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1、商品房接房程序及本卷须知商品房接房程序及本卷须知1.坚持要求开发商出示:A、建设工程质量监视站出具的?建设工程竣工验收合格备案表?B、建设行政主管部门出具的?住宅商品房准许交付使用证?C、建设工程初始登记产权证,即大产权证D、面积实测表(房屋管理局)2.坚持要求开发商提供:A、?新建住宅质量保证书?B、?新建住宅使用说明书?3.理由和本卷须知:A、通知交房是开发商必须履行的通知义务,而且应以书面为准,除非合同约定了、短信等通知。B、?建设工程竣工验收合格备案表?是工程已完成施工,经开发商、设计单位、施工单位、监理单位验收符合设计和国家标准的证明。查看时应当注意是否有四方签章,是否包含了该幢楼,
2、各单项工程是否合格。C、?住宅商品房准许交付使用证?是商品房可向消费者交付使用的前置条件,只有开发商已向建设部门申请并获得了交付的许可,才可以交房。D、大产权证是证明开发商合法的地权利人的依据。四、房屋验收的本卷须知:1、厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。2、卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性,同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。3、管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修复;入住后维修,因做了整体
3、厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。4、空鼓:手锤垫上几层纸(防止留下锤印)敲击墙壁,检查墙面空鼓。专用钢针小锤(IOg)测墙砖、地豉空鼓。5、验电:A、检查插座:五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否那么误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确,立即纠正。C、开关箱内开关应安装结实,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应
4、紧固或更换。否那么日后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大不安全。D、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进现象。E、检查弱电插座数目:宽带插座因户型不同个数不一:比方二室二厅至少应有2个,三室二厅至少应有3个;有线电视插座还应同步多一个。F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。G、检查入户门门铃:带2节(或4节)5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。H、拉断电闸看户内是否完全断电,分别检查各个分闸是否完全控制分支线路,最好用万用表测一下各个强弱电是否畅通。6、猫眼:入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更换。7、测高度:用盒尺检查房顶
5、,取45个点,进展测量,假设数值一致,比方房高均为2.7m(或者2.65m)说明房顶或地面没有倾斜。8、测墙壁地面:用长尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好,抹在墙上就会形成爆点)。9、测乳胶漆质量:墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功率灯泡200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出,如果不平,要重新补腻子刷漆,不能局部刷漆,会与墙壁原色产生差异。10、镜子:用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门,顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长
6、,因环境潮湿,卫生间的使用率又高,会使门底部过早汹烂损坏11、外立面的腰线在一般在12楼,45楼之间,大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密,有否有漏雨现象。假设有,及时提出修理。12、楼道窗户是否有纱窗,不要因为不属于自己家就不去关心,如果没有,应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否符合要求(“住宅设计标准明确规定有)。13、检查防盗门:有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。14、室内门检查平整变形:把门翻开,眼睛凑到门边,看前后门线是否重合,假设门线不重和,比方有一角翘起,必须更换,将来变形更严重;关门后查看四周缝隙均匀适宜;门和锁开
7、关应该开启灵活;还要用专用水平仪测门安装垂直度。15、窗户:推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇,应推动开关灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时,是因为双层玻璃的里层脏了,原因玻璃在安装时候就污染了,这时应拆换新玻璃,否那么以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。16、检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定结实。如果松动,应重新固定。大开水阀看排水是否流畅(否那么下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。17、
8、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一,比方室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有L5m2;18、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一,比方厨房室内面积IOm2,那么开启窗户面积应有Im2。达不到者不合格(国家标准“住宅设计标准)。厨房排烟孔直径15cm,达不到时无法安装油烟机。19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角达90度房顶四角和地面四角),墙角无碰损,四角无磕碰,地砖墙豉无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙豉,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷质开裂和脱落,应重新铺设。20、闭存水试验、水表空转试验:重要检验工程)楼上卫生间有人在洗澡,楼下卫生间就有可能
9、下小脏雨,这是因为楼上的防水没有做好,所以在验房时需要和楼上进展协调,做好各家的闭存水试验。具体做法是,在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子,将所有地漏全部堵塞好,然后放满水,保持2448小时,楼下卫生间没有渗漏现象,说明防水合格。翻开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大,赶紧去看自家水表,水表不跑,说明水表合格,因为出现过别人家用水,自家水表帮着跑的现象,说明水表不合格,必须更换。闭水试验完毕了,提起地漏上的沙袋,将水放掉,这时观察,水全部放掉后地板上还有存水,说明地面不平,要把存水部位的地砖全部砸掉,重新做防水后铺设地豉,直至不存水为止。有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦,否那么入
10、户不久,出现渗水问题,那时解决就麻烦了。21、卫生间:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。卫生间没有窗户,那么应有通风孔。通风孔直径IOCm,设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应l5m,并且是防水插座。卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时,门下应留3cm的间隙(国家标准“住宅设计标准)22、暖气片:暖气片上方应有放气阀,使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决,否那么气放不出来,暖气片不热。还要注意暖气片安装结实,不能有松动现象;进水管和回水管的坡度应符合要求,否那么影响采暖效果。23、地下室:室内净高2M,国家标准“住宅设计标准上有规定。室内构造梁或管道影响使用空间的应给予价格
11、上的补偿24、合同核面积看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符,是否有遗漏;确认售楼合同附图与现实是否一致,构造是否和原设计图一样,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。用5米卷尺测量一下楼宇的层高,看是否与合同相符。25、阳台裂缝不安全大。一般而言,墙面的裂缝大多不是构造裂缝,不安全性不大。房屋的构造问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆。在验完上述内容后还不能签署房屋交收接书。还应当查看前期物业管理服务合同,看看物业费的组成是否合理,是否符合价格部门的规定,物业公司是否具备相应的资质。物业费、水费、电费、取暖费、垃圾清运费、等是否真实发生。权利保护:不交费、不签字、先验房:发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证、为日后必要时举证(即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据)奠定根基,特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积:超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补,吃亏的是业主);套内面积不变、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少,吃亏的还是业主)。