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1、某山水旅游综合项目商业计划书2010-12-24九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书W项目简介九嶷山与舜帝陵疑山1.又叫苍梧山，属南岭山脉（又名五岭）之萌诸岭段。巍然屹立在湖南省宁远县城南三十公里处，南临百辱，北连衡岳，雄控荆湘。古代道家三十六洞3“第二十三洞天九疑山洞，周回三千里，名曰朝真太虚天，在道州延唐县”（延唐县，古宁远县名）。a：基苍梧之野，峰秀数郡之间，罗岩九举，各导一溪，游者疑焉，故曰九疑。”这是古人对九嶷山最为形象的描述。九嶷山传统的九峰包含：舜源峰、娥轧箫韶峰、朱明峰、桂林峰、杞林峰、石城峰、石楼峰。1992年7月，经国家林业部批准成立九嶷山国
2、家森林公园，其区域以国营九嶷山林场为主体,3然保护区。1.J旅游区规划面积为420平方公里，其中位于舜帝陵北面的外九嶷群峰挺拔险峻，呈现古热带残遗峰林景观，为喀斯特地貌。南部的生态景区内九盛，步母江河自然公园230平方公里厚重雄奇的原始生态。2）舜帝陵与九嶷山的血肉关系九嶷山舜帝陵的祭祀从夏千始，是最早有史籍记载的E陵，比建于唐代宗大历九向陕西黄帝陵早1300多年；聿于宋代的炎帝陵早IOoo余因此舜帝陵是中国历史上去同始祖的认同之始。九嶷山还留下了如娥皇、女二妃泪染竹斑的爱情绝唱等K胜数的文化长卷。舜帝与晁山，如血肉关系不可分割,乙化为血，九嶷山是骨肉之项目描述目名称：九嶷山欢乐山水旅游综合项
3、目目区域：北起读书岩、南到石井背，西自秤泥峰、东至白水源（百胜营），具体以红线图标示为准.项目面积约12000亩。多期限：自2009年1月1日起至2068年12月31日，旅游、观光农业资源为租赁经营60年，旅游地产部分为产权开发。项目的开发目标建设规模化龙头企业：解决就业2000人以上，形成以旅游观光、休闲居住、旅店接待、商业零售、旅游交通服务、旅游工艺品开发销售上享体系的强大的旅游产业链，为旅游兴县奠定坚实基础。建设国家4A级旅游区：本项目以国家4A级旅游区为基本开发目标，下辖：1、生肖谷主题动物园，2、山水狂主题乐园，3、在水一方水S、朝天马庄园，5、天蛇庄园，6、麻将故里-山水街等六大经
4、营实体。带动乡村进展：建设一流景区的同时我们将采取三大常民政策：租赁农村闲置山地，使村民得到长期保障性收入；实行产业带动，将用与环节安排到当地；开发麻将故里一山水街：将仙岩板庙山脚山崖下的羊蹄岭行政村的朝天马、羊蹄岭、下棋岭、庙山脚四个自然村用一条直通道理既解决了村民建房不占用耕地的问题，又形成了旅游接待能力，同时提高了村民生活素养，为社会主义新农村建设提供了一个有效的进展模式。生态环保，可持续进展：包含建立生态科技中心，六年实现荒山全面绿化，延伸项目产业链，积极扩大投入，对项目实行观光、度C上多级梯度开发等保持可持续进展的策略性措施。资源特点：风水宝地帝王之乡，风水宝地朱明峰一朝天马一石楼峰
5、群峰及东江m区域内的朱明峰又名丹朱峰，为九疑山九峰之第七峰。相传舜帝南巡时，尧帝的儿子丹朱随行，死后亦葬于九疑山。山海经海内南经：“苍梧2用于阳，帝丹朱葬于阴。”下濯因龙尾巴而出状元李郃，久安背因秤坨峰形如官印、重蛇江山而出翰林。亳无疑问，本项目区域乃风水宝地。其风水格局秤蛇峰：巨蛇秤江山，官印镇南天。南崖有古道，疑为古人登蛇眼天门祭天之途。天蛇庄园，即依此峰而建，就是取法自然，得益风水。金子方（石楼峰、金壶酌酒）：昂然向天，山脚之山石井潮涌甘泉，有神仙传奇。韶水：伟人毛泽东的故乡是韶山，九嶷山有韶水村、箫韶峰，加上广东韶关，皆为舜帝凭南风演奏韶乐的地方。龙尾巴：风水上向有“龙头出天子，龙尾出
6、状元”的说法。下灌有龙尾巴，也出过状元。古迹“跨东海宴西湖”今犹在，沿龙尾巴东腹，建I一一麻将产业街。朱明峰：即帝丹朱柄灵之地。雄峙东江之岸、白水源山湾的朱明峰，为马上开发的生肖谷镇山之宝！读书岩：此峰腹有九曲之肠，负东江而向韶水，唐代状元李郃、宋代状元乐雷发皆在此读过书。拟在此山之顶见望星楼。朝天马：在万山朝九疑、灌溪仙境的群峰之中，一峰逆势而出，高踞云天，仰天长啸，此峰就是朝天马。朝天马前踞两侧，有两个百亩盆地,下棋岭古村遗址，此处依托生肖谷项目拟建世外桃源般的五星级动物主题农庄一一朝天马庄园。仙岩板：绝壁万仞的仙岩板，乃是仙人羊权成仙之地，绝壁有栈道至崖腰有石窟，是至今香火旺盛、堪称一绝
7、的仙岩庙。神仙地界，成为生E险崖绝壁，雄峰环立的“天上人间”、“世外桃源”勺要紧区域，都是喀斯特地貌悬崖绝壁，只有几个路口能够出入，否则只有雄鹰能够飞越。这样的地形地貌，既有非常鹿撼的观赏、游览效果，又有得3m管理条件，很容易制造“天上人间”、“世外桃源”的运营效果。惊天发现：三大国艺出源！象棋、麻将，被称之三大国艺。能够说三大国艺皆与九嶷山有不解之缘。围棋起源，“丹朱善之”：世本作篇中“尧造围棋，丹朱善之”。象棋起源，象为宗师：相传舜为了教育弟弟作象棋，因弟名象，故称象棋。麻将起源，大唐状元：唐代状元李郃作“叶子戏”，是为麻将原型。项目开发特色习开发特色，概括起来就是：以喀斯特地貌优美山水自
8、然环境为基础，挖掘发挥项目所在地的状元文化，深入演绎中国传统山水文化，以亲动物、亲运Z诧山的主题，制造性组合开发匏合式山水生态主题公园重量级旅游产品，构建休闲度假旅游天堂。三园、两庄、一条街的项目体系具有五大特色：十二生肖O灵图腾：生肖就是每个人的自己心灵图腾。以生肖题材开发的动物园，就是每个人“我的”动物园，其在传统文化无学奉方面、旅游工艺品开发方面，与其它形式的动物园相比，具有无可比拟的优势。奇峰险境中的拓展运动乐园：秤昵峰的天昵眼，石楼峰峰如高楼石极映掩，皆可谓天下奇峰。加上108关拓展运动，制造热血沸腾的目击水东江岸，逍遥读书岩：休闲旅游已经是旅游的重要进展趋势。在水一方水文化主题乐园
9、以水上乐园、温泉SPA、山水游、溶洞游、目结合，必定对休闲旅游市场产生相当的吸引力。十里接天街，麻将故里行：自猫仔狙麻将广场、麻将博物馆开始，条近10里的旅游长街逆势而上，左引东江，右傍山崖，既是“麻为良，亦作游客购物、采风、美食之行。街道尽处，就是生肖谷峡谷大门“天阙”，写照“十里接天街”。山中骑马踏花，寻幽故园梦里：不管是山上的朝天马庄园，还是山下的天坨庄园，皆能传递出世外桃源般的感受。庄园既养花，又养工定格历史年代开发的建筑所制造的的氛围，在你我骑马踏青之时，即为迅猛故园而来。优惠政策3建设期内，适用九嶷山旅游区三分石、母江河景区的同等优惠政策，基本为：税费5年返还，道路系统政府按通村公
10、路17万元/公里进行补贴。页目建设用地，由政府征地后成本价出让给投资公司。M分土地的费用，由项目投资公司直接向项目涉及土地使用的久安背、羊蹄岭村、青山尾村、下灌村交纳租赁金约15万元/年。政府不另外收取资源使月页目涉拆迁周家坝行政村所属大孔自然村的生态移民，拟向省政府申报生态移民项目对村民进行补偿。可进入性1）外围：交通进展：己有的湘:铁路（永州站）、衡枣高速（永I出口）距离项目景区100公远程接入路网尚在开发完;之中，洛湛（洛阳一一湛江）:路、二广（二连浩特一一广I）高速、厦蓉（厦门成O高速均在建设之中，估计5年内陆续竣工投用。问题：在3小时车程I缺少大都市，应配套旅游机J方能达到远近结合的
11、市场吸力。景区：大环境：宁远县城进入景区的30公里九盛山大道、舜帝陵一一鲁观河景区旅游小循环公路已经竣工投用。项目距舜帝陵8公里，距宁远县城25景区入口：九嶷山大道有下灌、周家坝、湾井三个路II可进入青山尾旅游区。景区现有乡村公路通车，少部分已经硬化，大部分在1年内可硬化。矣书岩至久安背的路段，就可形成青山尾旅游区循环公路。景区内部：目前无道路系统，只有废弃的（原居民迁徙前使用的）步行道。项目开发启动后，将以符合游憩要求的步行游道为主，辅以电瓶车道、宏观市场分析1.自古以来就是中国重要的名山大川，往常制约九嶷山旅游活动开展的瓶颈一交通问题已经在迅速地改善。2012年以后，依托湘桂铁路、洛湛铁路
12、、京f各干线太澳高速、京珠高速二线、厦成高速，游客来九嶷山旅途时间将大为缩短。南部发达地区的珠三角：珠江三角洲是我国最早富起来的地方，消费水平处于国内领先。广州近年来出游火暴，黄金周出游率极高。2004年，E；DP为54639元，比2000年增长71.2%；而东莞市是两个三角洲地区唯一的人均GDP超过60000元的城市，达到71997元，超过了世界上中等收入国家F02004年珠三角城市居民家庭人均可支配收入为17290元，比2000年增长32%。珠三角地区的私家车拥有量在迅速增加。重视生态游、文化游的自驾防击缩小了这些地区与九嶷山的时空距离。珠三角地区应是九嶷山旅游区的重点客源市场。本省发达地
13、区长、株、潭：湖南省发达城市长沙、株洲、湖潭及衡阳所行成的经济圈。目前正在加快长株潭一体化的进程。长株潭三市面积2.83万I13.3%,人口1200多万，占全省18.9%,2005年实现生产总值（GDP）2412.6亿元，占全省36%,仅长沙就占全省的20%。在2005年所公布的长株隹E规划中估计长株潭区域整体生产总值（GDP）2010年将增长为3754亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020年增长为7918亿元以上。人均C工期2011年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民币以上。邻近的大型旅游集散地：距九嶷山约200公里的广西桂林、南岳衡山，为中国南方重要的大型游客集
14、散地，在高速公路网络建成后可与九嶷山构度游经济圈，应予高度重视。斤述，珠三角地区、长株潭、桂林、南岳都是重要的旅游集散地，且游客消费水平高。这些地区是九庭山旅游区及本项目需要重点开发与促销的最重要发项目市场分析生肖谷市场分析:生肖谷是针对家庭、学生与聚会者开发的大型主题动物园。近期将以本地、周边地区、珠三角为目标市场。远期将深入文化层面的了干拓全国大都市及海外华人市场。山水狂拓展运动乐园市场分析:通过湖南卫视的奥运向前冲、智勇大冲关栏目，我们能够看到拓展运动“参与、激情、使命、目标”的魅力。王的拓展项目，比较湖南卫视的奥运向前冲、智勇大冲关栏目，将以乐园为方向扩大游客群的参与面，以108关项目
15、的丰富性增强可游玩性，C曾强游客的可逗留性。匕打永州及周边地区的青少年、家庭市场。亦可在九嶷山品牌旗帜下开拓远程市场。在水一方水主题乐园市场分析:湖南目前只有长沙世界之窗、怀化两处比较单调的水上乐园。如我们的在水一方“击水东江岸，逍遥读书岩”，以水上SPA、山水游、溶洞游、古文化游相结合的水文化主题公园还没有。因此对省内市场会具备一定影响力。一方水主题乐园主打本地及周边地区休闲旅游市场，亦考虑在在九嶷山品牌旗帜下开拓远程市场。朝天马庄园市场分析：在生肖谷具备良好生态条件与市场影响力后，再启动朝天马庄园项目。当庄园具有与世隔绝的古村落遗址条件，应以奢侈品理论开发五星级的别里休闲天堂，定格历史氛围
16、，以养马、赏花、亲近动物自然为卖点，制造UE寻幽故园梦里”，开发企业家高端市场。天蛇庄园市场分析：依托山水狂拓展运动乐园与奇峰秤蛇峰，以“健康、运动、激情”的乐园背景、巨蛇称天下”风景风水、配套的瓜果农艺园区三脑吸引珠三角中青年企业俊彦，与本县籍在外创业人才、本县高层人士有房有车一族。麻将故里一一山水街市场分析：麻将故里以浙江麻将企业群异地创业开发为主，通过节庆、休闲旅游启动麻将产业的产销活动。行则是“统一规划自建房”的开发模式，着重于本地村民自建房，山区村民移民定居，县城中高等收入人群、宁远籍在外创业人士回乡置业自建房为主。I项目开发方案项目战略页目定位：化主题公园组合成大型旅游项目，构建九
17、嶷山旅游区的欢乐板块。页目战略：1.嶷山旅游区大旅游产业进展，依托比较丰富的自然景观，运用诗情画意的山水文化建立欢乐主题，开发以中华传统文化为基石的、创意型的生肖动物21。展运动乐园、水上乐园、观光农业及休闲度假组合项目，实施大九嶷山旅游区内独有的主题旅游、休闲农业的联合进展。以重量级的主导产品引力策Bi存、家庭游、学生游细分市场。项目建设开发内容页目定位与项目战略，本项目计划开发“三园、两庄、一条街”，项目总面积12000亩，项目总投资275800.00万元，具体为:生肖谷中华文化主题动物园、山水狂拓展运动主题乐园、在水一方水主题乐园。朝天马庄园、天蛇庄园。宿麻将故里一山水街生肖谷主题动物园
18、项目见模：8,700亩1亿元。金设说明:依托朝天马群峰山地主体，以十二生肖动物及中华传统文化、精湛纯粹的古典建筑艺术，打造中国独一无二的生肖主题山地动物园。形成生肖名&一一朱明仙境揽胜、天险古石窟仙岩庙朝拜的半日游或者日游线路，并开发经济动物养殖。接待区：停车场、接待中心、办公区，占地600011f,建筑面积1210m,仙岩胜境：天险古石窟仙岩庙、栈道、观景台。12个生肖谷动物游览区：代表卜二地支的生肖“属相”的12个动物游览区灵鼠谷、金牛谷、兽王谷、明月谷、九龙谷、万蛇谷、天马谷、青羊谷、鸟鸣谷、天蓬谷、义大谷。以12种类动物种群的极大化，结合鼠乐、斗牛、斗鸡、蛇舞、骑马、猴戏、狗玩等表演项
19、目，与生肖图腾文化纪念品的开发,思独有的旅游价值。经济动物养殖区。山水狂主题乐园项目见模：820亩,投资：2,300万元。兑明：以秤坨峰、螺娜殂、石楼峰3座具有绝对吸引力的山峰为主体，利用其连接部位与山泉、溪流为活动场地，构建：接待区、采摘农艺区、水上拓展B仁秤蛇峰栈道、高空滑索站、天蛇广场、圣水广场、野力广场山地拓展区、石楼峰游览点、轿子顶拓展区与园区以外的久安背翰林祠构成的13大组合三拓展活动子项目，打造中国第一拓展乐园。在水一方水文化主题乐园项目见模：500亩,投资：1,200万元。兑明：依托下灌读书岩、老鼠阻、猫崽碉、东江水道、唐宋两状元文化资源，以山水诗情的境地开发水上运动、滑水、儿
20、童戏水、漂流等水上乐园项目方会务接待等项目。该项目将在猫仔殂与麻将故里连接，乐园与麻将博物馆、麻将文化广场连成一片。朝天马庄园项目见模：900亩2,500万元。兑明:依托中华生肖谷项目内部的朝天马、下棋岭古村遗址，开发世外桃源般的生态休闲项目，以“远离世俗尘黑，亲近动物自然”为主题，打造五星级程构建具有动物、园艺特色的农耕生活，并着重历史时段生活方式的恢梵、体验，形成100180户两个村落式小型休闲社区。下棋岭盆地：以园艺种植为主，恢复古村旧貌，建乡村别墅73幢。朝天马盆地：以花圃、苗圃种植为主，朝天马山后种植珍稀中药材，建乡村别里50幢。天坨庄园见模：780亩；投资：2,300万元。兑明：四
21、星级水准山水的度假农庄，风水宝地，定位于政坛、商界名流度假休闲为主的产权式别墅区。乂标志性景点秤坨峰为核心，并作为命名要素：天昵一一其意义为“巨昵秤天下”。包含秤昵峰东面、西面2条天然溪流中间的山地、耕地优势资源，另某石楼峰相望，立秤此峰天门，但见四野分合，风光无限。依托山水狂拓展运动主题乐园，配套以休闲农业，开发九庭山中高端接待能力。将封闭、勺与较差的大孔村移民至山水街小寨脚段，改造旧村落为度假村，形成300人/日接待能力。麻将故里一山水街项目见模300亩：投资2,500万元。兑明：山水街与麻将故里在小寨脚与龙尾巴南端连接，形成达4.3公里的旅游街。要紧经营模式：旅游地产、麻将、工艺品特产生
22、产加工销售、旅游接待山水旅游街：依托中华生肖谷及东江，连接羊蹄岭、朝天马、下棋岭、庙山脚四个自然村与龙尾巴麻将故里，与下灌村连成一片，形成农业与旅游产4亍人口大型新型旅游城镇。莱将故里：依托江南第一村一一下灌及读书岩、东江水道所建设的在水一方水文化主题乐园，与唐宋两状元文化资源，连接在水一方水与龙尾巴。以安空勺主，纳入麻将产业，并接纳本地打工贵族、创业者的第二住宅建设，形成麻将文化主题的山水街项目的分期开发页目的近期开发将分三期进行。即：自2009年1月起至2015年12月共6年。具体为：期项目，开发基本功能：自2009年1月起至2010年12月为期2年，共投资8000万元。打造山水街、山水狂
23、主题乐园、生肖谷主题动物园的主体工程上勺道路网系统，使项目初具规模，形成60%的接待服务能力。二期项目，完善功能：自2011年1月起至2012年12月为期2年，共投资9000万元。打造天花庄园、麻将故里、在水一方水文化乐园，并对生肖谷动*田开发。三期项目，打造精品：自2012年1月起至2015年12月，共投资10580万元。打造朝天马庄园、开发生肖谷主题动物园三期项目。项目要紧经济指标见划总面积：12000亩史用地面积：500亩幺投资：2.08亿元也产开发：肖售56,31011价值8,446万元干发59,868ml,价值1,496万元员大游客接待能力：360万人次/年占本接待能力：240万人次
24、/年三成旅游总产值：20,428万元/年。?10,400万元/年王乐园4,680万元/年一方3,120万元/年当庄园休闲670万元/年5庄园农业E园休闲E园农业E园（大孔）200万元/年730万元/年200万元/年428万元/年首项目效益分析生肖谷主题动物园投资成本分析号项目说明投资（万元）接停车场及水体800011r生态停车场,最大停车容量500辆（小230.00待车）；区水体：天鹅湖面积12亩，溪流2*320m0接待中心、办公区游客接待区（市场部、售票处、游客服务中心、贵宾室、医务室、保安室、公厕）及办公区1350m2o360.00上山电动扶梯3540m峡口上山电动扶梯及遮盖扶梯的龙160
25、.00亭;运货垂直电梯2部。天险石窟仙岩古庙8011f仙岩庙古庙恢复,包含神像雕塑3座。58.00栈道、观景台仙岩板自接待中心到观景台的仿古道500米，铁链护栏约80米。桃花坳面积3011f架空平台，加护栏43.00灵鼠谷仙岩板后，取义于三侠五义传奇。设轮回圈、五义台，万鼠坡120.00金牛谷朝天马谷地，谷口景观、牧场、牛羊圈、斗牛场，人工湖。280.00兽王谷老虎馆面积：50亩，笼舍120011表演场1200m280.00明月谷兔类养殖观赏区：200亩以上，笼舍50011）2,展馆演示场1000m20152.00龙蛇谷蛇类、鳄鱼场，养殖场80亩,展馆及表演场1500m2160.00天马谷朝天
26、马峰东面、吊钟石下，牧场、跑马场，观景台322.00青羊谷牛脚窝东面山坡，圈养80亩，笼舍600而70.00灵长谷朱明谷地，花果山（狒猴山）占地60亩，猩猩馆120m2,狒狒山1200m2,笼舍340m2,表演场3000m2o690.00鸡鸣谷生态溪流瀑布，鸟语馆（表演）900112,架空网IOoonI2,花园6000Itf,人工湖2000面。280.00天蓬谷猪、狗圈养及夸奖场，面积：600亩以上，笼舍IoOOm二展馆及表演场1500f160.00经济动物繁育场庙山脚后山，面积：1300亩，牧草种植600亩，笼舍300OnI二动物：马、猪、牛、羊、兔、野猪等种类。200.00朱明仙人馆朱明北
27、谷口，提供100O人次餐饮、休憩服务160.00东江治理：清淤、水坝、码头、滑浪蓄水水坝45米，60kw水轮发电机组1套，码头船坞2个，风雨亭160肝，牵引艇滑浪拖板2组。312.00游客长廊、亭阁休息长廊15个、亭阁32个、卫生间12处，面积1760m2o330.00园林绿化包含道路绿化、荒山绿化、景观带，面积达3200亩330.00道路系统5m电瓶车道Ilkm,1.5m步行游道16km370.00给水系统蓄水池IOom32个，抽水泵站2座（其中一个地下河泵站），给水管道。6个人工湖给排水。220.00配电100KVA配电240.00动物配置初期购买：12生肖动物2600个品种5000余头（
28、只）2300.00办公及运营配置电脑30台，260人办公桌、柜、座椅、文具、电话、车辆（乘用车5、大小货车8、大巴4、电瓶车20、小火车3辆）交通等。620.00工艺品、商场部因12生肖适用于所有游客，工艺品、旅游纪念品销售将非常重要。开发、生产、销售以一个机构运作。150.00员工宿舍IooO人住宿其中管理层标准间120间3000平方米；普通员工宿舍5000平方米，合计8000平方米。720.00土地8600亩山地租赁，15万元/年,年增长按物价上涨指数5%计算，一次交5年。83.00营销及推广按以上总额的5%预算500.00其它、不可估计费用按以上总额的3%预算300.00投资合计朝天马庄
29、园投资成本分析10000.00项目内容投资给水系统蓄水池100m33个，（地下河）抽水站1 座30. 00配电IOOKVA配电下棋岭乡村别墅UUH甘小巾蚯公将cc2+琲。将55幢，其中独栋16幢5400rr,连排57幢8850m2朝天马乡村别蟹50幢,其中独栋16幢5400m?,连排34幢510011r630.00土地征地80亩，租赁山地、旱土820亩450.00电瓶车道、马车道5m宽电瓶车道2km50.00景观园艺及绿化亭子4个、回廊60米、观景台2个，瓜果、125.00蔬菜种植90亩，花园种植30亩办公及运营配置电脑8台，12人办公桌、柜、座椅、文具、电话、车辆交通等，物业管理部150平方
30、米。90.00营销推广按以上总额的5%预算110.00其它、不可估计费用按以上总额的5%预算100.00投资合计2500.00麻将故里一山水街投资成本分析号项目内容投资生肖谷商业街310米街道，公共建筑45米面积2700nr,连排街坊22幢8400m土地15亩741.00朝天马庙山脚村街2200m长街区，其中能够开发街区：朝天马羊蹄岭15Om,羊蹄岭-下棋岭20Om,下棋岭庙山脚41Om,征地38亩，5万元/亩。以村民自建为主。190.0060.00庙山脚龙尾巴街道长410米，征地26亩，5万元/亩。用作生态移民。130.00麻将故里街区猫崽砥一老鼠租连排街坊160肝/单元X80户，龙尾巴麻将
31、产业街900m,广场30亩，共征地105亩，按政府扶持价格3.5万元/亩计。360.00麻将博物馆及广场麻将博物馆面积1500m2,文物采集。广场3000m2260.00大师山猫崽祖南面山腰建大学修学别墅9幢，面积3600m2288.00街道马路及溪流6m街道道3.3km99.00其它、不可估计费用按以上总额的5%预算80. 002500. 00景观园艺及绿化亭子6个、栈道60米、观景台2个，花园及景观带绿化100OOm2。70.OO给排水水系统给水，下水道、污水池。36.00垃圾处理场在龙尾巴西面，为这个整个项目配套设立垃圾处理场，以焚烧为主.50.00配电100KVA配电56.00办公及运
32、营配置电脑8台，10人办公桌、柜、座椅、文具、电话、车辆交通等，物业管理部150平方米。60.00营销推广按以上总额的5%预算80.00山水狂主题乐园投资成本分析号项目说明投资（万元）接待区包含办公及接待楼1200in2,停车场6000IB?190.00采摘农艺区25亩，分为10个采摘区，游客可轮番采摘。12.00投资合计水上拓展区28个低难度水上拓展、游乐项目，曲廊24090.00水手海滩12个水手训练高难度水上拓展项目，观赏座100O180.00个电瓶车停车场5000m230.00虹桥18米长拱桥，人行、通车两用。36.00秤碇峰栈道爱巢悬空栈道60米，游道400米，护栏300米亭子2个，
33、悬崖爱巢8个。62.00高空滑索观光电梯1对，秤坨峰一螺狮祖之间高空滑索，具73.00有游客活动及表演螺蛔珥景点为高空滑索站，观景休息亭1个。23.00天蛇广场购物休憩点，广场300011f,舞台1个（配音响灯260.00光），服务建筑500m2,曲廊120m2o圣水广场圣泉、圣水广场、戏水区，12个水上拓展项目70.00山神庙山神庙36011f95.00石楼山地拓展区包含野力谷、升平广场，山地拓展项目36项，综合服务点450m2282.00石亘景点、攀岩电梯2对、自助悬崖升降器8组，攀岩装置，风雨80.00亭石楼峰游览点包含游道390m,护栏80m,亭阁2处32.00蝴蝶谷包含轿子顶、化蝶谷
34、等拓展项目及景点6个43.00供水自建自来水厂、过滤池、给排水系统（需供金子方）42.00供电IooKVA供电系统36.00电瓶车道路3.5m电瓶车道,3.5km28万km98.00机耕道硬化2.IkmX17万km35.00游步道系统石楼峰、秤泥峰、螺蜘祖累计长度4.7km,宽1.5m。36.00环境卫生圣泉（山石井）泉水整治1个；溪流整治700m,垃圾站1个、垃圾箱36个、环卫车1部。83.00办公及运营配置电脑15台，25人办公桌、柜、座椅、文具、电话、管理车辆交通、游客电瓶车等180.00土地5年租金17.00成本合计2300.00天泥庄园投资成本分析号项目说明投资成本（万元）其他不可估
35、计费按以上总额的5%预算营销推广按以上总额的5%预算115. 00100. 00庄园居住区99幢别墅,连排别墅15011f单元X60,独栋280m239,计2052011f,征地45亩。1146.00大孔村移民及旧村改造大孔村40户移民至山水街小寨脚路段。移民参照生态移民政策，补偿按6万元/户，公司承担50%,计120万元。大孔村按三星级度假村改造，每户投入自造装修5万元，环境改造160万元，计360万元。480.00未央湖会所居住区物业管理、商店、休闲服务功能。250.00停车场3000m2o景观系统秤驼峰观景台，骄子祖、钓鱼台亭子共4个，游道Iknb护栏50米；小区园林2000f33.00
36、道路系统宽6米园区公路2.5km75.00水体未央湖300011承天湖250011f,人工溪流IklTl27.00观光农业花圃种植花卉盆景，美化环境，亦可创收。9.00苗圃种植优质苗木，绿化环境，亦可创收。6.00rjIT,+衣乙为庄园居住区配套服务，四季瓜果蔬菜，绿色庄园6.00山地种植在形成山地道路系统后，利用山坡地整治葛8.00根、野菜等高效经济作物。办公及运营配置电脑10台，25人办公桌、柜、座椅、文具、电话、车辆交通等60.00昔销推广。小田按以上总额的5%预算不可估计费按以上总额的5%预算100.00投资合计2300.00在水一方水文化乐园投资成本分析声号项目说明投资成本（万元）水
37、世界接待区包含办公、游客接待、售票、大门等120.00弘文馆秤驼峰观景台，骄子租、钓鱼台亭子共4个，50.00游道Iknb护栏50米；小区园林2000户读书岩游览系统岩洞灯光及游览设施，山体游览，魁星楼180m2110.00水上乐园水滑梯、冲浪、漂流河、戏水等设施360.00温泉休闲区包含硫磺泉、瑶山药泉、牛奶泉、玫瑰泉、当归泉等休闲温泉设施。同时接待能力约200人。220.00山地公园猫崽租一老鼠租山地游览景点50.00小区道路系统宽6米园区公路2.Okm60.00办公及运营配置电脑20台，60人办公桌、柜、座椅、文具、电话、车辆交通等50.00营销推广按以上总额的5%预算100.00不可估
38、计费用按以上总额的5%预算80.00投斐合计1200.00运营成本分析动物园、乐园收入：存客量：三个园区可达360万人次/年以上，接待能力290万人次/年：页定价格（平均）：零售80元/人次，团队40元/人次（普通团队60元/人次，学生团队40元/人次，平均团队50元/人次）百、乐园门票收入：按入园购票率80%,团队比例50%1票收入为：360X80%X50%X80=11520（万元）。】票收入为：360X80%X50%X50=7200（万元）。口刷费:36万元社用：序号分项项目说明金额（万元）1工资福利员工数450人，人均月薪1250元。592.782劳动及保险费按国家有关规定核计员工保险1
39、06.703折旧费项目固定资产投资总额万元。按养殖特种产业固定资产投资15年完成更新。880.80生产物料动物养殖，按动物养殖增长数量增长1121. 12科研以200万元为基数，按年度5%递增。200. 80不可预费用按年度成本总额的约2%估计150. 00管理及营销包含广告宣传，营销业务等，按年度营728. 00宣传费用业额的3%估计。Ll 合计5192.20保护费固定资产投资2.5%投入年度保护34.OO保险费用投资项目财产保险、动物特种险106.00利息支出全部投资按10%年利率计息。1272.0游地产销售收入RJ里房产销售：43710X1600=6993.6万元，计划二年建成并完成销售
40、。也皮销售:59868*260=1556.57万元.地皮销售成本：1205.23万元.（包含土地）成本：m,X700元m=3059.7万元B用：803.6万元R用：208万元长用：124.8万元it：4196.1万元发用（元/年）:上用：15.92万元1：传费：271.73万元上用：12万元批用：120万元52.36万元交保险费：9.46万元匚程测评费用：99.5万元32.1万元页费用:241.68万元854.75万元别里度假经营收入可用方式：估计业主自住使用率达40%,故别墅区的60%可用于营业。多业部分的经营：别里区留宿的游客谈旺季客开房率按60%,一年开放经营日数按330天计算，连排别型
41、单价380元/套天，独栋别箜单价600元/套天,书宿收入情况如下：；1厘：181套X60%X380元/天X330天X60%=817.1万元/年川型：67幢X60%X600元/天X330天X60%=477.58万元/年更假经营收入：1294.68万元/年社用：116.84万元史保险费：21.04万元长用：5万元长用：3万元B用：072万元H传费：64.74万元匚程测评费用：38万元:28.8万元上1万元页费用：51.96万元肖耗：37.59万元:58.92万元通讯费：6.2万元心9.92万元:64.74万元务耗品：6.94万兀515.41万元会所收入.E营收入为超市零售，其次为餐厅。估计在此消费
42、收入为1400万元/年，毛利率为201400X20%=280（万元）戈本：1400*51.2%=716.8（万元）34.08万元女保险费：6.13万元批用：2.5万元上用：2万元M传费：40.8万元通讯费：3.2万元:2.O万元:25.8万元餐10.05万元页费用：70万元方耗品：7万元206.56万元农产品收入./产品销售：400万元/年（其中：第一年为30%；第二年为80%；第三年100%）攵入：400X80%=320（万元）戈本：57（万元）Ii业费用：46.44万元交保险费：8.36万元M传费：4万元肖耗：8万元:6万元当耗品：0.8万兀页费用：12万元上用：3万元88.6万元集团总部
43、费用：（列入门票费用）295.04万元交保险费：53.11万元名：60万元计用：24万元长用：50万元上用：22万元茎传费用：30万元15万元549.15万元效益分析资效益分析：暂略。资效果总结：动物园、乐园、水世界：长量不变，各项指标、成本不变。原始投资年均投资报酬率：41.83%,投资回收期：3.39年。专它项目总体殳资年均投资报酬率：29.86%可收期：4.12年。别堂项目殳资年均投资报酬率：6.56%可收期:4.38年。旅游休闲史资年均投资报酬率:36.05%可收期2.54年农艺项目叱资年均投资报酬率：71%可收期：1.71年。会效益产业引导：本项目的投资，为游客带来自然、绿色、欢乐、
44、自我价值实现的体验，将一举扭转广大游客九嶷山旅游区“只有舜帝陵”的单调印象，5并概念回归旅游专业途径。打造绿色旅游产业链：本项目涉及户外拓展、观光农业、住宿餐饮、旅游商品开发，将打造一条绿色旅游产业链条，并带动乡村进展。制造就业机会，增加税源：本项目基本就业人数800人，并使用大量临时农工，将制造就业机会，增加社会福利。随着经济效益的提高,依法交纳行国度增长。为宁远县山水旅游开发有限公司以项目资源（土地、策划、前期开办贽）及部分自筹资金作股，对外招股。招股分整体合作、项目拆分两种方式进行。项目价值估算页目的实际成本，对项目原始价值进行估算。号项目前期费用摊分租赁土地征地项目原始价值（万元）开办费项目策划数量价值数量价值（万元）（万元）（亩）（TJte）（亩）（万元）生肖谷50.030.086301553.470630.02263.4山水狂35.020.0790142.230270.0467.2在水一方130.()20.045081.050450.0681.0天花庄园30.020.0700126.080720.
