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1、乡村振兴背景下农!娴置宅基地盘活W用研究1 .宅基地盘活利用在乡村振兴战略中的现实意义1.1 宅基地盘活利用是乡村建设改革的前提随着乡村振兴的推进，宅基地不仅是农村发展的重要基础，更是促进乡村产业融合发展的重要支撑力量。为了促进乡村产业的融合发展，鼓励宅基地从单一的居住保障功能转变为多种功能，如居住、生产、商服经营等，更好地利用宅基地和农房来发展乡村休闲观光农业、乡村民宿、科普体验等新产业新业态，还可以为农产品仓储、初加工等业态提供用地保障。这样做不仅有助于吸引城市或异地的资本、人才、技术等要素流动，还能够有效推动乡村产业的融合发展，促进农民宅基地和农房的深度融合宅基地盘活利用，为乡村建设改革
2、提供空间和土地支撑。1.2 宅基地盘活利用是城乡融合发展的要求近年来，我国社会经济发展迅猛，城乡融合程度不断加深，这就要求城市和农村应当充分利用资源优势，加强生产要素的互补，以实现更加均衡的发展。当前，由于城市资源匮乏和用地紧张，城市发展建设需要大量的土地。随着乡村振兴战略的推进，城乡融合发展的重点在于提升质量，加强城市建设用地的有效利用，避免农村土地的浪费和闲置。为了实现城乡融合，必须在保证城市用地供应的同时，充分利用农村土地，避免土地闲置，使乡村也得到长足发展。盘活农村闲置宅基地，为城市的发展提供更多的土地指标和要素支持，这不仅是一个重要的步骤，而且也是实现城乡融合的必经之路。1.3 农村
3、宅基地盘活利用是解决农村一系列土地问题重中之重农村宅基地盘活利用从实际出发，根据不同村庄的人口规模、发展需求、发展状况、自然资源条件、空间结构等因素，编制和实施合理有效的村庄规划，以实现宅基地的有效利用，促进产业发展，缓解城乡土地供需矛盾。现在，各地土地供应紧张是普遍现象，盘活存量宅基地，提高土地利用效率，激活农村土地资源的价值,增加农民的财产性收入,满足乡村振兴的需求,激发乡村的发展活力，解决农村一系列土地问题，为实施乡村振兴战略提供坚实基础1。1.4 农村宅基地盘活利用是推动乡村振兴的关键在十九大报告和中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见中，政府重点强调要加大对农村的投入，改善农民的
4、生活质量，完善农村治理体系，并且要建立完善的农村社会管理体系，推动农村的发展。采取措施盘活农村宅基地,合理利用农村闲置土地，不仅可以推动农村经济的发展，减轻土地的紧张状态，而且还能够增加村庄的经济效益，增强村庄的自主性，为新农村的建设提供强大的支持，从而更好的实现乡村组织振兴、产业振兴，利用盘活宅基地，实现更合理的村庄布局，吸引更多有志之士扎根乡村，从而实现人才振兴，文化振兴，盘活农村宅基地，可以增加可利用土地，更科学的布局生态环境，助力五大乡村振兴的实现。1.5 农村宅基地盘活利用是建设宜居宜业和美乡村的突破口由于过去农民的收入水平偏低，再加上农民对科学规划的认知有限，农村宅基地的无偿取得与
5、有偿退出的不对称，导致村庄的规划建设较为混乱，各式各样的老式住宅林立，而且公共基础设施也很难完善，让村民们的出行、生产、生活、创新发展变得十分困难。另外，许多农户甚至会擅自搭建，严重扰乱用地秩序、污染当地的生态环境。政府应当采取有效的措施，充分盘活利用农村闲置宅基地,拆除违法建筑，科学规划，节能环保产业，科学建设，提高土地利用率，一方面，改善农村用地效率低的现状，综合考虑环境、生态、生产、生活、文化、养老、旅游等各要素协调发展，实现高质量建设；另一方面，促进农村经济科学发展，利用节省出的大量土地用于耕种建设，确保十八亿亩耕地红线不突破，质量有提高，促进农村的可持续发展，实现良性循环。使广大农村
6、宜居、宜业、宜养、宜游，让和美乡村的获得感、安全感、幸福感深入人心2。2 .农村闲置宅基地现状及困境2.1 农村闲置宅基地的现状根据农村绿皮书：中国农村经济形势分析与预测(2018-2019)的最新统计，2018年，中国农村宅基地的空置率极其惊人，达到10.7%,大大超过中国社会科学院农村发展研究所的预测。2019年9月，农业农村部出台关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知，旨在通过积极稳妥的政策，充分考虑当地的实际情况，深入推进农村振兴，开拓出更具科学性、可持续性的利用模式，推动农村经济社会的发展，满足农村产业的需求，助力实现美丽乡村的建设。2.2 农村闲置宅基地盘活利用
7、的困境2.2.1 宅基地盘活法律制度不健全随着新时代的到来，乡村振兴战略的实施为农村经济发展注入新的活力，取得显著的成果，为社会带来积极的变革和发展。宅基地的用途己经发生巨大的变化，从最初仅用于农业和居住，到现在为二三产业提供支持，它的作用也在不断增强。由于土地的重要性越来越突出，许多新兴的行业如商业经营和服务，促进对土地的多种利用。随着土地管理法等法律法规的出台，宅基地改革为农村产业发展提供更多的土地资源，但是，由于土地管理法等法律法规对宅基地的规定并不完善，宅基地的流转仍然存在一定的风险，因此必须遵守法律法规。由于集体经济组织无法提供城镇居民的宅基地，导致宅基地流转受到很多限制，宅基地的很
8、多功能不能有效实现，若农村宅基地不能被有效转让和抵押，村民就无法获取充裕的财力支持其家庭副业和庭院经济的发展，这不仅会影响乡村的复苏，还可能引发潜在的市场风险，进一步削弱一、二、三产业的融合发展3。2.2.2 自愿有偿退出机制缺乏激励措施由于宅基地的无偿使用和有偿退出的不对称，许多村民拒绝放弃他们的闲置土地，这使得实际的收回工作变得极其困难。第一，随着农民迁往城镇，村民的社会角色也将发生重大变化，但是，由于他们的不愿意接受，集体经济组织很难进行收回。第二，“一户多宅”的遗产可能会造成一些宅基地的闲置，但大多数集体经济组织由于财务困难，难以获得充足的资金，使得它们无法有效利用这些土地，因此，村集
9、体无法正常回收和利用闲置的宅基地。为了充分发挥闲置宅基地的潜力，应当建立一套完善、严谨、可操作性强的退出机制，以实现资源的高效配置和优化使用。2.2.3 村庄规划缺失中国实行规划用途管制，但农村的规划一直不够健全。由于经济的迅速增长,许多农村的住房布局已变得非常不合理，规划也相对落后。由于缺乏前瞻性和预测性的发展规划，有的规划己跟不上发展的要求，致使有的农民选择在道路旁、村庄附近或者城市周围擅自建造住房，并且选址、方向和间隔杂乱无序,一方面，导致村庄无序扩张，破坏生态环境；另一方面，建设质量缺乏监管，存在安全隐患。随着社会的进步，医疗、卫生、教育等公共基础设施的改善，使得农村土地的集约化利用要
10、求凸显，农村宅基地的盘活需要更需要科学的规划支撑可持续发展4。3 .乡村振兴战略下闲置宅基地盘活利用的策略3.1 完善闲置宅基地相关制度体系3.1.1 完善农村宅基地管理制度为确保宅基地的合法性、有序性，政府应当采取更为灵活的政策，严格控制宅基地的使用，以便最大限度地发挥其价值和在经济、社会建设的作用。各相关部门应该结合当地的实际情况，制定科学的宅基地管理规则，明确宅基地的使用权，同时扩大宅基地的流转范围，促进宅基地有效交易。同时，要及时发现和制止违规乱建及违规交易行为，并制定和完善相关规章制度，以加强对宅基地开发利用的监管。为了有效解决宅基地闲置的问题，必须加强对基层的调研，全面了解当地的宅
11、基地状况，并结合实际，对存在的管理制度漏洞进行深入地检讨和修正，以期达到最佳的效果。3.1.2 建立农村闲置宅基地的有效退出机制根据目前在不同试点地区的探索情况，政府应该出台指导农村宅基地退出的相关条款，包括退出条件、补偿标准、有偿使用费、养老金、失业金等，为推动全国范围内的宅基地退出政策的发展提供保障与规范。土地管理法等法律法规为宅基地征收补偿提供指引，但却未能提供更多的指引，尤其是针对自愿退出和利用宅基地资源的情况，更是没有明确的指引，在全国范围内，统一实施宅基地的退出机制，以便更好地指导宅基地管理工作，并且可以允许各地结合当地的历史文化、经济发展情况,制定适当的政策，以有效促进闲置宅基地
12、的有序处置。3.1.3 探索闲置宅基地入市交易制度作为农村的重要资源与资产，宅基地应该充分其杠杆作用，充分发挥其财产和金融属性,在确保集体所有权的前提下，可以探索将闲置宅基地转让到市场上,实现其价格的合理化，对于产权明确的闲置宅基地，可以直接进行转让，让农民能够通过市场化交易来获得收益，让市场促进宅基地的科学与合理。各地应当根据实际情况，合理划定入市交易区域，防止外部投机资本的渗入，维护农村土地的均衡分配，保障乡村的稳定。此外，对于历史遗留的乱占耕地和违规建设的农村居住房屋，应当与正常宅基地的概念有所区别，并及时采取措施进行拆除和复耕。在推动闲置土地的市场化运作的过程中，必须进行全面的策划，包
13、括构建一个高效可靠的交易系统，确保公正合理的交易流程，有效地利用闲置土地，让农民获得更多的财富，并且为土地的再次开发和使用提供一个可行的途径5。3.1.4 综合开发盘活农村闲置宅基地对于集中连片，适合综合开发利用的闲置宅基地，可以综合考虑交通条件、地力条件、灌排条件等进行综合开发、集中建设或者实施增减挂钩项目、复垦等方式进行整理，比如可以利用换地的方式,将闲置宅基地集中，达到一定的规模，集中开发，提高的土地质量，增加耕地数量，同时也转换出用地指标，发展现代工商业、现代服务业、现代农业，实现社会收益最大化。3.2 编制高质量的乡村规划3.2.1 发展乡村特色产业盘活闲置宅基地随着“城市包围农村”
14、战略的不断推进，社会资本从城市流向农村，形成一个多元化的发展格局。在这种大环境下，乡村特色产业项目也随之发展，如乡村文化创意旅游、乡村田园康养服务等多种形式，构成一个多元化的发展格局，经过转型，新型乡旅项目不仅集休闲、娱乐、放松于一身，而且为消费者提供全新的消费体验。因此，应该抓住新时期农村发展的机遇，充分利用农村闲置宅基地资源，积极引导各类资源向农业和农村聚集，以实现可持续发展。根据各地的具体实际，如自然条件、矿产资源、文化风俗、乡村风貌等，采取针对性的措施，制定出适合本地发展的特色产业，以改善宅基地的单一居住功能，将其融入到生产和经营的综合性功能中，使其与城市社会共同分享发展成果，为农村地
15、区的发展提供更多的可能性，推动乡村繁荣发展。3.2.2 发展公共事业盘活闲置宅基地通过合理规划和专业管理，积极利用闲置土地，发展公共事业，建设宜居和美乡村。比如与企业合作，探索农村养老产业。中国政府正在大力支持农村地区发展特色养老产业。如果村集体能够采取“企业+村集体”参股经营的发展模式，将闲置的宅基地资源有效利用，不仅可以解决农村养老问题，还能加快资源的有效利用，推动乡村经济的发展。增加农民收入参股经营模式的实施，不仅可以为农民提供更多的就业机会，扩大农民的再就业，还可以促进外出农民返乡创业，为实现美丽乡村的建设提供有力的支撑，推动乡村经济的可持续发展。推动城乡融合发展，促进社会和谐与进步6
16、。3.2.3 跨村联建，促进城乡融合发展乡村城镇化农村发展的一个必然阶段，随着是社会、经济发展，越来越多的人口从乡村走向城市，乡村中的小城镇也蓬勃发展起来。在这种情况下，可以利用规划引领，将几个村联建，整合资源，让乡村人口主动流向小城镇或者城市郊区，促进城乡资源的融合，促进各要素实现城乡流动。探索乡村人口按照“一户一宅”的原则，放弃原村庄宅基地，在联建村申请宅基地或者享受价格补贴、面积补贴等方式进城购房，从而实现愿意进城的进城,愿意下乡的下乡，双向流动，自由选择,城市或小城镇得以壮大，乡村资源也得以集中整合,利于农村现代化，促进城乡融合发展。3.3 创新闲置宅基地开发利用模式3.3.1 开展闲
17、置宅基地调查，建立闲置宅基地数据库经过深入调查研究，通过农村集体土地确权登记调查、农村房地一体确权登记调查等大型土地调查、房屋调查的结束，农村宅基地建设情况已经基本摸清，其数量、面积、空间分布以及权属状况已在自然资源部门建立相应数据库，但对闲置宅基地却没有比较详尽的记录。闲置宅基地一般有批而不建、占而不用、建而不用等类型，对不同类型的宅基地应建立详细的闲置宅基地数据库，进行分类处置，分类盘活利用，为推进闲置宅基地盘活利用提供准确、翔实的数据支撑。3.3.2 多元化盘活农村闲置宅基地随着政府积极推进乡村振兴战略，以及市场经济的不断发展，未来农村将变得更加多样化，大量的人才和技能也将被引入农村。随
18、着新技术的出现，农村宅基地和农房的定位将发生重大变化，由以往的生产性作用转变为财富积累与经济利益的双重目的。未来，应该以公益和商业的理念来处理农村闲置的住宅土地。利用先进的管理思想，将闲置的土地变身为一个充满活力的商业空间，不仅能够满足人们的需求，还能够满足当地居民的娱乐、休闲、餐饮、文化创意等需求，此外,还能够投资建设各种公共文化设施，比如基层文体活动中心、乡村卫生室、养老社区、村图书馆等，为当地的发展做出贡献7。3.4 提高农民参与开发利用的积极性3.4.1 重视农民的利益表达诉求随着政府推行乡村振兴战略，农民作为乡村的核心力量，发挥着至关重要的作用。农民的参与和贡献将为乡村的可持续发展提
19、供坚实的基础，推动乡村的产业、经济、环境、治理和文化的全面进步。当前，闲置宅基地的问题日益凸显，因此必须采取措施，以满足农民的生活需求，比如:提供更加灵活的宅基地功能，让农民可以自由选择土地的用途，获得更高的收入，并且可以享受到更加公平、公正的土地分配，以及更加科学、有效的土地管理。经过清楚地了解农民的利益需求之后，应该立即进行评估，并确保满足执行的条件，并通过制定和完善相关政策来确保其得到有效执行。针对农村闲置宅基地的管理及开发利用，应该大力宣传政府的政策，让更多的人了解并参与其中，使得农民成为最重要的受益者。3.4.2 完善政策补偿激励机制为了确保农民的住房安全，闲置宅基地的退出补偿应当根
20、据当地的实际情况和财政状况进行综合考虑，以确保农民能够得到充分的保障，使得退出工作能够顺利进行。首先要制定一个适当的补偿标准，全面考虑他的住房、土地使用权、房产价格、地理位置等因素，来决定是否提供额外的补偿；同时，应当综合考虑农民的住房需求，以便给予合理的住房补贴。其次，要加强对就业的支持，为了帮助那些选择离开家乡来到城市寻求发展的人，应该提供各种各样的就业技能培训，以帮助农民增长一技之长。第三，要建立农民在城市中的就业、教育、医疗、养老等社会保障机制，也可以考虑提供一种新的宅基地置换养老服务模式8。结语：总之，虽然实施多样化的农村闲置宅基地利用对于社会发展至关重要，但是也面临着许多棘手的问题，为了实现乡村振兴的目标，应完善闲置宅基地相关制度体系，编制高质量的乡村规划，创新闲置宅基地开发利用模式，建立一个宅基地使用权流转平台，激发农民参与开发利用的积极性，以有效地利用闲置宅基地,并通过科学的管理和运营，将其转变为可持续发展的新产业和新业态，推动城乡融合发展，助力乡村振兴。
