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1、昆明市XX年房地产市调报告开篇前言一、2010年中国经济进展概况二、2010年中国房地产政策梳理概况三、2010年全国房地产市场概况四、2010年昆明市场房地产概况（土地成交、供应情况、成交情况、价格趋势、分区进行概述个案分析）、昆明市8-12月马上开盘楼盘预告五、2010年5、6、7月份昆明房地产市场报广分析总结开篇前言在风雨中砥砺前行以1月10日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月15日出台了的新国十条加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。力度空前的楼市新政横空出世，锋芒直指高房价。此后的两个月里，全国房地产市场的形势急转直下,成交量急剧萎缩，楼市一片
2、惨淡。纵观调控前后，可谓是一调之下，云泥之别”。在这个时候房地产进入了砥砺前行的风雨时期！从房地产调控的启动到深入,政府始终坚持抑制投资投机性购房需求与加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场越调越涨”的怪圈，促进房地产市场的长期健康进展。在上半年一系列政策的影响下，房地产市场已出现了显著变化，本报告从政策本身及其影响出发，通过对上半年中国经济进展状况、房地产政策、全国及昆明市场的梳理与分析总结，来反映出整个2010年上半年的市场状况，以期对未来房地产的进展与政策调整方向提供客观的推断根据。在这个多事之秋，作为地产界的同仁，我们一样感受到了地产界吹来的
3、丝丝凉意，在整理完报告以后，在来写这个前言，突然让我想起在某本书上说的一句话：“有事时如无事般镇定，方可解局中之危；无事时如有事般堤防，方可弥惊天之祸”送给地产界的朋友们，让我们砥砺前行！一、2010年上半年中国经济进展概况【摘要】：中国继2009年经济保8成功后，今年一季度更是创出了11.9%的经济增速。从经济增长各要素的状况而言，投资仍然是增长的要紧力量。然而随着政策的逐步收紧，一季度出口同比增长29%o受到欧盟债务危机进一步影响的环境下，全年经济将保持前高后低的态势，总体将增长9.8%。与此同时，资产泡沫仍在累积，通货膨胀趋势加剧。全球对中国出口的贸易保护主义抬头，为缓解贸易失衡的人民币
4、升值问题达到最高潮，年内可能有小幅升值。从目前经济运行中面临的热点，突出表现在如下几个方面：(1)房地产市场面临调整：中国政府为抑制资产泡沫而出台的最新调控对高房价形成冲击。中国政府为了借助打压房价来解决民生问题，恢复自己的公信力，出台了严格操纵二套房贷的政策。(2)出口出现回暖：出口连续5个月实现正增长，有助于经济恢复,这次出口回暖的特点是中国-东盟自由贸易区的正式启动带来了中国对东盟出口的大幅增长。(3)银行风险增大：房地产泡沫不断膨大，房地产及与之相系的个人住房按揭贷款的信用风险不容忽视。(4)通货膨胀预期增强：居民消费价格指数(CPI)连续6个月增长，引起通胀担忧.政府连续三次上调存款
5、准备金率，发行国债回收流淌性。(5)欧元区危机：以希腊为中心的欧洲国家的债务危机影响全球经济，现在来看，其债务危机的传染性有限.借助欧洲央行与各国的援助，危机有所缓解，但市场信心将通过一段时间以后才能恢复。(6)贫富分化恶化：中国的贫富差距早已超过国际平均水平，其差距还进一步扩大。城乡间福利差距的扩大问题是中国为实现中长期进展而务必解决的课题.2010年上半年中国经济回顾 经济企稳态势确立，但经济运行并不稳固，积极的财政政策与适度宽松货币政策取得明显效果，09年保八”成功，在全球各经济体中保持领先地位； 2010年中国国民经济呈现快速增长，并有过热风险,2010年一季度出口与进口各同比增长29
6、%与65%; 流淌性过剩风险加剧，通胀预期不断强化，经济增长仍然过度依靠投资拉动； 消费方面：消费增速平稳，但中国消费援卖增长动力明显不足，城市消费增速再次高于县及县以，目前高房价已严重挤压居民在其他方面的消费，抑制实体经济的复苏； 投资方面：以刺激投资为主的宏观政策加剧了经济结构的失衡，目前中国经济复苏态势已经确立，国内最终需求特别是投资需求替代了疲弱的外需成为拉动经济复苏的引擎，但同时由于过度投资，中国的产能缺口也在不断扩大,长久依靠投资来拉动经济不现实,当前中国投资仍以政府投资与基础建设为主导，在拉动民间投资上收效甚微；MM. OIMieM 随着全球经济复苏，外需有所回暖，近期出口数据大
7、幅回升，但其持续性仍有待验证，单纯依靠外需回暖与政策刺激，已经无法保证出口的稳固增长美欧日三大经济体占中国全部出口的将近50%,但目前这些发达国家市场消费者的去杠杆化过程仍在进行时，过度借贷消费的方式行将改变，这就决定了拉动出口回升的外部需求在今后数年内都不可能回到危机之前快速膨胀时期曾达到的水平。中国对外贸易月度变化情况位I仃万美元.%)sa S.S- 1 咨悬 8 8.1*3NV8_-SH合晟尚圆2010年下半年中国经济展望: 2009年经济全面复苏后，今年将增长势头仍将连续，2010年一二季度将达到本轮反弹的高点，三四季度增速略有放缓，但仍将维持在较高水平，总体来看，全年经济增速可望达到
8、9.8%; 政府将推行“稳财政，紧货币”的政策，一方面要维持财政政策的连续性，另一方面会逐步收紧货市政策，为了抑制资产泡沫与缓解通胀压力，央行已经开始收紧货币政策，抑制信贷过快增长，1-5月，央行已经三次上调存款准备金率，并通过窗口指导要求商业银行操纵信贷增速，估计下半年央行将加息1-2次，操纵全年新增信贷规模在7万亿元左右； 下半年消费将稳固增长，但消费率仍然偏低，政府可能推出一些收入分配调整政策与更多的消费刺激政策，中国消费率2010年也仅仅将略高于50%,仍然远低于世界平均水平77%,要紧原因是收入分配失衡，社会保障体系滞后，两极分化严重，基尼系数接近0.5,估计2010年下半年中国政府
9、将会推出部分政策，通过财政、税收制度调节收入差距，并加快医疗保险、养老保险等社会安全网络的建立； 出口形势好转，但仍然存在诸多不确定性因素2010年1-4月，中国进出口分别增长60l%292%,下半年将连续这一趋势，估计全年进口增长16%,出口增长18%,下半年贸易顺差可望出现恢复性增长 全年通胀压力很大，流淌性过剩依然严重第三季度CPl仍将继续走高，个别月份可能突破4%,到第四季度，央行从紧政策的效果将逐步显现，通胀率会出现相对下降，估计全年通胀率将达3.5%； 2008年9月以后固定的人民币汇率从2010年开始有升值趋势，过去的1年5个月内人民币/美元汇率一直在681689之间变动,面对海
10、外压力2010年将升至2%,达到6.7元.二、2010年上半年中国房地产政策梳理概况为了房地产市场的健康稳固，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如国四条、国十一条、提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，使得房地产市场实现“软着陆，注重量”的增长，而非价的非理性上涨；并着手解决中低收入家庭与“夹心层”的住房困难,而非豪宅市场的非理性繁荣,促进房地产业的健康稳固进展，杜绝使房地产成为各路资金规避风险的投资投机工具。2009年2010年要紧的房地产调控政策日期政策内容09年12月9日国务院常务会议决
11、定自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年.09年12月17日国务院颁布国四条,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房。10年1月10日国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导.10年3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政即关于加强房地产用地供应与监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结.等19条内容.10年3月23日国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发与已实施项目等阶段性工作篌要退出房地产业务,并在1
12、5个工作日内制订有序退出的方案.10年4月15日国务院出台具体措施要求对贷款购买第二套住房的家庭贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得f肝基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不柳轩30%。10年4月18日国务院公布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。10年5月05日住建部严格执行廉租住房单套建筑面积操纵在50平方米以内的规定.10年6月04日三部委明确商业性住房贷款认房又认贷的二套房认定标
13、准.10年6月22日国土资源部：公布土地调查条例实施办法，严查违反土地管理规定行为，保护耕地。10年6月26日银监会办公厅：下发关于进一步加强信贷管理的通知,防止信贷资金违规流入房地产市场.10年6月30日国土资源部：全面;建批而未用的土地,纳入“双保行动，进T坚定整个国土资源系统主动参与房地产用地调控的决心.政府出台房地产新政，旨在抑制资产泡沫进一步扩张，随着09年的爆炸式进展，中国的房地产市场积存了过度的风险，房地产市场务必依靠新资金持续流入才能维持泡沫，随着通胀压力到来，央行必将通过紧缩性货币政策抑制通胀，可能造成业已脱离真实需求的房屋价格快速下跌，泡沫急剧破灭。当前全球各央行普遍维持低
14、率，导致国际短期跨境资金流淌日渐加剧，大量热钱流入中国的房地产市场，而一旦房市的走向发生本质变化加之人民币升值预期的实现，热钱的流出将加剧泡沫的破裂与扩大其带来的影响。在经济回暖的情况下，政府出台房地产新政除去挤压泡沫外，也存在解决民生、提高公信力等考虑,住房问题是关系国计民生的根本问题,目前的高房价隐含着社会不稳固的因素,政府已经到了务必出手的地步，政府务必借助打压房价来恢复自己的公信力。在之前出台的房地产紧缩政策频频失灵后，更加严厉的调控对高房价形成冲击。在继4月15日，新国四条”公布后，17日国务院再次发力，发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，即新国十条，被称之最严厉的楼市政策，
15、之后北京、深圳、上海等地的楼市就出现投资客集中抛盘的现象。以一笔100万元20年期房贷为例，新政后购买二套房贷款还款对比利率还款总额（元）支付利息款（元）月均还款（元）09年7折利率优惠4.161474666.53474666.536144.4新政后利率上浮Ll倍6.531793616.89793616.897473.4新政多还款额（元）318950.36318950.361329合晟尚圆观点：房价回调还需依靠政府后续政策的不断补充，看待房价走势应理性。 这次的调控不可能是结束，假如效果欠佳，后续的补充政策如征收保有税、上调利率等都在酝酿之中； 在楼市“最严厉的政策如此密集的布局下，2010年
16、必将成为中国房价的调整年，但由于阻力重重,房价的调整必将是一个长期过程； 政策调整的目的是挤出过度膨胀的泡沫，帮助房地产软着陆，促进该行业的健康进展，房价稳步回调是当前调控的最优状态。三、2010年全国房地产市场概况土地市场：2010年上半年中国103个城市土地市场交易情报总数住宅城市宗数（宗）用地面积（万平方米）楼面（元/平方米）宗数（宗）用地面R（万平方米）楼面价格（元/平方米）推出成交推出成交推出推出成交推出成交推出成交北京13210995878231845262322932026547499416上海226206100598132364571353735240147909153广州60
17、4836031199198385321031925202深圳403117916280794611202015081508杭州31223169554021573180584823820335785902天津43736338943029142613741431042186159416851887南京1188342935013112281312318514321293694武汉269184160111641876954614956149520841288重庆2521091231634107714341214967838612961673成都163130917767812107678714374049
18、641292沈阳24114815079067577458955657450784775青岛18110995555913082119574047430317432817济南10969704386831152740232491808361505苏州19821778080817852233545237635428324033宁波20215957543312052113494923120119132996无锡675747344615812368272736436418752702厦门747242036815892123192013814027593257福州3327303942689352813122
19、445828574125东莞10184348257760113433261278811262165长春1596371033566890540263362097551018植2161371244754200527851087794463519132899吉林14575917347558077741073458580长沙593921118714851619231813011615991743南昌656136831971610791514878211511970桐23211571685816141514137137622674郑州1271035824735805046857248193636543洛
20、阳241810211552174912105543951860哈尔滨1931278455685575067744525332701623西安71683323147549603939197190754856昆明3832309286529705129775878411901.1 住宅用地供应持续增长，103个城市住宅用地上半年累计供应量同比增加100%国土资源部公布的住宅用地供应计划显示，2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%o在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。中国魔研究院数据信息中心监测显示,2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8
21、万平方米，同比增加100%。从月度分布来看，除了2月受春节与4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。1.2 全国住宅用地累计成交同比增长85%2010年上半年，全国100个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增长85%0从月度分布来看，成交量逐月下降,6月成交量为1385.2万平方米，环比下降28%,同比下降37%,是今年以来首次同比下降。图：2010年上半年住宅用地月度供应量2010年上半年住宅用地月度成交量2i*Ir11nHHQO9卜 8BQ L N
22、LZODiO 9卜 g6QlCMC D9 9Z8BQl 虫 FO gO9OOOOOOOOgggOOOOOOOOOQOOOOOOOgggOOOOOooOogggLLLL.L比京一上一一广阳一! MId1-3月，各城市成交均价继续上行。但5-6月，各城市均价渐趋平稳，且由于高端楼盘占比下降或者远郊区县项目占比升高等原因，部分城市成交均价略有下降。如北京、上海、广州、天津、重庆5月的销售均价环比下降IO-15%不等，6月又有所回升，整体趋于平稳。另据国家统计局数据显示，2010年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月缩小1.0个百分点；环比下降0.1%。2.5 56月中房
23、指数滞涨，部分城市下跌要紧城市住宅价格指数走势4-5月，十大城市住宅价格指数渐趋平稳，环比涨幅从之前的普遍超过2%下滑到0.5%左右。6月,十大各城市价格指数涨跌互现，更有北京、上海、深圳等5个城市小幅下跌，新开盘项目低价入市与部分老项目扩大促销力度是要紧原因。另据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调至数据,6月，全国100个城市住宅平均价格为8419元/平方米，环比上涨0.35%,其中80个城市价格环比上涨，20个城市价格环比下跌，其中涨跌幅在1%以内的城市数量达64个。此外,从项目报价来看，100个城市的6743个样本项目中，71%的项目在6月维持上月价格不变，说明100
24、个城市房价在5月后已渐趋平稳。二手房市场分析3.1 上半年累计成交量低于去年同期，46月多数城市成交量持续环比下降4KOO 30000 20000 TXXO2008年至今各城市二手房成交量走势图LrC Q9486 OLr - ZCQ9986O 20092010.1-6-1.02010年上半年，深圳、北京、广州、杭州、南京等多个重点城市二手房与新房成交套数的比值较2009年继续上升。其中,深圳的比值高达4.1,较上年上升1.8;北京与上海分别为2.4与1.7,较上年分别提高0.7与0.5;杭州为2.2,较上年提高0.5。天津与武汉二手房与新房成交量之比分别为0.8与0.4,与上年基本持平。四.昆
25、明市17月房地产市场状况分析2010昆明市年上半年土地供给与成交分析2010年上半年昆明市土地供给与成交状况一览表序号月份土地编号区域名称地块位置面积（亩）土地性质容积率建筑密度绿地率总价起价（万元）单价起价（万/亩）楼面地价（元/叫保证金（万元）11月份J2009-07晋宁上蒜乡19.4工业1.520%50%28214.54145.362J2009-071呈贡产业园301.17工业2.6230%且64%20%3905.86113.48945.164KC2009-2南区矣六乡3.61科教文卫41235%30%649.81802698.651505YTG2009-25宜良工业园区30工业3301
26、16J2009-050-1东区经开区羊甫片区315.74工业0.5BS230%且50%20%8J2009-050-3东区2.94工业0.5a230%fi50%20%9YTG2009-22宜良昆石公路9.93商业997100.410KC2008-08-1中区吹箫替13.56商住840%11307.85833.911562.8500011KC2008-08-2中区15.2212692.14833.911562.812J2009-18、19呈贡果林水库475.489居住13J2009-074中区盘龙区联盟街道办事处辖区37.76居住4.7729.20%38.6%19212508.791599.174
27、60001442.61居住1.2914.84%50.5%21685508.915914.69159.95居住7.8530.45%35.58506275088.149717.71625.22居住4.2946.9%12832508.81778.141726.7居住4.6628.22%47.6%13585508.81636.951830.35居住5.5033.8%33.815426508.271385.49%1953.24居住5.O525.68%25.6%27089508.81510.552021.19居住8.4634.18%34.1%10781508.77901.6321J2009-055呈贡产业
28、园区22.13工业1.440%20%663.930321.2615022J2009-070呈贡产业园区117.55工业2.6220.69%45%6112.652297.561500232月份J2009-038东川桐都镇3.7402商业2.035%80.0121.396160.362424J2009-065西区高新区25工业0.7230%20%37515321.2610025J2009-038西区高新区65.11工业1230%0.730%S20%2524.3314.991321.2650027KC2009-91-1南区宏仁片区306.61工业3.930%13241.81179.98415.1529KC2009-91-370.366.445%45%12664.98180421.6730KC2009-91-4147.293.966%20%26512.93180691.9831J2009-026
