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1、财务报告分析思路与技巧（附案例模板）标题应简明扼要,直截了当地正确反映报告的主题思想。标题包括报告的大标题、阐述分段落的副标题、然后针对每一个分析的内容、每一个提出的问题、每一个提示的风险点、每一条可行性建议还应有小标题。说明段首先应说明财务分析报告的分析期,也就是分析报告所属的范围。其次，应对分析期内分析的经济事项做扼要说明或总体评价，比如：企业经营状况基本面貌，经营计划执行的总体情况，经营指标及财务指标总体完成情况、重大资产状况等，让报告使用者有总括的认识，同时提供一个报告指引。分析段这是分析报告的核心部分。根据企业实际需要，通过报表分析和财务指标的对比分析、趋势分析（横向分析、纵向分析）
2、或因素分析、本量利分析、敏感性分析、不确定性分析、杜邦体系分析、麦肯锡七步分析法等分析方式和手段，分别对几个版块进行分析。分析段包括但不限于偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析、发展能力、收现能力、市场能力、主要问题分析、风险分析、战略分析、行业分析、竞争对手分析、前景预测分析、商业机会分析等，目的是分析经营与管理是否存在问题与风险，对重大问题和风险进行详尽的分析与阐述。评价段财务分析后，应对于经营情况、财务状况、盈利业绩等分析对象给予公正、客观的评价和预测。评价既可以单独分段进行，也可以将评价内容穿插在分析段中。建议段撰写财务分析报告的根本目的不仅仅是停留在分析现象、揭示问题上，而是要通
3、过对问题根源的深入分析，找到改进的路径和方案。需根据企业的具体情况，对企业经营治理中的成绩和经验，予以肯定和推广；对存在的问题要提出针对性的可行的靠谱的实施或整改建议。2 .报告使用者对数据的分析需求企业投资者、债权人、经营者、政府机构、企业员工等所有相关利益方对财务分析的目的和侧重都是不同的。投资者关注获利能力、债权人关注偿债能力、经营者关注决策与分析、政府机构关注企业的贡献与发展、员工关注能不能拿到实实在在的工资待遇，自身发展是否适应企业发展。下面从企业股东和经营管理层两个层次，简单归纳他们对财务分析数据的需求。企业股东关注的财务分析股东最关心的是能不能获得收益，说白了，就是企业当下与未来
4、的利润及利润分配。因此，利润是股东关注的首要财务指标，它是企业经营结果的最直接数据，关系到股东投资收益和股东财富的增长，也是企业可持续发展的源泉和动力。那么，与利润相关的数据和指标有主营业务利润、营业利润、利润总额、净利润、利润预算完成率、盈利能力财务指标以及未来的利润前景。综合能力要看净资产收益率，净资产是股东的家底，净资产收益率是投入产出的回报率。财务分析应围绕盈利相关的经营环节着力做好详尽的调查、研究与分析，让投资人透过数据分析、问题分析、风险分析，运用经济手段、市场手段，扬长避短、谨慎决策。企业的经营管理者关注的财务分析经营管理者是企业经济运作的操盘手，是经营、财务各项战略的最高执行者
5、，他们最关心企业能不能赚钱，也就是企业的盈利能力强不强,其次，关注现金流水平、偿债风险、资产运营效率以及持续发展的能力。衡量企业盈利能力的指标包括：毛利率、净利率、营业利润率、营业资金回收率.总资产报酬率等。毛利冢GrossProfitMargin）:毛利率是指企业销售收入中扣除原材料、制造费用、直接人工等费用后残留的利润占比，计算公式为毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入。净利率(NetProfitMargin):净利率是指企业净利润占营业收入的百分比，计算公式为净利率=净利润盾业收入。营业利润率(OPeratingProfitMargin):营业利润率是指企业营业利润占营业收入的百分比
6、，计算公式为营业利润率二营业利润/营业收入。营业资金回收率(OperatingCashReturnRatio):营业资金回收率是指企业当期营业活动产生的现金回收占上一期现金投入量的百分比，计算公式为营业资金回收率二(营业活动产生的现金流量-上期现金投入)/期现金投入。总资产报酬率(ReturnofTotalAssets):总资产报酬率是指企业当期净利润占总资产的百分比，计算公式为总资产报酬率=净利润/总资产。财务指标有偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标。一、偿债能力指标营运资金=流动资产-流动负债=长期资本-长期资产速动比率=速动资产/流动负债二、营运能力指标应收账款周转次数=营业收入/
7、应收账款存货周转次数=营业收入（或营业成本）/存货流动资产周转率=营业收入/流动资产营运资本周转率=营业收入/营业资本非流动资产周转率=营业收入/非流动资产总资产周转率=营业收入/总资产净经营资产周转率=营业收入/净经营资产三、盈利能力指标销售毛利率=毛利润销售收入销售净利率=净利润销售收入资产净利率=净利润平均总资产净资产收益率=净利润：平均净资产.财务分析报告的攥写要求1.报告的内容和侧重满足不同报告使用者需求2、报告分析需突出重点与要点3、财务分析报告与经营业务紧密结合4、标题具有概括性和结论性5、报告整体的布局与表现具有较强的吸引力6、攥写报告的准备工作不可或缺7、分析人员思想意识的定
8、位1.报告的内容和侧重满足不同报告使用者需求报告人要清楚报告使用对象是谁，不同的使用人，他的关注点、利益点、兴趣点是不同的，甚至他们认为的痛点和难点都有不同的层次和程度。因此，报告人必须了解他们对财务分析的意图和需求是什么，财务分析报告展示的事实、挖出的问题、剖析的原因、识别的风险以及提出的结论和建议才有针对性、目的性，对他们才是实用的。当然，了解的渠道、途径和方式，就需要分析人员或财务人员日常工作中努力积累了，尽可能多地捕获管理者和报告使用者真正要了解的信息。2、报告分析需突出重点与要点财务分析要善于抓住企业当下的突出问题，多反映企业经营的焦点和易于忽视的问题，避免千篇一律，胡子眉毛一把抓。
9、对重点和要点涉及的含糊、笼统的数据要分解细化,善于运用表格、图示以及各种标准的分析结构等专业地、标准地、突出地表达分析的内容。重要分析一定要有理有据,应深挖本质，尽量向纵深延展，将问题、原因分析透彻。不重要的内容浅显带过或压根不用费笔墨。例如，分析生产成本异常高的问题。分析人员必须深入到车间、各个工序，熟悉采购、供应、生产、运输链条和环节，研究分析生产成本高的根本原因是材料费用高，还是加工费用高；如果是材料费用高导致的，分析是材料的价差还是量差造成；如果是价差，再分析标准成本、单耗定额还是采购价格存在问题；如果是材料买价异常，再进一步追踪到采购流程，采购环节的内控执行有没有问题，出了什么问题。
10、3、财务分析报告与经营业务紧密结合无论是在分析阶段还是在攥写报告阶段，都是建立在深刻领会数据背后的业务实际的基础上，切实揭示业务过程中存在的问题，为改善业务和管理提建议。必须强调，各种财务数据并非通常意义上数字的简单拼凑和加总。每一个财务数据背后都寓示着管理层的每一个决策、每一个经营动作、甚至业务人员的加班加点中。因此，财务人员在做分析报告时，如果不了解业务，只能就数据论数据，得出来的分析结论和建议很可能与事实现状风马牛不相及。财务分析人员只有对业务有合理的充分的了解和明察，并具备对财务和非财数据的敏感性和职业判断，才能分析判断业务发生的合理性、合规性，否则分析报告的相关性和有用性无从谈起。4
11、、标题具有概括性和结论性财务分析报告的标题一般层次较多（主标题、段落标题、副标题、末级标题），不论哪一级标题都需简洁、醒目。特别是段落的标题最好是精炼的概括，问题的标题应带结论性用语(直接展现问题)，具有提纲挈领的效果，评价的标题和建议的标题应体现关键词，让报告使用者一目了然。例如，提出的问题的标题医疗收入优势不大、专科优势群众知晓率不高、流动资产储量太大,效率低下、材料消耗增长过快”等；评价结论的标题业务稳定快速发展、节能降耗局部成效、收入结构相对合理职工收入芝麻开花节节高、运营能力仍有明显不足等。5、报告整体的布局与表现具有较强的吸引力为了能更吸引报告使用者，更有阅读的欲望，攥写报告时，除
12、了确保基本框架结构完备以外，还应在报告的布局与展现上费点功夫。(1)布局要鲜明突出、层次分明报告目录：财务分析报告首先以报告目录作为引子，报告目录列示本报告的基本结构、每个结构版块包含的主体内容以及各自所在页码和索引，便于快速查阅。例如，报喜鸟财务分析及前景预测报告的目录公IJR介2二、三5?5三切务力后8二21=rusfl25rJSM优40*e况S介22松享H构$S:修，次取分第I4：X-212S61个股号如比。402610W：*21S2OBO62田*队优13公IJR状323利由分里分桁61222S3Jt劣劣)$14上市？8美勺次434”名鸵力分怔IS44投至PN力c24(1)布局要鲜明突出
13、、层次分明重要提示：有的分析报告根据实际情况，需要做一个重要提示，主要是针对本次分析报告须加以重大关注的问题事先做出说明，或者报告分析人做出前瞻性陈述的风险声明，法律声明(数据来源、数据使用的责任)等，旨在引起报告使用者高度重视。报告摘要：正规的财务分析报告应有报告摘要，摘要应言简意赅，对本期报告的背景、环境以及主要分析内容进行浓缩，给报告使用者一个整体认知。总体评价：在正式报告的开篇先做一个总体评述或评价,对分析评价结论高度总结，首当其冲抓住使用者的眼球。例如：企业财务能力综合评价【财务综合能力】财务状况良好，财务综合能力处于同行业领先水平，但仍有采取积极措施以进一步提高财务综合能力的必要。
14、【盈利能力】盈利能力处于行业领先水平，请投资者关注其现金收入情况，并留意其是否具备持续盈利能力与新的利润增长点。【偿债能力】偿债能力处于同行业领先水平，自有资本与债务结构合理，不存在债务风险，但仍有采取积极措施进一步提高偿债能力的必要。【现金能力】在现金流量的安全性方面处于行业中游水平，在改善现金流量方面，投资者应关注其现金管理状况,了解发生现金不足的具体原因。【运营能力】运营能力处于行业中游水平，但仍有明显不足，公司应花大力气，充分发掘潜力，使公司发展再上台阶，给股东更大回报。【成长能力】成长能力处于同行业领先水平，有较乐观的发展前景，但公司管理层仍然应对某些薄弱环节加以改进。具体分析：这是
15、分析段主要展现的内容，是报告中笔墨最重的部分，这部分直接决定了整个分析报告的质量和档次。具体分析主要体现三个要素：数据、要点和讯息（麦肯锡咨询公司报告三要素），数据是干货,是报告的基础；要点是基于数据推演出来的结论，它是整个报告的支撑轮廓；讯息”是分析人要告诉阅读者的事实，这又是非常思辨且有艺术含量的行为。通过文字、图表工具与各种分析方法将零散的分析集中化，集中阐述揭示出的重点问题。重点讲述两点：A.确定分析报告的范围形态B.掌握一定的分析技巧A.确定分析报告的范围形态明确分析内容和范围是报告分析程序的重要基础（程序有：分析目标、分析范围、分析资料、分析标准、分析方法、分析结论），分析的内容、
16、范围以及分析层次根据报告使用者来确定。财务分析的阅读者是企业领导，要因人而异，对于有丰富财务专业知识的经营领导，报告可使用专业术语，叙述简练，目标明确；对于非财专业的领导，提供的分析报告尽量详尽，不拖沓，通俗易懂，易于理解。有时对企业领导还可从理工科、文科来区分，理工科类一般逻辑思维能力很强，分析问题讲求123,思路严谨；而文科类擅于描述,分析报告就多些语言阐述。总之，一份好的分析报告可消除领导的对报告所涉专业的误区和盲点，尽可能获得共鸣。报告使用者如果是业务职能部门或者二三级单位，由于涉及具体业务，分析的范围虽小，但需要更细更具体，同时也要分清轻重缓急，重点问题重点分析，力求精炼、新颖、有力
17、度。例如：某集团公司下设四个二级公司，目都为制造公司。分析思路是：总体指标分析一集团总部情况分析一各二级公司情况分析；在各二级分析中，按本月分析一本年累计分析展开；再往下按盈利能力分析一销售情况分析一成本控制情况分析展开。如此层层分解，环环相扣，各部分间及每部分内部都存在着紧密的勾稽关系。B.掌握一定的分析技巧评价与结论：财务分析人员在报告中的所有结论性词语对报告阅读者的影响相当之大，如果财务人员在分析中草率地下结论，很可能形成误导。因此，分析人员在下结论时须保持谨慎原则，在没有将问题研究透之前，切勿轻易给某个事项定性。建议：这部分集中体现报告的分量和实用价值，真正担负起管理者的重要角色。从财
18、务角度讲，财务报表数据来源与业务前沿，按照会计准则进行规范化程序化的核算。但准则不可能覆盖、解决所有现实中的问题。企业经营发展中总会出现千奇百怪的扭曲的、异常的做法和行为，改进与解决的措施和建议又不能凭空捏造，只有从相关联的企业案例中寻找思路和经验，并且力求能够活学活用。(2)图表结合、图文并茂财务分析报告尽量采用文字处理与图表、图解、动画等相结合的方式表达生硬的内容，一方面使枯燥、晦涩的数字、说教变成易懂、生动、形象的版面。另一方面也可增加非财阅读人员的可读性和可视化，将十分专业化的术语和信息转换为报告使用者能够清晰明了获取的信息。(3)文字叙述简洁凝练报告文字精炼，不拖泥带水。整体行文尽可
19、能流畅、通顺、精干，避免口语化、冗长化。报告并不是越长越好，页数越多越好，只要内容有特色，符合企业实际需求就好。6、攥写报告的准备工作不可或缺(1)搜集资料、积累素材搜集资料是调查过程，深入全面的调查是进行科学分析的条件，但调查要有目的地进行。分析职员可以在日常工作中，根据财务分析内容要点，经常搜集积累有关资料。这些资料既包括间接的内部资料，又包括外部资料。具体包括:国家经济、金融、财政、税收政策；法律法规性文件；发改委、央行、工信部等政府部门信息；相关行业产业资料；竞争对手相关资料；企业历年财务分析报告；同类上市公司信息资料；各类证券、财经、注册会计师、国家税务总局等网站信息、报刊、杂志有关
20、资料等。另外，财务人员多了解企业经营运行、财务状况中的重大变动事项，多接触和参加业务职能部门或高层相关讨论或会议，听取各方面意见，了解生产、质量、市场、行政、投资、融资等各类情况。财务人员除收集会计核算方面的有些数据之外，还应定期收集各相关部门的经营、业务报表，认真审阅、思考和分析，及时发现问题、总结问题。(2)整理核实资料各种资料搜集齐全后，要加以整理核实，保证其正当性、正确性和真实性。整理核实资料是可在财务分析之前或之中进行。其实搜集资料和整理核实资料不是截然分离的两个阶段，一般可以边搜集边核实整理，相互交叉进行。但切忌邻近撰写分析报告才搜集资料，应把这项工作贯穿在日常进行,才能搜集到内容
21、丰富、涉及面广、有价值的资料，在进行分析时就会胸有成竹，从容淡定。7、分析人员思想意识的定位财务分析人员的思想意识决定着他的思维与格局，分析人员应摆脱财务人或审计人的苑囿，应站在管理者的视角看问题、分析问题、判断和预测未来。管理者不仅看数据，更看的是数字背后的因果；管理者重视结果，更重视未来；管理者时刻考虑企业自身的特点和行业的特色，具备商业意识和商业敏感度。所以,分析人员一定要打开思路，拓展视野，提高自身的硬实力和软实力。04财务报告分析应规避哪些误区误区一：缺少盈利质量的分析评价企业的盈利能力包括未来的获利能力是关注和分析的重点，它的重心是利润和净利润指标，但利润存在人为操纵的可能性，而且
22、比较片面，仅仅分析盈利能力不能完整反映企业的经济实力。因此，在传统盈利能力分析的同时，要分析盈利的现金保障、盈利的持续保障等来评价获利质量，这是盈利能力的全价值分析。在企业盈利好的时候，现金流短缺的风险不太显现，或者有时掩盖，得不到及时的财务风险预警；当盈利不好的时候，企业出于各种目的就会粉饰利润（盈余管理），财务舞弊、信息误导。在这种情况下的盈利能力分析一点意义都没有。盈利的现金保障主要是盈利的收现能力，比较常用的指标有销售收现率（销售商品提供劳务收到的现金/主营业务收入）、盈余现金保障倍数（经营活动现金净流量/净利润）o盈利的持续保障主要反映盈利的稳定趋势，比较常用的指标可以有主营业务贡献
23、率（主营业务利润/利润总额），主营业务的形成是企业经过产品定位、市场培育、销售战略等长期的博弈的过程，它是企业主要竞争力的体现，因此，必须确保是持续稳定地创造价值。误区二：不重视投资活动现金净流量利用经营活动现金流量来计算收现能力和现金流量比率，分析盈利质量和偿债能力没有问题，但仅重视经营活动现金流量,对于全面分析企业的经济效益与资金状况还不够,不能忽视投资活动现金净流量的分析评价。当企业扩大规模或开发新的利润增长点时，有投资项目需要大量的现金投入,投资项目在运营期间将产生增量现金流量，对企业盈利和偿付能力都会有影响。通过投资活动现金流量分析，一方面了解企业是否存在新的发展机会或新的投资机会，
24、了解企业投资活动产生的效益；另一方面比较投资活动现金净流量与筹资活动现金净流量，了解企业的理财政策，可从总体上对财务管理绩效作出正确评价。误区三：欠缺考虑数据的质量财务分析很容易忽视数据和指标的质量，机械地从报表取数，直接拿来做对比、比较，致使一些分析结论有水分,反映的信息不完全准确、有效。因此，合理确保所用的数据的质量符合分析对象的需求，要对数据进行必要地剔除或重新排列组合计算等处理，专业术语叫数据清洗，比如：时点数据、时期数据的获取有时需要加工、计算；收入、利润需要剔除非正常因素或浮盈、浮亏的成分（比如公允价值变动损益反映的数字需分解分析）；资产、负债需要剔除表外因素或预计因素；股东权益中
25、更看重的能够分红、送股的份额和比例。同样，分析中使用的非财务报表数据更须注意日常数据的收集、挖掘和分析处理，才能成为有效数据。误区四：对非财务信息关注不够财务报表的财务信息是财务分析的主力军团，但财务信息往往具有滞后的、静态的局限性，而且有时为了更纵深的分析需求，仅利用和分析财务信息还不够，还须挖掘非财务信息对指标的影响。非财务信息或大或小、潜移默化地与企业生产经营活动和财务状况有着关联。比如，企业外部的宏观因素，企业内部涉及到创新能力、产品和服务质量、市场地位和竞争力等，如果不研究非财务信息，可能就很难准确客观地做出问题分析、风险分析、前景分析及结论。误区五：忽视业务实质的判断财务数据是经济
26、业务的映射，财务分析一定离不开业务实质的分析和判断。比如存货数据，不同公司披露的存货数据,其信息的反馈是大不相同的。20XX年金融危机发生后，一部分公司由于年初为了防通胀而大量采购，而下半年随着市场的萎缩，产品又严重滞销，从而导致构成存货的原材料和库存产品严重偏高。但存货数据较高或很高并不能就此得出公司经营出现了问题的结论，而一定要结合公司实际、行业情况、所处阶段进行全面分析。公司存货偏高，有些可能是为了囤积获利、有些是供应商集中供货、有些可能是提前采购等原因所致。5.案例分析案例1：某某公司20XX年财务分析报告摘要目录一、总体情况综述1.公司主要业务及经营模式2、行业情况二、资产结构分析1
27、.资产构成基本情况2、流动资产构成特点3、资产的增减变化4、资产的增减变化原因5、资产结构的合理性评价三、负债及权益结构分析1.负债及权益构成基本情况2、流动负债构成情况3、负债的增减变化情况4、权益的增减变化情况四、实现利润分析1.利润总额2、营业利润3、投资收益4、经营业务的盈利能力评价五、成本费用分析1.成本构成情况2、总成本变化情况及原因分析3、营业成本控制情况4、销售费用变化及合理性评价六、现金流量分析1、现金流入结构分析2、现金流出结构分析3、现金流动的稳定性4、现金流动的协调性5、现金盈利情况分析七、偿债能力分析1、支付能力及还债期2、偿债能力指标分析八、盈利能力分析1.盈利能力
28、指标分析2、内部经营资产和对外长期投资的盈利能力3、净资产收益率变化原因4、总资产报酬率变化原因5、成本费用利润率变化原因九、营运能力分析十、经营协调性分析1、投融资活动的协调情况2、经营协调性及现金支付能力3、营运资金需求的变化4、现金支付情况5、整体协调情况十一、经营风险分析一、主要业务及经营模式报告期内，公司所从事的主要业务包括品牌服装、地产开发和投资业务；公司主要业务的经营模式未进行调整。二、行业情况1.品牌服装(1)国内市场继续保持平稳增长，人均衣着消费支出明显提IWJ20XX年，我国经济继续保持稳定增长，国内生产总值增长6.6%,总量突破90万亿元。20XX年，国内经济总体平稳、稳
29、中有进的态势将持续发展，经济发展带动居民收入稳步增长，农村振兴战略将带动农村消费品市场潜力的持续释放，以及减税降费和促进消费等相关政策的实施，均将支撑国内服装市场保持平稳增长，持续升级的内需市场仍是服装行业发展的首要驱动力。国家统计局数据显示，20XX年1-12月，我国居民人均消费支出实际增长6.2%,快于人均GDP6.1%的增长水平;其中人均衣着消费支出同比增长4.1%,在消费支出中的比重为6.49%,但增速低于个人发展类(生活用品及服务、交通通信、教育文化娱乐、医疗保健类)，存在进一步提升的空间。(2)内需市场继续保持平稳较快增长，服装企业效益增速明显提升20XX年，国民经济结构不断优化，
30、最终消费对经济增长的贡献率由上年57.6%增加至76.2%,消费拉动经济增长作用进一步增强。根据中国服装协会测算，预计20XX年全国服装销售总额达3.08万亿元，同比增长7.32%据国家统计局数据，20XX年限额以上单位服装类商品零售额平稳增长8.5%增速比上年同期加快0.5个百分点；服装行业规模以上企业L48万家，累计实现主营业务收入1.71万亿元，同比增长4.07%;利润总额1,006.75亿元，同比增长10.84%(3)在新兴业态保持快速增长的同时，部分实体零售业态继续呈现回暖态势，新旧业态融合发展据国家统计局数据,全国穿类商品网上零售额同比增长22.0%,增速比上年同期加快L7个百分点
31、，线上销售已成为服装内销市场保持快速增长的第一驱动力；包括超市、百货店、专业店等在内的限额以上单位实体零售业态零售额同比增长4.6%,在上年恢复性增长的基础上继续保持增长态势。在大数据、人工智能和移动互联网等新技术推动以及日益完善的物流配送体系支撑下，传统零售业态与电商平台深度融合，新兴业态和传统业态融合成为消费市场供给的重要途径。(4)消费群体年轻化、个性化愈加明显年轻消费者逐步成为消费的主力，年轻人更加注重产品的品质和满足个性化需求，向往更加优质富有创意的产品、更合理的价格以及更好的购物体佥和服务。新的消费理念、消费需求、消费渠道和消费场景，意味着新一轮消费升级更加多变、多元、多维，一方面
32、推动着全场景、全客群、全数据、全渠道、全时段、全体验商业新模式的实现，另一方面也决定了年轻化、高端化将成为服装行业转型升级的主流趋势。(5)服装行业向品牌化、智能化、服务化方向转型随着云平台、物联网、互联网+、大数据、Al等新技术、新理念的加速渗透，技术创新引发的模式变革和效率提升，服装产业自主创新能力和协同创新能力持续增强，生产端智能化改造稳步推进，零售端智慧门店建设迭代升级,海外并购和产业整合进程加快，由规模发展向高质量发展跃变的产业格局正在形成。对于男装品牌而言，消费趋势将更加品牌化、国际化、户外化和休闲化，商务正装、商务休闲、户外休闲等会进一步细分，精准的营销方式和定制化的产品成为品牌
33、竞争的重点。2、地产开发(D20XX年房地产市场仍处于高位，但基本结束快速增长势头开发投资保持较快增长：20XX年，全国房地产开发投资12.03万亿元,比上年增长9.5%,增速比上年同期提高2.5个百分点。新开工面积20.93亿平方米，增长17.2%,增速比上年提高10.2个百分点。土地购置增速大幅回落：20XX年，房地产开发企业土地购置面积2.91亿平方米，比上年增长14.2%,增速比上年回落1.6个百分点土地成交价款1.61万亿元增长18.0%,增速比上年回落31.4个百分点。商品房销售增速再度放缓：20XX年，商品房销售面积17.17亿平方米，比上年增长1.3%,增速比上年回落6.4个百
34、分点；商品房销售额15.00万亿元，增长12.2%,增速比上年回落1.5个百分点。20XX年末，商品房待售面积5.24亿平方米，比上年末减少6,510万平方米。(2)坚持“房住不炒不动摇，分类调控成为楼市常态20XX年，行业调控不断深化，在分类调控、因城施策”这一基调的指引下，房地产市场总体上保持平稳运行，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，在成交价格方面，一线城市持续趋稳，二三线城市回归理性；在成交结构方面，一线城市刚需和中小户型产品成交占比不断提升，二三线城市刚性、改善性需求稳定。某某公司是区域房地产开发商，主要业务位于宁波、苏州区域，其中：20XX年宁波市五区商品住宅成交面积582.27万
35、平方米，同比下跌16%;成交均价23z054元/平方米，同比上涨22%;住宅类用地成交金额470.70亿元，同比上升8%。20XX年苏州市区商品住宅成交面积520.62万平方米,同比下跌7.31%;成交均价22z685元/平方米，同比上涨11.72%;住宅类用地成交金额690.61万平方米，同比下跌2.05%o20XX年政府工作报告提出：改革完善房地产市场调控机制，改革完善住房市场体系和保障体系，稳定推进房地产税立法。住建部20XX年十项重点任务也重申了房住不炒的主基调和“分类调控”的总思路，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。(3)人口结构变化放缓住房需求，行业集中度上升
36、加大竞争压力近年来，我国人口呈现出低速增长和老龄化的趋势，可能会在很大程度上对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。在房地产市场整体需求放缓的大背景下，产业结构优化将推动大城市住房需求增长，产业转移推动人口迁移，不同城市前景各异；而当90后、OO后成为购房主力，新生代的需求特性也会对房企的产品和服务提出更多维度的要求。20XX年中国房地产市场TOP3共获得12.6%的市场份额JOPlO是26.9%zTOP20为37.5%zTOP30为45.2%,TOP50为55.1%,TOPlOO为66.7%,前100家开发商获得2/3的市场份额，头部竞争的时代已经到来，尤其考验房企的综合实力。报告分析部分一、
37、资产结构分析1 .资产构成基本情况2 .流动资产构成特点企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的43.07%,说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。企业持有的货币性资产数额较大，约占流动资产的40.67%,表明企业具备一定的支付能力和应变能力。但这种应变能力主要是由短期借款及应付票据来支持的，应当对偿债风险给予关注。3 .资产的增减变化20XX年总资产为7,561,200.36万元，与2017年的6z691z883.58万元相比有较大增长,增长12.99%o4 .资产的增减变化原因总产构成中此消彼长的分析过程省略。5 .资
38、产结构的合理性评价从资产各项目与营业收入的比例关系来看，20XX年应收账款所占比例基本合理。其他应收款所占比例过高。存货所占比例过高。与2017年相比，20XX年存货占营业收入的比例出现不合理增长。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长的同时收入却在下降，资产的盈利能力明显下降，与2017年相比，资产结构趋于恶化。二、负债及权益结构分析1 .负债及权益构成基本情况某某公司20XX年负债总额为4z723z070.99万元，资本金为358,144.74万元所有者权益为2,838,129.37万元,资产负债率为62.46%o在负债总额中，流动负债为3,097,694.47万元，占负债和权益总额的
39、40.97%;短期借款为1,639,883万元，非流动负债为1,625,376.52万元,金融性负债占资金来源总额的43.18%02 .流动负债构成情况企业短期融资性负债所占比例较大，约占流动负债的53.18%,表明企业的偿债压力较大。企业经营活动派生的负债资金数额较多，约占流动负债的35.6%o负债及权益构成表3 .负债的增减变化情况20XX年负债总额为4,723,070.99万元，与2017年的4,249,019.77万元相比有较大增长,增长11.16%o20XX年企业负债规模有较大幅度增加，负债压力有较大幅度的提iW)o4 .权益的增减变化情况20XX年所有者权益为2,838,129.3
40、7万元，与2017年的2,442,863.82万元相比有较大增长，增长16.18%o所有者权益变动表=,实现利润分析5 .利润总额20XX年实现利润为434z861.78万元,与2017年的80,913.16万元相比成倍增长，增长4.37倍。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。6 .营业利润20XX年营业利润为429360.12万元,与2017年的69794.54万元相比成倍增长，增长5.15倍。构成分项分析省略。7 .投资收益20XX年投资收益为348,434.63万元,与2017年的319,738.63万元相比有所增长，增长8.97%o8 .经营业务的盈利能力从营业收入和
41、成本的变化情况来看，20XX年的营业收入为963,547.93万元，比2017年的983,952.9万元下降2.07%,营业成本为435,113.97万元，比2017年的470,925.76万元下降7.60%,营业收入和营业成本同时下降，但营业成本下降幅度大于营业收入，表明企业经营业务盈利能力提高。四、成本费用分析1.成本构成情况9 .总成本变化情况及原因分析某某公司20XX年成本费用总额为858z854.35万元，与2017年的915z920.87万元相比有较大幅度下降，下降6.23%o10 .营业成本控制情况20XX年营业成本为435,113.97万元,与2017年的470,925.76万
42、元相比有所下降，下降7.6%o11 销售费用变化及合理性评价20XX年销售费用为219z974.96万元,与2017年的202,079.73万元相比有较大增长，增长8.86%o20XX年尽管销售费用大幅度增长，但营业收入却呈下降趋势，表明企业市场销售形势不太理想，应当采取措施，调整产品结构、销售战略或销售队伍。五、现金流量分析1.现金流入结构分析20XX年现金流入为4,925,494.99万元，与2017年5z460z998.8万元相比下降9.81%o企业当期新增借款总额为2,122,777.08万元,它是企业当期现金流入的最大项目，占企业当期现金流入总额的43.10%o但仍然不足以偿还已到期
43、旧债，需要依靠经营活动创造的现金净流量、收回投资或处置资产来解决。2 .现金流出结构分析20XX年现金流出为4,862,156.44万元，与2017年5,576,913.21万元相比有较大幅度下降,下降12.82%o最大的现金流出项目为购买商品和接受劳务所支付的现金，占现金流出总额的15.12%。3 .现金流动的稳定性20XX年，营业收到的现金有所增加，经营活动现金流入的稳定性有所增强。20XX年，工资性支出有较大幅度增加，现金流出的刚性明显增强。4 .现金流动的协调性20XX年某某公司投资活动收回资金359z073.83万元；经营活动创造资金272,161.28万元。20XX年某某公司筹资活
44、动需要净支付资金567z896.56万元，经营活动和投资活动所提供的资金满足了投融资活动对资金的需要。总体来看,当期经营、投资、融资活动使企业的现金净流量增加。5 .现金盈利情况分析从经营活动现金净流量来看，在营业收入中，现金利润占营业收入的28.25%表明企业经营活动创造现金的能力较强，销售含金量较高,盈利质量较好。但20XX年销售现金收益率为28.25%,与2017年的38.61%相比有较大幅度的降低，降低10.36个百分点。经营活动的“造血”功能趋于降低。六,偿债能力分析1.支付能力及还债期从支付能力来看，某某公司20XX年经营活动的正常开展，在一定程度上还要依赖于短期债务融资活动的支持
45、。6 .偿债指标分析七、盈利能力分析1 .盈利能力指标分析2 .内部经营资产和对外长期投资的盈利能力某某公司20XX年实际投入到企业自身经营业务的资产为3,808,119.22万元，内部经营资产的收益率为11.27%,与2017年的1.89%相比有较大幅度的提高，提高938个百分点。20XX年尽管投资收益有较大幅度的增长，但对外投资总额也增幅较大，相对来看，对外投资业务的盈利能力并没有提高。20XX年对外长期投资业务的收益率为10.2%,与2017年的11%相比有所降低，降低0.8个百分点。经营资产与对外投资的收益水平均大于企业负债资金成本，企业的盈利能力很乐观。3 .净资产收益率变化原因20
46、XX年净资产收益率比2017年提高的主要原因是：20XX年净利润为367,849.13万元与2017年的29,391.77万元相比成倍增长，增长11.52倍。20XX年平均所有者权益为2,640,496.59万元，与2017年的2,442,863.82万元相比有所增长，增长8.09%净利润增长速度快于平均所有者权益的增长速度，致使净资产收益率提高。4 .总资产报酬率变化原因20XX年总资产报酬率比2017年提高的主要原因是：20XX年息税前收益为522,502.82万元，与2017年的197,726.43万元相比成倍增长,增长1.64倍。20XX年平均总资产为7,126,541.97万元与20
47、17年的6,691,883.58万元相比有较大增长，增长6.50%。息税前收益增长速度快于平均总资产的增长速度，致使总资产报酬率提高。5 .成本费用利润率变化原因某某公司20XX年成本费用总额比2017年下降6.23%,同时，利润实现成倍增长，致使成本费用投入经济效益提高。八、营运能力分析九、经营协调性分析1.投融资活动的协调情况从长期投资和融资情况来看，企业长期投融资活动能为企业提供273,687.23万元的营运资本，投融资活动是协调的。6 .经营协调性及现金支付能力从企业经营业务的资金协调情况来看，企业经营业务正常开展，需要企业提供549z902.46万元的流动资金。但企业投融资活动没有为企业经营活动提供足够的资金保证，经营活动是不协调的。经营性资产总额2,000,212.04万元,经营性负债总额1,450,309.58万元，具体细目省略。7 .营运资金需求的变化2017年营运资金需求为负194z992.54万元，20XX年营运资金需求549,902.46万元。经营活动由创造营运资金转化为需要营运资金。经营环
