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1、S房地产公司财务风险成因及防范措施1引言21.1 选题背景及意义21.1.1 选题背景21.1.2 选题意义21.2 国内外研究现状31.2.1 国外研究现状31.2.2 国内研究现状31.3 研究内容和方法41.3.1 研究内容41.3.2 研究方法42财务风险理论概述51.1 财务风险概念51.2 财务风险特征51.3 财务风险分类63 S房产财务风险分析73.1 公司简介73.2 公司财务风险因素分析73.2.1 筹资风险因素分析73.2.2 投资风险因素分析113.2.3 营运风险因素分析123.2.4 收益分配风险因素分析134 S房产财务风险成因分析144.1 筹资风险成因分析14
2、4.1.1 筹资渠道较窄144.1.2 负债规模不合理144.2 投资风险成因分析144.2.1 投资项目前期策划弱144.2.2 房地产项目投资单一154.3 营运风险成因分析154.3.1 应收账款管理不佳154.3.2 企业销售能力差154.4 收益分配风险成因分析165 S房产财务风险防范对策165.1 筹资风险防范措施165.1.1 拓宽筹资渠道及方式的多样化165.1.2 确定合理的举债规模165.2 投资风险防范措施175.2.1 重视投资项目的前期策划175.2.2 加强地产项目投资组合175.3 营运资产风险防范措施175.3.1 加强应收账款的管理175.3.2 加强企业销
3、售工作185.4 收益分配风险防范措施18结束语18参考文献191引言1.1 选题背景及意义1.1.1 选题背景进入到新世纪，特别是最近十年，全球化程度日益加深，跨国企业参与到国内市场的竞争，国内企业面临了更大的竞争压力。从我国经济发展来看，近年来我国经济走入新常态，下行趋势明显，加之疫情等不确定性因素的影响，给企业带来更大的困难和挑战。从房地产行业来说，房地产行业的发展对我国经济的稳定运行具有较大的影响，近年来房地产市场的不稳定性加强，再加上国家政策调控，房地产三道红线政策等因素的影响，给房地产企业带来较大的发展压力。在这种形式下，企业特别是房地产企业要想获得较快发展,就必须加强企业的财务管
4、理，对财务风险进行合理防范，满足企业的稳定经营和持续发展。事实上，很多房地产企业还没有将财务风险管理提升到重要水平，特别是融入到企业的日常管理中，因为他们没有认识到财务风险管理在企业生产活动中的重要作用。事实上，房地产企业的财务风险存在于企业的各个环节，如生产环节和投资环节等。如果任何一个环节出现任何问题，都将会影响房地产企业的快速发展。从这个角度上来看，在日益激烈的市场竞争环境中和国家愈加严格的调控政策下，房地产企业要想得到快速发展，就应该找出企业发展中的财务风险并进行防范。1.1.2 选题意义本文以S房产为案例，进行了房地产企业财务风险的现状分析，提出防范对策，具有以下意义。第一，理论意义
5、。本文在研究了国内外文献的基础上，对财务风险概念进行介绍，同时介绍了财务风险的特征和分类，对于丰富和完善我国理论界相关财务风险的研究具有积极意义。从此来说，本文的研究具有理论意义。第二，实践意义。本文选择S房产为案例对象，并对其迸行财务风险中的筹资风险、投资风险、营运风险和收益分配风险分析，并提出一些对策对企业存在的财务风险进行防范，对S房产和其他相关类型的企业具有借鉴作用，从此可以看出，本文的研究具有实践意义。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状风险管理理念诞生于上世纪二三十年代的美国，为肖伯纳博士所提出。风险管理概念提出初期，多注重于企业财务的稳健性。从上世纪五十年代开始，西方发
6、达国家开始重视风险管理的研究，特别是对财务风险的产生以及管理和控制等进行了深入探析。Glushchenko等人(2020)认为财务风险是由于企业内部经营因素和外部环境因素共同导致的。相对而言，外部环境不可控；而内部环境具有更大的可控性。KranK)IiS等人(2020)对财务风险的产生进行了研究。其认为，企业经营财务杠杆导致了财务风险的产生。FaliIM(2020)主要对中小企业的财务风险进行了研究。其认为，相对于大型企业来说，中小企业抵御财务风险的能力更弱，在激励的市场竞争环境下，中小企业更要建立文件的会计体系并加强对财务风险的管理，才能更好的对财务风险进行防范。1.2.2 国内研究现状相对
7、西方发达国家对财务风险的研究，我国学者对其研究则相对较晚，理论研究也多借用西方成型理论，取得了一些成果。韩晓晨(2020)对财务风险的对策进行了研究。其认为要根据企业经营实践的具体情况，通过规避法、转移法等方法防范不同的财务风险。王伟光(2020)对财务风险的结果进行了研究。其认为，财务风险对企业发展不都是有害的，相反的，高风险带来高收益，企业可以合理利用财务杠杆进行发展。赵一凡(2020)则对财务风险的形成进行了研究叫其认为，财务风险具有全面性特征，贯穿于企业经营和发展的每个阶段，由此企业应该采取合理对策进行防范。产海锋(2020)以农业上市公司为案例进行了财务风险研究。其认为，相比其他行业
8、企业，农业上市公司更受到外部环境如天气、水文等的影响，为此企业应该建立财务风险评价模型，提高财务风险意识，降低财务风险的产生。吕海洋(2020)对财务风险的发生因素进行了研究网。其认为，财务风险的因素主要体现在融资因素、投资因素、营运因素和收益分配因素中。刘群(2020)同样进行了财务风险发生因素的研究。其认为，影响企业财务风险的内部因素为资本构成、负债规模、资金流动性等因素；影响企业财务风险的外部因素为企业运营环境。焦文昊(2020)探究了房地产行业企业的财务风险“叫其认为，近年来，受国家调控因素的影响，房地产企业的财务风险逐渐增加，特别是其融资难度更大，对企业经营带来了较大的影响。冉靖(2
9、020)以暴风集团为案例进行了财务风险探究”(其认为，多元化经营环境下可能具有更大的财务风险。王旭(2020)对境外费易企业的财务风险迸行了研究I。其认为，相比国内企业，以境外为主要贸易对象的企业面临的外部环境更具有不确定性。路娜(2020)研究了企业并购后财务风险【。其认为，并购发生后，企业发展面临不确定性,特别是对并购企业的资金等带来较大的冲击，带来了财务风险。王籽媚(2020)对阿里巴巴并购饿了么进行了财务风险分析U久其认为，并购事件发生前企业需要对内和对外筹资;并购事件发生后，企业的资金压力较大，带来财务风险的概率加大。王晓丽(2020)同样研究了外烫企业的财务风险“凡其认为，外於企业
10、的财务风险主要体现为营运风险和筹资风险。张艳(2020)对中小型企业的财务风险进行了研究U久其认为，中小型企业筹资难度大，其财务风险更大。贾晋鸿(2020)对房地产公司的财务风险进行了研究“力。其认为，房地产公司财务风险的发生主要与其筹资因素相关，同时文章还提出，近年来房地产公司的营运风险也较高。1.3 研究内容和方法13.1 研究内容本文以S房产为案例进行了财务风险与方法对策的研究。总的来说，全文共五个部分。第一部分为引言，介绍了选题背景、意义、文献综述、研究方法等。第二部分为相关概念界定与理论基础，探究了财务风险概念、财务风险特征、财务风险分类等。第三部分为S房产财务风险分析。主要内容是对
11、企业财务风险的筹资风险、投资风险、营运风险和收益分配风险进行分析。第四部分为S房产财务风险防范对策的研究。第五部分为结束语。13.2 研究方法第一，文献检索法。通过中国知网、万方和学校图书馆等，查阅财务风险的相关文献资料，并进行搜集、整理和研究，为本文的写作提供理论依据和相关的参考数据。第二，案例分析法。本文选择S房产为案例进行研究，通过对其近三年的筹资风险、投资风险、营运风险和收益分配风险进行研究，并提出了相关对策，对我国财务风险的研究具有意义。2财务风险理论概述2.1 财务风险概念风险是企业发生的成本与获得收益之间的不确定性。具体来说，风险就是企业发展目标与其经营成果之间的差异。财务风险是
12、企业风险的类型之一，财务风险与其经营现状息息相关，企业经营战略、发展经营范围、发展方向等都对财务风险的产生带来影响。企业的财务风险对企业的持续经营和发展的影响是较大的，如果不能较好的对财务风险进行防范，将阻碍企业的长期发展。从财务风险的概念上来看，理论界普遍认同财务风险具有广义性和狭义性。从狭义性的角度来看，一些学者认为财务风险等同于偿债风险。由于企业在经营和发展过程中，由于盈利性差等原因，无法偿还企业负债，由此带来的偿债分析就是财务风险。从广义的角度来看，另外一些学者认为企业经营的内外部环境具有多变性，可能会使企业的预期利润与实际经营利润产生了差异，带来了发展的不确定性。由此来看，广义财务风
13、险与企业经营全过程相关，包括了狭义财务风险的筹资风险，还包括了投资风险、营运风险和收益分配等风险。本文选定广义的财务风险为本文中所研究的财务风险，将财务风险分为筹资风险、投资风险、营运风险和收益分配风险等等进行研究。2.2 财务风险特征第一，客观性。客观性就是真实存在，不以人意志为转移，客观性本质决定了财务风险的不可避免性。在日益严重的市场竞争环境中，企业经营总会遇到风险，这种风险是不可避免的，只能提前预判风险，并通过一定手段进行防范和规避，做到财务风险的最小化。一般而言，完成企业经营预期财务业绩或业绩目标对企业发展至关重要。如果没有达到预期的财务目标，那么财务风险就会变成不依赖于人的意志转移
14、的现实客观属性。由此可以看出，财务风险是客观的、长期的，要防止财务风险的发生，企业需要运用各种手段进行防范。第二，全面性与复杂性。财务风险在企业经营的全过程都会发生，贯穿于企业经营的每个环节，其财务风险具有全面性。从复杂性的角度来看，我国企业竞争日趋激励，企业的发展受多种因素的影响，发展面临着不确定性，由此可以看出财务风险具有复杂性。第三，不确定性。企业经营会面临复杂多变的经营环境，由此带来了财务风险的不确定性，很多因素都可能会产生财务风险。甚至一些相似的财务风险可能会由许多不同的因素带来的。这就导致了一个事实，即不知道在什么因素条件下产生了财务风险，不清楚财务风险的产生具体是由哪种因素导致的
15、。第四，损益性。财务风险损益性是指财务风险可能同时具有盈利性和损失性两种特性。这就意味着财务风险并不总是对企业的经营和管理产生负面影响，财务风险也并不一定意味着会使企业经营带来损失。在企业经营实践过程中，财务风险的大小可能会导致不同的损益性。一般来说，较高的财务风险可能带来较高损失的同时也可能带来较高的利润。所谓风险越高收益越大。从这个角度上来看，企业经营和发展中应该综合各方面的因素，对企业面临的财务风险进行判断，采取更加全面的措施综合评估财务风险与损益性的关系，最终达到较高风险获取较高收益的目的而避免更高的损失。2.3 财务风险分类在市场经济条件下，房地产企业的财务风险是客观存在的。根据房地
16、产行业特点，房地产行业的财务风险分为四类，即：筹资风险、投资风险、营运风险和收益分配风险。第一，筹资风险。所谓筹资风险就是企业筹资过程中可能遇到的风险。一些企业融资理念差、融资方式较为单一以及风险防控体系不健全等，都可能会对企业的内部和外部筹资活动带来不确定性，使得企业面临筹资风险。第二，投资风险。房地产企业资金回收速度慢，这就带来了房地产企业资金投入和产出时间匹配性弱，导致房地产企业的资金链紧张。不如果房地产企业进行商业和住宅等房地产开发时不谨慎，可能导致销售不理想，不仅会产生房地产产品积压，产品的变现能力差，对企业资金的流动性更会带来较大的影响，由此带来企业的投资风险产生。第三，营运风险。
17、房地产企业在开发项目时，一般都是经过前期预研和销售评估，对项目进行综合预判后再进行项目的建设和宣传，包括广告营销、打折促销等手段。这些项目的运营都伴随着营运成本的产生，也会导致营运风险的出现。房地产企业的资金流动性高度依赖于房地产产品的销售，获得买房者的商品回款对企业的经营和资金流动性具有较大影响，甚至影响了房地产企业的融资。与此同时，房地产产品为长期产品，销售价格高,投资时间长，客户进行购买时普遍具有谨慎性心理，所以房地产企业对商品的销售压力很大。应收账款周转率可以反映收款阶段的房地产企业营运风险。房地产企业的应收账款与房地产产品的出租销售、银行贷款、客户付款等有关，由此可以看出，房地产企业
18、的应收账款受多种因素的影响。比如，如果客户信用不良，银行逾期放贷可能导致回款的延迟。再如，应收账款的回款受其房地产企业的营销政策、收款程序等因素的影响。第四，收益分配风险。房地产企业的收益分配风险主要指股利分配的风险，如果房地产企业进行股利分配时选择了不当的时间和形式，或者分配收入数额的错误选择，都可能会带来风险。一般来说，企业的收益分配还会对企业带来积极影响，股利分配增加了企业声誉，提高了投资者积极性和投资活动信心，对企业的发展有积极影响。但相反的是，如果房地产企业分配股利选择数额、时间等不正确，可能会导致企业资金的缺乏，导致盈余不足，不足以支撑企业后续的发展，最终对企业的持续经营带来负面影
19、响。3S房产财务风险分析3.1 公司简介安徽省S房地产集团有限公司成立于2004年,是国有大中型企业,隶属安徽省国资委,注册资金超过10亿元。S房产主营业务为房地产建设和开发，涉及房地产市场开发、建筑工程施工、土地复垦等行业领域。近年来，S房产加快向房地产行业上下游产业布局，开始在物业管理等领域发力，并成立了26子公司进行各项业务的经营和拓展。截止到2020年12月，S房产业务范围遍及安徽各地市，重点布局合肥、安庆、芜湖等地市，同时S房产积极拓展周边省市的业务，开始向南京、无锡等城市布局。S房产主要产品品牌有易居时代、龙城水岸、凤凰城等。3.2 公司财务风险因素分析3.2.1 筹资风险因素分析
20、3.2.1.1 收支性筹资风险因素分析收支性筹资风险主要是指偿债风险，房地产企业由于负债过高或盈利能力较弱，容易发生债务违约，进而导致所借负债无法偿还的现况。收支性筹资风险主要与企业的盈利能力和负债结构均对房地产企业的收支性筹资风险有影响。近三年S房产的负债表和负债憎长表如表3-1和表32所示。通常，与非流动负债债务相关的风险较低，因为非流动性负债偿债利率较低，偿债成本相对较低。流动性债务的风险高于长期负债，其偿债利率相对较高。因此，在债务金额相同的情况下，不同的负债结构也会导致企业承担不同的债务成本和风险。表3-1S房产2018-2020年负愤变动表单位：亿元流动负债869.11289146
21、4负债总额18132112.11905.2资产总额206424312243资产负债率87.83%86.88%84.94%数据来源：S房产年报、内部资料整理图3-1S房产20182020年负债变动示意图表3-2S房产2018.2020年负债增长率表2018年2019年2020年流动负债增长率99.79%48.31%13.58%非流动负债增长率62.32%-12.80%-46.40%负债总额增长率78.44%16.50%-9.80%资产负债率增长率6.59%17.78%-7.73%数据来源：S房产年报、内部资料整理从表3-1和表32可以看出，近三年S房产的非流动负债有了较大幅度的减少,从2018年
22、的943.9亿元下降到2020年的441.2亿元，下降趋势较为明显，特别是2020年，相比2019年下降了46.40%。但与此同时，S房产的流动负债上升非常明显，从2018年的869.1亿元上升到了2020年的1464亿元，三年时间内上升到了594.9亿元。从S房产的流动负债变动来看，企业有较高的筹资风险。对比近三年S房产的资产负债率可以看出，其资产负债率虽然近三年呈现下降趋势,但下降幅度非常小,仅从2018年的87.83%下降到了2020年的84.94%,仍然维持在84%以上的高位。从对S房产的负债变动情况可以看出，企业具有较高的筹资风险。3.2.1.2 现金性筹资风险因素分析现金性筹资风险
23、是指由于企业资金的暂时短缺，企业面临较大的短期偿债风险。如果企业资金流动性较弱，对短期负债的偿债能力就较差，那么就可能导致现金性筹资风险的出现。S房产近年现金性筹资风险如表3-3所示。表3-3S房产2018-2020年当年偿债义务与现金净额变动表单位：亿元一年内到期的长期借款212.6413.9506.8当年偿债义务合计430.8574.3555.1当年现金流量净额132.4115.6113.8差额298.4458.7441.3数据来源：S房产年报、内部资料整理从表33可以看出，从2018年至2020年，虽然S房产的短期借款在下降，但其一年内到期的长期借款数值增长非常快，从2018年的212.
24、6亿元增长到2020年的506.8亿元，导致当年偿债业务从2018年的430.8亿元增长到了2020年的506.8亿元。与此同时，S房产的当年现金流量净额却在下降，从2018年的132.4亿元下降到2020年的113.8亿元。从表3-3可知，S房产的现金流量净额较少，无法满足当年的偿债义务。2018年S房产的现金缺口差额为298.4亿元，2019年为458.7亿元，2020年为441.3亿元，由此可以看出S房产的现金缺口较大，筹资风险加剧。由此可以看出，S房产负债增长较快，资产负债率非常高，短期现金缺乏度较大，显示出S房产具有较高的筹资风险。321.3融资结构现状分析近几年来，S房产不断进行融
25、资，逐渐形成了以外部融资为主要融资渠道，以内部融资为辅助融资渠道的融资结构。S房产2018年至2020年的融资结构如表3-4所示。表3-4S房产2018-2020年融资结构表单位：亿元2018年2019年2020年外部融资20.2122.2225.34内部融资6.877.447.92融资总额27.0829.6633.26外部融资比例74.63%74.92%76.19%内部融资比例25.37%25.08%23.81%数据来源：S房产年报、内部资料整理从表3.4中可以看出，2018年至2020年近三年的融资结构中，S房产当年新的外部融资与内部融资规模都有了较大幅度的增长，2020年的外部融资金额为
26、25.34亿元，较2019年的20.21亿元增长了5.13亿元，增长率达25.38%,2020年的内部融资金额为7.92亿元,较2019年的6.87亿元增长了1.05亿元，增长率达15.28%。从融资总额上来看，2020年S房产的融资总额达33.26亿元，超过2019年的27.08亿元，增长率为22.82%。从此可以看出，S房产的融资额度近三年有了较大幅度的增长。从表3-2中还可以看出，S房产的融资比例中，外部融资的比例占融资总额的70%以上，并有逐年加大的趋势，以2020年为例，外部融资比例为76.19%,远高于2019年的74.63%o(1)外部融资银行贷款S房产的开发项目较多，开发规模也
27、日益增长，带来融资规模的噌长。S房产的主要外部融资渠道为银行贷款，在企业资产的抵押下，S房产同时向中国建设银行、中国农业银行、光大银行的进行贷款和融资，保证企业的资金需求。以2019年为例，S房产的银行贷款明细如表3-5所示。表3-5S房产2019年银行贷款明细表借款银行借款金额（亿元）年限贷款利率中国建设银行62年6.60%中国农业银行62年6.20%光大银行43年7.00%徽商银行23年6.50%交通银行24年7.20%数据来源：S房产年报、内部资料整理从表3-5中可以看出，S房产2019年新的信贷融资为18亿元，年限一般在2年至4年间，长期负债转换为短期负债的时间期限较大，对企业带来较大
28、的偿债压力。在S房产的融资结构中，外部融资仍然占有突出地位，这对S房产的经营和房地产业务开发都产生了影响。事实上，房地产企业的外部融资有多种方式，如银行、信托、基金等，外部融资结构会影响企业融资的风险程度。结合表3-4所示，从融资结构的外部融资来看，S房产的外部融资呈现出了以银行贷款为主的趋势。预收账款预收账款在房地产企业的外部融资中也占有重要地位，很多房地产企业都通过预收账款进行融资，满足企业资金需求。事实上，房地产企业的预收账款来自购买者，手段方式是通过购房合同买卖协议的具体条款向房地产企业支付购房资金。房地产在正式转让给买方之前，在会计核算上作为企业的经营负债记入预售账户。房地产企业交付
29、所开发的房地产后，预售款转入营业收入，并在利润表中反映经营成果。房地产业务是重资本企业，通过前期销售获得预收账款资金，可以使得房地产业务能够进行资金周转，满足前期的房地产开发成本支出。表3-6S房产2018-2020年预收账款明细表单位：亿元预收账款负债总额预收账款/负债总额2018年207.41181311.44%2019年506.062112.123.96%2020年494.591905.225.96%数据来源：S房产年报、内部资料整理由表3-6可以看出,2018年至2020年S房产的预收账款增长较快,从2018年的207.41亿元增长到2020年的494.59亿元，此外，预收账款在负债总
30、、额中的比例也逐年增高，从2019年的11.44%增长到2020年的25.96%,预收账款的不断增长显示出S房产具有较好的销售能力。S房产通过预收账款进行融资，有效降低了融资成本。(2)内部融资企业自有资金是企业在经营活动中可以自由使用的资金，企业自有资金份额在房地产开发中是有国家法律法规规定的。如房地产开发企业在进行房地产项目开发时，其自有资金不得低于开发投资资金总额的30%。在房地产项目开发过程中，资金的需求性大且流动性较强，并且在项目前期规划直至项目完成都需要大量的资金投入。因此，对于房地产企业的来说，拥有良好的自有资金储备是非常重要的。房地产企业拥有自有资金主要来自企业内部积累的留存收
31、益，未分配利润以及所有者权益。在很多房地产企业的实际运营中，企业自有资金多用于对外偿还负债，而用于项目开发和投资的自由资金较少。S房产近年自有资金明细如表37所示。表37S房产20182020年自有资金明细表单位：亿元未分配利润所有者权益自有资金实际投入项目资金实际使用资金占比2018年106.8157.6264.4166.05%2019年108.8184.4293.2206.82%2020年113.6199.2312.83210.23%数据来源：S房产年报、内部资料整理从表3-7中可以看出,S房产的自有资金从2018年的264.4亿元增长到2020年的312.8亿元，实际投入资金项目由201
32、8年的16亿元增长到2020年的32亿元。由此可以看出，实际投入到项目的自有资金数额较少,2018年自有资金投入到项目中的资金比例为6.05%,2019年为6.82%,2020年为10.23%。结合S房产的实际运营可以发现，大部分的自有资金用于偿还往年负债，导致用于实际投入项目的自有资金数额较低。322投资风险因素分析3.2.2.1对内投资风险对内投资风险是指与公司自身投资相关的风险，也被称为内部投资风险。如果对内投资不利，可能会对企业的经营带来风险。表3-8S房产2018-2020年实物资产变动表单位：亿元2018年2019年2020年存货140717351470固定资产25.2636.54
33、35.67实物资产合计1432.261771.541505.67资产总额206424312243实物资产增长率57.83%23.69%-15.01%实物资产占总资产比例69.39%72.87%67.13%数据来源：S房产年报、内部资料整理从表3-8中可以看出，S房产的实物资产经历了先增长后下降的趋势，但2020年数值为1505.67亿元，仍然超过了2018年的1432.26亿元。在表3-4实物资产占总资产的比例中可以看出，S房产实物资产数额较大，在总资产中的比例也较高，显示出企业可能过度进行对内投资，由此判断S房产可能有较大的对内投资风险。3.2.2.2对外投资风险表3-8S房产2018-20
34、20年对外投资简况表单位：亿元2018年2019年2020年可供出售金融资产28.1825.622.3长期股权投资67.7766.9680.97合计95.9592.56103.27增长率433.92%-3.53%11.57%数据来源：S房产年报、内部资料整理从表3-8中可以看出，从2018年至2020年，S房产对外投资增长较快，特别是2018年，其长期股权投资和可供出售金融资产总额，比2016年增长高达433.92%。从年报风险中可知，S房产对外投资多是金融企业，如中海信托、农商银行等。近年来我国金融市场不断改革，金融行业面临着较大的政策风险。事实上，近几年S房产并未能从金融市场的投资中获取较
35、大的利益，投资金融业多为方便融资。从以上分析中可知，S房产的对外投资风险较大。从表3-8中还可以看出S房产的长期股权投资从2018年的67.77亿元增长到了2020年的80.97亿元。长期股权投资注重的是被投资公司长期股权收益，部分公司注重企业控制权，从S房产的投资公司来看，被投资的企业仍然以房地产行业企业居多，如苏州禾发房地产开发有限公司、太仓禾发房地产开发有限公司等，少部分为联营企业，主要集中在物业和置业公司，如上海泰领置业有限公司、北京瑞坤置业有限责任公司等。从此可以看出，在当今房地产行业低迷情况下，长期股权投资仍然投资在房地产行业企业中可能会对S房产的未来收益带来风险。从以上对S房产对
36、内和对外的投资风险分析中可以看出，企业有较大的投资风险。323营运风险因素分析3.23.1销售阶段的营运风险将S房产近年的营业收支和期间费用列出，如表3-9所示。表3-9S房产2018-2020年营业收支和期间费用表单位：亿元2018年2019年2020年营业收入总、额243.31309.85236.21营业成本总额219.5263.4237.3期间费用总额25.7230.631.73其中：销售费用11.2713.5715.72其中：管理费用7.368.736.74其中：财务费用7.098.39.27期间费用在营业成本占比11.72%11.62%13.37%数据来源：S房产年报、内部资料整理从
37、表3-9中可以看出,2018年和2019年S房产的营业收入和营业成本都有了大幅度的增长，但在2020年双双下降，但相对来说，营业成本的下降幅度远不及营业收入的下降幅度，说明S房产在2020年经营困难年度，仍然有相对较高的营业成本。从期间费用来看,从2018年至2020年,S房产的期间费用增长较快,特别是2020年期间费用总额达到了31.73亿元，在营业成本中的占比也达到了13.37%,这就说明S房产的成本控制方法不佳，销售阶段的营运风险较高。3.23.2收款阶段的营运风险根据S房产2018年至2020年财务报表，将S房产近年应收账款和相关指标列出，如表3-10所示。表3-1OS房产2018-2
38、020年应收账款指标表单位：亿元2018年2019年2020年应收账款12.8111.8814.69应收账款周转率（次）22.0625.117.18数据来源：S房产年报、内部资料整理从表3-10中可以发现，S房产的应收账款在近三年中，2019年应收账款略有降幅，但到2020年有了较大的增长,且应收账款周转率下降也较快,从2019年的25.1次下降到2020年的17.18次，这就企业的回款风险变差。从以上看出，收款阶段S房产有着较大的营运风险。3.2.4收益分配风险因素分析将S房产近年收益分配与支出负债列出，如表3-11所示。表3-11S房产2018-2020年收益分配与支出负债对比表单位：亿元
39、2018年2019年2020年现金分红金额2.742.740.00归属于母公司的净利润21.2425.554.67现金分红比率12.89%10.72%0.00%资产负债率87.83%86.88%84.94%数据来源：S房产年报、内部资料整理从表3-11中可以看出，S房产2018年至2019年S房产进行了现金分红，均为2.74亿元，2020年未进行分红。但在2018年和2019年，S房产的资产负债率较高，结合表3-5所示，S房产的资产负债率较高，现金流并不充足，而近三年S房产当年的现金分红在归属于母公司的净利润的占比仍然超过了10%,由此判断，S房产的收益分配数额较大，分配事宜选择不佳，给S房产
40、带来了较大的收益分配风险。4S房产财务风险成因分析4.1 筹资风险成因分析4.1.1 筹资渠道较窄从目前S房产的筹资渠道来看，S房产内部融资较弱，外部融资仍然占有突出地位，特别是对外融资中主要采用银行借贷形式进行筹资，一旦企业资金的暂时短缺，企业面临较大的短期偿债风险，这些都显示出S房产对银行等外部借贷渠道的依赖性较大问题，显示出企业筹资渠道较窄的问题，带来了其筹资风险的产生。S房产筹资渠道较窄是由多方面因素产生的。首先，S房产企业资产负债率近年来处于高位运行状态，企业偿债能力差，除了部分合作银行继续提供借贷业务外，其他金融机构在审核、放贷等方面的手续更为繁杂，审核更为审慎。其次，S房产为安徽
41、省国资委下属企业，并非上市公司，其对外采取其他方式如股权筹资等的筹资更难。最后，除了银行贷款外，其他方式如民间借贷等的融资成本更高。4.1.2 负债规模不合理S房产负债规模不合理，一旦其盈利能力较弱，容易发生债务违约，进而导致所借负债无法偿还的现况，催生了其筹资风险。S房产负债规模不合理是由多方面因素产生的。首先，S房产并没有根据企业现况制定满足企业发展的相应借款规划，存在为了项目进行筹资、为了偿还旧债进行筹资的现状。其次，S房产的负债结构不合理，S房产的长期融资到期还本时间过于集中，事实上形成了短期负债高于长期负债的现状，企业融资成本的增高，继续推高了对新资金的需求度。最后，S房产未能理顺好
42、权益资金与债务资金的平衡关系，导致债务资金的持续增长。4.2 投资风险成因分析4.2.1 投资项目前期策划弱S房产对内投资风险和部分对外投资风险的产生，很大原因是由于企业投资项目前期策划弱导致的。这主要表现为以下几个方面。首先，S房产为安徽省国资委控股房地产企业，相比民营资本房地产企业和上市公司类型房地产企业，其在投资项目前期策划的意识度较弱。其次，S房产投资项目地为安徽省内各地市，特别是合肥市周边地市，项目需求等较为相似，也导致了其投资项目前期策划较弱的问题。最后，S房产不具备高端策划人才也对投资项目前期策划起到了负影响。4.2.2房地产项目投资单一从S房产对外投资来看，其主要投资于金融行业
43、中，所开发的房地产也多为住宅，这些都显示出S房产对外投资方式较少，房地产项目投资单一的问题。出现这种问题的原因是多方面的。首先，转型慢。S房产作为国企，历年经营主力仍然为住宅项目及其附属物业管理中。虽然近年来S房产已经开始进入园林绿化、市政等周边业务行业，但其经过多年的筹划，转型仍然较慢。其次，不具备高端项目开发人才。从S房产企业管理和经营中，概算、核算、建筑、技术等多岗位仍然以住宅房地产为主，缺乏其他行业的高端项目开发人才。4.3营运风险成因分析4.3.1 应收账款管理不佳S房产的成本控制方法不佳，应收账款的管理不佳，造成了企业营运风险较高问题。S房产应收账款管理不佳主要是由以下原因造成的。
44、首先，企业业务拓展很多为赊账。为了提高房产销售，S房产施行了赊账销售政策，造成了应收账款收回不佳。其次，S房产中一些项目销售给了企业、单位等，但很多企业单位缺乏还款意识，甚至一些企业以欠款作为融资手段，导致S房产一些应收账款回收不利。最后，S房产缺乏有效的应收账款管理手段，对应收账款的催收方式也较为简单，很多为简单的电话催收，最终导致账期过长，出现坏账。4.3.2 企业销售能力差销售能力差是S房产营运风险产生的重要原因。首先，产品核心竞争力较弱。相比于万科、绿城等一线房地产开发企业来说，S房产的产品核心竞争力弱，缺乏核心卖点和核心销售品牌。其次，S房产经营重心为合肥市及其周边地市，项目销售对象
45、本身的消费能力不高，而S房产的项目产品价格相比一线房地产开发企业不具有竞争优势。最后，高端人才的缺乏。S房产的销售部门中，除了管理层和部分人员为本公司企业人员外，多数销售人员均为第三方外聘，这就导致了项目销售计划的制定能力弱、执行能力差的问题出现。4.4收益分配风险成因分析s房产收益分配风险的产生主要与政府相关。s房产为安徽省国资委控股企业，流通股中很多股东也多为相关政府投资部门，处于政府投资收益的需要和政府财政的稳健等因素，国资委控股企业分红相对较多，带来了S房产收益分配风险的形成。此外，S房产的高层管理者为政府委派，其经营和管理更多关注于权益资金的获取。5S房产财务风险防范对策5.1 筹资
46、风险防范措施5.1.1 拓宽筹资渠道及方式的多样化资金来源多元化是防范筹资风险的合理手段。S房产目前的融资机制较为单一，银行贷款和客户应收账款回款是主要的融资形式。与此同时，发放银行贷款程序日益复杂，对企业的融资审核也日趋严格，这些对以银行为主要融资渠道的S房产融资非常不利。由此来说，S房产应该加大多渠道融资力度，促进融资的多元化，比如可以通过股权配置、民间融资、基金会融资等方式，降低企业的融资风险。5.1.2 确定合理的举债规模举债规模的确定需要S房产结合企业经营和发展需要，同时还要求S房产应该规划好负债比例，满足企业发展需要的同时实现企业的更快发展。首先，S房产经营现状良好，信贷条件更有利，但企业在进行融资时，也应该从审慎原则的角度使用杠杆，合理控制举债规模。S房产还要注意投资收益率与贷款利率的关系,不断优化资本结构，理顺权益资金与债务资金的平衡关系等。其次，S房产应关注企业的负债结构。企业的资本结构会对企业的融资风险水平造成直接影响，因此S房产应该优化资本结构，保证债权融资和股权融资之间的合理配置。此外，S房产应审慎确定短期债务和长期债务之间的关系。对于房地产企业来说，房地产投资的时间较长，因此与长期债务比例高、短期债务比例低的相关负债结构更符合房地产企业的实际情况。然而，对S房产的债务结构的分析中显
