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1、雪峰山阈家森林公圉旅避度假目的地0健能I：稀缺资源地球肺刚性需求策引人：盛中莘畤M:2013.3.18第一章相关项目概况第一节相关项目简介第4一7页第二节相关项目建设背景第7-8页第二章相关项目选址与资源条件第一节相关项目选址第8页第二节当地交通第8页第三节资源条件第8-9页第三章战略定位与设计定位第一节战略定位第9-10页第二节文化与美学定位第10-14页第三节规划原则第14页第四节规划构思第14-15页第五节规划布局第14页第四章市场定位与细分第一节营销定义第15页第二节营销价值定位第1677页第三节营销特色定位第17页第四节消费群体定位第17页第五节羸利模式定位第17-18页第六节市场策
2、略定位第18-19页第七节市场需求分析第19-21页第八节市场前景分析第21页第五章SWoT分析第一节优势分析第22-23页第二节劣势分析第23-24页第六章财务评价第一节投资估算第24-25页第二节经济效益预测第26页第三节社会效益分析第26-27页第七章结论与建议第一节结论第27页第二节建议第27-28页第一章相关项目概况第一节公司简介与相关项目介绍一公司简介湖南雪峰山森林公园投资管理管控有限公司成立于2014年9月份，是深圳德福基金全资控股的旅游投资有限公司，注册资金壹亿元整。公司下设德福雪峰山漂流有限公司。公司主要经营：AAAAA级旅游景区的投资管理管控与咨询服务；林业生态旅游开发、乐
3、龄养生养老度假、美丽乡村旅游及其它旅游相关项目的开发与管理管控。公司现有员工68人，其中导游18人，具有中高技术人才、管理管控人才及其它工作人员50人。公司管理管控架构:团队组织结构图:湖南雪峰山森林公园投资管理管控有限公司二、相关项目介绍1、相关项目名称湖南雪峰山国家森林公园旅游度假目的地AAAAA景区开发建设相关项目2、相关项目地点雪峰山位于湖南湘西黔阳（洪江市）、洞口、淑浦等县。联合国教科文组织誉其为“地球上神奇的绿洲”，主峰苏宝岭海拔1934米,层峦迭嶂、高峻陡峭，是中部通向大西南的天然屏障；雪峰山因山顶长年积雪而得名，具有“冬冷夏凉、冬干夏湿”的特点。年平均气温12.7,年最高气温2
4、7.3C,年最低气温-8.1;北山南原、四季分明、雨热同季、冷暖适中，自然环境十分优越。三、建设规模与目标1、建设合适的内容雪峰山森林公园相关项目相关计划建设合适的内容包括：坪山塘核心景区景点、乐龄度假村、养生养老院、鸟巢木屋、文化创新研究院、抗战纪念园等。2、建设目标建设目标为集乐龄健身养生休闲度假、观光旅游、古昆仑文化、高庙文化、渔猎文化、湖湘文化、民俗文化、创意农业文化、文化旅游创新研究、历史探源于一体。打造中国大湘西生态文化旅游、休闲度假的综合经济产业链。相关项目建成后，形成集休闲度假、健身养生休闲、文化旅游观光综合体，成为中国大湘西旅游聚集地。三年后设计年接待能力为100万人（次）/
5、年，五年后设计年接待能力为300万人（次）/年。3、主要建设条件本相关计划书主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、总平面合适的方案、资金筹措等制约相关项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，相关项目选址符合有关乡村旅游规划法规要求。相关项目地质条件好，合适的方案既满足国家有关城市规划及产业布局，又考虑了满足本相关项目将来一定时期内发展的要求。4、相关项目投入资金及效益1）、相关项目估算总投资为5.19亿元，其中固定资产投资约4.5亿元，铺底流动资金：6000万元。2）、相关项目相关计划分三年三期完成全部投入，其中第1年完成全部固定资产投资的20%,第2年完成全部固定资产投资
6、50%,最后1年完成全部固定资产投资的30%o3）、相关项目建成后预计正常年份实现年收入2.7亿元，上交税收1000万元以上。4）相关项目资金来源：自筹60%、战略伙伴20%、银行融资10%、政策扶持10%第二节相关项目建设背景宏观经济环境2015年中国旅游经济发展光彩夺目，在国内经济面临结构调整和增速放缓压力的背景下，旅游业对消费和投资重要的战略性作用更加突出。2015年全年接待国内外旅游人数超过40亿人次，旅游总收入突破4万亿元，同比去年分别增长10%和12%,全面完成发展目标，实现了“十二五”时期旅游发展的漂亮收官，并开启了旅游发展的新时代。加上全球经济的逐步复苏成为了国内各大相关项目开
7、发建立、产业发展的基础与保障，因此本相关项目的开发建设的外部经济环境良好，投资经济效益回报前景可观。文化休闲产业发展迅速文化休闲相关产业已经逐步从以往的第三、第四产业上升为全球第一大产业，养老养生相关产业等现代化的服务经济发展迅猛。当前社会，多元化的健康休闲服务产业发展格局初步形成，传统行业进入微利时代，竞争日趋白日化，举步维艰，而随着城市经济的高速发展和市民生活水平的持续提高，越来越多的人开始关注健康，注重生活质量。随着时代的变化，人们更渴望的是一种时尚、高雅、健康、享受且注重体验的旅游度假消费形式。当今世界，生态环境持续恶化，人类在分享工业化、现代化成果的同时，自身健康状况正日益受到威胁。
8、据世界卫生组织调查表明，目前，全世界亚健康人口已占到总人口的70%,亚健康状况严重地影响了人们的生命安全。健康生活正成为人们的迫切需求。而现在的生活方式逐渐多样化，越来越多的人会有大量的时间、精力、钱投入到旅游、娱乐、休闲、健康等活动。现在的中国，大众休闲和健康的需求是前所未有的，而休闲养生养老经济在国民经济占比快速上升。有学者预测，健康休闲时代已经逐渐到来，休闲养生养老市场的发展潜力巨大，发展前景广阔。第二章相关项目选址与资源条件第一节相关项目选址本专案拟建于湖南省洪江市雪峰镇境内。第二节相关项目交通优势320国道，直入景区大门，高速公路直达雪峰山下10公里、2018年高铁站设雪峰山下15公
9、里处。第三节资源条件一、森林资源雪峰山森林资源：天然林面积为1313.5公顷，人工林面积为1690.0公顷；按树种组分：针叶林面积为1712.7公顷，阔叶林面积为1290.8公顷，竹林面积25.9公顷。另外还有灌木林面积638.4公顷。除木本植物外，其中不乏具有极高经济价值，味道鲜美的野生松茸菌、牛肝菌、熠猴桃，药用的天麻、灵芝、何首乌、半夏、黄姜、麦冬、绞股兰等具有很高的科研、科普价值以及由此延伸的观赏、考察价值。二、动物资源雪峰山动物资源：野生动物物种资源十分丰富，其良好的自然生态环境是野生动物栖息繁衍的理想之地。雪峰山有野生动物约190种,其中：国家重点保护野生动物有16种，其中I级有2
10、种，即：云豹、黄腹角雉；Il级有14种，即：大鲸、穿山甲、獐、豺等。野生动物中，以蛇类和鸟类最为常见，如五步蛇、眼镜蛇、菜花蛇、乌梢蛇、画眉、竹鸡、斑鸠、大山雀、白头翁、角雉等。三、水果资源冰糖橙、野生弥猴桃。诗人屈原桔颂“绿叶素荣，纷其可喜兮。曾枝划棘，圆果拎兮”。赞美的就是名扬天下的雪峰山黔阳冰糖橙。黔阳冰糖橙，中国国家地理标志产品。黔阳柑桔在战国时期已美名远扬，黔阳冰糖橙别名“冰糖泡”，是柑橘中的著名品种，因其果质脆嫩、果味甘甜如冰糖而得名。其树型美观，也可植于庭院观赏。挂果成熟期为11月中旬，果实橙黄，程亮芬芳，皮薄汁多无核，富含柠檬酸和多种维生素。黔阳冰糖橙畅销中国各地，深受广大消费
11、者的喜爱。四、人文资源黔阳古城遗址、古洞穴遗址、湘西古商道遗址、古佛寺遗址、古猎人石屋遗址、诸葛亮洗马池遗址、李自成屯兵遗址，李自成围棋盘。坪山塘古集市遗址。黔阳古城位于沅水上游的国家级历史文化名城，素有“滇黔门户”和“湖南第一古城”之称。比云南丽江古镇早1400年，较湖南省内的凤凰古城早900年，历史文化价值高。雪峰山地域文化丰富，具有抗侵历史，又是历史名人较为集中的发源地，拥有雪峰山特色的民族文化、名人文化、商帮文化和民俗文化。景区内历代宗教香火旺盛，底蕴深厚的礼佛文化为自然山水增光添色。总之，风景名胜区具有深厚历史文化底蕴，这些历史文化的积淀，丰富了风景名胜区的文化内涵，为旅游开发建设奠
12、定了人文资源基础。第三章战略定位与设计定位第一节战略定位根据洪江市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中“积极发展现代农业，建立休闲农业生态大县以及“大力发展第三产业，建立文化旅游强市”的精神，发展文化新镇、生态新镇、旅游新镇、文化新镇等新型示范生态旅游和养生休闲度假目的地,为大湘西，为大中国乃至世界提供集乐龄养生度假、观光旅游、古昆仑文化、稻耕文化、搞战文化、民俗文化、养生文化、生态文化等于一体的产业经济带，将成为中国生态旅游、文化旅游、休闲养老养生、分时度假的首选目的地之一。规划设计将始终围这一主题战略发展模式以及市场的需求立足洪江，辐射全国，影响世界。第二节文化与美学定位一、文化主题原
13、则任何一个旅游景区都应有其主题，雪峰山森林公园景区的每一个景点、每一座建筑风格的命名都要一个有思想有深度的主题，而文化则是深厚思想的提炼。每一个小景点的造形都应彰显生活的点滴。景区应符合高端养生养老度假的层次，顺应目标客户群体的需求出发，选择具有至高境界而又通俗易懂的精神文化作为主题。二、文化导入1、文化主题思想鉴于目标群体的需求，森林公园品牌形象和文化质量价值追求，以及旅游景区开发的内涵要求，根据本相关项目区位、功能、地形地貌、旅游资源现状等特性，通过对比选择和深入思考，相关项目组决定将体现中国传统文化、中国哲学思想，禅学思想在国外已经作为时尚，并广泛运用于人生哲理、建筑美学等作为深层次的文
14、化导入拟规划旅游景区，营造清新淡雅、曲径通幽的“禅意空间”和触景生情的“感悟人生哲理二2、主题文化融入“山光悦鸟性，潭影空人心”禅宗提倡心性本净、讲究空灵，它由最初使人摆脱外界干扰、心神安宁的精神修持方式，发展成为信奉者的体悟真理的一种修身养性方式。中国美学传统中最为核心的范畴“境界”也诞生于此。“境界”以极其精致、细腻、丰富、空灵的精神体验，重新塑造了中国人的审美经验，并把中国人的审美活动推向成熟。“禅意”虽然源于佛教禅宗文化思想，但是其中的生活态度、处世哲学、空灵意念等思想理念已为人们所感悟、所运用，逐渐成为人们的座右铭和美学观。主体上正合社会与新时期人们所需的传统回归。我们所说的“禅意空
15、间”正是这种思想理念的外在的、文化的表现，景区规划范围内似断非断的地块分布，相对幽闭的空间感，与虚实结合、自由、精致、空灵的禅宗美学正相吻合，客观上也给了我们打造禅意文化主题提供了合适的空间。3、主题文化应用暗线：哲学思想、禅意空间本规划拟将“哲学思想、禅意空间”作为景区规划的主要指导思想，通过游线组织、景观小品、建筑格局、功能布局等的以实衬虚、移步换景、虚实掩映、似断非断的规划设计，深化本相关项目的文化内涵，使人们在不知不觉中体会感悟到“禅的意境”。明线：人生三境界、人生七雅文化本规划拟用“人生三境界”（攀登之路、成就之境、顿悟之界）和“琴棋书画诗花茶”人生七雅韵作为主题文化的明线和核心元素
16、，来阐释人生的真意，并充分考虑到地块条件，用逐层递进的人生三境界将地理上相对独立的区块联系起来，打造具有深层文化和多层形态的高端旅游度假目的地。通过“禅意空间”的营造，确立清新淡雅、曲径通幽的主题基调。三、文化哲学原则文化赋予人们内涵，也赋予景区生命，景区的文化内涵应充分体现出社会价值观，大自然和人的文化交流融合应无缝对接，才能使景区更加具有吸引力和生命力。本相关项目必须着重环境景区层次的提升，通过有深度的文化注入，使环境景区内涵丰富、生机盎然；换句话说，文化的生命力就是景区的生命力，通过有深厚文化的景区打造，烘托酒店、养老度假地产和景区自身的质量，从而达到吸引酒店消费者、产权投资者以及景区旅
17、游者的目的。四、突出节点原则每一个好的景区要有亮点来提纲挈领，是景区规划应该着意强调的地方，反映在不同层次上的节点。节点是聚合视线和辐射视线的地方，突出节点将起到画龙点睛的效果。由于本相关项目地块割裂、地形复杂，地域广阔，可用地块较少的特点，不允许有规模联片开发，因此，必须突出节点的效应，以节点为亮点，以节点为聚散，以点联机，以点带面，形成景区游线和规模效应。五、漫山遍野的花海原则漫山遍野的花海处处飘香，与景点、云彩、木屋、公主湖相映成趣，构成了一幅幅秀美的雪峰仙境。在春天里徜徉在花的海洋里，嗅着花香，碎步田间，让快门留下醉人的瞬间，太有意义了。六、古朴空灵的建筑风貌原则整个规划区，地形起伏，
18、鳞次栉比的酒店和别墅建筑，与奇葩的湖光山色交相辉映，动静相宜。如果和文化旅游相结合，最适宜的应是布置小体量古典建筑点缀山体，但闻人语响，空灵蕴藉。通过景观营造，又能处处是景，步步入画。七、功能考虑本相关项目在功能定位上主要考虑“一心、三片区、十八景”。主要功能性质仍是为乐龄分时度假、养老养生服务以及文化修心养性之功能。为其提供居住以外的休闲、健身运动、享乐的空间。八、分区原则a.注重因地制宜，根据不同地形设置不同类型和规模的相关项目。b.遵循养老养生的规划合适的方案，使功能布局与大自然相互协调，相得益彰。c.针对不同功能区的空间形态，满足不同人群对景观空间的需求。d.呼应原则，相关项目大小呼应
19、，空间开合呼应，人们活动动静呼应。九、乐趣养生相关项目健康：山泉SPA、森林氧吧饮食：野、粗、混相结合运动：徒步、登山闲游：茶馆、看林、观鸟劳作：生态果园、竹园学习：棋院、书画廊、琴乐文化：修心、养性、开悟、深思感悟：空灵构筑、文化景观小品第三节规划原则曲径幽路、静谧幽深、自然淳朴、返璞归真、生态、文化、度假、休闲、养生养老第四节规划构思规划充分利用雪峰山国家森林公园的自然资源优势，规划突出人与自然相融一体及旅游开发与生态环境保护紧密结合的现代规划设计理念。“以绿为体，以水为灵，以林为魂”的设计理念。坚持“生态环保、历史探源、人性与自然的原则”，构建“一心、三区、十八景”。在总的规划设计理念下
20、，规划区重点突出“水”、“绿”、“野”、“趣”、“融”五大主题形象。积极营造社会人与自然乡村和谐共处的生态旅游形象。“水”雪峰山旅游度假相关项目将充分吸收雪峰山现有的水域面积，利用雪峰山保护相对完好的原始自然条件，在规划建设中进一步强化其水的自然优势，充分利用水要素在造景和改善环境中的主要作用，沿水岸线布置水边观景园、垂钓区、划木舟等水上体验、游泳区等亲水相关项目。“绿”雪峰山旅游度假相关项目内到处可见绿色的自然景观，诸如绿色的田野、绿色的防护林以及各种无公害的绿色食品（如绿色蔬菜、野菜、果品、水产品等），雪峰山旅游度假相关项目将紧扣绿色主题，规划好生态农业园、田园风光区、百花园、百果园、森林
21、园、人工绿岛和景观绿地。，野，雪峰山旅游度假相关项目具有浓郁的乡间趣味、美食野味、露天野营、自然风光、野生特种养殖等自然条件，旅游功能区及旅游规划相关项目应突出乡“野”特色，还原3000年前苗族人生活憩息氛围，融入整体旅游特色中。，趣，雪峰山旅游度假相关项目的审美意趣决定其区域市场竞争力。结合雪峰山景区趣味性、探险性较强的旅游相关项目。如捕鱼、挖藕、湖边垂钓采茶、采果以及地方民族特色演艺等等相关项目。“融”本相关项目将尽可能融合大湘西地区特色，包括特色美食、特色文化；使游客置身本相关项目文化度假区域中可以感受和体验到整个大湘西的神密与文化特色。第五节规划结构布局规划考虑雪峰山旅游度假整体空间结
22、构为：注重区内整体景观联系，强化中央公共活动区和小景点活动区，强调每个组成部分的景观特色，充分利用现状自然水系，营造绿色生态网络空间。雪峰山旅游度假的规划结构，为“一心、三区、十八景”。一心：坪山塘核心景区为中心点建立度假村的整体入口，同时也是游客聚集、组织活动中心，包括特色文化风情步行街、酒店、民俗文化、传统餐饮美食等，坪山塘景区分为动、静结合的景区。三区：乐龄休闲养生区：为文化主题，包括传统文化（修心修人修世）、民俗文化（道、佛、儒、心、灵）、个性爱好（琴棋书画、诗酒花茶）等让游客们真正与雪峰山亲密接触，感应雪峰山的灵气，在雪峰山的大自然环境中真正体会地球上的神奇绿洲，让心灵得到洗礼。水域
23、生态区：以水域为主题，包括的相关项目有十里梅花岭、静谧垂钓坊、小舟乐钓、小舟游泛、沿湖闲步等，乐在其中、融在心中。农业生态区：主要以农业田间为主题，包括农田耕种、农田采摘、农田观光、赏花品果、农家乐体验式服务等。十八景：公主湖、出水龙、公主亭、洗马池、天梯、天池、瑶池、美人谷、冒子顶、王母宫、王母石、雾都阁、连心桥、楚文王射箭、大禹记事亭、大禹牌坊、大禹走廊、八仙楼。第四章市场定位与细分第一节雪峰山营销的定义所谓雪峰山营销定义，通俗地讲，就是将雪峰山周边60公里范围内独一无二的生态资源与独特的文化资源深度挖掘与传播，通过一系列的修复与改造，形成雪山峰景区旅游经济带。通过整合营销，把雪峰山神秘的
24、优势文化和卖点有相关计划、有步骤地推向世人，从而达到吸引游客前来观光旅游、老养养生、度假休闲。旅游消费的本质是两个字：猎奇。我们打造雪峰山品牌不能人云亦云的思路，一定要突出特色抓“亮点”，基本确定将雪峰山森林公园定义为文化旅游与养老养生、分时度假相合的旅游度假目的地。第二节雪峰山营销的价值雪峰山甘纯的泉水从山岩之中喷涌而出，汇成小溪，汩汩流淌，因泉水富含矿物质和中草药成分，村民们常年饮用，少病益寿，故称“长寿泉”。到这里的游人都要坐在泉边的茶桌旁石凳上，在欣赏深谷幽林美景的同时，品味清凉爽口、回味绵甜的天然甘泉。因为特殊的生态环境，造就了一大批老寿星：雪峰山下的洗马乡80岁以上的老人有165人
25、；90岁以上的149人；100岁以上的9人。雪峰山夏季平均气温20.C左右（6、7、8、9月），是中南地区最适合夏季度假的唯一地区，随着全球气候变暧，夏季高温达到43以上，因此雪峰山夏季度假巳成为稀缺资源。适度开发，对旅游、度假、养老、养生、旅居，将对盘活整个雪峰山的旅游资源发挥重要作用。独特的文化遗址，高庙文化、稻耕文化、鱼猎文化、抗战文化、历史名人文化是雪峰山文化旅游的核心与重点。有效开发后则大大提升雪峰山的品牌价值，对其未来的发展有不可估量的影响。（我们要突破思路：猎取文化内涵，创新人文景观的思路显得尤其重要）第三节雪峰山营销特色定住资源特色：稀缺、生态、幽深、静谧、天然氧吧，高山避暑、
26、养老养生。文化特色：（人类文明从这里走向世界、稻作文化从这里走向世界、杂交水稻从这里走向世界、古昆仑文化从这里走向世界、鱼猎文化从这里走向世界、湖湘文化影响世界、历史名人影响世界、抗战文化影响世界、地球上神奇的绿州为主题）打造文化旅游、休闲度假、养老养生的品牌形象内外兼修，才能内神外王。第四节消费群体定位本相关项目面对的是中高端城市客户群体以及国外高端游客，如40岁以上高端人士、科学家、企业家、商业精英以及对休闲度假养生有需求的大众高端群体。这部分客户群体既具备养生休闲度假的需求，同时又具有高端消费能力，只有准确地锁定目标群体，才能精准地锁定市场。第五节营销导向定位：大数据营销、事件营销、社群
27、营销、场景化营销第六节赢利模式定位1、春季赏花T以观花为题，举办一年一度赏花节（映山红、梅花等）具体适合树种仍需专家确定；2、夏季度假T以度假为题：凉爽的夏天，天然的氧吧吸引高端客人上山度假；3、秋季养生T以养生为题：文化养生（禅学讲堂）、中药养生、壮阳养生、心气养生、心境养生、生态食疗养生、推拿健生、理疗健生、私房菜食补养生等为主题；4、冬季观冰观雪T以娱雪为题；开展多种赏雪娱雪活动；5、产权物业T度假养老为题，旅居产权、酒店产权、商业产权（鸟巢、专家楼、别墅）：6、商业活动T雪峰山西王母祭祀、雪峰山传统文化节、雪峰山美食节、雪峰山养生健身节等；7、会议活动T企业会议、政府会议、专题会议；8
28、、互联网+营销=交互平台+媒体平台+商务平台+会员制平台、低成本、差异化、产品组合等；如；与国内新浪、搜狐、网易等门户网站、腾讯QQ（包括行业门户）展开深度合作，将景区的特色、买点进行差异化营销，让所有在线工具成为雪峰山宣传与营销主体窗口。以上8大主题是景区重要赢利模式；第七节市场策略定位1、渠道定位：战略层：国旅、中旅、青旅。核心层：各省旅游百企业。合作层：市级、县级旅行社，波浪层：机关、学校、企业。2、宣传定位：微信、微博营销，行业影响力中心的转发，快速引爆主题活动。精准广告投放，瞄准意向人群，让钱花在刀刃上。搜索引擎优化，seo,创建自己网站。BBS营销，抢战旅游论坛的制高点3、目标定位
29、：有的放矢的产品设计满足市场个性化需求：在产品设计上，以目标人群为导向，将目标人群分类，分为青年人群（20岁40岁）、高端成功人士（40岁一75岁）。4、定价策略价格是产品的市场表现，是继产品力之后市场竞争中最直接的调节因素，因此价格的设定要有客观科学依据。根据市场需求状况和产品定位策略上，在价格上我们将随时洞察市场行情，并由专家进行价格分析与预测，同时根据自身产品的市场占有率和市场反应，即时进行价格调整和控制。第八节市场需求分析一、文化产业市场中国在经历了近代历史的低谷之后，已经开始了复兴的进程。湖南文化产业产值保持了年均20%左右的增长速度，2011年全省文化和创意产业总产出为2352亿元
30、，增加值达1013亿元，同比增长20.8%,对经济增长贡献率达7.8%,占GDP比重为5.2%o2006年到2012年，中国文化品牌报告共发布322个文化品牌，其中“湘字号”文化品牌36个，占11%。同时，文化人才不断涌现，湖南文化从业人员已超百万。面对难得的历史机遇，湖南省委提出的“加快建设文化强省、力争在建设社会主义文化强国中走在全国前列”的总要求，以改革创新为动力，着力推动文化大发展大繁荣，努力把雪峰山景区建设成为全国有影响的区域文化创新中心、全国重要的文化创意产业发展基地、全国知名的文化旅游目的地和全国生态文化建设示范窗口。二、文化服务市场文化休闲服务产业发展初具规模，增长潜力巨大，产
31、业体系相对完善。2007年我国健康产业的产值构成，医疗服务行业和医药业占1.2万亿，健康休闲娱乐业占8000亿，保健食品占6000亿，健康保险业达到574亿，健康管理管控达300多亿，大约占2007年GDP总值的6%o由此可知，健康养生、文化休闲娱乐业已经发展成为了继医疗和医药之后第二大健康休闲服务产业，前景看好。中国文化娱乐产业前瞻报告中显示，文化娱乐产业2015年总体规模将达到4500亿元，在2020年更有望达到一万亿元。在万亿级市场规模的驱动下，文娱产业将进入快速发展期。三、乐龄刚性需求随着老龄化人口的急剧增长，蕴藏着养老产业的巨大市场空间。而中国传统的家庭养老观念与政府提供养老服务效率
32、方面的缺陷，使得养老产业化、社会化成为必然趋势。一方面，这一发展过程需要社会资本的参与，另一方面，产业本身上万亿元的市场规模。案例：各路资本驻足关注的同时，专业养老机构、地产商、保险公司无一例外表示了浓厚的投资兴趣。专注于中国投资市场的咨询机构投中集团的最新调研显示，保险公司借助其强大的资金实力以及保险业务的协同效应，有可能率先建立起相对成熟的养老产业链商业模式。事实上，多家保险公司已开始有所动作。泰康人寿已购置小汤山温泉乡2000亩“试验地”，投资40亿元兴建养老小区；中国人寿构建养老小区“一南一北”格局，北部已在河北廊坊拿地超万亩，南部则可能落户海南；合众人寿正在武汉建设“合众健康谷”，相
33、关计划打造集养生、养老、旅游度假、康复疗养、医疗服务于一体的现代高端服务产业平台；中国太保则拟在崇明陈家镇建设“太保高端养老基地二以上案例充分说明养老养生市场的刚性需求之所在。四、大众旅游市场需求2015年春节长假旅游消费快速增长，春节期间旅游接待将达2.5亿人次，同比增长11%,实现旅游收入1400亿元，同比增长13%。2016年增长将达到18%以上。多年来，国内旅游业入境接待和旅游创汇一直保持着近两位数的增长、联合国世界旅游组织预测，2015年中国已成为世界第一旅游接待国、第四大旅游客源国；中国入境过夜旅游者将达到1亿人次；国内旅游者达到28亿人次；居民人均出游两次，出境旅游将达到1亿人次
34、；旅游市场总量将达到30亿人次。第九节市场前景分析一、产业发展前景目前的健康保健，文化休闲服务业已成为新兴的一个朝阳产业，正处于快速发展的上升态势。而且国内市场规模提升的空间依然很大。各地养生保健业的发展对繁荣地方经济、丰富人民文化生活和改善当地人民的生活质量起着重要的推动作用，意义重大。1、从经济方面分析，国际上公认，当一个国家人均GDP国民生产总值超过1000美元至1500美元之间时，健康文化休闲服务产业就会迎来发展的高峰。2、中产阶级的形成，老龄化社会的逐步来临，为健康休闲度假在中国发展奠定了稳定的消费需求基础。3、现代文明和发病率的逐年攀生，亚健康人群的大幅增加，全社会医疗及卫生支出越
35、来越大，呼唤着健康养生产业的全面发展，国外发达国家几十年的发展已充分证明，健康养生不仅能提高人民的健康水平和生活质量，更能够大大降低医疗费用的支出。中国一批先知先觉的企业，用他们实际的市场行为，已进行了多年的实践，已逐步闯出一条中国特色的健康休闲产业发展之路。综上所述，无论从哪一角度来说，文化休闲产业的发展壮大都将是必然趋势，为雪峰山森林公园的定位指明了方向。二、政策导向前景早在2013年9月，国务院对加快旅游服务与养老服务业做出了全面部署。这是我国养老服务业发展史上的一个重要里程碑，是指导当前及今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。国务院办公厅又发出了关于加快发展服务业若干政策措施的实
36、施意见，从加强规划和产业政策引导、深化服务领域改革、提高服务领域对外开放水平、大力培育服务领域领军企业和知名品牌、加大服务领域资金投入力度、优化服务业发展的政策环境、加强服务业基础工作等方面提出了要求和部署，合适的内容翔实，政策具体。这些政策对旅游服务业的发展都将是有力的推动。机构预计，到2020年，我国养老服务产业总值可达6万亿，养老产业发展空间巨大。三、政策扶持前景2012年7月，我国第一部文化产业振兴规划由国务院常务会议审议通过，标志着文化产业已经上升为国家的战略性产业。其中明确指出了在市场准入、资金支持力度、投融资、人才等方面的政策保障措施。“十二五”期间，文化部将完善相应的政策法规体
37、系，将抓紧起草文化产业促进法，加快文化产业立法进程，争取把行之有效的文化产业政策上升为国家法律制度，十三五规划建议：文化产业成国民经济支柱性产业，为文化产业发展提供法制保障，为加快文化旅游产业发展营造更好的政策环境。雪峰山森林公园与国家创新文化基金形成战略伙伴关系，景区将成为国家文化创新示范点。第五章SWOt分析第一节优势分析(StrengthS)1、产业机遇：世界经济结构调整和追求生活质量成为主导新世纪社会经济的四大基本趋势。旅游业成为当今社会经济体系的重要支撑,对我国社会经济的发展起着重要的促进作用。据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界第一旅游目的地。国家旅游局中国旅游业发展“十
38、五”相关计划纲要提出：到2020年，国内旅游人数将达20-25亿人次，旅游业将成为国民经济重要的支柱产业。洪江市政府同样将旅游产业确定今后发展的主要方向，雪峰山旅游市场契机成熟。2、国家政策推动：本相关项目符合国家发展方向，从税收、资金扶持方面都将得到国家最大的扶持。3、交通便利：高铁、高速公路直达雪峰山下，320国道直达景区大11,形成了省外3小时旅游经济圈，省内两小时旅游经济圈，市内一小时旅游经济圈。4、粤、港、澳历来就将湖南视为后花园，尤其是广东人首选出行的目的地，粤、港、澳旅游理念超前，人口众多，雪峰山风景区建成后，将是主要客源之一。5、生态资源独特：雪峰山面积3478公顷，年平均气温
39、12.7,群峰叠嶂、林木丰茂，具备了春节赏花、夏季避暑、秋季养生、冬季赏雪，特别是随着全球气候转暖，炎热的天气从5月开始到10月底才结束，夏季避暑的需求将是一个庞大的市场。6、文化资源独特：雪峰山文化古老而厚重，影响力大，旅游开发前景十分可观。7、当地政策支持：雪峰山国家森林公园开发政策灵活，政府支持力度大，雪峰山景区实现O租金无偿使用，大大降低了景区经营与开发成本。第二节劣势分析（Weaknesses）1、湖南是一个旅游大省，境内风景名胜众多，特别是张家界风景区，客观上讲，雪峰山无法与之媲美。而在旅游开发上也属于后起之秀，体系仍不成熟。2、与生态旅游、休闲旅游、探险旅游，文化旅游相比，现有雪
40、峰山可看点散、舌I、杂、荒，自然视觉景观极少，体验性差、参与度低,如不深挖人文景观资源，价值难以体现。3、高山开发成本高，景区道路不完善，施工困难。4、冬季寒冷，周期长（11、12、1、2月）。5、雪峰山整体形象缺乏明确定位，对外宣传不够。6、主要竞争对手：张家界风景区（自然景观为主题）、凤凰古城风景区（以少数民族文化为主题），雪峰山将以历史名人文化、渔猎文化、抗战文化、稻耕文化、养生文化为主题。第三节：机会（Opportunities）1、“十三五”时期我国旅游迎来六大机遇：一是五大发展理念为我国旅游发展模式转变开辟了广阔天地。十八届五中全会提出“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，
41、这将从根本上改善旅游发展环境，激发旅游发展动力。二是旅游业的战略性地位日益凸显。三是供给侧结构性改革为旅游发展提供重要机遇。四是旅游政策红利正在加快释放。五是爆发式增长的旅游消费提供巨大发展动力。六是各地发展旅游的热情前所未有，企业投资旅游的热情前所未有，人民群众参与旅游的热情前所未有。2、市场缺口显现全国各地旅行社及消费者都寻找旅游景区的处女地，全国各大名山名景不再是最佳的选择，而文化旅游将是未来可持续发持的必然趋势。雪峰山是一座具有深厚文化底蕴的历史名山，是中华文明的起源地，是一个难得稀缺资源，雪峰山的打造将会给世界各地游客带来新的奇观。威胁（ThreatS）1、人才威协雪峰山森林公园远离
42、城市，很多年轻人不愿去森林公园工作，吸引人才并不具备优势，只能就地招聘当地高中文化的年轻人，这将对我们的服务构成一定的威协。2、同行竞争威协雪峰山森林公园左侧有凤凰古城、右侧有张家界风景区，这两大景区都是国内游客首选之地，雪峰山无论是知名度还是人气都与这两个景区相差甚远，依当前的雪峰山的势力很难与之抗衡，这是当前最大的威协。第六章财务评价第一节投资估算一、估算依据1、国家发改委、建设部发布的建设相关项目经济评价方法与参数2、建筑工程按当地询价估列：3、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发1999158号文件有关规定暂缓征收；4、相关项目整体规划与建设合适的内容二、投资二估算序号工程名称投
43、资金额比例备注一坪山塘核心景区4.5亿元%/1十八景1.05亿元2坪山塘古集市1000万元%3静谧垂钓坊100万元%4养老休闲中心1000万元%5神农御善房500万元%6观景台500万元7鸟巢木屋1500万元%/8中国民俗文化创新院500万元%9中国雪峰心灵禅修院500万元%10十里花海500万元11渔猎文化博物馆800万元%12诸葛亮洗马池遗址600万元%13门楼坳李自成屯兵营2000万元%14产权式别空1.5亿元%15城堡式洒店1亿元%二道路扩建与游道建设1500万元%三游客接待中心及停车场1500万元%四公园大门改扩建450万元五特色农业文化园500万元%六抗战文化纪念园2950万元%1
44、抗日英烈纪念碑500万元%2抗战纪念广场800万元%3榴弹炮基地100万元%4英雄碑林500万元%5坦克平台50万元%6抗战遗址500万元%7花岗岩警世喑1000万元%总计5.19亿100.00%/第二节经济效益预测2019年按112月预计12个月人流量计算月人次日均人流购票人次人次X门票小计旅游峰谷19万3000100%9万X80元720万元旅游淡季245万15000100%45万X80元3600万元旅游高峰324万8000100%24万X80元1920万元旅游淡季436万12000100%36万X80元2880万元旅游旺季536万12000100%36万X80元2880万元旅游旺季615万
45、5000100%15万X80元1200万元旅游淡季718万6000100%18万X80元1440万元旅游季节来临845万15000100%45万X80元3600万元旅游高峰945万15000100%45万X80元3600万元旅游高峰1045万15000100%45万X80元3600万元旅游旺季1115万5000100%15万X80元1200万元旅游淡季1215万5000100%15万X80元1200万元旅游淡季总计2019年12个月门票收入预测为2.784亿元，不含其它收入。总人数348万第三节社会效益分析一、本相关项目建设将促进国家和地区经济的发展，对改善当地区域基础设施条件，提高当地人口素
46、质、劳动力就业都有不同程度的促进作用。本相关项目建设工程对自然资源和历史文物不会造成负面影响。另外，本相关项目建设无民族问题，不会影响社会安定。1、对区域经济的影响本相关项目运营后，预计年可形成直接经营收入约3亿元人民币,形成税收1500万元；间接带动居民整体收益15亿元以上。2、对居民收入的影响本相关项目的建成运营，有利于促进城市综合实力，有效拉动区域服务市场的销售，特别土特产的销售，推动当地经济的发展，进而提高地区生产总值(GDP),并有效地提高人均可支配收入水平。3、促进当地社会保障制度的普及本相关项目建设，将在当地招聘员工，带动当地直接就业与间接就业50万人以上。对带动当地居民的社会保障、劳动力培训、卫生保健、小区服务的提高有较大推动，对当地以及周边地区的发展和稳定有重要的作用。4、对地区经济、文化、教育、卫生的影响。旅游度假目的地的整体发展将带动信息流、人才流、资金流、物流的全
