《福建凤山六纬路项目市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《福建凤山六纬路项目市场调研报告.docx（35页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。
1、目录前言第一章天津宏观经济分析3第二章2005年房地产市场回顾及上半年市场分析7第三章天津市重点板块分析17第四章河东区房地产市场分析22第五章周边市场分析26第六章周边可辐射区域内项目分析3236第七章项目SWOT分析房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是我们正确决策的依据。我公司就该项目的推广思路及实施方案在遵循“准确、合理、领先、系统及可操作性”等原则的基础上作一具体描述，以求使得该项目在市场运作中赢得“满堂红”。天津XX房地产经纪有限公司为了准确掌握房地产市场发展动态和未来发展趋势，
2、我们对六纬路项目周边的竞争项目进行了深度的调查走访。此次市场调查研究，我们以本项目为中心，围绕本案开展工作，先后涉及河东区域阳光星期八、百合春天、万春美钻时代、太阳城蓝钻、朝阳绿荫、东润名邸、都市亮点等多个项目，以及毗邻六纬路的河西区域内的华侨御景湾、天津湾等十多个项目进行初步的分析，我们从中精心挑出了本案同一区域的或相似项目进行详实而周密的市场考察。我们采用了公正客观的态度，通过“网络资源整理-各类出版及非出版物分析同行业信息交流电话咨询深度走访”等方式对以上区域项目的资料进行汇总。第一章天津宏观经济分析一、GDP运行状况天津GDP增长情况亿元400035003000250020001500
3、10005000200120022003200420052005年全市实现生产总值（GDP）3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%o全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。三次产业全面增长。第一产业完成增加值109.42亿元，增长4.3%。第二产业完成增加值2050.34亿元，增长17.5%。第三产业完成增加值1504.1亿元，增长IL4%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.0%66.5%和32.5%。三次产业结构由2000年的4.3：50.8：44.9变化为2005年的3：56：41。“十五”期间，全市地区生产总值年均增长13.9斩超出“十五”计
4、划目标3.9个百分点，高于“九五”时期平均增速2.6个百分点。其中三次产业年均分别增长5.7%、16.5%和IL6%。二、固定资产投资状况r一天津固定资产投资增长情况亿兀200015001000500020012002200320042005全年全社会固定资产投资完成1516.84亿元，增长20.5机其中城镇固定资产投资完成1385.56亿元，增长22.4%。第二产业投资快速增长，完成543.16亿元，增长25.2乐占全市城镇固定资产投资的比重为39.2机其中制造业完成投资350.30亿元，增长39.3机第三产业投资完成837.35亿元，增长20.4%,占全市的比重达到60.4机其中交通运输仓
5、储邮政业完成投资167.84亿元，增长87.8斩房地产业完成投资339.47亿元，增长23.2机制造业、交通运输仓储邮政业和房地产业成为拉动全市投资增长的主要行业，这三个行业共完成投资857.61亿元。合计增长39.占全市的比重达到61.9机“十五”期间，我市累计完成全社会固定资产投资5338.9亿元，年均完成投资在千亿元以上，比“九五”时期年均完成水平高出近1倍。投资年均递增速度19.4%,比“九五”期间提高8.8个百分点。三、人均可支配收入天津人均可支配收入增长情况亿元1400012000100008000600040002000020012002200320042005全年城镇单位从业人
6、员人均劳动报酬23929元，增长13.2机城市居民人均可支配收入12639元,增长10.2%;农村居民人均纯收入7202元，增长10.4%。居民生活水平继续提升。2005年城市居民人均消费性支出9653元，增长9.7机“十五”时期，我市居民收入和消费水平有了显著提高。城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入五年平均递增10.7%和10.5%,城市居民恩格尔系数达到36.7%,农村居民恩格尔系数达到38.3%,分别比“九五”末期降低3.4和4.3个百分点。四、2005年天津市宏观经济运行特点2005年是第十个五年计划的最后一年，也是天津步入高速发展轨道的起步阶段，2005年天津经济及社会发展取
7、得了良好的发展态势。人均GDP快速增长，05年已达到4500美元，标志天津经济及社会发展进入高速增长期，计划到2010年，全市人均GDP将达到7000美元；固定资产投资每年均以超过20%的速度快速增长，预计未来五年内，天津固定资产投入将超过7000亿元； 滨海新区地位确立，在国家“十一五”规划纲要中，明确提出了开发天津滨海新区的规划建议。未来5年，国家将“推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放，带动区域经济发展J未来天津市区与滨海新区“一条扁担挑两头”的局面将逐渐形成； 海河开发、快速路、轨道交通等重点工程建设加快，带动了周边地区的经济发展，缩短了与市中心地区的距离，地区差异逐步缩小。五、2
8、006年经济发展展望 GDP仍将保持两位数高速增长，增幅继续高于全国平均水平； 天津滨海新区的大规模开发开放进入实质性发展的第一年，有关滨海新区的各项开发政策逐渐明朗，滨海新区的开发开放对天津整体经济的发展将产生历史性的意义； 城市固定资产投资进一步加大力度，地铁一号线通车，二、三号线开建，城市快速路基本建成，海河开发、京津高铁、京津高速复线等工程将积极推进。从GDP运行状况、固定资产投资、人均可支配收入、2005年经济运行的特点、2006年经济发展的展望等各项数据证明，天津经济2005年比2004年上了一个新的台阶，2006年将持续快速进行。我们应该看到，天津经济的健康发展,为房地产行业的发
9、展创造了良好的成长环境，起到了巨大的支撑作用。同时经济的快速发展也极大的推动了房地产市场不断成熟。在成熟的市场环境下，给予开发商创造了绝好的发展契机。第二章2005年房地产市场回顾及2006年上半年市场分析一、2005年房地产市场回顾1、国家出台若干宏观调控政策，抑制房地产局部过热国家为抑制全国房地产局部过热，相继出台了若干宏观调控政策，重点控制投资型需求和被动型需求，天津楼市受到一定的影响，2005年成交量比2004年同期有所下降。2、房价继续以较快速度增长天津全年商品房销售价格连续两年涨幅超过两成，中心城区商品住宅价格涨幅更为明显，高于全市经济和人均收入增长水平。3、土地供应稀缺，地价暴涨
10、2005年，全市土地供应同比下降了80队只完成了年初土地供应计划的20%左右，商品房价格的不断攀升及土地供应的短缺造成地价飞涨。4、城市发展不断外扩，楼盘郊区化概念逐渐形成随着房地产的快速发展，房地产市场已经扩张至外环线及城市近郊地区，市区土地价格不断走高，城市南部、东南部、西部片区逐渐成为房地产投资热点地区，城市外扩的步伐将愈发明显。5、经济适用房、廉租房等大规模建设为了解决拆迁居民的住房及周转房的问题，政府兴建了大量的经济适用房和廉租房，到2005年底共推出110多万平方米、约1.5万套。由于购买条件比较严格，销售情况不太乐观。6、滨海新区地位明确滨海新区已纳入国家“十一五”规划重点发展区
11、域，成为带动中国经济腾飞的第三级，对天津经济的发展必将起到巨大的拉动作用。滨海新区的房地产市场也必将加速发展，与天津市区遥相呼应的“双城并立”局面将逐渐显现。7、外地开发商大举进津上海、北京、深圳、广东、浙江、香港等地近30余家房地产开发商先后进军天津，其中不乏像和记黄埔、嘉里、新世界等香港大牌开发商，也有金地、万通、中远、复地、富力、招商、首创、金融街等国内一线开发企业。8、快速路、地铁、海河开发等重大基础建设带动周边地区发展2006年地铁一号线正式通车，二、三、九号线大规模开工建设，快速路通车里程达到120公里。海河大开发、重点市政建设步伐的进一步加快，对天津房地产市场尤其沿线房地产板块的
12、影响将进一步加大。二、2006年房地产市场呈现六大趋势趋势一房地产投资建设销售增长较快上半年，本市房地产投资累计完成186.16亿元，比去年同期增长21.8%,继续保持了去年以来的增幅。住宅施工面积1831.64万平方米，增长17.99%；住宅竣工面积370.46万平方米，增长22.06%。商品房销售保持较快增长，1至6月商品房销售面积607.33万平方米、商品房销售额266.69亿元，分别比去年同期增长17.66%和34.93%。趋势二商品房销售价格稳步上升从销售价格变化看，各类房屋价格均呈上涨态势。与上年同期相比，1至6月商品房价格上涨6.4%。在商品房中，住宅价格上涨6.6%,其中普通住
13、宅价格上涨7.3%,高档住宅价格上涨5.6%。此外，非住宅价格上涨5.3%。趋势三二手房交易量下降价格稳中有升由于实施了住房保障体系，对符合条件的拆迁和困难居民实行经济适用房、住房补贴等安置办法，国家调控以及买卖二手房不足两年上市交易，销售时按其所得全额征收营业税政策的实施，导致二手房交易量下降幅度较大，同比减少30%以上。但二手房价格上涨6%,继续呈上扬态势。趋势四经济适用房销售同比下降去年经济适用房完成233万平方米的建设任务，销售面积103.45万平方米,销售额34亿元。今年计划建设经济适用房260万平方米，1至5月实际完成54万平方米。前5个月销售面积45.84万平方米，销售额15.5
14、1亿元，分别比去年同期减少20.98%和4.29%。受经济适用房的政策规定的限制，有的项目空置的房屋比较多。有些家庭收入不高，但因不符合条件而买不到。趋势五廉租房今明两年不再建设2003年12月正式启动廉租房建设以来，全市累计已完成廉租房48万平方米。北辰区瑞景居住区和河东区丽苑居住区的两个新区项目29万平方米，以及河北区联建里和河东区唐口新村的两个旧区项目19万平方米的廉租房建设都已经交付使用。根据有关部门的预测，至“十一五”期末，廉租房基本可以满足需求，今明两年不再建设新项目。趋势六土地市场交易地价增长缓慢去年全市土地交易1275.86万平方米，其中住宅用地801.23万平方米，中心城区供
15、地114.3万平方米，占14.27%。今年全市计划出让土地2358万平方米，其中住宅用地1672万平方米，中心城区计划出让272万平方米，占16.27%。截至5月末，全市土地供应957.78万平方米。2003年至2005年，本市土地市场交易地价增长缓慢，预计今年与去年基本持平。三、政策综述新政对天津市场的影响1、“国六条”与九部委“意见”继去年“国八条”推出一年时间后，今年，国务院总理温家宝于2006年5月17日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案），人们形象地称此草案为“国六条”。同月29日，根据17日国务院会议提出的精神，建设部、发展改革委、监察部
16、、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合推出“国六条”的细部政策：关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。通知指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆
17、迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。2、政策对市场的影响：2005年3月调控措施陆续出台，尤其5月“国八条”的推出，使楼市承受了一次政策洗礼，导致天津市场形成了浓厚的观望氛围，5、6月市场交易量下挫，但7月后，随着当年新盘的逐步放量，商品房成交面积开始回升，与此同时,成交价格亦呈稳步趋升的态势直至年底。各种迹象表明，调控对市场的影响更多地作用在购房者心理上，而对实际市场成交的影响则微乎其微。从我们的调研数据中发现，近几周商品房交易量有所下降，这或多或少与5月17日推出的新政有关，同时，预计各个相关部门、地方政府的具体政策也将会很快陆续出台。所以正是这些未知数，让购房人放慢了置业的脚步
18、，预期房价下降，导致当前的成交量出现萎缩。后期影响预测透过以上的分析，返观政策调整后的天津本地市场，能够得出这样的结论：1、商品房市场进入短暂盘整期。政府意见出台后，地方政府也将推出一系列的细部政策，使普通购房者对未来房价走势产生良好预期，进一步令市场形势变得不甚明朗，很大部分购房人选择了暂时观望，预计6、7月份，本市商品房整体交易量将很难持续2月以来的上涨趋势。2、6月1日成为二手房交易拐点，其后交易量将出现一定下滑。5月29日后，部分在新政策出台前完成的二手房交易买卖双方为了合理避税,纷纷选择在6月1日前办理过户手续，导致二手房交易量在短期内大幅增加。6月1日后,受营业税的征收时间从原来的
19、2年延长到现在的5年的影响,令二手房房源供给量下降，而房价上涨，尤其次新房的交易将出现一定程度的萎缩，导致二手房交易市场将进入观望、调整期。3、对滨海新区产生较大影响。对天津市而言，滨海新区的发展是十分重要的。近一两年，滨海地区尤其开发区房地产市场发展迅猛，同时房价涨幅也大大高于正常水平，并且市场中中大户型比例偏大，导致房屋价格以及市场结构都存在一定问题。因此，如果此次政策精神得以很好的贯彻施行，将会对正在快速发展的滨海新区产生一定的影响。4、郊县地区房地产市场发展得到促进。新政策中提到以下三点：(1)重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。（2）自2006年6月1日起，
20、凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。（3）优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。从中可以看到政府对当前市场供应结构的担心，今后开发的重点将更加倾向于中低价位、中小套型的普通商品住房。但对于本地楼市而言，由于地价与土地稀缺等因素的影响，在市内六区大举开发此类住房显然是不现实的，因此，这就为环外郊县地区的房地产市场发展提供了较大的空间，预计政策的施行不仅可以促进近郊板块的快速发展，并且对于近郊地区R前在售的商品房项目也是
21、一个极大的利好因素。四、天津市整体楼市情况分析2006年6月份，天津市商品住宅总成交量为733355.5平方米，环比上月下降64.47%,总成交金额33.91亿元，环比上月下降71.79%,成交均价为5011元/平米，环比上月上涨3.17虬5月与6月天津市整体商品房交易情况从以上的交易统计数据可以看出，6月份的天津商品房交易市场由于受到5、6月份国家宏观调控的强势影响，使得本月的商品房交易呈明显的下滑趋势，以往成交量较高的南开区，在本月的商品房交易也出现了明显的大幅度下滑，环比上月下滑93.12乐而其他各区的交易也都处于较为低迷的交易状态。整体来讲，本月受到国家宏观政策影响较大，加之深圳市细则
22、的出台以及产生的明显效果使得越来越多的意向购房客户开始处于观望状态，并期待各地相关细则的及时出台。锋华认为，由于国家本次宏观调控的显效成果，因此，北京、上海、天津、深圳等一些大中城市受宏观政策影响较大，普遍出现交易下滑的现象。本次宏观调控的影响随之后期一些预计出台的相关政策仍将有所延续。五、市内六区商品住宅销售情况分析6月份市内六区总成交面积258139.6平米，同5月份六区总成交面积1654161.2平米环比下滑84.4%,占天津市总交易面积的35.2乐环比上月下降56%,总成交金额16.84亿元，环比上月下降84.01%,成交均价6437元/平米,环比上月上涨2.66%,高出郊县市场成交均
23、价79.55%0月份5月份6月份区名成交面积平均价格成交总价成交面积平均价格成交总价和平区26072.38201213818932.324879.68315206873874河东区58274.46035351686004328516075199569825河西区57474.86844393357531.248367.16905333974825.5南开区1436731.263979190769486988386631655394778河北区40124556122312956429544.56026178035157红桥区35484.5458216258997923659.44675110607
24、695总计1654161.2627010535351497258139.664371684456155从以上市内六区的交易统计数据可以看出，受到宏观政策的影响，市内六区的整体的成交量都有不同程度的下滑，南开区虽然仍是成交量最高的区域，但本月的交易量环比上月下降了93.12%,其主要原因是受到国家宏观调控政策的影响，加之本月没有新上市的项目补充，在5月份推出的一些新房源也在上个月消化了大半，本月市场销售多为一些剩余的大户型、高单价产品，这也直接影响了本月的商品房交易量。从本月市内六区的成交均价来看，除和平区的成交均价有小幅下滑外，其他各区的销售均价均有所上升，和平区环比上月下滑1.4%,但其成交
25、均价仍为其他各区从成交均价之首。另外，河东区和河北区的成交均价在本月均在6000元/平米以上，高出以往交易均价，同时，红桥区的交易均价仍未突破5000元/平米，但环比上月上涨了2.03%总体来讲，在本月虽然成交量受到的宏观政策的影响而下滑，但整体成交均价有所提高。第三章天津市重点板块分析天津人的传统居住 区，文化传统的回 归地大梅江板块天津最大原生态 水系，天津大力发展的富人区国家对于天津滨海新 区的整体战略规划，是南部区域天津未来核心发展区一、大梅江板块梅江是天津四大居住片区之一，开发始于1999年，它位于天津市的南部，地理位置优越（距市中心区6公里，距高教区8公里，距滨海国际机场21公里,
26、距津沪高速公路口14公里，距津京塘高速公路口23公里该住区定位为高级生态居住区，规划居住人口10万人（含梅江和梅江南），由于友谊路延长线向南横穿梅江，成为它的中轴线，在城市发展的规划上具有非常重要的地位。目前，天津市的经济建设将逐步向南部发展，南中环的建成，卫津河、南围堤河的改造，所有这些使得梅江成为一方具有极大升值潜力的宝地。城市建设的不断加快，尤其是友谊南路的开通，给天津带来的不仅是交通方面的积极作用，更是对整个城市格局的一个外延。它使大梅江的规划和发展又得以向南延伸，这就形成了目前房地产的一大热点区域-一梅江南。分析大梅江板块成功原因：第一，区位优势。梅江的大面积天然水面以及其上风口的绝
27、佳位置，均奠定了它城市绿肺的地位。梅江虽不算市中心，但其却位处中心区文化能够辐射到的范围之内，几乎市区所有的文化生活配套都能够享受到。同时，地铁一号线的终点站也与梅江近在咫尺。因此，梅江天然的地理环境优势是梅江区域开发成功的关键。第二，政府推动、定位准确。由于政府首先将大梅江定位为生态居住区，因此生态理念从一开始就渗透到了设计规划等各个环节中，从而使整个区域的居住品质整齐划一。第三，品牌企业，群英荟萃。大梅江区域几乎会聚了本市地产界的各路英豪,这些知名品牌企业共同运作的区域肯定不会差。不具备一定超前意识的开发商是没有胆量参与大梅江开发的。第四，市场需求。进入21世纪之后，人们的居住意识有了显著
28、的提高，大家更渴望一种对自然的回归。而大梅江健康、生态的开发理念恰好与人们的需求达到了契合。梅江板块的成功使天津市南部区域整体品质得到提升，各项配套设施正在不断完善，特别是交通条件的改善，为区域发展起到了积极作用。二、东南部板块本区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头并与之形成呼应联接的意味。本区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。虽然东南板块能够依托大梅江发展，然而在短期的项目发展来看，仍旧是自主需求的供给。三、滨海板块一一国家对于天津滨海地区的整体战略策划，是天津未来核心发展区域天津滨海新区未来的发展前景为众多
29、投资者看好，也是滨海楼市一升再升的最大支撑。2005年滨海新区的房地产市场风起云涌，作为我公司操盘的开发区的高端项目泰丰傲景观澜推出，成为滨海新区的高端住宅市场引擎，带动高端市场的发展，不仅将开发区房地产价格直线拉升，而且创造滨海新区开盘即清盘惊人业绩，开盘购房人群以塘沽和开发区中高端投资购房者为主。滨海的前景刺激了众多的投资者，则投资能力高的投资者，选择高回报的产品；投资能力一般的投资者，选择能承载的投资产品；大量外来资金还在不断涌入，滨海的土地市场还在不断升温，则市场的增长会不断消化目前人们所认为的房产泡沫，因此，滨海市场还是一个良性增长的市场。四、老城厢板块一一天津人的传统居住区，文化传
30、统的回归地老城厢是由东马路、南马路、西马路、北马路四条马路围合的区域，老城厢是天津市的发祥地，是一个城市发展的原点。老城厢由于地处市中心，这一优越的地理位置，周边环境无论是配套设施，还是交通设施，都极为完善。老城厢是天津市最大的综合规划区，改造后的老城厢将成为一座集居住、文化、商业、商务、休闲、娱乐、旅游和生态景观为一体的城市综合体。还将规划建设高档星级酒店、商业群及大型购物中心及高中档居住小区。我们认为坐落在老城厢的住宅项目将会极具魅力和升值潜力。目前板块内已知的项目有广州富力集团的富力城，天房发展集团的城南新世家，香港隆桥地产的铜锣湾花园，中新集团的后现代城，上海静安集团的项目等。其中大部
31、分项目已经上市销售，但除铜锣湾花园项目醋与开发末期外，其余项目均处于销售初、中期阶段；目前板块已知项目推出的住宅总供应量约为27.5万平方米，约有IlO余万平方米尚未推出，板块潜在供应量巨大。五、张贵庄板块以张贵庄新市镇为中心的这一东部板块位于世纪大道东南半环至外环线区域道路旁，介于泰达高新工业园区与市中心之间，紧邻天津滨海国际机场，处于这一地理位置，交通极为便利。这一区域的规划设计的总体构想是在张贵庄新市镇将创造一系列邻里社区及开发分区，分为一个市镇中心及两个副中心，为市镇内居民提供更多的聚集场所和社区活动舞台。同时，项目不仅包括住宅及商业配套，还将建设汽车城、商务公园、教育公园、高尔夫球场
32、等配套设施，以及大面积的绿化带。张贵庄这一板块共占地五百六十三公顷，是本市开发土地面积最大、最具代表性的项目之一。整个开发预计将由十余家开发企业共同承担。据了解，万科将开发首个住宅项目。开发面积为34.5万平方米邻近副镇中心的地块，其产品形式主要为花园洋房和板式小高层，以及部分社区商业及会所等；项目规划容积率约为1.1,建筑面积约40万平方米；风格初定为目前市面较为流行的西班牙地中海式，但在设计中将与时尚简约风格相结合，做到外形美观与内部舒适并存。六、西部新城版块西部新城坐落天津正西方向外环线以外，在西青区一一中北镇。整个新城规划建筑面积将达到400万平方米，整个新城的绿化面积将达到45%,商
33、业设施面积达到5%0该项目已经吸引了天津金厦地产、上海房地产投资公司、深圳星海投资公司和天津万科地产四家在国内有实力和影响的房地产投资公司介入。去年，该项目将相继启动一期和二期工程，其中，一期工程开工面积为37万平方米，上海房地产投资公司开发大约15万平方米，天津金厦地产开发大约10万平方米，深圳招商地产和天津万科地产共同开发大约10万平方米，今年的总投资预计为40亿元。在已经开盘的项目中，万科的假日风景是其中代表性项目，并取得了较好的销售业绩，目前新政后作为本市首家推出90平方米户型的大盘项目，大地12城正式进入是市场，据悉西部板块内还将有大量项目上市，如国民地产张家窝新家园小城镇的改造，从
34、而西部板块将有多个项目同时销售局面，板块内竞争格局逐步形成。七、北部区域瑞景居住区随着新组团的加入不断壮大在多年的发展中，瑞景居住区已经成为了津城北部区域最大的居住板块，自然环境得天独厚，交通便利，配套成熟，但发展节奏不够快。而今年，地铁一号线的开通，使得瑞景居住区的发展全线提速。首先，瑞景居住区与市区的相对距离被拉近到20分钟，成为城市核心20分钟生活圈的组成部分。瑞景自身的建设也将提速，新的发展商进驻，居住、生活配套等齐头并进，使其宜居度大大提升。瑞景居住区的价值随着地铁的开通一下子进入天津住宅市场的焦点视野，其巨大潜力和不可限量的发展前景被更多人所认同，2005北京首创集团旗下专业地产公
35、司新创置业，拍下瑞景居住区的部分地块，规划总建筑面积约50万平方米，住宅户数约4000多套。瑞景能成为市场的焦点，而首创宝翠花都作为此阶段该地区的高品质住宅项目，自然也就成为市场的焦点。第四章河东区房地产市场分析一、区域分析天津市河东区，是天津产业工人的聚居地，当时的建筑物主要是危陋平房，居住人口稠密、基础设施差。近几年，经过危房改造，已建起了大量的商品房与安居住宅，基础设施有了很大的改观。随着天津城市重心战略东移步伐的迈进，河东区将成为天津发展的一个热点地区。本地块交通便利，是市区与滨海新区联系的主要道路一一津塘公路的起始区域，轻轨的起始站、去往滨海新区的公交线路大多经过本区域的北侧。并且地
36、铁二号线的竣工和投入使用使河东区与市内其他区域紧密连接在一起。便利的交通将为河东区带来巨大的客流和商机。尤其是津滨轻轨市区第一站一一中山门站即位于本项目北侧的津塘公路上。津滨轻轨是天津市区与滨海新区之间最为快捷的交通工具。河东区是天津中档楼盘的主要供应区域之一，在区域楼盘划分上一般分为两大板块，即东站后广场板块与卫国道-万新板块。两者在产品品质、价格、环境等诸多方面都有明显差异。二、区域内各板块分析1、东站后广场板块：该板块主要包括东站、华昌道、新开路、京山铁路线之间的大片区域；它紧邻海河，与河北接壤，是河东区内相对最接近市中心的区域。板块内在售楼盘包括城市之光、美震城际线、海河新天地、非常公
37、馆、万春美钻等楼盘。已入住或即将入住的楼盘包括城市东景、城市星座、城市之光、华馨新厦、美震裕阳花园等。板块内楼盘主要特点一是规划容积率较高，产品多以小高层、高层为主；二是产品售价高，板块均价在6500元/平方米；三是产品相对集中，楼盘间相互距离较近，比较扎堆。该板块目前主要受益于地铁二号线，以及远景规划中的三号线。地铁二号线是东西贯通，它可以解决板块内居住者的外向型交通，也就是居住者向城市向城市外围区域出行提供便利。而对板块内居住者向和平、河西等中心区域的出行帮助作用并非明显。也就是说，板块内居住者目前无法通过地铁向背出行，而乘坐地铁向南则需要到较远的西南角站换乘一号线。这对于一部分长期在CB
38、D、南京路沿线工作的中高收入人群来说，显然不太方便，而解决这些问题需要地铁三号线的落成才能够完全解决。另一方面，东站今后将是2、3、9号线的换乘点，它对于板块居住者往返华苑产业园区、塘沽、北京等长线远行交通提供了方便同时也会产生大量的地铁人流，对板块内楼盘在居住环境，区域治安，路面交通方面带来较大压力。由于板块所处位置，也容易给赤峰桥、华昌道一线本来较为容易拥堵的道路节点雪上加霜。东站后广场板块总结：该板块随着东站改建的实施，地铁的建成和投入使用，处于快速发展阶段,现在该地区虽然尚未完全成熟，但是随着地铁三号线的动工和未来的投入使用，相信在不久的将来必将会成为天津楼市的代表作，一个交通便利，景
39、色优美，人文优越的大型新兴居住区即将呈现在世人眼前。2、卫国道万新板块：板块主要包括卫国道顺驰桥以东沿线至外环区域，程林庄路以北区域和丽苑居住区。面积相对较大，区域横跨河东、东丽两区。板块内在售楼盘包括阳光星期八、凤溪花中城、百合春天、太阳城等。板块楼盘主要特点是价位较低；楼盘中多层、小高层产品比例较大，楼盘密度小，绿化率高。板块楼盘均价约在4800/平方米左右。从板块位置和居住者构成等方面来看，该板块内的居住者主要以中心方向出行为主，对于通向市中心方向的交通需求强烈；出行对于地铁二号线的依赖性相对较大。而且前板块内居住者出行目的区域相对分散，因此地铁+公交的出行方式将是其今后主要交通方式，而
40、地铁二号线与一号线组成的地下路网，目前只能满足其部分居住者的交通需求，怎样缩短地铁与公交之间的换乘距离，简化换乘环节；以及压缩出行成本，提供合适的交通费用，将是该板块内居住者主要关心的问题。同时，东站、西南角，新开路等主要换乘的公交候车条件都是为公交而设计的，在地铁开通后，公交候车环境怎样适应地铁人流？主要换乘节点怎样减少地铁一-公交间的换乘环节、合理设置与地铁相配套的公交站位以及后撤条件，都会影响到地铁乘坐者的出行顺畅。卫国道板块总结：该地块内有大量的上市供应量，无论是太阳城、百合春天、阳光星期八等都是该地区的代表作，价格相对较低，是该地区的一大特色，而随着滨海新区的快速发展，该地区作为连接
41、滨海新区和市区的交通要道，也越来越被更多的人所认可。第五章周边市场分析一、区域内项目供给情况1、项目供应概况物业名称开发商楼体类型建筑面积（万平米）万春美钻时代天津市万春房地产开发有限公司高层0.9万阳光星期八天津阳光鑫地投资有限公司多层、高层46万太阳城蓝钻顺驰集团小高层1万朝阳绿茵天津市新型建筑材料房地产开发有限公司多层4.42万东润名邸天津市塞斯置业发展有限公司小高层4.1万都市亮点天津市万兆投资集团有限公司高层9.8万分析：目前区域内在售商品房项目主要有万春美钻、阳光星期八、太阳城蓝钻、朝阳绿茵、东润名邸、都市亮点，上市量共计66.22万平米。其中阳光星期八是该区域最大的楼盘，比较有代
42、表性，该项目2005年开盘的大型改善型住宅,总体量为46万平方米，项目分为多期开发，现阶段是第1、2期销售基本售罄,市场认知度和接受情况良好。2、项目销售概况物业名称开盘时间均价（元/平米）销售率万春美钻时代2005年底6400元/平米94%阳光星期八2005年10月5600元/平米一期二期销售96%太阳城蓝钻2005年10月5200元/平米45%朝阳绿茵2006年4月284830元/平米一期98%东润名邸2005年6月6000元/平米92%都市亮点2006年4月306200元/平米78%目前这六个在售项目中万春美钻时代单价最高，销售均价约在6400元/平米左右，明显高于其它五个项目。这是由于
43、万春项目都是小面积商品房，对其价格具有一定支撑作用，目前已经销售了94%。阳光星期八项目自05年10月开盘以来，已经开放了一期和二期共计8万平米左右，均为130以下的中小户型，已经销售96%,预计此项目在后面将会加快其工程、销售速度。东润名邸项目，销售已接近尾声，剩余不足20套130平米以上的户型。太阳城蓝钻项目目前销售不是很好，只有45%主要的原因是其口碑因素起了决定性作用，工程质量问题比较令人怀疑。朝阳绿茵项目作为河东区的安居工程价格是最便宜的，周边环境虽然不是很好但由于其优越的价格优势，一期销售已接近98%o3、项目户型分析物业名称三居面积（m）二居面积（Itf）一居面积（肝）万春美钻时
44、代无102-14362-74阳光星期八110-14186-12658-61太阳城蓝钻114-14892-12864-93朝阳绿茵116-13695-100无东润名邸121-152103-12770-84都市亮点110-13795-10664-69项目名称总户数一室两室三室万春美钻时代约86户无45%55%阳光星期八约4028户10%65%25%太阳城蓝钻约70户5%35%60%朝阳绿茵约385户无60%40%东润名邸约304户10%80%10%都市亮点约842户15%50%35%通过上表我们可以发现，万春美钻项目因为地处后广场沿线，市场对大面积的户型需求量不大，因此该项目以中小户型为主，放弃了
45、三室，全部做成两室与一室的小户型。而作为经济适用房的朝阳绿茵，虽然户型设计较大，但由于其低廉的价格，市场认同度也非常高。从总体来看各项目户型设计来看，此区域商品房80平米左右的两居室，以及60平方米左右的一居室供应较少，大部分为100平米左右的二室、三室设计。二、需求情况分析需求情况分析主要将从万春美钻、阳光星期八、太阳城蓝钻、朝阳绿茵、东润名邸、都市亮点，成交客户资料分析中查看购房客户特征、区域分布以及重点客户特征。1、万春美钻A）成交情况万春美钻共1栋28层建筑，6栋高层建筑。自05年底开盘以来到目前为止已经销售了近94%。所剩户型多为大面积的二室且位置非常不好。B）成交客户分析 客户居住
46、区域购房者和咨询者多来自河东区周边客户，还有少部分河北区客户。 客户职业分布年轻的白领结婚和个体经营者较多，剩下的一部分就是原一期的业主再次购买的。 客户购房最关心因素客户购房关注前四位因素分别是价格、房屋质量、地点、小区环境。由此可以看出，由于此区域的客户购买万春美钻，多数因为它有万春花园的标志。对于环境、质量都比较了解，加之附近7中及工学院，所以附近的文化氛围较强。2、东润名邸A）成交情况销售92%所剩余的基本上都是东西向的大面积房型。商业8000平米正在销售，均价为15000/平方米。B）成交客户分析 客户居住区域客户大部分原居住在自行车厂周边及大桥道附近，少量来自河西区。 客户职业分布
47、购买客户中，多数为河东的居民多数是三建职工和周边学校的老师，除此之外，还有部分传染病医院的医生、周边事业单位的工作人员，另外有少数其他区域看好六纬路的长远发展前景的投资形客户。 客户购房最关注因素客户购房关注因素分别是房屋质量、社区环境以及配套、价格、朝向、升值潜力、地点与物业管理，可以看出客户更多的开始关注社区内部品质的营造与后期的物业管理服务等，建议对类似客户可加强概念营销引导，加强小区内在品质的营造。3、朝阳绿茵A）成交情况朝阳绿茵总体规模4.42万平米的建筑面积，从06年4月开盘至今，一期5栋楼144套房屋基本售毕，剩余仅有8套余房左右未售。朝阳绿茵还有第二期待售，预计今年8月中旬左右开盘，二期体量约为2万平米左右。B）成交客户分析客户居
