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1、关于深化城镇住房制度改革的实施方案一、房改的目的、任务和原则（一）城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。（二）房改的基本内容是：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制，形成国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建设、分配、维修、管理住房的体制，形成社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配方式,形成以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度，拓宽
2、住房资金来源；建立政策性和商品性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险；建立规范化的房地产交易市场，发展社会化的房屋维修、管理市场；建立城市、单位、个人三级住房基金，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。（三）房改的近期任务是：全面推行住房公积金制度,积极推进租金改革，逐步增加职工住房工资含量，稳步出售公有住房，加大企业房改力度，大力发展房地产交易和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。（四）房改要坚持加强领导，统一政策，配套改革，分阶段推进的原则。二、全面推行住房公积金制度（一）本市
3、城镇范围内（含各建制镇）所有行政、企事业单位（含私营企业、“三资”企业）及具有城镇常住户口的干部、固定职工、合同制职工，均实行住房公积金制度，按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金。已离退休的职工、临时工及“三资”企业中的外籍人员，不实行公积金制度。（二）住房公积金缴交率目前单位和职工个人定为各5%,由在职职工个人及其所在单位逐月交纳，归个人所有，作为职工个人住房基金。缴交基数按职工本人上年度月平均工资核定，月工资额超过1300元的，按1300元计算。公积金缴交率原则上根据职工工资增长水平逐步进行调整。（三）住房公积金个人承担的部分由个人支付，由职工单位按月在职工工
4、资中扣除。单位为职工交纳的住房公积金,先从单位划转的住房基金中列支，不足部分，企业和自收自支事业单位，经同级财税部门核定，在规定科目中列支；全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位，分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支。（四）住房公积金政策性存贷利率，目前按原规定执行，待省统一规定后按省规定执行。（五）住房公积金在确保职工个人按规定支用的前提下,按照职工购建自住房抵押贷款、城市经济适用住房开发建设贷款、单位购建住房贷款和增值性贷款的顺序，由市住房基金管理中心每年编制计划，报市房改领导小组批准后执行。住房公积金个人的使用限于支付购买自住房、自建住房、私房翻建和大修、住房公共部位
5、的维修等费用。职工可使用本户成员积累的公积金购、建自住房。如资金不足，可申请政策性抵押贷款，由本人按规定偿还本息。单位购、建职工住房，可按有关规定申请政策性贷款。（六）职工离退休、离职或出国定居时,所结余的住房公积金本息全部退还给本人；职工调动工作时，应将结余的公积金本息随之转移；职工在职期间去世，其结余的公积金本息全部,退给其合法继承人或被遗赠人。职工的公积金本息免征个人所得税。继承遗赠的公积金本息，受益人免交个人所得税。（七）市房改领导小组负责制定公积金的归集、使用、管理等有关规定，审批公积金的使用计划和财务收支预决算。（八）市住房基金管理中心，对住房公积金实行专户管理，负责住房公积金的归
6、集、支付、核算，编制和执行使用计划，保证资金安全，促进资金增值。职工住房公积金由单位汇总缴入市住房基金管理中心在受托银行开设的“住房公积金专户”。住房公积金经营净收益免征所得税，并专项用于住房建设。（九）按照责权利一致的原则，加强对公积金的管理,形成住房基金管理中心负责、银行办理、财政监督、税务支持、房改领导小组决策的住房公积金管理体制。（十）住房公积金的存贷款等金融业务，目前城区分别委托建设银行、工商银行所属住房信贷部办理，各建制镇住房公积金存贷金融业务委托农业银行住房信贷部办理。市住房基金管理中心与承办银行按照委托与被委托的关系明确双方的权利和义务。银行住房信贷部受市住房基金管理中心委托，
7、按住房公积金缴交规定，具体负责住房公积金归集，办理住房公积金的存、贷、取金融业务，对批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。（十一）住房公积金必须专款专用，严禁挪作它用。市住房基金管理中心应定期编报公布公积金的收支和使用情况，接受财政、审计、监察部门的监督。三、积极推进租金改革按照国务院关于要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%的要求，结合本市实际，决定对现住房分步提租，适当补贴。（一）提租步躲和租金标准：1995年城区租金标准提到占职工家庭收入的5%,即按1993年职工平均工资5%计算，砖混结构住房调整为使用面积
8、每平方米0.90元，原设备租金取消，设备维修由住户自负。各建制镇按城区住房类别和租金标准分别八折计租。以后五年时间，原则上每年按住房租金水平占上年双职工家庭平均工资的比重增加两个百分点，即1996年为7%,1997年为9%,1998年为ll%z1999年为13%z2000年达到15%o（二）住房补贴：住房补贴统一标准为：在职职工为上一年度工资性收入的1.5%,离退休职工为上一年度离退休费的2.5%,按月由所在单位发给，并相应冲销原住房补贴。以后五年的住房补贴，按提大于补的原则适量增发。住房补贴资金来源目前仍按原规定执行。（三）住房补贴对象为城镇户口的行政、企事业单位中的干部、固定职工、合同制职
9、工和离退休职工。（四）实行新房新制度。在租金水平未达到成本租金标准前，新建公有住房和腾空并允许出售的旧住房实行先售后租。如租，则实行新租金。新租金标准应高于现住房的租金标准，高出的幅度，目前新房增30%,腾空的旧住房增15%,以后逐步提到成本租金。花园别墅式新住房和其他高级新住房另行确定租金标准。实行新房新制度后，不再交存定金，已交存定金的按原房改规定执行，到期归还本息。（五）现住房租金减免规定。1937年7月7日以前参加革命工作的离休干部和政府民政部门确定的社会救济对象及非在职的优抚对象，一处住房，调租后的净增租金额，由住房产权单位予以全额免交。1937年7月7日后参加革命工作的离休干部和享
10、受离休待遇的老职工以及已故离休干部的配偶，一处住房，调租后的净增租金额，由住房产权单位减免50%。纯退休职工家庭月退休费人均不满300元的，调租后的净增租金额减免不超过20%o（六）住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额部分由本人申请，其所在单位适当给予补助。补助先在住房基金中列支，不足部分，经财政核定，企业和自收自支事业单位在规定科目中列支；全额预算行政事业单位在市级住房基金或财政预算内列支；差额预算事业单位，分别比照全额预算和企业开支渠道列支。（七）加强对租金收入的管理。,租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房维修、管
11、理、建设和房改。（八）各单位必须建立单位住房基金，为增加职工住房工资含量创造物质基础。单位住房基金的来源是：单位的住房租金和售房款，住房的维修、折旧、管理费和建设资金,各种住房补贴，公益金中提取的部分等。四、稳步出售公有住房（一）城镇公有住房。在城市规划区内，除列入旧城改造规划地段、地处临街宜改造为营业用房的住房，平房、别堂、庭院式住房、砖木结构住房、代管房、产权尚有争议、具有历史意义和市人民政府认为不宜出售的住房外，均可向城镇职工出售。各建制镇可参照制定售房范围。（二）职工购买公有住房坚持自愿的原则，必须做到先评估后出售。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租,并优先出售给住房困难户。（三）
12、向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价。向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。新建住房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（非营业性配套公建费不列入成本）、管理费、贷款利息和税金等因素组成。1995年，出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积650元。成本价从1996年起，按市场房价起落，每年进行调整并报省批准后公布执行。旧住房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限为50年）计算，使用年限超过30年的，按30年计算；年折旧率为2%；经过大修或设备更新的，按有关规定评估确定。公有住房的实际售价还应根据所处地段、结构、层次、设施和装修标
13、准等因素，经评估后区别计价。建制镇公有住房售价，比照城区同类住房适当降低，具体由镇政府确定，报市房改领导小组批准。近期列入市政建设和旧房成片改造地段的公有住房户，可退旧房购新房，购新房按现房改售房政策规定处理，商品房与实际售价的差额按市政府常政发（1995）45号文执行。（四）售房折扣。职工按成本价购买公有住房，享受折扣政策：（1）工龄折扣。工龄年数按职工夫妇双方的工龄合并计算。工龄年限应计算到职工建立公积金制度以前。离退休职工购房计算工龄的折扣时间，按国家规定的离退休年龄计算。1995年工龄折扣值按每年3.90元计算。（2）现住房折扣。职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1995年折
14、扣率为售房成本价的5%z1996年起每年减少一个百分点，到2000年全部取消。（五）购房数量和面积标准。职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套（处）自住房，控制面积按江苏省出售公有住房面积控制标准执行。超过标准在10平方米以下的（含10平方米）部分，不享受现住房折扣和工龄折扣，10平方米以上的部分一律执行市场价。（六）付款办法。职工购房可一次性付款，也可分期付款。一次性付款折扣率参考购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定,折扣率按省统一规定，由市住房制度改革办公室逐年公布。分期付款的，首次付款不得低于实际售价的30%,分期付款的期限一般不超过1
15、0年，分期付款的部分比照政策性抵押贷款利率计收利息，单位不得贴息。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，积极开展向购房职工提供政策性抵押贷款的业务。（七）产权单位按成本价向职工出售公有住房，新房按零税率计征固定资产投资方向调节税。旧房免收交易管理费。职工以成本价购买公有住房，自住期间，暂免征房产税、土地使用税和一次性契税，免收交易管理费。（八）住房产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，
16、收入归个人所有。（九）加强售房款的管理。国有住房出售收入按财政部、国务院房改领导小组、建设部规定的比例上交财政，并分别纳入各级住房基金，全部用于住房建设和房改，严禁挪用。（十）住房售后服务。应在售房款中提取售后住房公共部位维修基金，标准为商品房成本价的5%,即按建筑面积每平方米32元计算，由售房单位委托市物业管理机构用于住房售后维修服务。职工购买的住房，室内各项维修由购房人承担。住房共用部位、共用设施的维修，由受托的物业管理单位负责维修。售后住房的共用部位和共用设施的维修时间为5年，5年后维修基金如有节余，节余的部分可延续使用。售后维修管理的范围标准等仍按常政发11993）167号文件有关规定
17、执行。（十一）发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工买卖住房，应通过房地产交易市场，到房地产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。产权证书上要注明产权属性。出租、出售、赠与、继承以及其他形式转让所购住房，应按国家规定，交纳有关税费。五、做好原有售房政策的衔接工作按常政发(1993)121号文件规定，并在1993年11月10日前已售出的公有住房，按照当年的标准价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例。具体衔接办法由市住房制度改革办公室制定并上报批准后办理。六、加快经济适用住房的开发建设经济适用住房建设要加快速度，加速解决中低收
18、入家庭的住房问题,计对年建经济适用住房5万平方米以上，到2000年，我市城镇人均居住面积争取达到12平方米，住房成套率达到80%以上。具体实施按市政府常政发(1995)33号文关于加快经济适用住房建设，加速解决居住困难户住房的实施办法的要求执行。七、加强领导，统筹安排，积极推进房改(一)加强政府对房改的领导，健全房改工作机构，全面规划，统筹安排，兼顾长期目标和阶段性目标，积极推进房改。(二)各镇、各部门、各企事业单位要严肃房改纪律,严格执行国务院决定和省政府有关房改政策及本市统一制定的规定，不得自行其是监察部门要加强监督检查，对不执行房改统一政策和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。（三）市房
19、改办要会同有关部门，及时总结经验，不断完善政策规定和配套措施，分类指导、协调解决深化房改中的矛盾和问题。要根据本方案原则规定和统一政策，制定相应的实施细则，保证房改顺利实施。（四）要认真做好房改宣传工作，宣传部门和新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传深化房改的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，积极参与房改。（五）所有单位，不论隶属关系，都应执行市政府对房改工作的统一部署和规定。各建制镇要据此制定实施办法，上报市房改领导小组批准后执行。八、本方案自1995年7月1日起施行。凡原有的房改政策和规定，与本方案规定不一致的，一律按本方案规定执行。九、本方案具体政策、业务由常熟市人民政府住房制度改革办公室负责解释
