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1、房屋维修管理1房屋维修管理流程2房屋维修管理制度制度名称房屋维修管理制度编号版本第1章总则第1条目的为保障公司房屋的正常使用和安全，完善房屋使用功能，改善装修装潢。同时结合房屋特点进行维修加固，延长使用寿命，特制定本制度。第2条适用范围本制度适用于公司内部房屋的维修保养。第3条原则一一安全、经济、合理1 .安全是指通过维修，使房屋达到结构牢固，保证内部人员的安全。2 .经济是指在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力。3 .合理是指维修计划与方案合理，不扩大维修计划。第2章房屋维修管理细则第4条维修范围1 .建筑类维修范围：办公楼及库房的墙面、地面、屋顶、门窗、室内办公家具、办公设备设施，
2、室外道路、围墙、楼梯、排水沟盖等局部维修。2 .排污疏通维护、维修范围：排水排污管道（含办公室内全部沟井、沟渠、沟槽）疏通、清淤；排水排污系统设备维修、化粪池清淤；食堂排油管和老油池的清通。3.房屋建筑下陷修复范围：因地面下陷而引起的管道脱节修复报；墙体墙面开裂修复；房屋地陷补缝；地砖松动破裂更换；墙面受潮污损粉刷。第5条涉及部门以上涉及的零星维修由物业部统一管理，由物业部经理负责审核、申报、维修安排、联合验收、付款等相关程序，同时根据维修项目的大小确定内部维修或委外处理。第6条房屋本体位维修养护1 .确定房屋本体维修养护范围及周期房屋承重结构部位：基础部分30年大修；屋面5年中修、8年大修；
3、梁柱15年中修、30年大修；墙体5年中修、10年大修。抗震结构部位：构造体15年中修、30年大修；构造梁15年中修、30年大修；墙15年中修、20年大修。外墙面3年中修、16年大修；公共屋面3年中修、16年大修;公共通道、楼梯间、公共墙面4年中修、8年大修。2 .房屋本体日常维修养护方案序项目号内容计戈IJ方案1房屋承重及抗震结构部位1 .局部受损2 .施工质量原因造成的结构问题每周巡查一次，发现问题立即处理、维修由于使用不当造成结构局部较轻，由物业部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请维修施工单位提出方案，委托实施2外墙面1 .外墙面起鼓脱落2 .外墙面局部渗漏3 .外墙面大面积渗每
4、周检查一遍，发生问题及时维修由物业部按有关修缮规程实施漏4.外墙面的翻新3 公共屋面4 公共通道厅、楼 梯间1 .隔热层每月检由物业部按相应作业破损查，出现指导书实施维修2 .防水层问题及时破损造成维修屋面渗漏3 .避雷网脱焊、间断4 .屋面积水1 .公共地每周检查由物业部按相应技术面的维修一次，发要求实施维修改造现问题及2 .公共通时维修道、门厅的墙、天棚维护3.楼间墙面、扶手、踏步的维护3.房屋本体定期维修养护方案序号项目内容计戈IJ1房屋1.局部每年对房屋基承重受损础进行一次检及2.施工查，注意白蚁抗震质量原侵害、地基沉结构因造成降、外力损坏部位的结构等引起的损害问题2外墙1.外墙1.每
5、两年对较面面起鼓大面积的渗漏脱落外墙应局部翻2.外墙新，防止面积面局部继续扩大及污方案由于使用不当造成结构局部较轻，由物业部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请维修施工单位提出方案，委托实施由物业部按有关修缮规程实施渗漏3.外墙面大面积渗漏4.外墙面的翻新染墙面2.每年雨季前对窗台进行一次密封检查，防止雨水的侵入3公共屋面1.隔热层破损2.防水层破损造成屋面渗漏3.避雷网脱焊、间断4.屋面积水1 .避雷网每年由物业部按相应刷漆一次，防作业指导书实施止锈蚀维修2 .每年全面修补一次屋面隔热板；每半年疏通次屋面雨水口3 .每年对屋面防水层检修一次4公共通道1.公共地面的1.每半年对公由物业
6、部按相应共地面维护一技术要求实施维厅、楼维修改梯间 造2 .公共 通道、门 厅的墙、天棚维 护3 .楼间 墙面、扶 手、踏步 的维护次修2 每年维修一 次通道门厅及 楼梯间墙壁、 扶手及栏杆3 .每年全面维 护一次楼梯踏 步，对墙面、 地面开鼓、破 损等进行修复4.房屋本体维修养护标准序号项目养护标准实施效果1房屋承重1.房屋修缮1.安全，正常使用及抗震结标准2.功能完好构部位2.有关工程施工技术规范2外墙面1 .房屋修缮标准2 .外墙面修缮作业规程无鼓无脱、无渗水、整洁统3公共屋面1 .房屋修缮标准2 .相应修缮作业规程1 .无积水、无渗漏2 .隔热层完好无损3 .避雷网无间断；各种避雷装置
7、焊接点牢固可靠，避雷测试试端实测电阻小于4欧姆4公共通道厅、楼梯间1 .相应建筑部分修缮技术流程2 .房屋修缮标准1 .整洁，无缺损，无霉迹2 .扶手完好，无张贴痕迹第3章房屋维修管理实施第7条房屋维修管理规定1 .预算在500元以下的公司内部维系项目，由上报部门负责人签名，经行政主管核实、行政经理审批执行。2 .预算在500元以上的维修项目，由上报部门负责人签名,经物业部主管核实，报总经理审核，审批后执行。3.预算在万元以上维修项目，且需委托外维修的项目，由上报部门负责人签名，经物业主管初步预算费用，经行政经理完成比价程序后报总经理审核之后再执行。第8条内部维修配件的采购与报销为保障维修成本
8、，公司内部维修所需要的全部配件、材料由行政部组织比价购买，相关流程按公司物资采购管理规定，已经经过比价后确认的物品可由行政部根据应急需要及时订购。特别紧急或特殊的配件可由行政部拟写专项报告，由行政部、物业程部、财务部参与比价购买。费用报销采取月结的方式，行政部根据财务报销要求予以办理。第9条委外维修项目的施工方确定需要委外维修的项目，由项目工程部组织，行政部参与，确定维修方案后上报管理层批准。经管理层同意后，组织3家以上符合资质的维修单位参与比价，结合维修单位的施工方案、服务承诺、保质期限、材质标准等进行评定，形成比价结果上报管理层审批执行。第10条完工验收1 .内部维修，办公区零星修缮项目由申报部门负责人验收。2 .委外维修：由行政部、物业部、财务部、申报维修部门负责人共同验收，填写施工项目验收单。第11条物业维修人员巡检1.维修人员要建立工作日志，记录要准确。2 .采取积极措施，做好安全工作，杜绝重大事故发生。3 .主动巡视，并要有记录，发现需要修理的事项，要及时解决，要做到急修小修快速完成。第5章附则第16条本制度由物业部制订，解释权和修改权归物业部所有。第17条本制度由公司总经理审批通过后自发布之日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期
