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1、蓝色东郊城堡酒吧街项目整体运行筹划提案目录第一章、序言（解读酒吧文化）第一章、酒吧市场调查一、前酒吧行业发展Fl勺趋势二、国内（北京）酒吧市场及省会石家庄酒吧经营状况三、酒吧市场分析第三章、酒吧项目概况与分析一、项目简介二、项目分析第四章、酒吧街项目定位方略一、项目产品定位、二、产品价位定位三、目的客户定位第五章、酒吧街项目规划一、项目规划简介二、项目亮点提炼第六章、酒吧街项目营销方略一、酒吧街项目名称命名二、酒吧街项目经营管理三、酒吧街项目收益分析四、酒吧街项目推广阶段五、酒吧街项目推广提议六、酒吧街项目广告推广方略七、酒吧街广告价格方略八、结束语第一章、序言解读酒吧文化发展酒文化，在人类文
2、化的历史长河中，它已不仅仅是一种客观的物质存在，而是一种文化象征，即酒神精神的象征。李白斗酒诗百篇，长安市上酒家眠。天子呼来不上船，自称臣是酒中仙。”这是人们对唐代著名诗人李白的赞颂。多少年来，饮酒作诗已成了文化我们中华民族炎黄子孙生活中的一种重要原因。并且在我们的生活中已形成了浓厚日勺酒文化。说到酒吧这一行业，我们还追溯到许久此前。据理解，酒吧最初源于欧洲大陆，不过BAR一词还是到16世纪才有了吧的义项。吧一词传入我国去仅有10数年的历史。十几年前，酒吧作为西方酒文化原则模式被引入到我国，已逐渐走入人们的生活，走入都市Fl勺大街小巷。酒吧产业的兴起与红火与整个中国rJ经济、社会、文化之变化均
3、有着密不可分的关系，酒吧产业经济带已成为我国休闲消费产业中的I一支主力军。酒吧的兴起与红火，与整个中国的经济，社会，文化变化均有着密不可分的关系，酒吧的步伐一直与时代的步伐同步。酒吧属于一种聚合自己同类人的空间这句话很能阐明这许多文化人去酒吧H勺心态，有人说泡吧是为了要挣脱自己，把自己工作生活学习的压力在所谓的闹吧里所有发泄出来，也因此人说泡吧是为了寻找自己，在所谓静吧里幽静，舒适，温馨的气氛里去深度的!思索去参悟。寻找一种真正的自我，并与同类分甘同味。不过总的说泗吧是一种反叛文化，是深夜不归的无声日勺默许，是随人们生活节奏应运而生的产物。无论是在北京、上海等大都市中，风格不一的酒吧随地可见。
4、尤其还形成了酒吧集散地（集中式经营）。到过北京三里屯酒吧勺人懂得，感觉还蛮有特色。因此，酒吧就成了众多小资群体们聚会的场所。第二章、酒吧市场调查一、酒吧行业发展的趋势酒吧在英文中写作bar,这个词来源于古希腊语。根据希腊语大辞典，ba在古希腊文中的原意是指木栅栏。初期时酒吧只是发售酒水的柜台，后来伴随酿酒业的发展，酒吧从饭店和餐馆中分离出来，成为专门发售酒水和客人饮酒、交友、聚会、娱乐的地方。我国的酒吧最早出目前20世纪二三十年代的上海、青岛、哈尔滨、旅顺、大连等某些港口都市，重要服务于当时在中国的西方消费者,某些达官贵人也常常出入于这些消遣场所.在当时来说，这些酒吧还不是一般意义上的J平民化
5、消费，包括后来相称长的一段时间内，酒吧或者行使酒吧功能，但不以酒吧名字出现的休闲消费场所，仍然是服务于当时中国的上流社会，因此这些酒吧多集中于使领馆和大型酒店附近。近23年来，中国改革开放不停深入和经济、社会的迅速发展，催生出数量庞大的各式酒吧。伴随人们对酒吧H勺接触增多，越来越多Fl勺中国人喜欢上了酒吧这种消费和交际场所，酒吧也不再是贵族消费，而是开始与中国文化相交融，展现出生活化、大众化和本土化的发展趋势。酒吧，在中国各地已成为时尚生活的象征：酒店里的酒吧，酒吧街，饭馆餐厅里的酒吧，多种庆典活动的酒吧服务，甚至家居里的私人酒吧，无处不在，无酒不欢，人们置身其中，故意无意地使酒吧文化变得愈加
6、丰富。酒吧伴随社会的发展而兴起，而中国文化的结合必然产生微妙的化学作用，甚至擦出火花。法国红酒拌七喜，也许是至今最具有中国特色肚I创举，又或者未来会有同胞畅饮威士忌之后，酒胆两边生，用唐诗宋词配摇滚乐，乐与怒一番！在酒吧里，洋酒与否主角并不重要，有趣的是酒里的乾坤，及随之而起的风云轶事。无论你是酒客，酒吧里的常客，稀客，从事与酒吧有关的工作者，或是老板一族，你都会从这里发现某些惊喜。至少，这个酒吧坪J宗旨是为你提供一切，除了酒！二、国内（北京）酒吧市场及省会石家庄酒吧经营状况1.国内酒吧市场调查酒吧作为一种时尚，代表了一种新日勺消费理念，在近十几年里如雨后春笋般的纷纷落户全国各大都市。并且在文
7、化的积淀中，逐渐的形成了各大都市不一样的吧文化，如北京的品种繁多，粗犷开阔，上海细腻伤感，情调迷人，广州的酒吧热闹繁杂，深圳的酒吧最不乏激情下面是几种大都市的酒吧文化。说到黄城根口勺酒吧，人们就自然的会想到北京的三里屯酒吧街。三里屯位于朝阳区三里屯合北路东侧，全长260多米，占地近2023平方米，种类多样，有与足球有关的足球酒吧，能看电影的电影酒吧，充斥艺术情调的艺术家酒吧，有挂满车牌照的博物馆酒吧，尚有运用废弃的大巴士改造的汽车酒吧男孩女孩酒吧可以算的上三里屯首屈一指的酒吧之一了，酒吧简洁明快，给人一种亲切感，不过这里最出名的是他的巨大的音响。猴子树酒吧是现代与古朴的结合，典雅中不乏激情。秘
8、密花园酒吧悠闲宁谧给人一种温馨的感觉。总之北京的酒吧各有特色，休闲，情调，浪漫，温馨是其追求的风格。我们每每说到国际大都市的上海，大家除了联想到漂亮的都市夜景和迷人外滩风光。其实上海的酒吧文化更是让大家赞不绝口：沉浸在霓虹都市的风景。衡山路可以说是上海的三里屯。这里的酒吧鳞次栉比，风格各异。大体上说是三分时髦，四分异域，五分怀旧。旧上海风情成为了人们在新时期追求的一种新口勺时尚东海堂是一种很有情调的怀旧酒吧，年代长远日勺藏书，古里古气时钟表，旧式肚）硬木地板无声无息的传出了旧上海日勺气息。此外守望者泗吧代表了上海酒吧H勺淳朴，JUDYSTOO是上海喧嚣的标志。深圳的酒吧：轻快的华尔兹。深圳的!
9、都市建筑和人文意象诉说着这个都市的漂亮，个性和生命力。酒吧作为一种都市不可或缺Fl勺时尚文化标志，在深圳的各个部位蓬勃生长，华侨城酒吧街和海上世界酒吧街是深圳吧文化日勺滥觞地,华侨城酒吧街给人的感觉是青春和个性的汇集地，那里的吧主大多是很年轻的新新人类，营造的气氛不管是热闹还是沉静都叫人从中找到年轻的感觉。海上世界是外籍消费者云集的地方，异国特色颇为浓厚。最有特色的酒吧，就是青岛啤酒街：啤酒街也是一条名符其实HT酒吧街。啤酒街着力打造一条酒吧景观线，以青啤博物馆和青岛啤酒宫为两大龙头，将沿街的40多家酒店餐饮店串联起来，引导道路两侧甲、J餐饮店向啤酒吧和洋溢着啤酒文化气息的餐饮店过渡，除了啤酒
10、之家、啤酒宫等场所外,还将通过营造花园式厂区和街道式花园来打造特色啤酒吧,设计了景观花坛，增长了休憩空间，为市民提供一种饮酒品酒的酒吧风情街。分布在登州路周围於J酒吧动静结合，价位也分高、中、低等几大档次，以满足不一样市民的消费需求。这些酒吧中既有近IOoO平方米RT欧啦啦闹吧，也有适合三五人静思闲聊的静吧，总之一种原则就是要来这里消费的市民都可以选择自己喜欢的酒吧。青岛啤酒街可算是酒吧街的特例，它以青岛啤酒及其文化为背景，发明了具有青岛特色的大众的酒吧文化，据报道，开业当日，这条局限性千米长（871米）的啤酒街居然汇集5万余人，鲜啤销量30吨，可见其盛况。2,河北省城石家庄酒吧行业根据近来一
11、段时间对国内洋快餐市场（酒吧）行业的调查与理解，河北的起步相对比较晚。到目前为止，石家庄市的酒吧规模化经营程度不高，酒吧布局存在着过度分散的问题。育才街是较早的酒吧汇集地，1990年代最红火的时候，出现了家园、NO.99等多种小有名气的酒吧，河北宾馆及河北师范大学的外宾、留学生等是其当时依托的重要对象。伴随这些酒吧关门谢客，育才街的声势也日渐衰微。而近两年兴起的新酒吧，要么以独体姿态占据在交通便利的黄金地段，如单行道、焦点FACE；要么分布在省会各个角落，往往一条街就有一种或几种小区酒吧,每至夜深时分,这些小区酒吧往往只有那么几种顾客。酒吧口勺过度分散严重挥霍了资源，并导致了石家庄整个酒吧业水
12、平不高。由于过度分散缺乏竞争，石家庄目前时吧个性还不够鲜明突出，吧与吧之间面孔模糊，大同小异。没有将酒吧的魅力充足挖掘出来，消费者对酒吧日勺选择随机性很大，依赖性却很小。北京的酒吧街有诸多主题性的酒吧，每家酒吧都是一道风景，可在石家庄选择的余地却很小。就在年初对石家庄人来说还比较遥远的慢摇吧，在不到一年的时间内不仅倏然而至、小成气候，并且正在以一种时尚口勺气势裹挟着省会日勺酒吧业。据理解，正在筹建以及准备开业的酒吧基本上都以慢摇吧的面目出现。苏格兰、sevenclub超越神话都已经在开业很快就尝到甜头。SeVendUbH勺有关负责人杨先生简介，他们今年9月开业，到目前刚刚运行两个月，但已经感受
13、到了这个市场日勺巨大空间。他说，这个店开业的时候没有做过任何广告，不过很快就有了顾客群。11月30日开业的玛索国际娱乐(MAZZoCLUB)的负责人说：目前，石家庄的夜店多达500多家，其中慢摇吧之因此在诸多夜店中迅速崭露头角，重要是其投资人抓住了目前人们生活节奏快，急需找一种减压Fl勺出口的市场空缺。她说，此前一提到减压，人们想的就是剧烈FI勺蹦迪以及一醉方休，从市场发展看，这些更适合那些压力不是尤其大、喜欢玩闹的年轻人，而诸多成功人士和白领则更喜欢浅吟低唱、甚至可以互动演出的慢摇吧。该负责人说,市场是需要细分的，而细化后的慢摇吧之因此能很快攻陷那些高收入人群，和这点分不开。大石门、金马不夜
14、城、怀特酒吧街、国际大道等众多石家庄商业地产都曾经或正在孕育未来的酒吧街。有不少投资商纷纷看好这块产业,建立酒吧街成为诸多企业案头的重要项目O三、酒吧市场分析根据发达地区酒吧业的经验，酒吧和某些专业行业同样，需要靠规模化带动发展。无论是北京的三里屯、上海的新天地，还是桂林的阳朔西街，闻名天下的不是某个详细的酒吧，而是整个酒吧街，整个都市的酒吧业。因此，街是酒吧业繁华的载体。酒吧的兴起与一座都市的文化背景有很大的关系，而石家庄还没有完全形成这种可以让酒吧依托生存的文化气氛，吧作为一种生活方式还没有真正进入到省会人的平常生活中来。而商业行为打造的酒吧街势必会很实际，会规定直接受益，尤其是位置好的地
15、块，在石家庄尚未形成吧文化的今天，这会间接导致一般消费者对酒吧的望而却步，经营者对投资持观望态度。我们在调查中发现，除七十年代等6、7家在建设大街比较集中以外，大都比较分散。七十年代等几家房租为24元/月/平米，并保证三年不变，因此而汇集起来。我们在招商时可以参照青岛啤酒街，高中低级兼收并蓄，打造大众化的酒文化，让酒吧街愈加贴近一般百姓，吸引更多的人到我们口勺酒吧街来，人气有了，生意自然就会好。在按这种思绪调查中，、牧马人等几家持支持态度，认为由酒吧街管委会采用统一宣传，统一筹划，合理引导吧文化，以平民酒吧吸引人气，多种特色的酒吧生意肯定会好起来。此外有在酒吧消遣的李小姐等人也是持支持态度，准
16、备投资，时时催问酒吧街的位置和招商时间。四、酒吧现实状况分析我们在做市场调查前，就根据我们选做得项目不是单个酒吧，而是以开发酒吧内娱乐项目整体运行为日的，因此在做调查与分析过程中，我们也围绕着这个主题为目的的！工、市场诉求,根据本人的亲身体验,在酒吧内部，可供娱乐的项目实在太少，为数不多的几种娱乐方式如唱歌，跳舞，划拳，玩色子。一部分人只是坐在那里喝酒，一部分才会去跳舞，两者形成鲜明的对比，加以舞池的面积很小，又只能上去十个人左右，因此大部分人还是在下面喝酒，而其他的娱乐产品又比较缺乏，娱乐方式单调。在包厢里面，还可以玩玩色子，唱歌，划拳，但这样的!对应环境不多，既包厢不多，从而又可以看出大部
17、分人还是在外面的大厅里面。（也有消费水平的原因）在酒吧里，老板是喜欢消费者能尽快地消费酒，因此，应当从消费者心理特点，通过环境与产品的双向刺激来激发消费者的喝酒欲望。从上分析可以得出一句话：酒吧内部娱乐产品以及娱乐方式急需增长！2、娱乐产品,环境之间的关系在京都酒吧内部，消费者成分非常复杂，从努力分布来看，1625岁居多，分析其年龄心理特性可得出：在他们这个年龄阶段，自我控制能力不强，好奇心，玩心很重。他们是追求刺激的一群，但又不落于世俗，他们能理解新事物的出现，并且很轻易接受新事物。在这种酒吧的环境里，伴伴随强劲的摇滚乐和酒精所起的作用，他们可以尽情地摇摆，尽情地发泄、释放。这便是他们来这个
18、地方的基本目M在这里,他们不仅借助了环境给他们烘托出来日勺特殊气氛，同步，他们这些情趣都以娱乐产品作为载体的，娱乐产品包括了音乐、啤酒、色子等等。因此从上述分析中我们也可以得出一句话：消费者因环境而产生情趣、欲望，借助于娱乐产品去实现所产生的情趣、欲望。3、产品灰晶产品诉求即产品的设计定位。从前面的市场诉求，到人，娱乐产品，环境之间的关系，我们不难看出，对于开发娱乐产品无非有两个目的：第一从商家来看，是为了更好更快地销售他的酒；第二从消费者来看，是为了更直接更刺激地发泄与享有。这就是酒吧娱乐产品开发所依附的!两个信息，也是必须具有的两个基本功能。此外，对于产品设计的详细规定,应当在符合这两个基
19、本功能的基础上通过考虑人与环境对产品的约束来实现产品的诉求。首先，对消费者而言，通过产品来满足消费者必须是产品能激发消费者的潜在需求，通过产品这个执行载体来实现其潜在需求，详细的应当包括能激发人与环境之间的互动状态，即包括听觉的释放，触觉的刺激，视觉的享有。另一方面，对环境而言，又必须符合特定的有形环境，包括光线的强弱，地形面积的大小，声音H勺嘈杂度。和特定的无形环境，如气氛，心情等等都直接限制了产品日勺开发设计。第一章、酒吧项目概况与分析一、项目概况蓝色东郊城堡酒吧街项目位于石市东部的建明中路雨东二环交叉口，由于这里的交通发达，附近居民居住较聚众；因此这里已形成了蔬菜、小物品批发市场。目前，
20、马路两边临街商铺70多套，建筑面积8000多平米，每套商铺都是上下两层构造，单套面积118160平米。为了能使本项目中购房业主物有所值和提高业主及经营商户的投资回报率,特聘任规范化、智能化的商业经营管理企业一一河北东风台商业管理有限企业承担本项目的经营筹划及物业管理。以此塑导致华北区域、省城内的品牌酒吧街。二、项目简介东郊蓝色城堡酒吧街是有石家庄东风台商业运行管理有限企业根据石家庄地区现代生活发展趋势，经长期筹划、精心构思、细心打造的前卫型休闲消费项目的酒吧街。该项目的位于建明中路和东二环交叉口，马路两边临街商铺70多套，建筑面积8000多平米，每套商铺都是上下两层构造，单套面积118160平
21、米。三、项目分析I背景及建设内容：东郊蓝色城堡酒吧街依托现已形成商业的区域，据理解；这里rJ消费客群每天将到达4万人次。I建商业酒吧一条街，古商贾产品销售古街。项目进驻酒吧将到达70余家。I总投资I效益分析：项目合计有70家酒吧在预期的时间内开始经营，估计年租金万元，二年半即可收回投资。前期工作进展状况：已完毕可行性论证。I合作方式：联合投资、合作。I联络单位：I联络人：I联络：邮政编码：四、优势与劣势分析I地利优势2目前区域发展潜力较大2本案所定位招租需求量较高2区域出行交通便捷2本案所处地理位置优势（东二环周围）I规划优势2石家庄是华北地区发展中的大都市，根据我们对整个都市发展的理解，针对
22、酒吧行业发展中的实际状况我将制定全方位的项目运行与规划。2项目在建设之前，我将聘任国际著名设计机构对着这一项目进行全方位的设计。2在石市酒吧还处在发展初期，我们将借鉴国外商业管理模式对酒吧街项目进行整体管理与包装。2东郊蓝色酒吧街项目所经营的啤酒，属于国内著名品牌啤酒。2项目内的啤酒城堡外观将进行统一规划的外观装饰，给消费者一种视觉的享有。引起众多消费者对项目的关注。I劣势分析2区域环境较差2区域内有关配套设施较少2目前，石市酒吧消费气氛还没有形成成熟概念，消费者市场还需要有待培育。2项目位置是一种比较混乱的地带，这是一种需要有待升级的建设项目。第四章、酒吧街项目定位方略一、项目产品定位、我们
23、结合石家庄实际，贴近一般百姓生活，从倡导酒文化、提高酒品位、丰富酒知识入手，打造适合庄里人的大众小J酒吧街文化！为此，我们准备打导致一种中高档的酒吧一条街。二、项目经营管理现代大型商业物业管理的精髓就是要把松散日勺经营单位和多样的消费形态，统一到一种统一的经营主题和信息台之上。由酒吧街管委会，统一规划，统一招商，统一物业管理，统一筹划宣传，负责项目整体形象推广、平常现场管理、客户查询、突发事件处理和商业活动的组织统筹等。抛弃只收房租和物业费的低级管理模式，提高所有管理人员的经营意识，树立和经营者荣辱与共的经营理念，把经营企业和酒吧经营者的利益捆绑到一起，共同把泗吧街经营好。三、客户定位2能独立
24、酒吧经营专业人员2具有投资欲望商人2对洋快餐行业比较理解的商务人士。第五章、酒吧街项目规划一、酒吧街整体规划提议位于河北省会石家庄市长安区的东郊蓝色城堡酒吧街，是一种具有前卫的文化活动繁华阵地。这个项目从规模规划上还算是比较庞大。在做这个项目之前，我们首先日勺是要做个酒吧文化气氛较浓的活动场所，此外就是要打造一种酒吧集中式的经营船舰。规模大概8000平米，有75套二层临街门脸构成，商铺的面积从118-160平米不等，建筑方面没有突出的风格，只能我们自己设计道路和两头的入口处，以体现整条街道的风格。有关规划，我的思绪是在道路的南面作酒吧，北面作餐饮。有关活动，是天热时搞啤酒活动,天凉时搞美食活动
25、，当然也可以穿插着搞。啤酒街口勺思绪重要是参照青岛啤酒街。二、东郊蓝色城堡酒吧街规划思绪东郊蓝色城堡酒吧街位于省会石家庄市区东部改!建明东路，由于地理位置的原因，这里早已形成了一条小饰品、蔬菜批发与零售的商业街。总长1公里左右，其路面宽9米。I规划构思H勺骑楼式建筑商业街,地处省会都市的东部，区域的交通组织是规划的关键。规划设计是立足于保护为主、改造为铺坪J原则，保护其老式的建筑风格和特色，改造其整体环境，使之与现代生活发展相适应。I空间布局建明东路、民生路两侧建筑呈线型布设，加上老式骑楼的灰度空间，规划采用设置文化较浓商业街从而获得丰富多彩的空间效果。在空间环境设计上大胆地将景观小品、都市街
26、景雕塑、夜景灯光照明、背景音乐、广告霓虹光等现代环境系统引入步行街，使古老的商业街焕发青春的活力。而后将具有欧洲文化风格在融入地区的特色，提高了步行街心J文化风格。I逊与黄鱼规划重视延续老式文化特色和历史文脉，同步科学运用现代设计手法和建筑材料，很好地处理保护与发展的关系。规划强调了可操作性，实行效果良好。酒吧街接壤效果图片二、酒吧街项目亮点提炼亮点一:街道景观独特将塑造独具匠心的J街道景观、别出心裁的酒吧装潢风格、丰富多彩的娱乐休闲方式。酒吧街周围绿树成阴，辅以多种灯饰，耀眼日勺霓虹灯与婆娑树影相映成趣，增添浪漫情调。亮点二:鲜啤直通酒吧_东郊蓝色城堡酒吧街项目位于省会建明东路，交通便利，离
27、市啤酒厂距离不远，二十分钟后就能让客人品尝到鲜美的啤酒。味道浓浓口勺新美啤酒摆在客人面前，使人们品尝到了鲜美啤酒的芳香。为此，该卖点将吸引求新、求奇的客人。亮点三:消费层次较高_因该酒吧一条街地处石家庄东部地区的建明东路，属于新的商贸区域，居民和游客的消费层次高。周围的企业、商务办公楼、商场超市等可认为酒吧街带来一定消费群体。近来伴随人流不停增长，届时将有更多消费者前去酒吧街消费。亮点四:酒吧特色各异_东郊蓝色城堡酒吧街重视整体规划，更强调特色。因此，每一间酒吧都要做到独树一帜、个性鲜明，酒吧必须有自己的标识物，酒吧的门廊、招牌、内外装修风格均规定不一样，或具乡土气息，或具异国情调。在整个街区
28、的部分街道上和人行道上，要绘制某些彩色图案，设置某些雕塑。此外，酒吧街特意强调灯光装饰效果。酒吧街预想图片工图片2酒吧街的夜景图片显示第六章、酒吧街项目营销方略一、酒吧街项目名魂命名根据该项目地处的地理位置以及目前发展进度实际状况，我们现对该项目临时定名为东郊蓝色酒吧街。项目名称解释:酒吧文化酒吧最初源于欧洲大陆，但由于区域文化风俗的原因，欧洲人对海洋有一种特殊的感情。为此他们在建别墅时大分都选择在海边或是有山有水的地方，他们在对所居住的地方起名为兰色为基调。在就是说，特在讲到兰色某些专家学者把兰色定为浪漫的色彩，这与欧洲人的性格颇为协调，为此我们在对这个酒吧街项目就进行命名时，首先考虑的是兰
29、色。东郊蓝色酒吧街项目地理位置处在石家庄市去的东部，在过去那里虽然建了许多工厂但由于经济发展受限制，那里属于郊区。我在对这个项目进行命名时，首先考虑我们的消费群体是中国子民。因此我们要结合东西方的结合。二、项目经营管理现代大型商业物业管理的精髓就是要把松散日勺经营单位和多样的消费形态，统一到一种统一的经营主题和信息平台之上。由酒吧街管委会，统一规划，统一招商，统一物业管理，统一筹划宣传，负责项目整体形象推广、平常现场管理、客户查询、突发事件处理和商业活动的组织统筹等。抛弃只收房租和物业费日勺低级管理模式，提高所有管理人员的经营意识，树立和经营者荣辱与共的经营理念，把经营企业和酒吧经营者的利益捆
30、绑到一起，共同把酒吧街经营好。招商范围：根据酒吧街rJ定位，确定了我们的招商范围，包括酒吧、啤酒屋、特色餐馆等，酒吧包括闹吧、静吧、怀旧吧、体育吧等，啤酒屋包括瓶啤、扎啤、鲜啤等。租售政策:啤酒街由60套商铺构成,总面积约7000平米,单套面积分别为118到160平米不等。开发商条件：租金一期450万，首付100万，可分23次付清，时间不超4个月。协议期1023年，每年租金150万元，第一年免费。支付方式：付清450万元后，自开始计算租金之日起（次年），每年支付90万元租金,其他60万元从450万元押金中扣除，直至扣完，然后每年按150万元支付。根据收益表分析,我们以每套23年15万如下接受比
31、较合适，以此作为我们谈判Fl勺底线。三、啤酒街项目收益分析1、酒吧街市场收益分析一次性出租年限每套年收入一次性收入出租套数收入总计年利涧单套利涧总利润每个年限全部出租利润一次15年26400元39.6万元6400元15年9.6万75*9.6一次10年33000元33万元L3万10年13万13*75+后续5年一次5年39600元19.8万元1.9655年9.8万9.8*75+后续10一次3年46200元13.86万元2.62万3年7.86万7.86*75+后续12年一次一年52800元5.28万元3.28万3.28万3.28*75+后续14年备注：租金按策略2最低15年出租利祠720万元，年利润
32、48万元最高可提前收到租金39.6*75=2970万元2、客户投资分析一次性出租年限每平米租金每平米月利涧每套月利润每套年利润年实际利润（扣0.05）投资金额回报率一次15年20元202200元264万2.508万39.6万元6.3%一次10年25元151650元198万1.881万33万元5.7%一次5年30元10IIOo元132万1254万19.8万元5.3%T欠3年35元5550元66。元5270元13.86万元45%一次一年40元005.28万元四、项目推广阶段1、方略概述高姿态、高端的社会公关活动。引起公众注意的新闻事件营销。精确针对目的客户层面全方位气势磅礴日勺宣传活动。现场展现未
33、来的期望值，给客户以购置信心。公共关系方略与广告宣传推广并举。2、品牌形象建立此时产品尚未完全确定，营销中以渲染北美、欧洲的历史背景、人文掌故以及未来发展的美好蓝图为主，营造气氛，充足刊登自己的生活主张，树立对国际菁英们的品牌形象感召。3、牌强势推广:第一轮推广酒吧街品将高端产品推出上市，在市场上树立酒吧文化形象。全面整合各方面推广手段，全面带感人气，媒体力度到达最高潮在公众层面确立东郊蓝色城堡酒吧街的品牌地位，在完毕项目产品推广销售口勺的同步为后续的工作打下深厚基础。4品牌升华:第二轮推酒吧文化气氛已经有Fl勺品牌效应增强了客户对产品增值盈利前景的信心，再针对投资型客户Fl勺特点，开展精确有
34、效日勺推广活动，使品牌深入提高。5、品牌延续第三轮推广再针对投资商户的特点，开展精确有效的推广活动，使东郊蓝色酒吧街为石家庄或北方区域酒吧文化的表，品牌得到永久延续。五、推广提议推广方略推广是本项目起势的关键，也是前期营销筹划工作的重点之一。提议推广方略为：一套班子、一本书、一串运动、一种高潮。1.一套班子组织专门人马成立一种专门推广班子。由有成功推广炒作经验的著名筹划担纲，结合外围房地产及新闻班子记者数个，在制定完整筹划炒作方案后，分步、有节奏地开始炒作，预热市场一称其为文攻。运用的重要是新闻报道、人物专访、新闻公布会、研讨会、联谊会。2、一本书de传播动力编制项目杂志，目的是营造项目的文化
35、品牌，杂志由有专长的人才编辑，每月一刊。内容重要是项目发展、经营企业企业文化、酒吧文化及古典音乐简介和浪漫的罗曼迪故事。3、一串运动这是推广方略中的中心内容，由于项目得异地文化色彩较浓，推广内容影响力大，我们称之为运动，其活动内容重要打酒吧文化街品牌。酒吧街文化牌是指为项目注入精神和环境In文化的内涵的工作。通过这些推广活动，营造一种环境文化、建筑生态K人文生态、，为本案高品质项目、消费也是一种享有时定位提供有力支持，使项目具有更高的附加值，从而名、利双收。酒吧文化区域的概念，可以，同步也要补充某些时尚的要素，全方位塑造高品质形象，才会有投资价值、魅力恒久。4、一种高潮通过较长时间的软性推广和
36、炒作预热市场，使开盘正式销售之日到达一种人气的高潮。将这一高潮持续百日，用闪电术完毕本年度的主销售任务，使销售工作节奏明显、有控、增大著名度、减少销售成本。六、广告推广方略a）广告宣传一针对石家庄市的经济收入，在项目起步前夕，根据方案中制定的方略可在当地某些媒体进行广告宣传与新闻炒作。依此手段来到我们预想的传播目的。并且还可以在项目周围人群较集中的场所（大型商务楼、商场超市），向某些人士派送精美广告单页（DM）和小礼品等形式。21事件营销_针对我们在对省会市场进行调研的实际状况，制定出我们的投资目的群体，可以举行一种酒吧文化项目推荐会。这样，即提高了项目的艺术品位和形象，又带来了稳定的客源。时
37、机成熟后，也可定期举行这样Fl勺活动。学生派对、读书活动。联络本区域几种重要高校的学生会组织，举行某些沙龙派对、读书活动，照样有助于提高品位，吸引学生和年轻人消费。时机成熟的时候，也可以举行一种以咖啡和生活为主题的征文活动。G）服务营销_除去品牌原因，服务对于咖啡消费者来说，是最重要的。为了做到这一点，需要更多人性化的服务。建立会员卡制度。卡上印制会员的名字，像银行卡同样。会员卡的优惠率并不高，如9.8折。但首先，这可以给消费者受尊重感，另首先，也便于服务员对于消费者的称呼。尤其是假如消费者和他人在一起，而服务员又能当众称他（她）为*先生、小姐，他们会觉得很有面子。个性化服务。在桌上放某些宣传
38、品，内容是有关咖啡的知识、故事等，首先可以提高品位，烘托气氛,也增长消费者对本店的品牌好感。为多位一起来的消费者配置专门的讲解人员。假如他们感爱好，可以向他们简介多种咖啡的名称、来历等有关知识。也可以让其参观某种咖啡的制作过程。七、啤酒街广告及价格方略招商广告啤酒美食街招商，面积1万多平米，70多套110160平米二层商铺，租金20-40元。其他政策啤酒街管委会负责统一管理、统一宣传、统一招商。每年的广告投入及管理费用收取投资客户年收入的5%o一、价格方略一投资年限租金（m，/月）每登月租每套年租总租金一次支付15年30元3300元39600元59.4万元一次支付10年35元3850元4620
39、0元462万元一次支付5年40元4400元52800元26.4万元一次支付3年45元4950元59400元17.82万元一次支付一年50元5500元66000元6.6万元二、价格方略二投资年限租金（m）月）每套月租每套年租总租金一次支付15年20元2200元26400元39.6万元一次支付10年25元2750元33000元33万元一次支付5年30元3300元39600元19.8万元一次支付3年35兀3850元46200元13.86万元一次支付一年40元4400元52800元5.28万元八、本案结束语本筹划思绪是东郊蓝色城堡酒吧街项目筹划任务阶段性的工作成果，着重讲述的是东郊蓝色城堡酒吧街开发、招商、项目基础、功能定位、经营理念等，并在此基础上筹划了几种大主题的多功能的酒吧街项目，形成一种规模较大、酒吧文化气氛较浓的白领阶层消费娱乐依J场所，运用酒吧街项目的成功，可以活跃省会石家庄H勺娱乐生活。同步也能带给项目投入做出奉献口勺合作伙伴们口勺经济效益。
