盘点，合理使用，加快存货周转，减少资金占用。狠抓成本操纵工作,降低不合理消耗，促进增收节支等工作。管理架构人员配置序号岗位数量薪资备注1、经理1人4500简历附后2、收费员兼行政1人2500简历附后3、警卫兼库管1人2500合计3人管理2人、员工1人注：现己到岗人员3人2、 客户服务中心性质与任务客户服务中心是管理服务面向业主与所有客户的重要窗口，是与客户直接接触与有效沟通的桥梁，负责接待宾客、受理服务与投诉、客户沟通、邮件收发、财务管理及各类费用代收等工作。管理架构人员配置序号岗位数量薪资备注1、主管兼区物管
24、员1人2500简历附后2、区物管员1人2500简历附后3、客户协调兼接待1人2000人员待定合计3人管理1人、员工1人、职工2人3、 工程部性质与任务工程部是保证水景丽园正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、维修、保养等管理工作。管理架构总工程师（公司总部）组团水电工维修工万能工人员配置序号岗位数量薪资备注1、水电暖1人3000简历附后2、万能工2人3000白1夜1己到岗合计3人管理1人、职工2人4、 保安部性质与任务保安部是保护“水景丽园”正常休闲、生活、居住秩序的重要职能部门，负责治安管理、消防管理、道路与交通管理与突发事件处理等工作。管理架构保安部保安队招入操纵岗
25、人员配置序号JU冈位数量薪资备注、主管12500二、指挥监控中心11、保安主管12500治安、消防、交管、勤务、保安队31、主入口门卫登记岗125009：00-18：002、区岗1250022：00-6：003、夜间岗1250022：00-6：00合计4管理1人、员工3人5、 环境部性质与任务环境部是水景丽园物业管理部服务工作的要紧职能部门，负责水景丽园环境卫生管理与绿化管理。管理架构经理助理绿化主管保洁主管甘心坪绿化班女保洁班保洁一班序号岗位数量薪资备注1、经理助理14500简历附后2、保洁主管12500简历附后3、总坪绿化班218004、区保洁班41800合计8管理3人、职工5人第四章前期
26、物业管理介入工作方案接管验收前的准备工作1.0成立管理处在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任、房管员与工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1.0项内容），落实管理用房与职工宿舍。2.0组织验收小组由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部与管理处的有关人员构成验收小组；验收小组应在验收前完成下列工作：1）提早派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，要紧是参与机电设备的安装调试.熟悉整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向
27、，为入伙后的管理、维修养护打下基础。2）主动与开发商与承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项与开始交接日期等。3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。4）准备竣工验收的表格资料：A.房屋接管验收表B.室内接管验收遗留问题统计表C.公共配套设施接管验收表D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表E.机电设备接管验收表F.机电设备接管验收遗留问题统计表3.0有关记录及表格房屋接管验收表室内竣工验收遗留问题统计表公共配套设施接管验收表公共配套设施接管验收遗图问题统计表机电设备接管验收表机电设备接管验收遗留问题统计表资料的接管移交1.O接管楼资料的验证及部分移交的资料1）产权资料A.项
28、目批准文件；8 .用地批准文件；C.建筑执照；D.业主单位联系人姓名、联系方式建筑面积清单；2）市府验收合格资料A.市建设工程竣工验收证书；9 .市建筑消防验收合格证；C、市完善配套办公室综合验收合格证书；D.用电许可证；E.供用电协议书；F.卫星地面接收设施许可证；G.电视共用天线合格证；H.电梯使用合格证；3）工程技术资料A.竣工图一一包含总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；B.地质勘察报告；C.工程合同及开、竣工报告：D.工程预决算分项清单；E.图纸会审记录；F.工程设计变更通知（包含质量事故处理记录）G.隐蔽工程验收签证；H.沉降观察记录；I.竣工验收证明书；J.
29、钢材、水泥等要紧材料的质量保证书；K.新材料、构配件的鉴定合格证书；1.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书：M.砂浆、混凝土试块试压报告；N.供水、供暖的试压报告；4）资料的存放：上述的全部资料存放在开发建设单位（大业主），物业管理公司储存复印件在办公室，以便随时查阅；2. O须移交物业管理公司的资料1）电梯使用合格证2）供用电协议书3）用电许可证4）用水申请审批表及供水计划执行表5）卫星电视地面接收设施许可证3. O移交复印件及图纸1）小业主姓名、产权、联系地址（或者电话）、建筑面积清单。2）市建设工程竣工验收证书3）市建设消防验收合格证书4）电视共用天线合格证5）建筑、电气、
30、给排水、空调、灭火系统等施工图6）机电设备单台说明书、调试、订购合同4. O附表楼宇接管资料移交清单小区接管验收程序一、开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；二、物业管理公司验收小组按楼宇接管资料的移交核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间；三、物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；四、对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；五、对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收锁匙。管理处对接管了锁匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍
31、存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管锁匙。六、业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告长航置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或者业主验收后消项。七、在一年的保修期内，在使用过程中业主或者管理人员发现的由于建筑施工或者产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或者返修。房屋接管验收标准及检验办法1. O范围长航小区的水电配套设施等；2. O标准参照建设部ZBP30001-90标准与国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到业主的合理要求。3. 0标准及检验办法4. 1梁、柱、板主体：1）按图纸设计逐间检查，无
32、变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位与非收缩性裂缝；2）无钢筋外露；3. 2顶棚：1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮；2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债：3.3墙面：D抹灰面平整.面层涂料均匀，无漏刷.无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；2）块料（如磁砖）面层：A.粘贴牢固，无缺校掉角；B.面层无裂纹、损伤、色泽一致；C.对维砂浆饱满，线条顺直；3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象；3. 4地（楼）面：1）毛地面：平整，无裂纹；2）块料（如磁砖）面层：A粘贴牢固，无缺校掉角；B面层无裂纹、损伤、色泽一致.对缝线条顺直；C.对缝砂浆饱满，线条顺直；3）水泥砂浆面层：抹灰平整，压
33、光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；4）卫生间、厨房与前后阳台地面：A.用小桶或者塑料胶管向地面冲倒水.观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水；B.第二天到楼下检查楼面无渗漏；3.5门窗：D开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动与裂缝出现；目视零配件装配齐全.位置准确，无翘曲变形；2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤与无刮花痕迹；5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择下列检查方法：A.先关紧所有的窗户，从天面或者顶层房间窗户（属天面均有檐口的房
34、屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；B.查询大气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面与窗台泛水；3. 6楼梯、扶手：1）碎结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；2）钢木结构的楼梯：A.用力轻摇无晃动，安装牢固；B.钢筋无锈蚀，无弯曲；C.木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手：3.7插座.1）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足”左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；2）公用电视天线与计算机设备插口、插座：单
35、指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏3）电话插座；只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；3.8接线盒：D单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头；3.9开关：1）安装牢固，目视盖板无损坏，2）全检开关灵活，开启接触效果良好；3.10照明灯具：D用木或者硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全,灯罩完好无损；2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。3. 11供水系统：1）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（
36、注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；2）管道接头无渗水；3）水龙头（花酒）与水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水；3. 12排污管道（含塑料管）：1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞；3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀;3.13地漏：过滤铁蔑安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；3.14卫生洁具：1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍与刮花痕迹；2）灌水后排水口接口密实，无渗水.接水软管无锈迹；3）便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；3.15室内配电箱：D安装牢固
37、，配件齐全，试操作一次空气开关等操纵是否正常；2）开关符合型号规定；3）导线与设计相符，布线规范；4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；3.17其它：1）水表、电表安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；公共设施接管验收标准及检验办法1.1 范围长航小区的的公共场所、娱乐活动设施及其水电等。1.2 标准参照建设部ZBP3000190标准与国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。3. 0验收标准4. 1基础设施：1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；3.2天台：D屋面隔热层、防水层：A.板端缝、伸缩缝油青紧贴；B.隔热板、防水
38、层表面无裂缝，2）落水口畅通，管道完好；3）扶栏无破旧、变形，无明显锈蚀；3.3公用天线各计算机插口：配件齐全，安装到个办公室，收视接收效果良好；3.4屋面避雷设施；各类避雷装置的所有连接力牢固可靠；3.5消防设施（消防栓、消防厢）：1）消防栓：A.油漆均匀，无少刷、漏刷现象；B,阀门完好，无渗漏水；2）消防箱：A.消防管、消防带等配套齐全；B.箱门上标识清晰，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如,C.消防管无渗漏水，阀好；3. 6小区灯光系统：1）按设计要求安装；2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤与刮花；3.7绿化：1）按设计要求种植花草
39、树木，参照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98%以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生,绿地纯度98%；2）绿化用水：绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；3. 8周边道路：1）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角；4）路牌标志清晰，地面线条垂直；3. 9垃圾池（箱）：1）冲洗水管：A.垃圾池通水率100%,水管安装牢固，接口处密实，无漏水;B.水阀门关灵活无漏水：C.水阀箱装锁，锁头开启灵活；2）铁箱类：油漆面层均匀，
40、无损伤，无锈迹，安放地面平稳；3）塑料类：桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水.配有桶盖且完好无损;3. 10垃圾转运站：参照有关房屋接管验收标准与检验办法的室内接管验收部分；4. 11岗亭：1）铝材与不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债；2）电动道闸:安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；3.12车库：1）露天停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；2）地下停车场：A.参照房屋接管验收标准与检验办法的有关内容；B.车道标识：入口、出口标识清晰，油漆均匀；3）露天（夹层）车棚：参照有关室内验收标准；4）单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；5）照明设施：配套齐全，灯具
41、完好无损，开关灵活,照明正常;6）排水系统：没有专门的排水沟.参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；3.13沙井、检查井与化粪池：1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕。2）检查井与化粪池进出水口高差不小于5CM,井盖搁置稳妥并设置井圈；3. 14明暗沟：1）沟底无断裂，无积水，沟壁与底抹灰平整；2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；3.15水池、水箱：1）按设计要求与有关卫生标准进行验收；2）无渗漏水现象；3.16信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清晰，有序；3.17景观、雕塑与文化娱乐设施：按设计标准与所要求达到的效果验收；工程完善与工程遗留问题处理规定1. O工程完善指开发
42、建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：D室外改造、完善工程，如下所示：A.游泳池、网球场等室外娱乐设施；B.绿化、区间道路等配套设施；2）室内改造、完善工程，如下所示；A.楼道灯改造等2. O工程遗留问题指在竣工验收与楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；3. O处理规定1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的联系工作；4. O管理工作规定1）在业主未办理人住手续之前进行的完善与工程遗留
43、问题改造时：A.管理处对已接管的房屋与设施实施保管；B.分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋与设施的完好；C.配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序；D.按设计要求限制施工队活动范围；2）在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善与工程遗留问题改造时，除按第1）条的规定继续执行以外，还务必在下列工作方面加强管理：A.限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；B,给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已入伙的业主带来安全隐患；C.管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；D.施工队离场前，务必
44、到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证,督促水电结算等），并经房管员以上人员签名后施工队方可撤离小区；业主入伙前筹备工作1）竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行；2）人伙时间：住户入伙时间1.0健全管理处1）竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等）到位，构成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的力法。管理处各类人员可按下列程序与时间到位。A.入伙前三个月，任命管理处主任，管理员、工程负责人等投入入伙前的各项准备工作；B.竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部人员一
45、起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况与操作规程；C.竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施与设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作。D.竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所同意的物业守卫工作；E.入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；F.入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；G.入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境与已接收的房间进行清洁工作。H.入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；I.入伙前半个月，维修班、运行班构成立，人员配齐到位；2.0入伙工作方案管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的物业管理方案，编写管理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包含下列内容：A.核实物业管理方案中拟定的管理处人员配备情况;B.根据实际情况与物业管理方案中的要求与要达到的标准,拟定入伙后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或者整改措施，如下所示：治
