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1、项目低成本运营管理与技巧浅谈随着建筑市场的管理的规范化、专业化，如今的建筑行业成本也逐渐变得清晰透明。面对越来越激烈的企业竞争，如何开源节流，提高自身竞争力，更有效利用现有的资源开拓市场赢得业主青睐，同时降低运营成本是大家关注的话题。低成本运营是适应当前环境而衍生的必要战略，为企业实现利润和品质双丰收提供了思路和方法。通过贯彻学习局低成本运营战略我总结了以下几点感悟，希望能够助推公司降本增效，提升企业竞争力。1、全面覆盖，重点阶段加强管控从工程项目的投标报价阶段、合同签订、项目策划、施工管理到项目竣工结算的阶段，要进行全面的实施，对于重要的阶段实施重点管控，制定专项措施。投标报价阶段要加强对招
2、标文件的阅读，合理报价，防止缺报漏报。同时报价阶段时就要分析出项目后期施工过程可能发生的亏损点，并制定合理的应对措施或及时规避。推行全员参与投标制，尤其项目主要管理人员，以便我们的管理人员从一开始就能对项目具体情况有充分的了解。合同签订阶段应提前组织项目人员对合同进行解读，梳理对项目不利条款，制定针对性措施，对于无法规避且可能对项目造成重大损失的要及时进行谈判，提前将合同中不利点消化掉。制定严格的合同责任分解，明确责任划分。商务策划阶段要根据项目实际情况全面分析，对盈利点和亏损点重点划分，建立台账进行动态监控。对于盈利点重点监督，争取将利益最大化避免损失。针对亏损点要制定应对措施，立项实施，争
3、取扭亏为盈。施工管理阶段加强现场管理，严控施工质量。加强管理人员创新意识，学会运用新技术、新工艺，同时因地制宜，根据项目情况选择合理优化方案，采用成本较低的工艺，实现质量和效益双赢的结果。竣工结算阶段要全员参与，根据图纸认真梳理防止遗漏。要有全程策划结算的意识，过程中整理收集好资料，做好结算策划。能够达到项目竣工就开启结算工作，提高工作效率，降低结算成本。2、全员行动，将责任目标分解到个人低成本运营是一种管理策略，不是一个部门或个人能够完成的，它需要每个部门每个人都行动起来才能有效运转，每一个项目管理人员都要具备低成本运营的意识。要划责任、明分工，每一个部门应该根据部门职能将工作内容明确分工,
4、并制定相应的目标，将每一项责任到个人并制定需要配合的部门和个人。其次每个人要根据所负责工作内容梳理管理过程中可能出现的造成项目风险或亏损的内容，制定合理措施和要到达的结果。同时建立完善的奖惩机制，鼓励督促项目人员去实施完成任务，让每一个人身上都要担负起降低项目成本的责任，时刻将低成本运营的意识牢记在心。部门与部门、个人与个人之间还要建立系统联动，要尽可能参与到每一项工作中去，相互协助、齐心协力将整个体系有效的运转起来，实现整体带动个体的目标，保证项目利益最大化。3、全方位创新，开拓新思路新机遇降低成本不但需要科学的管理方法，还需要全方位的创新方法来增添新的推动力。一项新的创新技术运用所带来的成
5、本竞争力有时往往超过了内部管控所带来的竞争力，因此工程项目应该动员全员开拓思路积极创新。例如：施工管理方面突破原有的传统工艺，结合项目实际情况引入BIM.VAR.装配式等，利用这些技术的优势来降低施工成本。推行低成本运营战略已经成为公司一项重要工作，我们每个人都应该有将公司利益扛在肩上的责任。加强自身业务水平，扎实做好基础工作，并不断的开拓创新，助力公司提升企业竞争力，实现公司品牌价值。建筑市场规模不断菱缩，市场竞争越发加剧，建设单位对工程总价的控制也越来越严格，如何更好做好成本管控、增加效益是施工企业面临的一道难题，项目要想创效，两个方面，一方面是开源，另一方面是节流，本文主要探讨的是如何节
6、流，即项目的成本管控。Ol成本管控理念理念决定思路，思路决定行动，清晰、正确的管理理念能指导项目的成本管理工作做得更实、更细。1、“没有亏损的项目，只有亏损的管理”的理念一切问题都可以从项目自身的管理中找到解决问题的答案。同样的项目，不同的项目经理、项目团队，最终的结果会大相径庭。管理有方，亏损的项目，会扭亏为盈，盈利的项目，利润点更高。管理不善，亏损的项目亏得更多，盈利项目，利润一般，归根结底，都是管理问题。我们在实际工作中，一切工作都要围着效益转。统筹协调好安全、质量、进度、文明施工、资金、成本等多方面的工作，通过项目的有效管理，严格按照“三项策划”，严格执行分公司的各项规章制度（其中包括
7、工程进度管理、安全，质量分析会，成本分析会，材料进场验收、限额发料等），确保成本管控目标的实现。在实际工作中，不能一味地强调中标价太低，甲方条件苛刻，劳务队难管理等客观理由，给自己找借口、留后路，不充分发挥项目团队的主观能动性，我们一定要有勇于担当的责任心，不破楼兰终不回的韧劲，初生牛犊不怕虎的勇气，通过项目的精细化管理，亲力亲为，开展各项工作的PDCA循环，一定会实现成本管控目标。2、”全员管成本”的理念项目部在与公司签订目标任务书后，要及时制定项目的责任目标成本，要把目标成本层层分解到部门和个人，与员工签订书面责任书。让每位员工在各自的岗位上当家理财，人人肩上都有指标的压力，让大家每天毫不
8、懈怠地打起成本算盘。要培养项目人员的主人翁意识，主动亮明项目的的家底，充分尊重员工的知晓权、参与权，一切涉及经济类工作都要公开、透明，在全员的监督下运行。项目责任成本目标的制定，分包商的选择评价、成本分析会、验工计价均在公司制度基础上，增加项目书记、土建工程师的参与，责、权、利结合，充分调动全员参与成本管控的积极性，坚定全员管成本的信心。3、”全方位、全过程动态管控”理念项目成本管控，是一项复杂系统工程，涉及到工程进度、施工安全、工程质量、工程资金等众多方面，贯穿于工程施工的全过程，凡是成本管控好的项目，都具有进度快、质量好、安全受控、工程款回收及时的特点。这就要求我们项目经理统筹协调好这几个
9、方面，认真开好每月成本分析会，狠抓成本“一张表管理，采取动态纠偏，落实到位，把“认真、较真、追责、落实”贯穿于成本管控的全过程。当项目经理始终有个感受，把进度、安全、质量、资金、成本这几方面协调好了，一顺百顺，什么事都顺了，工作也就变得轻松一些，当然，协调好几者之间的关系，需要我们善于思考、学习，精于谋划。4、”以项目经理为核心”管控理念项目经理是项目成本管控工作的核心，要以身作则，善于学习，勤于思考，把项目成本管控的重点、难点、关键点、薄弱点铭记于心。对项目成本管控目标清晰、管控措施切实可行，落实到位。杜绝等靠思想，“靠山山会倒，靠人人会跑”，为自己的职业生涯考虑，主动作为。项目经理要亲自把
10、关审批周转材料进场计划，抽查进场材料的点验，夜间进场材料的验收情况，验工计价单要在项目所有人签字完成后再签字，亲自参与项目所有招标、清标价的确定。项目罚款单要在本月计价中足额扣除。5、“先服务，后管理”理念大力推行“先服务、后管理”理念，按照合同约定，给分包单位提供应有的服务（包括施工方案、技术指导、物资设备、资金、合同等）。克服“以包代管”思想，同时把甲分包单位也纳入项目管理范畴，在做好项目服务的基础上，加强统一协调，统一管理，帮别人也是在帮自己，尽量减少以罚代管。说真的，分包单位所花的每一分钱，都要从项目要回来，都不会做赔本的买卖，我们要通过严格的过程管理，减少或避免管理不善造成合作单位成
11、本增加，使项目成本受控。要充分利用验工计价、分包商考核评价、约谈机制等有效手段，加强对分包单位的有效管控。6、“精细化”管理理念精细化管理是一种意识，一种观念，是一种认真的态度，更是一种精益求精的文化，对工作过程的每一个细节都要精益求精，都要保持高度负责的态度，做到事事有人管，事事有人查，杜绝管理上的漏洞，消除管理上的盲点，将管理责任具体化，明确化。例如：成本管控的精细化管理，就是要精打细算，牢固树立“省下的就是利润”理念，要有铁的手腕控制，要有铁面无私的管理，定期做好成本分析，及时采取纠正和预防措施，确保成本目标的实现。例如：（1）钢筋料单的审核、余料的合理利用；（2）构造柱植筋优化，减少搭
12、接接头率；（3）精细化排砖图；（4）成本管理人员带队检查钢筋的实际下料尺寸及绑扎数量，制定标准层钢筋数量排查表。02成本管控的几个重点项目经理对项目有组织、协调沟通、监管、服务等职能，最终要达到创誉、创效和育人三个目标，创效是其中的核心目标，要达到创效目标，从成本管控方面考虑，主要做好以下几个方面：1、选好、用好分包队伍，避免项目成本失控（1）选好分包队伍，是项目的重头戏，我们必须认真对待，分包队伍选好了，项目至少成功了60%-70%,项目经理要摒弃杂念，亲自组织相关人员对中标范围内的分包单位进行考察，选择适合本项目的分包单位。重点考察分包单位同类型工程的施工经验；分包单位负责人的人品；工程所
13、在地的资源组织能力；与分公司或其他单位项目之前的合作情况；与本项目合作的期望程度等。（2）用好分包单位在与分包单位合作过程中，特别是进场之初,要全力以赴做好各项配合服务，（包括技术、资源配置、合同签订、资金支付、工序穿插衔接等）给分包单位正常施工创造条件，避免出现窝工、误工、返工、抢工等情况导致的分包单位成本增加，通过项目的管理、帮扶、指导让分包单位有利润，有钱赚，提高分包队伍的积极性，实现合作共赢。对一些跑步进场的项目，一定要本着“亲兄弟、明算账”、“先小人后君子”的原则。在进场之前，一定要签订合同，至少要签订进场协议，明确相关的单价,责任和义务，避免先斩后奏，造成项目成本失控。2、突破重难
14、点，实现均衡生产“工期是最大的成本”，项目经理必须对影响工程项目工期的重点、难点、关键点，做到心中有数，要善于抓住主要矛盾，突破重难点，确保项目的均衡生产、平稳推进。均衡生产是项目组织施工的最高境界，避免抢工、拖延工期。进场之初，是项目组织生产的第一步，关系到业主对项目评价的第一印象，项目必须高度重视，要做到“早出形象、出好形象”，“有条件上，没条件创造条件都要上二先声夺人，奠定取胜基础。开头好，项目就成功了一半。要在最短的时间内尽快形成生产力、战斗力，让业主刮目相看，为项目的良性发展奠定扎实的基础。施工过程中，要充分考虑业主单位的预售等节点工期要求，思想重视，配足资源，确保节点目标实现。要做
15、好基础与正负零以上结构，主楼与车库，结构与装修，土建与安装的施工工序及时穿插，有效衔接。坚持先难后易、提前策划、均衡生产。必要时，开展劳动竞赛，适时掀起大干高潮。3、加强过程管控，确保工程质量及施工安全在质量方面，我们都非常重视。但要始终清醒的认识到，安全质量的责任是我们自己的责任，在安全上如果出现问题，项目要承担处理费用，分包队伍是不会负责的，在质量上如果出现返工，费用同样由我们承担，目前项目上有一些错误的认识,认为质量验收只要监理通过验收了就行了，致使项目部验收流于形式。质量在抓好外观质量的同时，要注重内在的质量控制，要真正做到质量无后患，个人无负担，能经得起各种检测手段的检验和时间的检验
16、。在安全方面，要坚持“安全就是效益”的管理理念。可投入可不投入的一定要投入,要有全员管安全的意识，安全工作要天天讲、处处讲、时时讲，真正落实“安全一票否决制”，其中项目经理的重视最关键，不能有任何的侥幸心理，项目经理要全力支持安全管理人员的工作，坚持经常上楼检查。一旦出现安全事故，不但成本受损，更重要的是会严重挫伤项目管理人员的生产积极性。4、认真开好每月成本分析会，狠抓“一张表”动态管控“三项策划”是项目成本管控全过程的模拟，成本分析会是落实“三项策划”执行情况的有效形式，项目经理必须亲自主持每月按时召开，开会时由责任人汇报相关情况，分析偏差原因，拟采取的纠偏措施，项目经理要对纠偏措施督促落
17、实到位，要把“认真，较真，纠偏、落实、追责”贯穿于成本分析会的全过程，充分运用成本管控“一张表”，动态管控，确保会议实效。5、熟悉分包合同内容，并严格执行目前公司的合同范本内容范围较广，内容较多，要组织项目人员认真学习，熟悉合同条款、合同范围等，分清双方的责任与权力，并在施工过程中严格执行。在实际施工中，容易忽视几个方面：（1）结构图纸中的构造柱；（2）车库顶板防水保护层；（3）爬架架底封底材料；（4）电梯防护架搭设；（5）周转材料的损坏率不是损耗率；（6）对拉螺杆的封堵材料、治污减霾防尘网；（7）临电、临水材料的竣工回收，特别是临水、临电队伍和主楼安装队伍是一家队伍；（8）结构修补用的材料（
18、界面剂、白水泥、粉煤灰、胶等）；（9）二次结构合同中包干费包含的施工内容；6、细化制度、堵塞漏洞、加强物资现场收发料和设备管理物资成本约占工程总成本的60%以上，必须重点管理。项目物资现场管理的重点，就是物资的数量、质量和使用的管控。项目经理要组织项目物资及技术人员学习物资采购合同，严格按照合同条件进行现场验收，钢筋、商混、预拌砂浆等必须通过物资称重系统，其他材料需要点数计量的需经分包队伍与项目人员共同点验。物资管理需要注意以下几个方面：（1）项目要严格使用物资称重系统，进出场需要称重的钢筋、商混、预拌砂浆等物资，必须做到进场有称重，出场有称重签字确认，进出手续齐全方可开具材料收料单。（2）所
19、有进场物资必须经过土建工程师、安装工程师、安全工程师与项目材料管理人员的共同验收确认后，方可开具进门证（主要控制材料质量，避免以次充好），特别是安装主材和周转材料（如钢管、扣件）。（3）严格进出门证管理，材料进场必须有进门证，进门证由项目副经理签字，出门证必须由项目经理本人签字确认。门卫做好出入台账登记，以备查验。（4）分包购买的辅材和甲供材管理，重点是材料质量管理和现场入库、使用管理。（5）入场物资必须现场完善现场发料制度，严禁仅由劳务队点验，项目管理人员不参与，造成“以包代管”现象。高度关注甲供材的计划、保管、使用，避免甲供材料使用超预算量，造成材料超量扣款。（6）所有周转料（配送中心除外
20、）归还，一律由租赁公司在现场完成点验后，再由劳务公司进行装车运输。一定要与分包单位签订周转材料使用协议，并做好各分包单位周转材料的移交工作。（7）夜间进场材料必须经材料人员、项目值班人员、现场保安三方签字确认，并留存相关影像资料。夜间严禁物资材料退场。（8）现场材料的卸货，必须由项目人员旁站监控，按要求卸放到指定位置,码放整齐，减少材料的二次倒运。对于水泥、砌块、袋装等其他材料，防止随车卸货人员中空码放，谎报数量。（9）材料管理还需抓好现场使用管理，材料是否浪费、是否超期闲置，要督促材料人员每天巡视现场，重点检查钢筋废料池，周转料存放处，楼内材料使用情况。（10）项目经理要带头抽查材料入场、使
21、用、退场情况，特别是要夜间检查材料收发情况。（11）项目经理要定期调研市场，掌握材料价格动态，把握好材料认价的技巧。（12）定期约谈租赁单位负责人，进行廉洁谈话。（13）材料的购买，应依据现场的实际情况，提前做好材料规格策划，减少材料损耗，如筏板钢筋是否可以采用12米规格，PVC排水管的定尺配送等。机械设备管理的重点：（I）严格大型设备,套租、结束时间管理，设备启、停用单应由土建工程师、安全工程师、项目副经理三方签字认可。（2）要加强大型设备的高效利用，做到早启用，早拆除。（3）小型机械的台班使用，尽可能采取工程量包干，确需使用台班的，务必做到当天使用，当天签认台班。7、充分发挥成本管理人员施
22、工现场的检查监督作用要求成本管理人员每周至少两次的现场巡查，检查策划措施落实情况，检查是否按图施工，检查工程计算是否有漏算、少算情况，监督验工计价的真实性。03项目经理在项目的成本管控中如何做？1、管好自己项目经理是项目成本管控的第一责任人，“公生明、廉生威”，与企业同呼吸共命运，管好自己，用好权，做好自身廉洁自律，率先垂范。以身作则，不断学习，掌握新的管理方法和工作思路，掌握现场管理和成本管控的各项新知识新技能，不断提高自己在项目团队中的领导力和公信力，做好工程项目的当家人。2、带好团队（1）兵熊熊一个，将熊熊一窝。一个团队能否发挥出最大潜能，关键在于这个团队的领导。同样的一个人，在不同的项
23、目，表现出来的工作状态会完全不同，这就在于项目经理是否营造好了一个能充分调动大家积极性的氛围。如何充分发挥每个员工的特长和优势，如何实现团队成员之间的优势互补及团结协作，项目经理起着非常关键的作用。我们一定要在如何用人以及如何调动员工的主观能动性上下功夫。（2）本着公平公正原则，真正为员工合理职业规划及未来前途着想，适度的实行激励政策，真正站在员工的角度，设身处地的解决员工面临的难题，适时为他们扫清障碍，让员工觉得跟你干很有劲头，这是一个项目经理应该尽力去做的事情。项目经理仅靠一个人的力量去管理是很难实现既定的成本管控目标，必须让大家觉得这是每一个人的事情，成本管控与自身是息息相关的事情，这是
24、项目经理应该认真思考的问题。3、善于沟通工作中有70%的问题都是来源于沟通。良好的沟通能及时发现问题，解决问题，避免小问题积攒成大问题，避免成本上的重大损失。沟通包括对建设单位、对分包单位、对项目自己的员工等方方面面的沟通。过程管理中由于沟通不畅或者沟通不及时，造成有问题无人解决，进而造成成本增加的事例很多。沟通的内容包含了思想动态，人员动态，物流动态，项目运行动态等等。沟通提供了线索，提供了思路，进而做到及时减损。沟通的过程体现了调查研究，体现了预先策划，体现了及时纠偏，体现了方方面面处于受控管理状态。4、精于谋划发现问题解决问题，是我们项目经理每天面对的工作。发现了成本管理过程中的问题，我
25、们怎么做呢？我们一定要进行深入的思考和谋划，跟项目领导班子团队确定几套措施方案，并进行论证和优选，最终确定出切实可行的最佳方案，并进一步狠抓落实。5、真抓实干有良好的领导力及沟通能力，有能打硬仗的项目团队，经过认真的策略措施谋划，接下来就是要落实到行动上。“空谈误国、实干兴邦”，成本管控工作是实打实的工作，来不得半点虚假和虚晃一枪，项目经理必须真抓实干，坚决带领大家进行落实。不落实，不跟踪，只是纸上谈兵，成本管控还是一句空话。成本管控工作需要全员参与，精细管理，“一张表”管到底，真抓实干，落实到位，把成本管控工作抓实抓细，不断提高项目成本管控能力。项目规划低成本管理技巧1 .如果规划对车位数量
26、有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。2 .可能的话，尽量采用地面停车。特别是ToWnhoUSe或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。3 .可以利用项目的红线退距当作地面停车场，给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流、甚至走火入魔地为了追求“人车分流”而将社区立交化,必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本,也不符合未来社区的发展趋势。4 .尽量
27、降低停车库层高，层高2.2米以下不计建筑面积，也就不缴纳相应的税苑5：对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有率较低，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。6 .水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。7 .减小人行道宽度,因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。8 .拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。9 .
28、多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。10 .人工水池尽量要浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。11 .减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。12 .一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提价位。13 .进深较大的多拼型TOWnhOuse,可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。14 .通常，多层住宅两
29、端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大，增加直接采光面积，能提高卫生间的档次，有利于销售，还可丰富外立面。15 .外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费，而效果可能大相径庭。16 .复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空：既可降低所减计面积的税费、出让金等，又能增加卖点。17 .多层的办公物业也要尽量用电梯：电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积。如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。18 .允许的话，用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙：实体围墙费用低，而且给人以安全、高档、神秘感，更受有“大院
30、情节”的人的欢迎。19 .户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本。20 .智能化报警系统的误报率很高，而且越多越“智能”误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。21 .电话插座最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。22 .调查显示，人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此，在面积允许的情况下，最好设计有书房。当然书房一定要大，但最好能观景，以便于休息。23 .主卧不要太大（开间不低于3.6米，最好3.9米；开间进深比1：2左右），但功能要多，如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。24 .客厅不要太大，但利
31、用率要高、开间要宽，更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座，而且位置要合适；25 .非直线型板楼的梯形空间可当作客厅，既可突破传统的矩形空间，做成曲线或梯形客厅，又可利用丰富的空间设计出家庭吧。26 .佣人房不宜太大，要尽量靠近厨房，以便于主佣分道。27 .眼睛是心灵的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但颜色、式样一定要设计好。例如，改平窗台为飘窗台。由于窗未落地，不计面积，但室内空间却增大了，视野也增大了，还可摆放花草等东西。费用增加不了多少，却是大大的卖点。28 .绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，
32、绿化效果也不如前者。29 .销售就象唱歌，一个声调是不行的，也要有高音、低音。因此，销售节奏一定要把握好，要有高低潮，从而减少销售费用和期间费用，而促销效果更好。30 .社区会所90%以上经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做，一定要进行差异性功能设计，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。31 .规模小的社区最好不要配套游泳池，因为游泳池维护费用太高，使用率普遍较低。而且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。32 .规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等，因为师资、生源难有长期保障。可与其它学校甚至贵族学校联建,将本社区的生源作为资源换取入学优惠，远比自己建设一所要划算
33、得多。33 .阳台要一步到位，不致于凌乱搭设，又能增加销售面积。34 .阁楼一定要匠心设计，要将设计合理的样板空间充分展示给客户，而不是简单的宣传“买一送一35 .屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致，不宜太刺眼；价格不一定越贵越好,但要确保施工质量。36 .慎设阳台外花槽：北方风沙大，冬天冷，居民很少在阳台外花槽内养花,而且浇花的水易沿墙面流下，污染墙面，影响整体的美观。37 .广告的诉求目的要明确：广告要达到预期效果，必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠，才能效果好；否则，还不如不做。38 .施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工，费用由施工单位承担（作为承揽工程的条件之一）。
34、39 .严格控制建筑模型的制作：一定要选择一家品牌制作单位；一分前一分货，尽量选用进口模型材料；在单价确定后，一定要要求制作单位精心制作，而且要有至少三个月的质量保证期。40 .对变更工程量采用会鉴制：传统的”一条龙“签证制，其实是谁都可以将责任推脱掉，而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。41 .围墙尽量一步到位：一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装，给客户以信心，还能减少多次拆砌的费用，只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。42 .墙外绿化和样板区绿化要一步到位，既有利于楼盘包装，也可减少二次浪费。43 .利用配套的会所、
35、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。44 .供客户参观的社区道路宜一步到位，将参观区和施工区隔开，给客户以整洁有序的感觉，又可避免安全事故。45 .在厨房设计专用冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；洗衣机位设于生活阳台，使用便利；滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比较方便。46 .景观绿化要有层次：草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序,既有层次，又显自然。47 .广告要请专业广告公司设计；看似多花了点儿设计费，而广告效果要好的多。48 .要要求广告公司设计A、B、C三稿,因为同样的设计费用，却能择优刊登。49 .要选择目标客户习惯阅读的版面，而不是选最贵的版面。50 .L型厨房最佳：面积不大（1.8x3米净尺寸），利用率较高，最适合一人作饭的“家庭分工
