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1、p2p网贷研究汇报P2P网贷行业房贷市场研究汇报房产抵押作为金融产品的一种，目前在国内已经非常成熟。据棕桐树记录，P2P网贷平台目前有90%以上的业务来自房产抵押借款。本文重点对现行房贷业务种类、操作模式以及中间存在的风险做以简朴简介。房产一般用于贷款的模式分三种：一是住宅、写字楼、商铺、厂房类别的（抵押贷款;二是赎楼，多用于房屋买卖或者经营性贷款等;三是针对买房首付款进行的贷款。房地产抵押：是指抵押人（借款人）以其合法的!房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保日勺行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的）价款优先受偿。赎楼：融资方因其经营、消费或者发售在
2、押不动产的需要，而需要第三方代为垫资还款，而垫资方会收取业主现金赎楼费用，并规定业务签订全权委托书，由垫资方指定人员办理赎契、调证、涂销、重新抵押后的交易流程等等手续;解押后的!不动产用于发售，或者再次办理经营性或消费性贷款，用发售款或新的贷款来偿还垫资方的解押贷款。根据用途分为交易性赎楼和非交易性赎楼两种。交易性赎楼用于房子过户，非交易性是因房价上涨为了能贷出更多的钱，如“还旧借新”。今年，银行方面的贷款在收紧，包括按揭贷款和开发贷款。其实自XX年下六个月以来，伴随银行推行贷款利率市场化，银行更倾向于贷款给某些成长性好的企业，而非房地产领域。首付贷：即对购房者进行首付贷款，一般为购房者所购楼
3、盘总价10-20也该产品是互联网创新下的!新生事物，目前，易居中国、搜房网、平安好房网等都纷纷推出了类似产品，瞄准首付环节。以上三种模式为市场上房贷的主流模式，但同步也衍生出其他例如房产众筹、房租借贷模式等，有关模式在文中最终将会做以简朴简介。中国这十几年以来，房地产一直作为国民经济发展支柱,房地产行业经历了较长时期的!黄金时代，现今国内房地产市场已经进入了存量时代。XX年11月，住建部公布的存量房时代的房地产市场研究汇报显示，中国房地产市场，不管是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代。在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造
4、为主。据搜房网最新的记录，XX年上六个月全国重点监控38城,一手房商品房成交套数超过100万套，同比XX年上六个月下跌。XX整年中国23个主流二手房都市的二手房成交量合计超过100万套，全国多种都市的二手房同比涨幅多数在60%以上。中国人的!老式习惯是有自己的住房才感觉有了一种家，因此中国人的住房拥有率相对较高。中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)最新季度数据显示，截至XX年3月，城镇地区住房拥有率已上升至%,城镇家庭拥有多套房比例上升至虬可见住房在中国人的财富中占比较大。在借贷行业，一般是找到了有房客户就是找到了优质客户。此外，新型城填化改革将深入打破城镇身份、经济差异，也会为房贷业务提供
5、新区)发展机遇，将有更多的房屋可上市交易。总之，市场潜在的房产存量巨大，这为房贷市场提供了一种良好的基础。不过由于迅速发展，房地产也迎来了转型发展期。虽然目前房价不稳，房地产市场整体风险较大，但房贷市场的潜力是巨大的I，尤其是在深化金融体制改革的大背景下，P2P网贷平台的房贷业务规模存在爆发式增长时也许。银行房产抵押借款利率及其他中间手续费综合在年化10%左右，而P2P平台民间借贷成本在年化30%-40%。如此高成本融资，为何还会有市场？究其原因，一是银行目前在房产抵押借款方面收缩，诸多银行自XX年下六个月已经开始几乎很少做房产抵押贷款。部分有做该业务时对借款人的资质状况规定比较高，假如借款人
6、出现逾期或者违约，房产处置手续较为繁琐，并且伴随楼市价格的不稳，二手房变现速度较慢；二是银行对借款资金有监控，通过房产抵押方式借款金额一般都在100万甚至更高，用途都是企业资金周转，银行会采用受托支付等完毕资金的划转，对借款人的资金使用多了一层限制；三是银行放款周期较长，需要通过诸多道调查和审批环节，手续繁琐。对于有房产但非优质的借款人，只能通过民间借贷去满足自身区）融资需求。伴随借款风险的增长，借款人也必然承受着高利率。银行房贷与民间借贷做房贷相似的是两者在本质上关键都是借贷风险的控制。只是P2P的风控手段愈加灵活、贷后管理更为严厉。房产抵押借款业务相对成熟，一般流程如下：0贷款申请：借款人
7、提出贷款用途，金额及年限时间；0申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文献、证件按规定准备齐全；0看房评估（或勘估）：找第三方房产中介机构等对抵押房进行实地勘查、评（勘）估;0报批贷款：风控人员对所有申贷资料连同评估汇报进行审批；0借款协议公证：借款人及抵押人填写（委托书、借款协议）及所有有关文献、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；0抵押登记手续：工作人员凭房屋所有权证和借款协议公证书到产权处办理抵押登记；0发标、放款：平台发标、募集资金放款。平台一般会规定借款人提供：本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的对应协议、婚姻状况证明。抵押人应提供：房屋所有权证，权属人及配偶
8、身份证、户口簿、婚姻状况证明。抵押率、抵押限额以及抵押期限贷款额度二房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。在房屋估价上会规定第三方房产中介或者房产交易系统对房产价值进行评估，一般房屋价值以房屋的原购置价和二手房抵押时的评估价相比较，取两者中区J低者。以住房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过50%o二次抵押贷款的期限根据贷款的详细用途来确定，一般借款期限为3-6个月以内，先息后本方式。房产抵押借款在办理时都会在房产局办理登记登记手续，并进行公证。不过由于初次抵押的借款额控制在房价的7成左右，借款人为了获得更多的借款，会在市场上再寻找贷款企业进行二次抵
9、押，并对房产价值再次进行评估，放大评估价值，借取更多的钱。二次抵押借款人面临更高的!借款利率。借款人的还款压力也将增大。按照民间借贷行业一般的I做法，目前初次抵押房产时抵押率控制在65%左右，二次抵押的抵押率在25%左右。对于某些资质好的房产，目前做二次抵押业务风险相对可控。不过在通过两次抵押后，房产的抵押率已超过90%,而在目前房地产行业遭遇调控的背景下，房地产价格波动的风险正在加大，假如继续做三次抵押风险将更大，部分民间借贷企业为了做大业务不惜铤而走险。在多次抵押的!清偿方面，担保法规定，以房屋作为抵押物，抵押协议以登记生效的，按照抵押物登记的先后次序清偿;次序相似的，按照债权比例清偿。根
10、据以上法律的规定：房屋抵押应当办理登记手续；办理了登记手续的抵押优先于未登记的I抵押。为了防止业主办理二次抵押，有些网贷平台会规定借款人将房产证质押到平台。目前市场上国诚金融专做余额抵押,包括二抵、三抵。止匕外，国诚金融尚有一种独特的风控手段，其自身在操作中，例如借给客户20万，不过他会在房产的他项权利中显示借了50万，同行看到房产抵押登记中显示借款过高便不给借款人继续放贷，前提是借款人同意这样操作，还要与公证人员处好关系等。从目前的房价市场来看，很大程度上不会有大幅度增值上涨的空间。不过伴随实体经济增速放缓，市场上整体借贷逾期现象严重，较多企业主由于经营需要资金拟出手房产,不过二手房变现速度
11、较慢，便于民间机构进行借贷，后期由于自身经营困难导致无法还款。放款机构虽然掌握房产，不过短期内无法变现，市场上难以找到接手人，从而给平台带来资金周转困难问题。根据最高人民法院有关人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，对被执行人及其所扶养家眷生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该类风险发生后一般较难处理。有关的措施是在前期做足对借款人的尽职调查，尽量将风险控制在前期，并通过签订委托转让协议实现风险的化解。根据物权法规定：签订抵押协议前抵押财产已出租区1,原租赁关系不受该抵押权影响，虽然实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系
12、也不终止。若抵押物用于租赁，长租期、低租金或一次性付清租金时抵押物，网贷平台将很难处置。为了规避该风险，一般贷款机构会与借款人签订长期租赁协议，并在出租管理机构进行租赁立案登记。房产价值评估是决定借款金额的!重要根据，因此在房产价值评估上保持评估机构的客观独立性，可寻找第三方房产评估机构进行评估从而规避这一风险。目前市场上P2P在确定借款金额时，会先将评估值减少30%,然后参照银行的7成抵押率。假如借款期限较长，根据借款人对资金的规定，借款机构会直接与客户签订房屋买卖协议，假如到期还款，借款人可将房产赎回。当然此举在借款金额上合适放宽原则，高于7成的I抵押率但稍低于市场价。赎楼，是指在二手房交
13、易过程中，由第三方出资替卖方（房产出让方）偿还银行贷款，解除房产抵押，赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式诸多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以获得银行担保授信为前提。目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。目前，不少处在银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳目前尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想发售尚处在按揭期的住房，就必须到
14、银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。处在银行按揭贷款偿还期内的商品房，由于升值或者已经偿还了相称长一段时间时按揭供楼款，业主但愿用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说欧T加按揭”,也需要赎楼。以上两种状况都需要先垫付一部分资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。根据深圳房产交易状况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完毕;关外时间稍长，一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多，因此一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新办理
15、抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比较固定。使用现金20天以内，费率为;使用现金超过20天，但在1个月内的I,费率为2猊使用现金超过1个月，后来每增长15天增长现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要可以保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且规定一定要拿到银行批复才可
16、进行放款。并规定借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的!还款账户和借款资金区）赎楼用途，监督业务办理的J整个过程。赎楼一般为短期，且业务很轻易受市场房价决定。因此,对于放款机构来讲，利息收入有限。必须通过一定的业务量赚取一定收入。市场上的IP2P网贷企业等放款机构一般采用与房产中介、担保企业等合作，由于此类机构有较大的客户群体和资金需求。假如建立长期的!合作伙伴关系，也有助于减少风险。流程参与人员办理规定合作机构发出业务申请风控部负责人通过群、群进行业务公布风险管理部接单，去银行核查与否存在此单，进行借款人资信调查调查员查验业务递交原则资料齐全，确定贷款期限借款人全权委托调查员办理赎楼业务
17、调查员审核资料通过核查，上标；资金募集齐全，放款法务人员、上标员法务人员审核资料的完整性，发标募集全资金然后放款至赎楼账户。提交还款凭证给平台与原银行解除抵押登记手续财务部、担保机构、借款人、调查员公证书、房产证新银行办理抵押登记银行放款于指定账户调查员或业务员平台业务员控制银行账户，关注资金进账状况P2P企业提取资金并回款于投资人财务人员、银行平台收取银行放款，扣除售楼费用等，回款给投资人。赎楼贷款周期较短，一般在1个月内，资金用途明确,且轻易监控，风险比较小，业务相对保守，因此收益也相对较低，必须有一定的业务量做支撑。这种业务均为短期，非常适合P2P网贷的短期投资者。赎楼操作中也面临的一定
18、时风险，例如房子被查封，新银行放款规定有明确资金去向等。u买方交了赎楼款，卖方不履行售楼及交房义务；u卖方当时购置房屋，只签订了商品房买卖协议，却未办理房产证，买房支付了赎楼款后，房产证却一直办不下来,买方的权利就得不到保障，时间一长，一旦楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱使下也许将房产转卖他人,让买房处在不利境地。u卖方恶意欺诈，把卖方交付区）赎楼款挪为他用，而不交付给银行用于赎楼，导致买房利益受损。u房子被查封区;风险是赎楼业务中最为关键欧I。在业务办理的过程中，当房产从原银行解除抵押登记，房产证被赎回时，因借款人有其他纠纷或者存在其他债主，房产被查封,借款人无法再通过新银行办理抵
19、押登记借款。市场上对以上风险的控制措施非常成熟，可充足控制用于赎楼的账户密码，由平台派专人跟进业务操作，且业务调查人员在前期对客户的资信进行详细核查，包括个人征信，法院区）执行人状况等。受托支付是贷款资金的一种支付方式，指贷款人（依法设置的银行业金融机构）根据借款人的!提款申请和支付委托,将贷款资金支付给符合协议约定用途的借款人交易对象，目的!是为了减小贷款被挪用的风险。借款人赎楼之后向新银行以经营周转等名义进行房产抵押借款，这时银行规定借款人进行受托支付。这种操作模式P2P网贷企业可设置贸易类的I企业，银行将钱转入该贸易企业的账户，P2P网贷企业扣除所借的钱后将剩余转给借款人，操作方式较为灵
20、活。目前市场的（诸多人都是通过按揭方式购房，因此，几乎二分之一的二手房卖家需要赎楼业务。据二十一世纪不动产市场研究部数据显示，XX年二手房总成交套数同比涨幅高达他成为近7年全市二手房成交量的最高值。不过XX年二手房成交量同比XX年整体下滑。在搜房网二手房市场汇报监控的20都市中，XX年1-9月成交比XX年同期上涨时只有西安和重庆两个都市。相反，南京、北京、深圳和上海年内二手房成交量同比大幅下滑。XX01-XX09二手房成交趋势（单位：套）假如仅以深圳为例，今年9月深圳的!二手房总成交量为45320万套，约以4万套计，每套需要的）赎楼款按照200万计算，综合计算，在深圳地区，一年赎楼款需要的资金
21、量估计在1000亿元左右。当然这只是交易性赎楼的一部分，非交易性赎楼部分未计算在内。赎楼业务风险低，期限短。一般银行、担保企业按照放款金额的2-3个点进行收费，但对P2P网贷平台来讲，放出同样的款项，期限越长，利息收入越高。假如收益只来自于单笔，平台需每月通过一定规模业务量才可产生一定收益。因此业务来源是关键问题。以深圳网贷平台“众金在线”为例，它采用与房产中介、担保企业合作欧I模式，由这些机构为企业提供项目并为所提供的项目进行担保，业务期限均在20天左右，平台投资人的收益率约为1%/月，借款端收取的费用为2%-%,扣除企业的经营费用和中介费用，平台赚取的收益并不多。长此以往平台轻易对房产中介
22、形成依赖，从而丧失业务资产端的关键竞争力。P2P平台假如只做赎楼业务，产品风险虽然小，平台发展相对稳健，但将受到地区原因影响，市场难以形成扩张之势。深圳平台众金在线以赎楼贷为主。在操作模式上，众金在线与担保、投资管理企业等机构合作，由合作机构为平台推荐项目并为项目提供担保，为投资人承担连带担保责任。众金在线负责对项目的借款人进行核查，并跟进业务办理，为借款人募集资金并放款，从中赚取手续费。目前，众金在线合作机构有：深圳中天卓越投资担保有限企业、深圳市华通资本管理有限企业、深圳市中房投资管理企业、深圳市深南宏业投资管理有限企业。（1）确定客户与否有房产，与房产中介机构合作评估房产价值，借款金额低
23、于房产价值的70%;（2）确定客户资质，查看借款人的!征信记录；（3）确定还款来源，与银行进行对接,复查房产借贷状况（银行系统查看、理解贷款日，确定贷款期限）。（1）借款人将房产抵押借款的办理手续全权委托于众金在线，包括抵押、公证、转让、出租等；（2）借款资金专款专用：众金在线调查人员去银行确定还款账户、借款资金的赎楼用途，监督业务办理的整个过程；（3）控制银行放款账户。与比较熟悉的担保机构等合作，签订框架性合作协议。并考察合作机构的I实力、股东状况以及经营状况等，给出一定的业务授信额度。众金在线规定客户最高借款金额按房产目前市场评估净值或交易价乘以对应成数（7成左右）来计算。业务风控重视细节
24、操作：众金在线在赎楼业务的操作上重视细节上的风险控制。例如派专门的调查人员跟进业务办理，银行汇款账户的控制等。双重风控：众金在线业务由担保机构推荐，首先担保机构对项目进行初审，众金在线在接受到项目申请后，对项目做二次审核，包括借款人征信查询，银行还款来源复查，房产价值评估等。产品期限短：众金在线将产品以赎楼业务为主，该产品期限短，环节上通过垫付资金到银行赎回房产证，再用房产证去新银行办理抵押登记借款，抵押登记手续的!办理一般需要5个工作日，再根据正常的业务办理时间，借贷期限便可明确。平安好房、搜易贷、房金所等多家互联网金融平台陆续推出了专为购置房屋首付资金局限性的购房者提供贷款的互联网金融项目
25、。这些产品通过首付款分期、短期过桥借贷等方式，处理购房者首付款局限性等问题。而购房者首付贷款区）资金来源不再是老式按揭中的银行，而是P2P平台上的I投资者。“首付贷”，即面向缺乏首付资金的购房者的贷款。由于按照国家法律规定，老式银行不能发放首付贷款。而P2P平台依托互联网的优势，作为一种中介机构，巧妙进入首付贷款领域。如今，平安好房、搜易贷、房金所等P2P平台均推出该产品，通过短期借贷等方式，处理购房者的首付难题。“首付贷”正以低利率，额度高等长处迅速闯入购房者的视野。而购房者的首付资金来源转变为P2P平台上的I投资者。“首付贷”一般分为信用贷款和抵押贷款。合作的开发商同步佐以零息、贴息等让利
26、补助。但据理解，大多零息补助对借款人的条件规定非常高，最终沦为开发商的广告噱头。申请流程如下图所示：P2P网贷平台首付贷的基本模式为P2P网贷平台选择优质的房地产开发商进行合作，并由其推荐购房者（借款人），并对借款人的基本状况做以风控调查和审核，然后推荐至网贷平台进行融资借款，房地产开发商为借款人承担连带担保责任，平台向投资人进行本息保障。P2P平台与有实力的房地产开发商签订战略合作协议；购房者选择适合的楼盘，向合作的P2P平台提出申请，经审核通过后，P2P平台进行发标，投资者开始投标；房地产开发商对投资者进行本息保障。模式图解：购房者短期内无法足额进行首付，而老式银行不发放用于购房首付的贷款
27、，P2P平台为购房者提供新的借款渠道。购房者可合法从P2P平台募集资金，且利率较低、额度较高、过程也较便捷。产品收益率高，并承诺本息保障，吸引大量投资者，从而能在短时间内满标，为房地产市场注入活力。合作开发商的实力雄厚，所拥房地产升值潜力大，价格高，对应的购房者须有较高的J稳定收入，因而产品的风险较小。由于通过首付贷所购房产未建成，商品房预售许可证尚未拿到，房地产商便拿去销售，其实质是资金通过购房者贷给了开发商，在这种状况下，虽然开发商提供了担保，但风险所有集中在开发商身上，风险并没有转移和减少。“首付贷”对P2P平台风控团体的把握能力规定较高,假如风控过严，借款人减少，影响平台收入;假如风控
28、过松，坏账率上升，增长房地产市场风险。目前P2P平台只与资金实力雄厚的开发商合作，以减少风险，例如搜狐的首付贷规定开发商为500强企业或地方龙头开发商等。因而“首付贷”面对的人群拥有较高的还款能力，违约风险小。但这种状况下，“首付贷”覆盖的人群较少，发展规模受到限制。要想深入占据房地产市场，覆盖更多人群，提高产品影响力，P2P平台就需要和一般实力的!开发商进行合作。而一般实力的!开发商良莠不齐，本息保障能力有限，这无形中将会增长平台风险。“首付贷”对借款人的利率低于民间借贷市场化利率,对投资者的收益率却很高，平台收益空间较小，模式发展不可持续一般状况下，购房者融资成本为借款金额的I9%（借款利
29、率6%+平台管理费3%）,假设有一套价值100万时房产，那么购房者欲借2成首付资金1年，即100*20%=20万，那么他的融资成本为：20*（6%+3%）=万，目前投资者的收益率为11%左右，因此1年期的I收益金额为：20*InF万。上述两者间存在万欧J差价，再加上P2P平台自身较大的运行成本，这就产生了一种较大的资金缺口。开发商正常状况下会给购房者房价的I3%的!折扣（折扣金额为：100*3%f3万），与P2P平台进行战略合作后，开发商将把这一折扣用于弥补这个资金缺口，既提高投资者的收益率，增强“首付贷”吸引力，也维系了P2P平台区I可持续发展。一旦让利补助幅度减小或结束，购房者的借款利率将
30、会走高，投资者的收益将会减少。与此同步，若P2P平台计划扩大规模，运行成本将会增长，补助给投资者的资金份额压缩。假如在已承担本息保障的基础上，开发商继续增长补助风险将会增大，此时P2P平台的转型方略至关重要。做“首付贷”的P2P平台都是大品牌，有口碑的I企业,目前市场覆盖小，审批谨慎，因而坏账风险小。未来会有更多的开发商进入互联网金融行业，假如没有合适的监管，让资质较差和风控能力局限性区IP2P平台有机可乘，将会大大增长P2P平台和房地产市场的风险。首付贷也许出现的最大风险首先在于房产断供。一旦购房者无法继续还款，就会形成坏账。这时P2P平台的风险将会传导至房地产市场。目前诸多从事“首付贷”的
31、!互联网金融机构，背后均有开发商的影子。在房地产市场严重过剩，开发商本应降价促销时，他们硬扛着，通过“贴息”防止降价，表面上看，有助于房地产市场的稳定，其实只是延缓了泡沫破裂的I时间。这对于房地产行业调整自身也不利。受“限购令”解禁以及央行“认房不认贷”新政出台刺激，不少有刚性需求的购房者很想将购房计划摆上日程，目前大部分银行按揭贷款执行“首套房首付三成”、“二套房首付至少六成”，但对某些购房者来说，这三成或六成的!首付款也是个“大数目”。根据有关数据调查显示，的人表达限购松绑后也许会买房，其中表达肯定会买。在接受调查的七座都市中，限购松绑后居民买房意愿最强的）是成都，为%;最低的是沈阳,为;
32、而北京、上海、广州分别有%、%、的受访者表达在限购松绑后会考虑买房。伴随商业贷款和公积金贷款松绑政策陆续出台，北京二手房市场成交量亦有反弹。据伟业我爱我家市场研究院监测,XX年10月上半个月，经北京我爱我家成交的二手房买卖协议签订量环比增长%,同比增长虬据平安好房的记录，长假7天，好房贷产品购房贷款类申请额就到达亿元，估计撬动全国新居意向销售额超过10亿元，其中改善型购房群体成为好房贷的主力军。数据显示，搜易贷上线一周内共公布了10个项目，合计成交金额383万元。目前平均每天的平台交易额达500万兀左右。目前，老式银行只做按揭，还没有介入到首付款、首付贷。因此综合来看，首付贷市场潜力旺盛。平安
33、好房于9月初推出互联网金融产品好房贷。在首付贷方面，平安好房提供有抵押和无抵押两种借贷方式供购房者选择。有抵押贷款的最高可贷额度为抵押物净值的七成，且不超过首付款，最长可贷期限为1年。无抵押贷款最高额度为30万元，最长可贷期限为3年，详细贷款金额根据每个人的详细征信状况有不一样。好房贷贷款额度不会超过购置新居的首付款金额。不一样楼盘的贷款利率和贴息率都是不一样的I。有抵押贷款和无抵押贷款的）利率差异很大。一般来说通过贴息后无抵押贷款的年利率在%左右。项目收益率普遍保持在8%-10%左右。好房贷贷款利息分为由开发商所有贴息、开发商和客户共担、客户承担所有利息三种方式，最高可认为购房者做到零息首付
34、贷款。为了协助购房者轻松筹集首付，对某些签约楼盘，平安好房采用贴息特惠。目前“好房贷”合作的!楼盘重要在北京、上海、广州及周围地区，未来会逐渐覆盖到其他都市。好房贷自身并不是P2P平台，资金来源是P2P陆金所,与银行是两套系统。XX年9月2日，搜易贷正式上线。9月11日联合搜狐焦点公布首款在线金融产品“焦点首付贷”。“焦点首付贷”是搜狐内部上下游资源整合欧I产品。搜狐焦点网拥有房产资源优势，搜易贷有专业金融优势和投资顾客，两者无缝对接。产品还具有“利率低、还贷灵活、手续便利、零服务费”等长处。“焦点首付贷”对购房者无任何抵押规定。最低额1万元，最高可予以买房人所购楼盘总价20%的首付贷款。在购
35、房人正式申请后，48小时即可查看成果，放款速度快。贷款流程将内嵌在购房流程当中。贷款期限为六个月到3年。推广优惠期内，六个月期的贷款年利率为,一年期的贷款年利率为%。项目年化收益率不等。业务已覆盖H个二线都市，与多家500强房地产开发商合作，重要客户定位于刚需购房者。对于未合作的开发商,平台暂不向购房者提供首付贷款业务。搜易贷聘任美国专业信用研发机构Experian开发了一套基于借款人身份信息、工作信息、财务收入信息、征信信息、大数据信息等方面的（量化评分模式，对借款人的信用资质进行审查。房金所由上海新居金融信息服务有限企业负责运作管理，注册于上海市自贸区并专业提供互联网金融服务的!服务供应商
36、。房金所的股东为新浪与易居中国，它们定义房金所为互联网金融020服务平台。该平台由众安保险、新浪支付、赢众通联合背书。易居中国拥有强大的数据信息网，因此做线上平台优势明显。此前某些地产中介也会为购房人提供某些线下的短期资金周转，目前只是将这一服务搬到线上。房金所的模式为“易居中国”负责提供项目，新浪支付提供账户托管与支付服务，而众安保险的!角色是作为贷款协议的保险人，对出资人的资金安全提供保险保障。平台有关首付贷的（产品为房险贷、房保贷。房险贷为精选优质开发商项目中，通过严格信用审核时借款人的!首付借款，众安保险本息履约保障;投资期限12个月，年化收益率为8%;借款金额在10-50万元不等。房
37、保贷为精选优质开发商项目中，通过严格信用审核时借款人的首付借款，著名开发商本息担保。投资期限12个月，年化收益率为%-猊借款金额在5-100万元不等。对于众安保险与否在其中充当担保的作用，实质上保险企业签发的保险单相称于为借款人提供信用背书，增长出资人的信心，促成交易到达。对于投资人来说，投资人于确认投标同步，通过房金所网页向众安保险投保信用保险产品，被保险人为投资人，保险责任范围为借款期限内的利息及本金，保险费由房金所承担。首付贷业务只是每天财富的一小部分业务。重要是配合企业，以企业为中心。该项业务重要针对企业员工，利息由企业承担，这是企业为了留住关键人才的!一种做法。网贷平台对企业提供综合
38、授信，企业在授信范围内为员工提供担保。在首付贷方面所购新居的发展商作连带责任担保，并提供超额担保物。年化利率为12%。借款期限24个月以内。“首付贷”实际上是P2P平台信用标和抵押标的另一种形式，但它与房地产开发商时巧妙合作，并搭起与广大群体客户（一般欧I工薪族家庭，每月有能力按揭2、3千，但无法一次性支付高额首付）区J桥梁，打通了房地产市场时任督二脉，充斥着蓬勃生命力。“首付贷”在增进房地产互联网金融化的同步，也对P2P平台的风控水平提出更高规定，除了对借款人资质的审核之外，还要对合作的开发商进行考察。要做好这块风控，平台必将付出更高成本，而这些成本最终会落到借款人身上。因此，在P2P平台和
39、开发商的让利补助活动结束后，“首付贷”的道路仍然任重道远。在一线都市，房产抵押标的!金额相比信用贷、车贷等相对较大,一般是房产价值欧I7成左右,金额10-1000万不等。由于目前投资者较多抱着“保本保息”的态度进行投资，因此，如出现坏帐，对于担保或非担保模式平台的经营影响会很大，对于持续运行的平台来说，更是需要真金白银来偿还。且房贷借款集中度较高，假如一笔或几笔大单出了坏帐，对于小平台很也许出现兑付危机。同步，发标金额大小对于平台满标效率规定较高，平台需具有较强的I线上运行能力，以多种品牌营销与客户体验手段来引入、保持较大的客户流量。房贷与车贷、信用贷的J业务拓展差异较大。房贷业务由来已久，银
40、行在房贷业务方面非常成熟。民间诸多担保企业和房产中介掌握着较多资源，新进入该行业的网贷企业难以控制业务源或项目端。由于房贷市场受二手房交易市场影响很大，目前做房贷业务的P2P网贷企业一部分采用与担保企业、房地产中介企业、资产管理企业合作的模式，由他们为其推荐项目；另一部分是平台通过线下业务团体开拓。此外，民间还存在某些隐形的个人以房产抵押时借款，这部分的!人群以中年人以及老爷和老太太为主，他们在当地有诸多渠道委托中间人进行借款业务的撮合，此类业务的月息都在分左右。假如外来的机设想在当地进行业务开展，加上人力成本，以目前分以上欧）利率主线没有竞争力，业务拓展难度会非常大。对市场不熟悉，渠道受限，
41、规模很难做起。互联网金融的!本质仍然是金融，重点在于在业务端欧J竞争，因此从长远来看，假如平台对合作伙伴存在较大依赖将不利于稳定发展，成长易受他人的牵制。例如在与中介企业合作的过程中，合作机构准入机制，与中介企业提成、获得支持将成为平台重要考量内容。为了防止业务量的波动，平台应尽量减少对于特定中介企业的依赖，尽量通过全盘考虑来规划与打造好自身的关键竞争力，探索更多的!业务模式来增强自身的独立性。目前房贷平台具有明显的区域性限制。由于各地的房价不一，房屋交易市场需求、政策等的特色化、差异化，平台的!流程操作各地有差异；并且由于不一样机构对客户资信评估机制存在较大差异，细节也较灵活，操作规定难以原
42、则化。业务要做得更大更强只有冲破地区限制，才能枝繁叶茂。网贷平台在业务网点的I布局与扩张中应对地方市场进行详细深入调研，找出差异化及特点，灵活制定业务发展规划及业务政策原则，不停创新平台风控模式与风控技术。抵押贷只是一种控制风险的贷款方式，未来伴随征信体系的完善，借贷模式将会逐渐向信用贷款过度，不过目前操作的风险较大。模式上，P2P网贷平台在长期的业务中将会积累一批资质很好的I客户，可在此基础上不停扩大业务范围，多样化借贷模式。例如市场上的“存货监管”模式，对于没有可抵押的客户来讲也是不错的I渠道。业务来源上，诸多通过房贷抵押借款时都是个体工商户、企业主，因此可考虑资源集中开发，做产业园及商圈
43、贷款，寻找中间商做担保，提供供应链的上下游融资。此外，从运作模式上看，房贷赎楼贷流程较易操作且市场也比较成熟，不过其业务规模有限，不易全国性扩张。作为专做房贷业务的JP2P网贷平台，可借鉴房地产电商平台的操作模式，在互相结合的基础上进行服务产品种类的I延伸，为房地产上下游供应链提供融资等各项服务。目前，专做房地产电商平台的网站并不多。搜房、新浪乐居、焦点房产等提供房源信息的网站,通过公布广告、组织买家及向二手中介发售端费盈利。平安集团推出的“好房网”，意图打造房地产电商的1天猫和淘宝，以“金融+房产+互联网”思绪构成，通过线上进行融资，投资人不仅可做单纯的投资，也可通过好房网以优惠的J利率买房
44、，用金融助力房产销售。相比老式中介机构最大的I不一样是，个人通过该平台买新居，不用付中介费；二手房的I买卖、租房业务，都是P2P模式，免佣金。此外近期炒欧!比较热的是团贷网推出的“房宝宝”，其混搭了众筹、房产电商、团购多种模式的产品。通过众筹资金与房地产商合作开发，完毕之后销售给预订者。当然，这个模式存在一定的风险，例如万一房价下跌无人接盘，以及某些法律风险等。当然此处只是列举这个业务模式供理解和参照。要做到像好房网的!模式有一定难度，其依托中国平安集团综合金融业务是其他平台无法具有欧I。不过P2P网贷平台也可参照好房网和团贷网，并在一定的基础上进行创新，在资金流向方面（消费和实业）找到一种稳健的渠道和机制，构架一种可持续发展盈利模式，尽量将风险降到最低。
