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1、凯旋门绿城广场物业管理投标方案一、整体设想1.21.l项目情况11.2实质物业管理服务1-2二、管理模式3-122.1 管理架构3-62.2 工作流程782.3 信息反馈渠道8-92.4 控制方式9-102.5 商场物业管理要点11-12三、管理服务人员配备13-143.1 各类人员数量及文化素质要求133.2 人员来源及岗位配置133.3 管理处主任简历14四、培训15-164.1 培训计划154.2 培训I方式154.3 培训I目标15-16五、物贡装备H划17-215.1 物业服务人员住房175.2 管理用房1753管理处配备需用品情况1721六、重瞬22-286.1 说明226.2 收
2、入项目226.3 支出项目23-276.4 收支盈亏情况286.5 增收节约措施28七、物业维修基金的管理方案29-327.1 物业维修基金的使用程序29-317.2 物业维修基金的管理程序31-327.3 物来维修基金资料的保管327.4 小结32八、管理规章J过33-1118.1 公众制度33-498.2 单位内部岗位责任制50-718.3 管理运作制度72-1318.4 考核制度132-138九、档案的建立和管理139十、质量标准及实施措施14014110.1 实施措施14010.2 标准承诺141H一、社区文化活动142-144十二、便民服务项目145-15012.1 无偿服务1451
3、2.2 有偿服务146150十三、服务质量的控制体系151-15413.1 总则15113.2 质量记控制151-15213.3 内部质量审核程序153-154155-158十四、提高管理服务水平新设想一、整体设想1.1 项目情况凯旋门绿城广场是凯旋门集团与义义石油集团共同开发建设的商住大厦，于年月交付使用。凯旋门绿城广场总占地面积为14,200平方米总建筑面积为132,600平方米。为进一步配合发展商的招租、销售，改善住户的生活环境，提高物业品牌和开发商的信誉，*物业管理有限公司愿承担凯旋门绿城广场之物业管理服务，致力为发展商、业主及使用者提供国际级的专业物业管理经验、知识及科技，提高物业之
4、管理运作质素，力创精品物来。1.2 实质物业管理服务凯旋门绿城广场的物业管理操作服务，主要有以下基本任务：1）执行土建维修任务2）执行装饰保养任务3）执行供电系统的保养任务4）执行给排水的保养任务5)执行保安任务6)督导空调保养任务7)督导电梯保养任务8)督导绿化保养任务9)执行防火系统的保养任务10) 执行商场营商特色的物业管理服务11) 执行凯旋门广场范围内的清洁任务12) 执行凯旋门广场范围外建立社区关系任务13) 执行管理员工宿舍的任务14) 执行贵宾接待及接送任务15) 执行物业管理物料储存及使用任务16) 执行空间使用规划任务17) 执行车辆进出限制任务18) 执行节省能源任务19
5、) 执行改养工程任务20) 执行物业管理水平检讨任务21) 执行紧急程序的任务22) 管理处内部管理(行政人事、财务等)对于凯旋门绿城广场的物业管理，应该达到国内一流的物业管理水平。体现酒店式服务、环保概念、信息化、专业化的现代管理模式。工程保维系统及内部质量审核标准，除参考有关惯例和规范外，主要按IS09002国际质量保证体系的要求和国家物业管理优秀大厦的标准进行。在物业管理交接工作后一年左右，达到*市优秀大厦标准，进一步努力获得广东省和国家物业管理优秀大厦的证书。二、管理模式2.1管理架构凯旋门绿城广场管理处人员架构表（总编制：73人）工程部人员架构表（编制：10人）备注:实行24小时值班
6、，即配电房采取3班3运转，而空调班采取2班制。白班有空调、配电值班各1人，加上维修主任、主管和电梯工、弱电技员共7人；中班有配电值班、空调维修2人；夜班尚有配电值班1人，以保证设备正常运行，供电供水之保障和安全。安全管理组人员架构表（编制：49人）备注:1 .24小时值班；四班三运转，每班12人（包括领班），每天安排一个班休息;2 .计将领班加入巡逻机动岗位内，或顶替休假人员以舒缓岗位人手紧张。2.2 工作懈X物业管理公司部总尚源门集团物业管理领导班子凯旋门绿城广场物业管理处领导班子A.管理工作执行架构报告、检讨及建议X物业管理公司物业管理业务监督监凯旋门场现场执行 工作队伍及二十四小时 3业
7、立监控系统报及告监专业分包公司管理工作执行架构的成立，将有利于工作表现的检讨及成本的控制。B.管理工作执行架构执行人员有及专业分包公司2.3 信息反馈管理处服务质素养的评分为内部信息反馈和外部信息反馈两类。A. 内部信息反馈通过日检、周检和月检的检查和考核结果来反馈，同时需辅以抽查进行补充。日检是每日各有关部门对大厦的清洁卫生、绿化、机电设备运行和治安及设施情况的检查记录报告，并经主管签字，认及处理后报管理处。周检是部门主管每周对其分管的工作进行一次检查，并将检查结果进行记录，对发现的问题如时需向上级请示的应及时向管理处主任汇报，对不合格服务的要制定纠正措施，并负责跟进和验证，管理处每周有主管
8、参加每周例会，即是总结上周的情况及安排本周及今后的工作。月检就是组织有关人员每月对物业管理主要服务过程进行检查，各部门各管理处每月要提交工作报告至上级。抽检就是管理处主任对有关部门或人员进行每年不少于4次的抽检。B. 外部信息反馈主要通过问卷形式和交流形式来获得。每半年发放和收集一次“业主问卷调查表”、“征询意见调查表”等方式，了解客户对服务工作的满意程度和意见，并以此促进服务质量的改进。管理处参加有关物业管理考评活动和安全文明小区创建活动可以发现管理中的成绩和不足。设立信报箱收集业主意见，开通24小时客户服务热线及接待客户投诉、咨询及与同行的交汉也是通过外部信息反馈的主要途径。2.4 控制方
9、式物业管理主要靠文件资料和制度规定来控制凯旋门绿城广场的物业管理工作由其承担的物业管理公司来控制，即完整的流程控制。主要为管理处发出的运作文件、工作文件、备忘录及工作指引等，所有运作文件及分发名单均需储存于管理处主任处，所有文件均需至少储存一年，所有文件均需统一编号并按程序完成，所有记录均按文件保存方式进行分类保管。制度和规定主要是对已明的部分进行控制，主要有以下个方面：一(1)采购及承包工程工序(2)领用物品及进货检验程序(3)不合格品的控制程序(4)合同评审程序(5)分供商的选择和评审程序(6)产品的标识和可追溯性控制程序(7)过程控制程序(8)供应商提供维修产品的控制程序(9)设备管理控
10、制程序(10)服务质素的评控制程序(11)检验、测量和试验设备的控制程序(12)纠正和预防措施控制程序(13)顾客投诉的处理程序（14）物品搬运、贮存、防护控制程序（15）质素记录的控制程序（16）内部质素审检程序（17）培训控制程序（18）服务控制程序2.5 商场物业管理要点：物业管理服务可以说是一门专业学问，*物业管理公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并透过长期的改进和提升，使每一座物业的收益和投资潜质得以发挥。而此项投资管理的哲学，使业主能充分保障其不动产投资之权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。本公司建议凯旋门绿城广场商场部分之之物业管理,必须建立于高档次物业
11、管理之基础，且体现其独特之形象。我司除致力于提供先进之物业管理服务，更为凯旋门绿城广场之商场部分建立创新之管理模式，如信兴广场地王商业中心，以使其真正树立物业管理品牌，并成为物业精品。1.设立合理的租户组合，体现商品品牌之均等现象。为方便客户选购商品，及保持商场之独立形象，在商场物业管理中需顾及租户类别的合理组合。主要原则为同一类型之商家需安排在同一楼层，在同一空间或附近类似空间应建立销售同一档次及相近类型之商品专卖柜。若商品之品牌与本商场之形象有所背离，应以尽量回避之原则。2保持商场外观之美好形象，以吸引顾客光顾。主要体现在商场之清洁卫生及装饰标志的配备。首先，商场日常管理中，清洁卫生犹其重
12、要，地面之清洁频率及卫生间之洁净程度要求颇高；清洁人员的配备及商场之全面清洁维护时间应作合理的安排。另外，在适当的地方必须设置足够及简胆的指示标志或大型展示，以方便顾客购物。3 .良好的商场设施装备及维护保养，为顾客提供方便而不间断的服务。首先如升降机，观光电梯和扶手电梯等，在保养维护及日常清洁方面必须维持一定效率及频率；另外，空气调节必须调校适宜，特别是在餐厅、其他公众娱乐场所等地方。对于餐厅用户所安装的排气装置、排水管和隔水池等，必须妥为监管，以免对他人造成滋扰。商场的顾客，除大楼本身之使用者外，游客、路人等亦是其吸引消费之对象，故商场设施之使用率一般较商务办公楼为高，所以商场设施必须保养
13、得宜，以免对租用户及顾客造成不便。4 .多地化的市场推广活动，树立商场独特的营销形象。为吸引顾客前来消费，物业管理公司应不时与商户联络，商量合办各类推广和宣传活动；在节假日，举办各种大型娱乐及应祝活动，籍此推广商场的营销商机。5 .制定合理严谨的安全保卫措施，保障商家及顾客的安全。在商场之日常管理中，安全保卫工作除了保障商家有安全的营商环境，及提供顾客舒适之购物场所外，更重要是保障物业使用人的生命安全，体现其真正之物业品牌形象。另外，逃生通道必须保持畅通无阻，所有固定装置，设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤等。6 .其它事宜至于商场附设之停车场时租车位，可以方便顾
14、客和增加租户的生意额，所以必须向方客提供优良快捷的服务，以增加其对商场之信心。商场内之店铺，餐厅及娱乐场所之开放时间，有别于办公楼。而其组合成份之使用时间，一般亦有差异。由于店铺、餐厅及娱乐场之开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联系，定订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使商场外观及设备保养，都能符合商场整体及使用者之要示求。三、管理服务人员配备3各类人员数量、文化素质凯旋门绿城场物业管理处人员设置共73人（其中管理人员15人、其他人员58人）。人员文化素质、技要求具体如下：-管理人员共15人，要求大专以上文化占50%,管理处主任要求本科以上，并且物业管理上岗证书；物业部人员均需具物业管理
15、上岗证；财务部会计须具大专以上学历或中级以上职称、具有会计证；工程技人员10人，要求至少9人具有本专业上岗证书，文化程度在高中以上，中级以上技占50%；安管员49人，均要求高中以上学历，原则上为退伍军人。3.2人员来源及岗位配置因清洁、绿化为外包，故管理处除进场验收接交时有个临时人员外，其余均为合同聘任制，其中从物业管理公司本部了抽调50%至凯旋门绿城场，主要为管理处骨，如管理处主任、秘书、部门主管、物业助理、财务及安管主任。需要外聘人员为50%,主要为安管员和工程技人员。各岗位配置如下：-管理处主任1人（拟推之管理处主任简历见3.3）,秘书1人行政人事财务部5人工程部10人物业部56人（含安
16、管员49人）具体岗位职责、数量见2.1管理构架四、培训4.1 培训I计划管理处行政人事财务部负责年度培训计划的制定和监督实施工作，一般每年至少一次，并负责对各类员工培训效果进行考核和鉴定。各部门主管配合管理处的要求，制定本部门相应的培训计划，并负责组织实施、培训记录由各部门主管交行政人事财务部归档。培训计戈吩入职培训（岗前培训）和在职培训二种。入职培训要求新入职员工在第一周接受培训和考核在职培训分为管理处每年组织的专业、技能培训和参加社会的外部培训。4.2 培训方式分为讲课和训练两种入职培训均为讲课在职培训为讲课与训练相结合43培训目标入职培训主要为：A.管理处的基本情况、组织机构及领导B.管
17、理处质素方针、目标、企业精神及物业管理工作基本知识C.员工手册、职业道德及质素意识教育D.对员工的期望及要求E.本职位的基本情况（职责、人员配置及设备、设施的分布等）F.职位工作操作流程，在异常情况下的特殊处理程序等在职培训主要为：-A.物业管理基础知识、消防安全知识B.大厦设备、设施讲座及操作演示C.文明语言的训练及着装要求D.安管员的队列训练、消防演习、紧急情况处理五、物质装备计划5.1 管理服务人员用房和工程技人员轮班及大厦应急需要问题外，其他人员均自行解决。5.2 管理用房建设单位为物业管理公司提供的办公用房在首层，可以满足物业管理需要，不必增加。53管理处装备需用品情况因清洁卫生、绿
18、化为外包，故其器械由其自备。管理处办公室除需简单装修外，尚需添置以下用品：-（详见附表531）附表531凯旋门绿城场物业管理处开办费总预算（人民币：元）编711U号1页目名称单位数量单价金额备注1586电脑29,00018,000含UPS及打印机2传真机15,0005,000非热敏纸3复印机125,(XX)25,0004电话51,0005,0005对讲机152,70040,5006照相机部21,0002,000一部为一次成像7维修工具、仪表一批19,870详见附表5328服装套7285,740详见附表5339办公家私61,159详见附表53410租住宿15,00011办公用品10,000复印纸
19、张、保险柜、计算器、文件夹等小计：287,269附表532管理处所需工具、仪表项目明细表序项目名称单位数量单价金额备注1500V摇表个18008002万用表个13503503钳形电流表个13003004冲击钻个11,5001,5005手枪钻个16006006拉钉枪个2100200手用、脚用各7液压压线钳把15005008手提电焊机套11,5001,5009铝合金梯个25001,00010砂轮切割机&11,5001,50011手提切割机台11,5001,50012角磨机台150050013小型潜水泵台11,0001,000141.5吨手动葫芦个150050015套筒板手套120020016内六角
20、板手套110010017高压验电笔支120020018多用验电笔支1030300进口19尖嘴钳把1080800进口20平口钳把1080800进口21斜口钳把1070700进口22活动板手把101001,000进口23管钳把670420进口24小型气泵套11,5001,50025雪表套25001,00026手工套丝机台2300600带丝锥27工具箱个1050500小计19,870附表5.3.3管理处服装费用明细表序号项目名称单位数量单价金额备注1文员服装套2X1548014,400一人二套2技术员艮装套292504,500一人二套3安管员外管服装套2X4855052,800一人二套4安管皮鞋对4
21、823011,0405外管皮带条随衣赠送6外管精神带条随衣赠送7肩章对随衣赠送8大衣件65003,000夜班班用小计85,740附表5.3.4管理处办公家私明细表序号项目名称单位数量单价金额备注1会议台套11,5001,500圆形2更衣柜个31,1833,540六门，钢制3写字台个121,62519,500附三件活动柜4办公椅个126607,920气压把手5客椅个47603,040弓形脚6立身移门柜个22,8005,600工程，物业用7资料、文件个21,7003,400柜8钥匙柜个24008009矮柜个160060010屏风隔板块122002,40011简易办公桌个230060012折叠椅个1
22、05050013电脑台个26001,20014饮水机个240080015微波炉个11,0001,00016简易床个352508.750安管员宿舍用小计：61.159六.管理预算6.1 说明本份管理预算以凯旋门绿城场日常物业管理运作为基础，核算包括了日常物业管理的收入及支出情况。其中管理费收入是按凯旋门绿城场目前所获批之物局收费许可证单计算，即住宅收费为4.75元/平方米；商住楼收费为8.25元/平方米；写字楼收费为20.75/平方米；商铺收费为(30.25+5)元/平方米，其中包括商场部份的市场推宣传费5元/平方米。由于招标书上未列明停车场的具体情竞，本预算暂未把停车场之收入列入核算中。6.2
23、 收入项目(1)小区总建筑面积：132,593平方米其中占地面积为：14,208平方米(2)小区可销售面积:105,864.82平方米(商铺30,609.3Om2、写字楼8,974.520?；住宅6,6281m2：其中商住34,2640?、住宅32,017m2(3)管理费收入(按目前物局批之收费许可证单计算)住宅：32,017X4.75元=I52.080商住：34,2648.25元=282,680写字楼：8,974.520.75=186.220商铺：30,609.3X(30.25+5)元=1,078,970小计：1,699,950元63支出项目（1）.日常物业管理费的概算表:序号项目金额（元/
24、月）备注1管理服务人员工资、福利176,540.002公共设施运行及保养费54,110.003绿化费2,000.0()4公共水电费504,850.0()5清洁卫生消杀费56,540.006办公费9,800.007折旧费3,330.008其他（保险）10,000.009商场市场推宣传费100,000.0010管理人员酬金100,000.0011营业税金85.000.0012业主委员会费用8,000.00小计1,110,170.00日常物业管理费支出明细：A、管理服务人员工资福利(共73人)职位编制月均工资每月开支预算(单位：山月)(1)总物业经理1人10,00010,000秘书1人2,5002,
25、500小计12500(2)物业部主管1人3,5003,500助理6人2,00012,000安管主任1人2,5002,500安管领班4人1,6006,400安管员44人1,30057,200小计81,600(3)工程部主管1人4,0004,000维修主管2人2,5005,000技术员7人1,50010,500合计19,500（4）财务及行政人事部主管1人4,0004,000会计1人2,5002,500出纳1人2,0002.000财务及人事助理2人2,0004.000合计12,500每月管理人员工资预算为126,100（5）附加40%作为医疗费津贴、住房津贴、年终奖金及其他国家规定及福利。50,4
26、40总计176,540B、公共设施运行及保养费（1）电梯保养维护（全责保养或保养加材料零件费，含年检费）35X800用月=28,000（用月）（2）变电站系统年检、高低压柜测试维修，每年4.8万48,000元12月=4,000（元/月）（3）备用柴油发电机组保养、运行，每年1.8万18,000元12月=1,500（元/月）（4）消防系统（含管道、泵、阀门、联动柜、防火卷帘、自动喷头、烟、温感器），每年3.6万36,000元12月=3,000（元/月）（5）安防系统（含一卡通之对讲、停车场及闭路监控），每年8,400元8,400元12月=700（元/月）（6）给排水系统（含水泵、控制柜、阀门、管
27、道及卫生洁具、化粪池清理），每年2.4万24,000元12月=2,000（元/月）（7）配电箱、供电线路及照明灯具、电器3,000（元/月）（8）土建维修、油漆、装饰修补1,000（元/月）（9）空调主机及空调系统（冷却塔、水泵及末端装置）4X25,000元12月=8,330（元月）（10）其他及不可预计（1）（9）项X5%51,5305%=2,580小计54,110（元/月）C、绿化费绿化面积为20%左右2,000元/月D、公共水电费（含排污费0.42元/吨）电费（1）电梯（35,其中扶梯17）扶梯：177kw12hB80%30日/月0.99Ekwh=33,930（元月）其它电梯：（825k
28、w+1017kw）X24h日X70%X50%X30日/月0.99kwh=92,310（用月）（2）水泵，共2,461乂2（适当考虑裙楼部分的加压泵）461*2X50%X4h日80%30日/月0.99kwh=4,370（元/月）（3）庭院灯IokWXI2h日X30日/月0.99元kwh=3,560（元/月）（4）大堂、走道公共部分20kw12hH30日/月0.99kwh=7,130（元/月）（5）13商场50kwX12h日X30日/月0.99kwh=l7,820（元月）（6）消防水泵、抽排风、换气60kwX3h/日X30日/月0.99kwh=3,35O（用月）（7）管理处办公室、设备间、值班室、
29、消防中心等照明入其他20kvX12h日3O日/月0.99元kvh=7,13O（元/月）（8）空调4650kwX3X80%X70%X12h/日义30日/月X0.99元ZkwhXIO月/12月=1,200（元/月）水费（1）绿化用水14,208m20%5kgmX30日/月l,000kgtX（2.4+0.42）=1,200（元/月）（2）清洁用水132,593m2X0.5kg/m2X30日/月l,000kgtX（2.4+0.42）=5,610（元/月）（2）洗手间卫生用水（按500人计算）500人乂501以人日义30日/月1000kgtX（2.4+0.42）=2,120（元/月）水电费小计：504,
30、850.00元E、清洁卫生消杀费：（1）清洁费（对外承包）132,5930.4=53,040元/月（2）消杀费（城管部门）3,000元/月（3）水池清洗消毒（1年2次）6,00012=500元/月小计（约）：56,540元F、办公费（1）电话费2,500（用月）（2）办公文具等500（元/月）（3）差旅费500（元/月）（4）业务应酬费2,000（元/月）（5）洗涤费800（元/月）（6）服装费（人均5007350012=3,040（元/月）元，73人，适当机动）（7）不可预见（1-6）项合计X5%460（元/月）小计（约）98,800G、折旧费用（物业管理部分近20固定资产，5年折旧）3,3
31、30H、其他（保险，包括公共财产险、第三者责任险、停车场车10,000辆停车险等）I、商场市场推宣传费100,000J、管理人酬金（管理支出的10%）100,000K、营业税金（管理费X5%）16999505%=85,0001.、业主委员会费用8000AK项每月开支预算总额为:6.4收支盈亏情况每月开支为：1/1070元管理收入：住宅与商住：434,760元写字楼、商铺：1,265,190元收支情况为：434,760+1,265,190-1,110,170=589,780虽然预算中每月有盈余，但因写字楼与商铺为发展商自用和空置较多，故可根实际情况调整；即保证管理处运行收支平衡即中，因而在税收上
32、略可降低；而管理运作上，因住宅、商住由业主缴纳，其余在能收的情况下，其缺口由发展商按空置单位打折缴纳或从停车场收入中弥补即可。65增收节支措施增收部分范围较窄，仅能适当开展一些有偿服务项目，如室内维修，或在条件允许情况下，开展洗车服务和便民服务。节支部分主要是节能和缩减管理人员，在新管理处交接并成立后，即针对大厦一些情况大力开展节约活动，尤其在空调、抽排风和公共照明方面，潜力较大，可在预算公共水电费算基础上节约公共水电费10%20%。缩减管理人员是在大厦之物业管理走向正规，员工对情况熟悉后采取工作合并之方式，可适当节约部分人员，以达到节流之目的。七、修基金的管理方案7.1 物业维修基金的使用程
33、序：7.1.1 公用设施维修基金的使用程序：(a) .管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：一公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；一相关项目有关图纸、预算资料；一施工承接单位或人员资质资料。(b) .小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议：一同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的住宅小区公用设施专用基金作用申请表：区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划拔到公司账户；一不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。(c
34、) .业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，为主管理委员会必须执行;(d) .业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及格料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；(e) .公用设施维修基金帐目，应由下列单位每3个月张榜公布一次：一业主管理委员会；一管理公司或管理处。7.1.2 房屋本体维修基金的使用程序：a) .管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零屋小修，70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理；b) .管理公司因需要进行中修以上的维修工
35、程时，应向业主委员会提供下列资一有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；一该项目的预算资料；一其他相关资料。c) ,申请计划经业主委员会或该栋业主审议；一如经审议，业主管理委员或该栋50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的,公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请,经管理部门核定后实施；一如经审议，业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。主分摊;d) .整个小区的本体基金不够支付的时，经业主管理委员会同意，由全体业e) .单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊；f)
36、.公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算：-业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出签复，逾期则视为同意；一业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的7日内应予以答复，逾期则视为同意。g)公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共同总位维修养护项目后：日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证;-中修以上的工程应出具施工项目清单，由业主管理委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证。h).财务部应每3个月公布一次本体维修基金的收支帐
37、目。7.2 物业维修基金的管理程序7.2.1 公用设施的维修基金的管理程序：a) .公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；b) .公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；c) .财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账簿，按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行独立的账务处理；d) .小区业主或其他相关人员及单位,如对设施维修基金的收支账H有疑问,可向下列单位提出质询；一业主管理委员会；一管理公司或下属管理处。e) .管理公司或下属管理处接到质询后:一原则上应
38、在7日内予以答复；T寺殊情况可另行处理。7.2.2 房屋本体维修基金的管理程序：a) .财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金；b) .经办人凭房屋本体维修基金支出的原始任据，按费用审核报销标准作业规程中的相关规定到财务部办理报销手续；c) .财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行账务处理；d) .如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：一经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意；一将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵；一经业主管理委员会决定
39、提高本体基金标准来弥补。e) .小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以；向业主管理委员会查询;一向公司财务部查询。7.3 物业维修基金资料的保管7.3.1 财务部会计应在每月31日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按会计核算标准作业规程中的相关规定进行账务处理。7.3.2 财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长期保存。7.4 小结物业维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。八、管理规章制度8.1 公众制度A用户手册（一）物业管理1、管理处及其职能（1）*房产开发公司聘任之物业管理公司为本小区之管理代理人，并执
40、行*花园之物业管理职能，享有并承担*花园业主公约中规定物业管理人的各项权力、义务及责任。(2)管理公司员工有职责为各用户提供物业管理服务，但请各用户不可要求各员工作私人服务，另请各用户勿赏赐任何利益给本处工作人员，各用户如有任何赐教，请与物业公避开或管理处联系。(3)管理处负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各用户，处理各公共事务。2、费用(1)为保障业主物业的长远利益，以达投保值的效果。各用户亦需承担本物业之保养、维修及日常管理开支，物业管理之各项支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外围部分及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，中央空调、给排水、消防及小区自动系统等之检
41、修保养费用。此外，渠道及水管之维修费用，垃圾清理费、管理处之行政及管理费用以及管理员工之薪金、福利等均包括在内。的避孕药支出均依据用户单元建筑面积按比例分摊。(2)管理费是保持本物业管理正常运作之必备条件。故各用户务必按时缴交管理费。(3)用户应于当月的首七天内到管理处或物业管理人指定的地点及方法缴交被要求支付之管理费及其他费用。逾期十天未交者，每日加收有关费用总额万分之五的滞纳金。(如有任何变动均以管理处最新公告为准)用户于入伙时须预缴交贰个月管理费及其他由管理处制定之合理费用O如公共设施/外墙翻新等大型工程费用，应按小区公约所指定管理份额，或单元建筑面积由各业主共同分担。管理账目收支情况将
42、由管理处按时公布。若管理费不足应付各项开支时,各用户须依据用户单元建筑面积按比例支付未足之数。若有盈余，则拔入下年度账目。此外，各用户如有变化，请即以书面知会管理处。原用户应于业权转让时结算清楚所有应缴有关费用，已缴交的小区维修基金不予退还。（二）用户须知1、用户对其购置之楼宇拥有使用权利，产权归发展商，土地所有权仍归国家。（1）用户需预先与管理处预约以便交收锁匙及单元。用户需负责对其接收单元的设备，作检验并核实所有设施、装修等皆合格并需在交收表上签署。2、收楼时请查看单元设备、装修等是否妥善，并把缺点于当日内以书面或管理处特备之表格通知管理处，本处将代表发展商利益就该等缺点透过发展商向承建商要求解决，逾期者则以用户确认其单
