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1、新员工物业管理业主大会与业主委员会一、业主大会（一）业主大会的设立。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此，条例规定了同一个物业管理区域内的业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时，由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久，房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域，所以，业主自治机构的
2、设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段，所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式，即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关，行使重大事务的决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。但是，条例也作出了例外规定，即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主
3、委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主，此时，如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题，这样即节约了时间和精力，也减少了不必要的开支。因此，条例规定只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定，体现了法律的灵活性。首次业主大会如何召开？A、建设单位应书面报告街道办事处（乡镇政府卜B、成立业主大会筹备组。C、筹备组由街道办事处（乡镇政府入区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。D、筹备组成员名单确定后，应在物业管理区域内书面公告。（二）首次业主
4、大会上投票权确定的依据。在物业管理中，业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的一项权利，合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。综观各国及地区的法律规定，业主表决权大致有三种计算方式。(1)以业主所拥有的业权份额来计算，每份业权份额拥有一个表决权。关于业权份额的计算，我国香港地区的建筑物管理条例第39条规定业主的份数须照以下方式厘定：照土地注册处注册的文书包括公契所规定的方式；如无文书，或文书无此规定，则按照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。(2)不具体核算每个业主的表决权数量大小。我国台湾地
5、区的公寓大厦管理条例规定，涉及区分所有权人投票表决时，规定须经出席会议业主一定比例以上人数及其出席会议业主的区分所有权一定比例以上通过。这种表决方式并不具体计算每个业主的表决权的数量，而是采用与会业主业权份额比例及其人数比例总体核算。这种规定仍然使以面积的大小来衡量表决权的大小。(3)每个业主享有相同的表决权。我国部分地区的地方性立法基本采用这种方式来计算业主的表决权。如上海市居住物业管理条例第8条、浙江省住宅区物业管理办法第7条之规定。我国目前各地地方法规规定的表决权计算方式主要为不分面积大小的“一权一票”。例如，2000年8月3日，上海市房屋土地资源管理局出台的加强业主委员会管理若干规定中
6、关于业主的表决权采用的计算方法是：“居住房屋按套计算，每套一票；非居住物业按建筑面积计算，100平方米以上的每100平方米一票JOO平方米以下的，每证一票。”广东省物业管理条例规定：“业主的投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。”广州市国土房管局对计算办法又做了更为详细的区分，即商业用房按面积计算，每100平方米为一票，百位数以下四舍五入，如果业主拥有商业面积总额不足100平方米的，按一票计算。广东省虽然规定的是住宅物业的投票权数以户来计算，但由于住宅物业其建筑规划比较统一，各业主拥有住宅物业的建筑面积也比较一致，所以，虽然是以户为计算单位，基本上与以建筑面
7、积为计算单位差别不大。本条例放弃了不分面积大小的“一权一票”制的计算原则，而是根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。同时，各地方将以物业建筑面积计算投票权数这一标准细化、量化，有利于业主投票表决时的计票工作，使计票更为便捷。因此，条例规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。例如广西采取了以建筑面积计算的方式。广西壮族自治区物业管理条例第Il条“召开业主大会或者业主代表大会应当有过半数的业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当有全部投票权数过半数票数同意才能通过。决定通过后应当予以公布
8、。业主投票权数按照业主拥有的物业建筑面积计算，业主大会或者业主代表大会对业主投票权数可以约定附加条件。”（三）业主大会的职责业主会议的职责是物业管理法确认的业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权限。从理论上讲，业主会议对业主自治管理事务的支配具有全权性，但为求处理自治事务的工作效率和形成职权行使的制衡机制，在业主团体自治组织内部有必要分H的存在，因此，业主会议职权的行使也有一定的范围。根据本条例的规定，其行使的职责包括四个方面：1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则。自治管理规约主要表现为业主公约和业主大会议事规则。业主公约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖
9、区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立，是以特定业主集体的名义，由该业主集体组成的业主会议依据一定程序、运用一定技术，为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的，制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行为规范的活动。2 .选举、更换业主委员，监督业主委员会的工作。业主委员会是一个业主维护自身合法权益，行使业主自治权的常设机构。选举出业主委员会的组成人员是业主大会的一项重要职权，行使好这一职权，认真推选出真正能维护业主利益的业主委员会成员，业主权利的行使才有保障。业主大会有权选举、决定和罢
10、免本自治管理组织实体（即业委会）的组成人员。对于以上人员，业主会议有权依照规定程序予以罢免。选举业主委员会组成人员并非是每次业主大会的例行职权，这一职权一般是在首次业主大会和换届时行使。至于撤换业主委员会的组成人员，只要有必要，确因个别组成人员不称职，任何时候的业主大会（包括临时业主大会）都可行使这一职权。同时，业主大会应当监督业主委员会的工作，有权改变或者撤销业主委员会不适当的决定。业主大会的常设办事机构是业主委员会。业主大会赋予业主委员会行使物业管理自治职权的权利，同时也应该监督、审核、评议其行使职权的状况，进而决定是否延长其任期或行使撤换其成员的权利。业主大会行使监督业主委员会工作的权利
11、，一般是采取听取业主委员会工作报告的方式。在业主大会召开例会时，业主委员会应该进行总结，作出工作报告，将其所进行的各项自治管理工作向业主进行详细的报告，对财务状况进行汇总说明，并应接受业主的质询，作出回答。作为业主大会成员的每一名业主，在平时也可以监督业主委员会的工作，提出自己的意见，并在业主大会中进行处理。3 .决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项。涉及业主共同利益的重大事项包括：选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。4 .法律、法规或者业主大会议事规则
12、规定的其他有关物业管理的职责。由于业主生活复杂多变和持续发展，因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题，亦难将业主会议的职权列举周全无遗。为便于业主会议处理新出现的重大问题，对业主会议的职权采用列举加概括兜底的规定方法确有必要，可以给业主会议对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。例如：物业的大修及公用设备或设施的更新大修；建造新的公用设施，如喷泉、娱乐室等；电力增容；铺设新的线路；其他需要业主分摊费用的事项；业主委员会的经费筹集方式、来源和标准；业主委员会成员是否获取报酬，酬金标准、来源；大型活动的开展等等。总之，物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会讨论决定或审批通过。业主
13、大会认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。（四）业主大会会议召开的方式。条例规定了业主大会会议召开的方式包括两种，即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。通常情况下，业主大会的召开采取的是集体讨论方式，这种方式能够充分展示各方的意见。但是，对于一些问题，业主之间并没有争议，可以通过征求意见的方式，能够节约时间和成本。（五）业主大会召开的最低投票权限定。业主大会的召开，应当满足最低人数或投票权的限定，从而尽量体现大多数人的利益，以保障所作出的决议的科学性、合理性。条例规定了最低投票权的限制，即应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。（六）业主参加大会的方式。召开业主大会时，业主应当亲
14、自出席并参与物业管理有关事项的决议。按照各国物业管理立法之规定，业主可以亲自参加业主团体会议,亲自行使表决权参与待决事项的议决。但是，如果业主无法亲自参与业主团体会议的，也可以委托他人（包括同住人或之外的人）参加，并且还可以将自己的表决权书面委托其行使。条例规定业主可以委托代理人参加业主大会会议。因此，业主参加大会的方式既包括亲自参加的方式，也包括委托代理人参加的方式。（七）业主大会的表决规则。召开业主大会的目的，就是为了形成物业管理有关事项的决议。因而，业主大会决议的形成规则至关重要，这些规则的设计将直接影响到决议的合理性、代表性和科学性。业主会议的决议方法，各国立法都实行多数决定原则，但又
15、主要有普通多数同意方式”、“特别多数同意方式”和“一致同意方式”三种决议方法。“一致同意方式”要求决议须经全体业主全部同意方能有效，这种规定过于严格，仅适用于一般共有物业情形，不适合业主团体自治情形，我国物业管理法规立法不予采用。普通多数同意的决议方式，用于普通事项的决议，是指出席业主会议的业主或业主代表人数及所持有复有物业的建筑面积比例的合计超过总数的半数，该次业主会议即有决议能力，会议的决议经表决获得出席业主人数过半数或投票权过半数的同意后即可生效行之。“特别多数同意的决议方式”，指对涉及业主群体重要事项，为保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持，依法规和管理规约的规定，出席业主
16、会议的业主或业主代表人数及其所持有物业的建筑面积比例的合计均达到或超过特定的界线，该次业主会议方有决议能力，会议的决议须经表决获得出席业主人数及其所持有物业建筑面积比例均达到占总数的特定较高额度之同意，才能生效施行。条例对业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定。并且对它们适用不同的表决规则。对于一般决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，即“普通多数同意方式”。而对于特殊决定，适用“特别多数同意方式”即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。同时，应当注意的是，这两种决定的计算投票权的基准是不同的。对于一般决定，是与会业主的所持投票权为依据，而对于特殊决定，是以全体业
17、主的投票权为依据。这是因为，特别多数同意的决议方式，指对涉及业主群体重要事项，须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持。条例规定了特殊决定的事项，主要是涉及业主群体的重要事项：制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金和续筹方案的决定。（八）业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定虽然并非经过全体业主的一致同意，甚至还会遭到个别业主的反对，但是只要业主大会的决定符合法律法规的规定，并遵循了业主公约的议事规则，这样的决定就对全体业主具有约束力。二、业主委员会（一）业主委员会的地位是业主大会的执行机构。业主委员会是经业主大会选举产
18、生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围的物业管理各项工作，但必须对业主大会会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权，因此，业委会必须服从业主大会会议，受业主大会会议的隶属，处于从属于业主大会会议的法律地位。业主委员会应有以下特点：1 .业主委员会应由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机
19、构，其行为应向业主大会负责。因此，业主委员会也应由业主大会来选举产生，反映绝大多数业主的意愿。2 .业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理，也就是说，业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使，使得各业主意见能够得到统一，并贯彻于具体物业管理事项中。业主委员会不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动，不是一个以经营为目的的实体。同时，业主委员会也不应从事与物业管理无关的非经营性活动。3 .业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的常设机构、执行机构，应该向业主大会负责，即应向全体业主负责。业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益，不能
20、只顾及大业主的利益，被大业主所把持和控制。同样，业主委员会也不应被为数众多的小业主所操纵，联合抵制、排挤大业主。而且，业主委员会维护的应是业主的合法权益，其所有的行为、决策都应在法律、法规规定的范围内。对于业主委员会而言，其代表的虽是业主的权益,但法律、法规的强制性、禁止性规定完全有高于业主意志的法律效力和意义。4 .业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。业主委员会并不是业主自行组建的闲散组织，它有自己的法律地位和法律意义，是一个固定的、有具体法定职责的法律上的组织。（二）业主委员会的性质。业主委员会的法律性质如何，
21、涉及了其行为后果的归属以及法律责任的承担问题，对业主委员会法律性质的不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律效果，在实践中有着非常重要的意义。根据各地不同做法，对于业主委员会的法律性质，主要有两种不同的意见：1 .社团法人。此种意见认为，业主委员会是社会团体法人，完全独立于各个业主,享有拟制的人格，能够独立行使民事权利，承担民事责任，也就是说，业主委员会能有自己完全独立的意志，可根据自己的独立意志独立行事。同时，业主委员会行为和决策的后果应由自己承担，其效果不能直接归于各个业主。2 .非法人组织。在此种观点中，一般也并不认同业主委员会是社会团体的一种。其理由为虽然各地的物业管理法规
22、都规定了业主委员会有稳定的组织性，但是这种登记一般是由房地产行政主管部门作出，即此登记为行政登记而非民事登记。实际上，条例并没有明确规定业主委员会的法律性质，但是通过法律解释，尤其是通过对业主委员会的职责的分析，可以判断业主委员会的法律性质应当属于非法人组织。业主委员会虽然在选举之日起30日内到房地产行政部门备案，但是这种备案并不意味着业主委员会的主体资格的确定。涉及纠纷诉讼事务时，应由全体业主授权于业主委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动。也就是说，在民事诉讼中，诉讼权利本身并不归于业主委员会，其必须得到业主的明确授权，作为被委托人参加到诉讼中，行使诉讼的权利，其诉讼活动的结果也直接
23、归于全体业主。业主委员会是经过当地房地户主管部门的登记，并接受其指导、监督和管理的组织，是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构。（三）业主委员会的职责。根据条例的规定，业委会的职责如下：1 .会议职责。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2 .订则职责。代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。3 .监督职责。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施。4 .其他职责。业主大会赋予的其他职责。这些职责可以包括：提议职责，向业主会议提出有关业主共同事务的建议（议案），向物业管理行政主管部门和有关机关、单位（包括受托的物业
24、管理企业）反映业主们的意愿、意见和建议；主管职责，代表本委员会辖区内全体业主掌管辖区内物业复有合属部分及居住环境的统一管理和维护事务以及组织开展自治公益活动，依法维护自治权益和业主、物业使用人的合法权益；财经职责，负责物业复有合属部分的收益、专用基金及其他自治公益活动经费和办公经费的收支、保管和使用；合同职责，代表全体业主负责订立、变更或者解除物业管理委托服务合同和其他为增进业主共同利益所缔结的合同，组织和督促全体业主或相关业主积极履行合同义务和行使合同权利；审议职责，根据业主会议的授权，审议决定无需提交业主会议表决的事项，审议受托的物业管理企业提出的物业管理服务费的收费标准、物业管理服务年度
25、计划，财务预算和决算以及物业管理重大措施；监督职责：监督物业管理企业的受托服务工作，监督区内物业复有合属部分的使用，制止违规和损害业主集体权益的情事或行为，接受业主和物业使用人、业主会议、受托物业管理企业、物业管理行政主管部门和社会的监督；执行职责，执行业主会议决议和本委员会的决议，负责实施自治管理纪律措施公告职责,实行自治事务公开制度，提出及公告应向业主们公开的本委员会工作事务报告、会计报告、结算报告及其他管理事项，并保证公布内容的真实性和接受业主、相关人的查询；协助职责，协助有关部门、单位做好本自治辖区的行政管理工作、社会服务工作和文明建设工作，协助解决业主间、业主与物业管理企业间发生的物
26、业利益组纷关系；保管职责，保管辖区物业资料自治管理规约、会议记录、物业管理委托服务合同等文件，保管本委员会办公物品；告诉职责，代表业主集体向有关行政主管部门检举、揭发、控告本自治辖区内违反物业管理法规而不听劝止的事件，代表业主集体独立参与诉讼活动，可以独立充任原告或被告。（四）业主委员会的产生。条例规定，业主委员会应当选举产生。业主委员会不是一个独立的法人，其行为的后果直接归于全体业主，责任也由全体业主共同承担，因而业主委员会的组成人员应该反映全体业主绝大部分人的意愿,即应由全体业主进行民主选举，推选出自己信任的业主担任业主委员会的委员。业主的利益既有全体业主的共同利益，也有部分业主的局部利益
27、，尤其是大业主，其在物业中占有的份额较大，所以每一项业主委员会的决议对其影响也最为显著。业主委员会作为业主利益的代表者，其委员应当具有代表性。因此，组成业主委员会科学而公正的办法应是按业主所占物业比例来选举产生代表，而不应以业主个体为单位来决定。只有这样才能保证业主委员会决议的代表性、公正性和权威性。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。（五）业主委员会的登记时间和效力。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会作为业主团体的组织机构，是基于业主团体的意思自行设立的，则登记不应影响业主委员会的成立。登记仅仅是为了行业管理的需
28、要所履行的备案手续。这里的登记应当与企业法人等一般民事主体的设立登记区别开来。一般民事主体必须经过登记才能成立，是为了保障交易安全的需要。业主委员会仅仅是代表业主团体对外实施与物业管理有关的行为，其最终责任又是由业主承担的；如果需要业主承担到民事责任，也无须通过登记来保障，因为业主有其不动产物业作为责任财产加以担保。因此,登记不是业主委员会的成立要件。业主委员会进行登记是为了接受房地产行政主管部门的监督、指导和管理。（六）业主委员会委员的资格。条例规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会作为业主自治管理物业区域的机构，其组成人员应该是业主。物业管理区域中的承租人、其他实际使用物业的人员，有关行政机构或者组织的人员都不能成为业主委员会的委员，不能代替业主行使物业自治管理权。
