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1、物义倔欠名皮物业管理系列工具书一、物业费的构成2二、业主缴纳物业费的法律依据3（一）所依据的相关法律3（二）所依据的相关法规3三、物业费催缴规范操作流程6（一）物业费催收管理规范流程6（二）物业费催缴作业指引7四、物业管家催费技巧17（一）业主拖欠物业费的常见误区17（一）物业管家催缴物业费的七大方法21五、催缴函的使用要点30（一）催缴函的使用对象30（二）催缴函使用过程中的话术说明30（二）物业费催缴函范本31六、支付令的使用技巧34（）什么是支付令34（二）使用支付令的要点说明34（三）使用支付令的前置条件35（四）支付令申请书范本36七、律师函的使用技巧38（一）律师函适用的对象38（
2、二）律师函使用要点说明38（三）使用律师函的配套话术39（四）律师函使用案例分析39（五）律师函范本40八、起诉催费操作流程41（）明确诉讼时效41（二）准备诉讼所需资料41（三）撰写“民事起诉状”42九、案例：业主拖欠物业费法院判决案例精选45十、附件：物业费催缴应用表单大全53一、物业费的构成物业管理服务费用（简称为“物业费”）是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业费是物业服务合同约定的主要内容之一，它是确保物业管理正常运行的必要前提，业主在享受物业服务企业提供服务的同时，必须按
3、照合同约定按时交纳物业管理费用，不得无故拖延和拒交。否则，物业服务企业有权依法要求其承担违约责任。物业费的计费方式有包干制和酬金制，不管哪种计费方式，其中的物业服务成本或者物业服务支出构成是一致的，对比如下：序号包干制酬金制1服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用3物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用4物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用5物业管理区域秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用6办公费用办公费用7固定资产折旧固定资
4、产折旧8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9经业主同意的其他费用经业主同意的其他费用10物业公司的正常利润物业公司的酬金特别需要说明的是，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。二、业主缴纳物业费的法律依据(一)所依据的相关法律中华人民共和国民法通则第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物权法第七十二条：业主对建筑
5、物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。物权法第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。(二)所依据的相关法规物业管理条例第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(I)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方
6、面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修费金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。物业管理条例第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理条例第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业管理条例第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用
7、的，从其约定，业主负连带缴纳责任。己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业管理条例第四十三条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。物业管理条例第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业主大会和业主委员会指导规则第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用
8、法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。发改委物业服务收费管理办法第四条：国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务
9、收费的监督管理工作。物业服务收费管理办法第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。第十条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。物业服务收费管理办法第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会
10、应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。物业服务收费管理办法第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。物业服务收费管理办法第二十一条：政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据中
11、华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定予以处罚。三、物业费催缴规范操作流程(一)物业费催收管理规范流程物业费催收管理规范流程:（二）物业费催缴作业指引物业管理服务费欠费催缴作业指引编制日期2018审核日期2018批准日期2018修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人1目的1.1 规范物业管理服务费拖欠的催缴工作1.2 实行责任到人，确保应缴年度物业服务费用的收取2适用项目XX服务有限公司在管的、已入住并启动二次收费工作的住宅业态项目。3职责3.1 项目中心主任/项目经理作为物业费收费指标的第一责任人，需结合年初签订的目标责任书，分解、编制年度物业费催缴方案、制定催缴计划，负责对项
12、目物业费催缴当期、清欠具体实施工作进行统筹安排。3.2 项目客服主管作为物业费催缴的第一执行人，负责分解、细化催缴计划，合理分配员工的催缴任务量，协助项目中心主任/项目经理督促员工完成催缴任务。3.3 项目客服专员、前台接待等负有收费任务指标的岗位人员，结合项目中心主任/项目经理安排，作为本项目收费任务具体执行人和责任人，负有物业费催缴义务。3.4 项目工程部、秩序部、环境部、财务部作为联动保障部门，需全力协助项目客服部开展收费工作。3.5 项目财务部出纳员按照内控工作流程，负责与客服部严格核对物业费收缴的实际情况。并协作客服部及时沟通、对比、提供物业费缴纳情况最新数据。3.6 项目中心主任/
13、项目经理负责定期组织各部门主管召开物业费催缴分析会，总结点评收费工作推进情况。3.7 公司财务部出纳负责对项目月度、季度、年度收入指标完成情况的统计工作。3.8 公司运品部负责对项目月度、季度、年度收入指标完成情况进行监督、审核及分析汇总。4缴费方式为维护项目正常运作，针对不同业态、不同收费阶段的项目，物业费缴费标准和方式有所不同。4.1 对新入住、住宅业态项目，首次入住收费标准为预收一年，若结合实际情况，有减收或优惠需求的，需报送公司领导班子审批同意。其它业态项目，则按公司制定的标准要求落实。4.2 对已入住一年后进入二次收费的项目，最小收费单位以“月”为标准进行物业费收取。5催缴前准备工作
14、对于逾期未缴纳物业费的业主，需按下列流程于不同阶段实施不同催缴方式。5.1 项目中心主任/项目经理需督促客服主管，对本项目物业费月度、季度指标进行分解，并指定责任人，力求任务清晰、指标明确、责任到人。5.2 在启动集中催费工作前，项目中心主任/项目经理、客服主管应对客服专员集中进行礼仪服务、行为规范、统一说词、法律法规类培训，要求客服专员的催缴行为务必符合公司工作管控各项要求。5.3 负责催缴工作的客服专员、前台接待岗员工需了解自身所负责楼门及管辖户数、及业主档案信息等，以便针对性开展后续工作。通过多种形式全面了解、核查每一户业主目前或过往缴费、欠费情况，以便在催缴中，摸清和掌握真实欠费原因，
15、与业主深入交流。5.4 催缴前由项目财务部出纳核对欠费金额、欠费时间情况，以免有误，造成不必要的误会。5.5 客服专员、前台接待岗等收费责任人，应深入了解、核实欠费业主是否存在历史遗留问题，或在以往催缴中提到过各类欠费原因（如房屋本体工程类、基础配套问题等、治安类等），时下是否已解决，并核实过往留存的报修、投诉等遗留痕迹，并确认情况是否属实，是否属于物业企业职责所控范畴。针对业主提出的各类问题需客服专员掌握应对解释方案及处理措施，凡集中的、有代表性的、重大的遗留问题，需上报项目中心主任/项目经理，由项目中心主任/项目经理对下一步解决方案回复意见、给出建议，对项目中心主任/项目经理不能决策的，由
16、其形成文字性材料上报公司运品部，公司领导班子议定。以尽最大努力协调帮助解决，清理遗留问题，促进收费。6催缴方式指引以下各种方式，不做强制性流程化要求，以便在不同项目，结合物业费催缴工作现状，由项目中心主任/项目经理结合本项目所处催费阶段选择具体催缴方式，在选定催缴方式后，需按本指引要求执行。6.1 短信催缴6.1.1 适用范围：项目全体欠费业主6.1.2 利用公司群发短信平台，由项目客服主管提出短信发送申请，汇总上报拟发送短信业主明细、短信发送内容，报项目中心主任/项目经理、公司业务主管部门领导批准，按照公司回复意见确定发送对象、发送时间并最终完成发送。发送人（项目中心主任/项目经理指定专项专
17、人负责）需留存发送截图等相关存档资料。6.1.3 短信发送标准措辞：尊敬的业主：您好！您家的物业费已于X年X月X日到期，请您尽快到XXX物业服务中心续缴费，感谢您对物业工作的支持与理解，祝您生活愉快！物业服务电话:XXXXXX。6.1.4 此流程同样适用于微信催缴。6.2 电话催缴6.2.1 适用范围：项目全体欠费业主1.1.1 2.2电话催缴时间：夏令时：上午9：00-12：00|下午15：00-20：00；冬令时：上午9：00-12：00下午14：00-19：OO0进行催缴时尽可能打座机或者是第一联系人手机号码。1.1.3 标准用语：“XX/先生或女士，您好！我是XXXX客服中心的XXX,
18、工号XXXo您XX年度的物业管理服务费已欠费，请您尽快到XXX客服中心缴费，如您不方便来访，物业客服专员可以携带POS机和票据提供上门收费服务，具体时间您可提出预约需求，我们也可以将公司账号发送短信给您，您也可以转账给我们，票据可以替您保管，待您方便时领取或预约客服专员送到您的家中，也可以快递给您。感谢您对物业工作的大力支持与配合，最后祝您全家生活愉快、身体健康！”1.1.4 凡拨打过催费电话的客服专员，负责将拨打过的每户业主电话所回馈的情况，详实、全面、准确的记录在X年XX项目物业费欠费台账（附件表单1）、醺X项目X月X日电话催缴记录表（附件表单2）中，需要跟进和进一步协调追缴的业主，需将全
19、部跟踪记录填写在X年XX项目物业费欠费台账（附件表单D中。客服主管应以“周”、“月”为单位对年XX项目物业费欠费台账（附件表单1）、做X项目X月X日电话催缴记录表（附件表单2）进行统计检查，由客服主管按月归档，并将统计数据信息上报项目中心主任/项目经理。6.3 入户催缴6. 3.1适用范围：针对已入住的业主经过多次电话、短信均催缴失败、长期联系不上的业主或有其它欠费原因的业主。7. 3.2入户催缴时间（1）周六、周日全天各时段均可；（2）周一至周五早8点半一10点半；（3）周一至周五中午12点13点；（4）周一至周五下午15点17点；（4）周一至周五晚18点一20点；（5）客服专员与业主协调一
20、致的入户时间。8. 3.3客服专员在经过前期多次电话和短信催缴后，需整理出拟入户催缴户的欠费情况、该户催缴跟踪记录、车辆登记情况、入住后的报修记录等，应做到心中有数，针对事先已知晓该户确实存在尚未解决的问题，客服专员应带着初步回复意见或解决方案入户沟通，同时进行物业费劝缴工作。9. 3.4入户时应自带鞋套，注意服务礼仪，入户落座后首先应耐心倾听业主反映的情况，并对业主反映的具体情况进行技巧性合理的解释，并填写OXX项目入户访谈催缴单（附件表单3）,做好解释工作，请业主配合在上面签字，以证实该员工实际入户行为。业主签收即催缴时效延续，从而为入户催缴失败而留存催缴证据，以便日后提起诉讼等。10.
21、.5经入户催缴未果，业主拒缴费原因和.业主提出问题由客服专员上报客服主管，进行集中统计，再反馈给项目中心主任/项目经理，及时根据催缴情况汇总到X年XX项目物业费欠费台账（附件表单1）、双XX项目入户访谈催缴W（附件表单3）上，项目中心主任/项目经理签字确认，并酌情组织召开催欠费例会，分析催缴原因。并制定下一步催缴计划。6.4 张贴催费通知6.4.1适用范围：长期联系不上业主、租户缴费的、电话、短信均催缴无效的业主和其他欠费原因的业主。6.4.2项目客服主管需和项目财务部出纳进行物业费欠费数据审核，确保楼门号、欠费金额、滞纳金金额、欠费时间等准确无误。6.4.3张贴催费通知注意事项：项目中心主任
22、/项目经理需提前上报给公司运品部拟张贴催费通知的计划、户数、及按照公司法务己审核通知模板，由项目客服主管录入完成的需张贴的催费通知单一并报送公司运品部等相关部门，待公司审批后方盖章张贴。6.4.4张贴时，注意要在业主家防盗门外距离楼门号下面2厘米正中处，拍照时要清晰体现，拍照后项目以影印件保留存档（注：张贴催费通知不需工作人员合影），以便后续作为诉讼时效中断证据提供。（催费通知模版见附件表单7）。6.4.5张贴后客服主管要填写X年X月XX项目张贴催费通知单户数统计君（附件表单4）,并留存全部复印件，由项目中心主任/项目经理签字。6.5欠费业主信息公示6.5.1适用范围：全体已入住欠费业主中，由
23、公司审批同意公示的。6.5.2项目中心主任/项目经理提交公示方案至公司领导及相关部门审核，待审批通过后方可进行。6.5.3公示不可触及业主全面隐私信息，包括不能公示业主房号、电话、单位等信息，具体公示信息只包括业主姓名、欠费周期。6.5.4项目不得未经公司审批同意，在园区公告栏、电子屏等地方公示任何业主欠费金额、房号、联系电话等信息。6.6发送IMS催缴函6.6.1适用范围：针对恶意欠费、多次催缴均无理由拖延缴费、长期不居住在小区的、或其它出于收费工作需要，需保留催费记录证据的业主。6.6.2发送EMS催缴函注意事项：项目中心主任/项目经理应提前与公司相关领导及部门沟通，项目拟发送律师函的计划
24、和户数、费用预算，待公司审批后，确定本次催缴函的发送数量、价格，结合沟通结果，及时反馈项目，由项目客服主管主责具体发函工作。6.6.3发送前由项目财务出纳审核物业费欠缴数据，确保业主楼门号、欠费金额、欠费时间、滞纳金金额准确无误。并加盖公司公章，在盖章之日24小时内寄出。寄送后填写X年X月XX项目EMS催缴函发送记录表（附件表单5）o注：发送催缴函盖章原件，项目需留存复印件（催缴函模版见附件表单8）。6.6.4寄送2日后，项目客服主管需按投递存根上的条码上EMS网站打印凭据邮局盖章，确认业主是否收到催缴函，项目保留发送存根及打印凭据.以便后续作为诉讼时效延续证据提供。项目应指定专人集中存放催缴
25、函复印件、发送存根和打印凭据等重要凭证。6.6.5催缴函寄送后仍未缴费业主，项目客服主管需收集对物业公司有利的催缴证据材料，如：业主入住确认书、收费通知单、前期物业服务协议或天津市物业管理服务合同复印件、以往所有催费记录、催费照片、EMS催缴函打印件等证据。以备后期提起诉讼时有据可查。6.7发送律师函6.7.1适用范围：恶意无故欠费、多次催缴均无理由拖延缴费、房屋质量问题拒缴的、或其它出于收费工作需要，需保留催费记录证据的业主。6.7.2发送律师函注意事项：项目中心主任/项目经理应提前与公司相关领导及部门，沟通项目拟发送律师函的计划和户数、费用预算，待公司审批后，由公司运品部牵头联系律师，确定
26、此次最终律师函发送数量、价格。结合沟通结果反馈项目，由项目客服主管主责对接律师及具体发函工作。6.7.3发送前由项目财务出纳审核物业费欠缴数据，确保业主楼门号、欠费金额、欠费时间、滞纳金金额准确无误，在盖章之日24小时内寄出。寄送后填写X年X月XX项目EMS律师函发送记录表（附件表单6）o注：发送律师函盖章原件，项目需留存复印件（律师函模版见附件表单9）o6.7.4寄送2日后，项目客服主管需按投递存根上的条码上EMS网站打印凭据邮局盖章，确认业主是否收到律师函，项目保留发送存根及打印凭据.以便后续做为诉讼时效延续证据提供。项目应指定专人集中存放律师函复印件、发送存根和打印凭据等重要凭证。6.7
27、.5律师函寄送后仍未缴费业主，项目客服主管需配合律师收集对物业公司有利的证据材料，如：秘主入住确认书、收费通知单、前期物业三务协议或天津市物业管理服务合同复印件、以往所有催费记录、催费照片、EMS催缴函、律师函打印件等证据。以备后期提起诉讼时有据可查。6.8法律诉讼手段6.8.1适用范围：恶意欠费、欠费数额巨大、多次催缴、沟通无法达成一致的、具有代表性的欠费业主。6.8.2项目中心主任/项目经理结合多种催费方式应用的效果，统筹考虑提交诉讼计划和欠费户具体信息、欠费额等，上报公司运品部及领导班子审批，批准后，由运品部反馈律师，对接启动法律程序的准备事宜。6.8.3项目收集并提交对物业公司有利的证
28、据材料，如：血主入住确认书、收费通知单、前期物业服务协议或天津市物业管理服务合同复印件、催费通知照片影印件或EMS催缴函、律师函复印件、律师要求的其它资料等，要求资料齐全。6.8.4按照公司批复同意的诉讼计划，由项目中心主任/项目经理、客服主管具体对接律师，提供准备相关资料，共同启动开展诉讼工作，并将最终诉讼结果上报公司知晓。7欠费业主类型梳理（1）近期交纳类：业主已承诺近期来缴费；（2）暂未明确类：暂时无法明确时间（工作忙）和暂时联系不上（如：电话无人接听、关机、无信号等电话畅通类业主）；（3）无法联系类：停机、空号、错号、长期关机（无法找到业主）；（4）问题拒缴类：房屋质量类、工程维修类、
29、物业服务类等及其他原因拒绝缴费；（5）异地出差类：长期不在项目所在地（出差或者偶尔回来）；整理催缴分类后，以上五种类型均适用本作业指引催缴方式，各项目需逐户分类，采取最有效催缴措施进行大力催缴，及时与公司沟通，由项目中心主任/项目经理、客服主管牵头与客服专员沟通，结合本项目所处阶段、客户群体类型等实际情况，采取以何种措施进行催缴。催缴后将反馈的详细情况记录在X年XX项目物业费欠费台账（附件表单1）,上报项目中心主任/项目经理、客服主管审核签字。8流程图客服专员根据个人负责管辖户数、所掌握的欠费业主情况认真分析后采取不同方式催费根据掌握的情况，进行欠费业主分类（1）近期交纳类：业主已明确交费日期
30、；（2）暂未明确类：暂时无法明确时间（工作忙）和暂时联系不上（如：电话无人接听、关机、无信号等电话畅通类业主）；（3）无法联系类：停机、空号、错号、长期关机（无法找到业主）；（4）问题拒交类：房屋质量类、工程维修类、物业服务类等及其他原因拒绝交费。（5）异地出差类：长期不在项目所在地（出差或者偶尔回来）根据欠费类别：针对性的进行电话催缴（每个客服专员需在规定时间内完成管辖内全部欠费业主电话拨打催缴工作）；近期交纳类：滚动式进行电话、短信跟踪等方式催缴；暂未明确类：电话催缴，追踪业主明确缴费答复，直至缴费或者告知原因，再进行下一步催缴计划；无法联系类：利用多种途径（街道、派出所、业主登记工作单位
31、、地产购房登记痕迹等方法查询）取得业主最新电话，进行催缴；问题拒交类：采取逐户重点跟进，了解核实业主反映的具体事因，及时向项目经理反馈，由项目经理指导催缴措施。张贴催费通知或者发送律师函。异地出差类：电话、短信催缴，引导业主采取异地汇款方式缴纳费用电话、短信、入户催缴（持续完成），填写X年XX项目物业费欠费台账报送公司审批，张贴催费通知（阶段完成）I报送公司审批，发送EMS催缴函、律师函（按实际催缴情况阶段完成）发送催缴函、律师函两周内仍然未缴费，采取园区公示警示业主，（按实际催缴情况阶段完成）对上述催缴方式仍无效，针对额度巨大、恶意、有代表性的业主，联系律师采取法律诉讼手段四、物业管家催费技
32、巧（一）业主拖欠物业费的常见误区误区一：没入住就不交物业费小赵购买的新楼马上就要交房了，可每天的工作忙得焦头烂额，下周又要出差，这一走就是几个月，不巧的是，小赵的太太上个月公派留学去了美国，交房的事倒是可以交给老妈，可物业费小赵想暂时不交，毕竟自己和太太这段时间都不会入住，没有享受他们（物业）的服务。政策解读：物权法第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予
33、支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。小业律师说法：从物业费含盖的内容来看，小赵理解的服务有一定的局限，因为物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧等，都是物.业管理的组成部分，所以小赵在购买房屋以后，不管住与不住，都应该缴纳物业费，这一点不容置疑。误区二：未签物业合同不交物业费马某经营的网吧坐落于某市的一小区内，2013年7月，小区业主委员会（住宅楼业主委员会）与物业公司签订物业服务委托合同，合同签订后，物业公司按约定进行了物业服务，可马某以其与物业公司之间没
34、签物业合同，物业公司提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。物业公司诉至法院，要求马某给付拖欠的物业管理费6627元。政策解读：根据物业管理条例的相关规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，作为对其已提供服务的补偿。因此，未签订物业合同或物业公司未提供资质证明，业主也不可以拒交物业费。小业律师说法：不管小区业主本人是否与物业服务企业签订了物业服务合同，只要业主委员会与物业服务企业签订了合同，甚至几方之间均未签立合同
35、但物业已提供服务，就该对物业服务企业已提供的服务予以补偿，否则诉诸法律法院也将判居民败诉。误区三：对物业服务不满意不交物业费某花园的一位胡姓业主反映：物业管理公司的管理混乱，卫生状况很差，盗窃案件频频发生，业主们有意见，采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满，还有100多个业主联合签名要求更换物业，可是，物业公司反而把拖欠物业费的业主告上法庭，不仅要其补交所有物业管理费，还要追加滞纳金。政策解读：如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可以通过业主委员会直接与物业服务企业交涉，甚至可以根
36、据合同的约定改聘其他物业服务企业来管理小区。小业律师说法：建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，加强对服务质量的监督与管理。至于物业管理收费出现纠纷，可以通过业主委员会与物业服务企业之间的沟通来解决，一旦进入了司法程序，业主也还可以根据合同约定，向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据，最后由法庭裁决。误区四：因服务需求超出合同范围不交物业费从事物业服务工作的同仁们都知道，许多业主对物业公司的要求超出了合理范围。他们认为物业公司只要收了钱，就应对业主的一切损失负责。比如，业主王先生住在顺义樱花园三区，距离首都机场很近，所以经常有飞机在小区上空经过。轰隆隆的声音吵得他们根
37、本无法休息。王先生认为物业公司服务不到位，他有权不交钱。还有业主反映自己所住小区周围公交车少，银行少等问题，许多业主都要求物业来解决，甚至有人提出物业雇佣的保安应保障业主的人身安全。政策解读：物业费是否交纳所对应的义务是物.业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业服务合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任。而业主所提出的相关服务项目问题，尤其是与房屋买卖合同项下权利义务相关的问题，因分属不同的法律关系，除非有特殊约定，否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。小业律师说法：业主的要求就是少花钱多办事，做到物有所值甚至是物超所值。但具体到服务上，有许多软性的东西很难做到，而且众口难调。这个问
38、题实际上已超出了物业公司的管理能力范围。机场是以前就存在的，业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子。物业服务企业总不能去建议拆掉机场。对于该小区周围公交车少，银行少等问题，许多业主都要求物业公司来解决，甚至有人提出物业公司雇佣的保安应保障业主的人身安全。这些都是不对的。误区五：法不责众跟风不交费北京市某小区，刚开始有两三家业主不交费，物业一般不会采取强制性措施。但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的“模范带头”作用，许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事，就开始模仿。你不交不是没事吗，我也不交，这种影响就像传染病，有很多业主跟风。但久而久之，越来越多的人加入不交
39、费的行列，物业费就更加难收。政策解读：物业公司和业主的目的是一致的，通过提供好的物业服务，业主达到房产的保值、增值；而物业公司可以通过好的服务树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上，最后导致房产贬值的话，业主的利益就会有更大的损失。小业律师说法：不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力，不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会。对欠费业主来说，他需要动员周围的邻居也拒绝交费，以达到法不责众的效果；而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时，也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。其实，业主个人不交费，自己的房产得不到有效维护，损失的是自己的利
40、益。交了费不等于认可了物业的服务，业主可以理直气壮地要求改善服务。不交费，按法律规定都没有资格当业主委员会委员，如果因此造成小区成立不了业主委员会，那业主连轰走自己不满意的物业公司都无法做到，还会被物业告上法庭。误区六：对物业公司捆绑式服务不满不交物业费为了收取物业费，某些物业公司以停水停电，拒绝向业主提供相关配套服务等方式，逼迫业主缴纳物业费，这种“捆绑服务”方式现在被普遍复制。业主张女士因为邻家移门纠纷，拒绝缴纳物也费，今年她孩子上小区幼儿园，被告知必须出具物业公司的完费证明，才能享受业主优惠待遇，他们称之为“捆绑式服务”。而业主认为优惠待遇是开发商在合同上承诺的，物业无权干涉。业主李先生
41、因为物业费纠纷被拒绝使用小区内的健身房，对于物业公司的这种“捆绑在物业费上的服务”，李先生认为健身房是全体业主所有的，有权利使用。但目前他没有办法，法律诉讼的成本太高。可以说，物业公司“捆绑式收费”正在成为集中反映的问题，同时还有物业公司效仿。政策解读：根据有关规定，会所等设施从原则上讲不能收费，但因维修，养护需要费用，业委会可以委托物业公司进行收费管理，费用归全体业主支配。如协商不成，业主可以通过法律起诉，要求开发商履行承诺。物业公司也可以起诉业主，要求业主缴纳物业费。小业律师说法：一般而言，小区内的健身房，俱乐部，游泳馆属于配套设施，摊入了小区的建设成本，产权归小区全体业主所有，按照“我的
42、东西，我使用”的原则，业主有权利使用这些设施。但是，业主采取拒缴物业费的方式抵制物业管理服务的某些做法，是不成熟的行为。若对物业管理服务质量存在异议，可以通过正常的渠道，正常的手段，合法合理地解决。误区七：对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费杨小姐居住在宣武区某小区。近日她在一进楼的门洞处看到一则健身俱乐部的广告，而在看到这则广告之前，她觉得物业公司根本就没有权利这么做，既然你们经营能挣到钱，我们大家不交物业费好了。与上面相似的一个事例，一小区业主因大堂被擅自出售，物业管理用房被私自出租，业主与开发商及物业公司产生纠纷，拒绝缴纳物业费。政策解读：物业服务收费管理办法规定，利用物业共用部位、
43、共用设施进行经营的，物业服务企业应当征得相关业主、业主大会同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金等。小业律师说法：如果未曾征得相关业主、业主大会同意，那物业公司的做法是错误的，必须纠正，但业主不能据此不缴纳物业费，因为物业公司没做到位，擅自出租管理用房，业主是可以起诉物业服务企业的，而业主享受了物业服务却拒交物业费，那物业服务企业也可以起诉业主。（二）物业管家催缴物业费的七大方法方法一：及时提醒适用对象：未缴费的全体业主招数说明：由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物业费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故物业管家应从每月5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、微信、
44、电话、上门等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白不按时缴纳费是有人管控跟进的，打消客户“迟交无所谓”的念头。正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。下表中所列时间节点均为催费必达时间点。此外，各项目可根据自身特殊情况添加。给业主分别发送短信或微信，避免业主产生”他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。提醒节点见下表:关键时间每月5号说明每月5号前将预付金提付完毕后，进行第一次催提，本次主要以提醒为主催提形式短信（或微信）臬正常缴纳预付金余额不足恶意欠费XX物业温馨提醒：尊敬的XX业主，为避免滞纳金的产生，请您于15日前前往XX客户中心缴纳相关物业费。若为代扣
45、用户请于14日前在账户内存入足够金额以便代扣。如您因故不便前往现场缴纳，可汇款至以下账户：XX物业服务有限公司，招行江北支行:XXXXXXXXo如己缴纳，请忽略本信息。XX物业温馨提醒：尊敬的XX业主，您的预付金已用完，请于本月15日前前往XX客户中心缴纳相关费用，以免产生滞纳金。如您因故不能前往现场缴纳，可汇款至以下账户：重庆XX物业服务有限公司，招行江北支行：XXXXXXXXo如您已经缴纳，请忽略本信息。尊敬的XX业主：您的物业费已欠费，请尽快到XX客户中心缴纳，以免滞纳金递增。如您因故不能前往现场缴纳，可汇款至以下账户：重庆XX物业服务有限公司，招行江北支行：XXXXXXXXO如恶意欠费
46、，我司将保留追究法律责任的权利！催提对象全体业主关键时间15日前一个周五说明15日前的一个周末往往是缴费的关键时刻催提形式短信（或微信）话术正常缴纳预付金余额不足恶意欠费XX物业温馨提醒：尊敬的XX业主，为避免滞纳金的产生，请您于15日前前往XX客户中心缴纳相关物业费。若为代扣用户请于14日前在账户内存入足够金额以便代扣。如您因故不便前往现场缴纳，可汇款至以下账户：重庆XX物业服务有限公司，招行江北支行，XXXXXXXXo如您已经缴纳，请忽略本信息。XX物业温馨提醒：尊敬的XX业主，您的预付金已用完，请于本月15日前前往XX客户中心缴纳相关费用，以免产生滞纳金。如您因故不能前往现场缴纳，可汇款至以下账户：重庆XX物业服务有限公司，招行江北支行，XXXXXXXXo如您已经缴纳请忽略本信息。电话详见其他招数。催提对象全体业主关键时间14、15日当天说明14、15日是以滞纳金为由的最后催缴日催提形式电话话术未缴纳客户（非代）恶意欠费以滞纳金为由，以温馨提醒的名义催缴详情其他招数催提对象全体业主方法二
