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1、原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条【文件依据】为规范龙华区原农村城市化社区（以下简称城中村）物业管理自治机构成立和运作活动，提升物业服务水平，根据深圳经济特区物业管理条例等相关规定，结合工作实际，制定本办法。第二条【适用范围】本办法适用于龙华区城中村原集体所有土地尚未完成国有化征转手续区域内的物业管理自治机构成立和运作活动。第三条【基本原则】城中村物业管理自治机构成立和运作实行原农村集体经济组织继受单位（以下简称股份合作公司）作为责任主体、物业管理议事委员会（以下简称议事会）内部协商、政府监管相结合的原则。物业管理自治活动应当遵守法律、法规规定，不
2、得损害公共利益和他人合法权益。第四条【党建引领】股份合作公司、议事会在中国共产党社区委员会（以下称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理自治活动。第五条【部门职责】区住房和建设局负责履行下列职责：（一）研究拟定或者制定城中村物业管理自治规范、指引和措施；（二）指导城中村物业管理自治活动；（三）法律、法规规定的其他职责。区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法、国有资产监督管理等相关部门按照各自职责开展工作。第六条【街道办和居委会职责】街道办事处负责履行下列职责：（一）协助组织成立议事会；（二）指导、监督议事会的日常活动；（三）指导、监督股份合作公司执行议事会决议；（四）调解城中村物业
3、管理纠纷。社区居民委员会对议事会的成立和日常运作给予必要的指导和协助。第七条【物业管理区域划分】确定城中村物业管理区域应综合考虑共用设施设备、历史沿革等因素，遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。已经形成独立物业管理区域的，原则上不再重新调整划分。确需要调整的，由物业所在地街道办事处征求物业权益人意见后确定。第八条【物业管理区域管理原则】一个物业管理区域成立一个议事会，由一个物业服务企业统一提供物业服务，物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。第二章议事会的成立和运作第九条【责任主体】股份合作公司负责筹备、组织成立议事会，同一物业管理区域有两家及以上股份合作公司的，
4、由其先行自行协商，协商不成的，由物业管理区域所在地街道办事处指定其中一家负责筹备、组织成立议事会。股份合作公司可以根据城中村实际情况决定是否筹备、组织成立议事会，但街道办事处认为需要成立议事会的，股份合作公司应当筹备、组织成立。第十条【议事会组成】议事会由社区党委或者物业管理区域基层党组织、居民委员会、股份合作公司派员和原农村城市化社区物业权益人代表共同组成。议事会由七至十一人组成，其中社区党委或者物业管理区域基层党组织、居民委员会代表各一人，股份合作公司代表一人，物业权益人代表四至八人。议事会设主任和副主任各一名，具体人选由议事会从成员中选举产生。第十一条【议事会委员条件】议事会中的物业权益
5、人代表应热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力，同时具备以下的资格条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；（三）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。有以下情形之一的，不得担任物业权益人代表：（一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年；（二）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退；（三）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响；（四）法律、法规规定的其他情形。第十二条【物业权益人代表候选人产生方式】十名以上物业权益人可以联名推荐物业权益人代表候选人,物业所在地社区党委也可以推荐
6、候选人。股份合作公司确定物业权益人代表候选人名单后，应当予以公示。公示期间，物业权益人有异议的，股份合作公司应当在抽签产生物业权益人代表之前作出答复。第十三条【物业权益人代表产生方式】物业权益人代表候选人名单征得社区党委同意后，通过抽签方式产生物业权益人代表。抽签产生物业权益人代表应当在街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、股份合作公司和物业权益人候选人代表共同见证下公开进行，必要时可以对抽签活动进行现场公证。第十四条【议事会备案】议事会名单和委员分工确定后，股份合作公司应当在三个工作日内在物业管理区域显著位置进行公示。股份合作公司应当自议事会成立之日起十五日内向物业所在地街道办事处
7、备案。议事会成员发生变更的，股份合作公司应当自发生变更之日起十五日向物业所在地街道办事处办理议事会成员变更备案。第十五条【议事会任期】议事会每届任期五年，委员任期与议事会任期相同。议事会任期届满六个月前，股份合作公司可以依照本办法规定的首届议事会成立程序筹备成立新一届议事会。第十六条【物业权益人代表补选】除任期届满外，议事会物业权益人代表有下列情形之一时，其代表资格自行终止：（一）丧失本办法第十一条规定的资格条件的；（二）以书面形式向议事会提出辞职之日起一个月后。任期内，议事会物业权益人代表缺员超过二分之一的，股份合作公司应当组织补选。补选程序参照本办法第十二、十三条的规定办理。补选的物业权益
8、人代表任期到本届议事会任期届满时止。第十七条【议事会决策范围】议事会的决策范围限于自行组织提供物业服务，或者购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同相关的事项。下列事项由议事会决定：（一）确定或者变更物业服务内容、服务标准和收费方案；（二）决定选聘、续聘或解聘物业服务企业；（三）确定物业管理自管方案；（四）决定其他有关物业管理自治的事项。第十八条【议事会议题形成】股份合作公司或两名以上议事会委员可以向议事会提出本办法第十七条所规定的议题。议事会应当在议题提出后十五个工作日内召开会议进行表决。股份合作公司应在议事会会议召开前将会议议题在物业管理区域显著位置进行公示。第十九条【议事会决议程序】议事
9、会会议由主任召集和主持,主任未能履行职责时，由副主任召集和主持。主任、副主任均未能召集时，由街道办事处派人召集和主持。议事会会议须有三分之二以上委员出席，作出决定，应当经过与会委员四分之三以上同意。一名委员拥有一票表决权。议事会会议结束后，应该在三日内出具会议纪要，会议纪要应当记录会议时间、参会人员姓名、议题内容以及表决情况，并由参会的委员签字。议事会作出决议的，股份合作公司应当在三个工作日内在物业管理区域显著位置进行公示。第二十条【议事会发文】议事会发布有关文件，应当以议事会的名义，并署名议事会，写明股份合作公司代章，加盖股份合作公司公章。第二十一条【议事会执行机构】股份合作公司作为议事会执
10、行机构，履行下列职责：（一）执行议事会会议决议；（二）签订物业服务合同；（三）组织自行提供物业服务或监督物业服务企业履行物业服务合同；（四）其他应当由议事会执行机构履行的事项。第三章物业服务第二十二条【物业服务企业选聘】城中村选聘物业服务企业应当通过公共资源交易平台公开招标。投标人少于三个的，应当依法重新招标；重新招标后投标人仍少于三个的，议事会可以协议选聘物业服务企业。街道办事处已经通过公开招标为辖区选聘了“城市管家”服务企业的，议事会可选聘“城市管家”服务企业作为城中村物业服务企业。第二十三条【物业服务企业义务】物业服务企业应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行义务，切实提高物业
11、管理质量和服务水平。第二十四条【自行提供服务】自行提供物业服务的，应当制定自行服务方案，并自作出之日起十五日内将自行服务方案报街道办事处备案。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他特定要求的设施设备的维修和养护，应当按照有关规定管理。第四章监督管理第二十五条【日常物业服务监督】议事会负责监督物业服务企业和股份合作公司按照物业服务合同的约定履行合同义务。第二十六条【行政监管】各街道办事处应加强对城中村物业服务企业的指导和监督，将物业服务企业履约情况纳入物业管理行业评价机制。第二十七条【投诉与处理】股份合作公司无正当理由拒不执行议事会决定的，街道办事处应当责令其改正。议事会作
12、出的决定违反本办法相关规定的，由街道办事处责令其限期改正。第二十八条【投诉调查与处理】街道办事处受理有关城中村物业管理自治机构成立及运作过程中相关问题的投诉或举报。对于受理的投诉或举报，街道办事处应当及时处理。第五章附则第二十九条本办法下列用语的含义（一）公示，是指在物业管理区域显著位置公开张贴，时间不少于十日。（二）本办法所称“以上”、“以下”，包括本数。（三）物业权益人指建房人、购房人、房屋实际控制人或其他符合认定条件的当事人。笫三十条未依法成立议事会或议事会无法履行职责的物业管理区域，可以由街道办事处在征得物业管理区域半数以上物业权益人同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行议事会职贝O第三十一条本办法由深圳市龙华区住房和建设局负责解释。第三十二条本办法自年月日起施行，有效期3年。
