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1、地产顾问策划代理计划书一、我们的服务模式我们将集中团队精英资源为贵司提供体系化、本土化、一体化、最优化的服务。服务团队主要由决策小组、设计顾问小组、策划代理小组和专业支持小组组成，具体组成和职能如下：（一）、决策小组项目服务的决策小组是项目操作重大问题的最终决策者，由XX顾问主管高层组成。（二）、设计顾问小组规划设计小组负责项目设计顾问的专业工作，其具体职能分工如下： 专家顾问外聘规划设计专家参与项目发展建议和设计顾问服务，确定重大技术环节方案。 设计负责人负责项目规划设计的整体把控，对产品发展提出指导性统筹意见，参与重大技术环节的方案确定，出席与甲方及相关设计单位的专业会议。（三）、策划代理
2、小组 专业总监负责项目的重要课题研究、关键策略与主要企划方案的制定，高端资源对接，同时对整个项目进行统筹，对项目组人员进行管理和出席与甲方的工作例会； 项目经理负责项目各项基础研究与专业提案的制定，负责项目组的日常管理和工作对接、项目的策划执行、项目工作进度的制定和落实； 专案人员由营销企划和销售顾问等方面的专业人员组成，参与制定项目的各项具体专案，进行相关基础信息研究和各项工作的具体执行。（四）、专业支持小组专业支持小组为项目操作提供信息研究、市场数据和平面表现等资源支持，职能分工如下： 市场研究部提供项目所需的市场研究和信息支持。 广告设计组提供项目所需的平面表现和案场包装等设计支持。二、
3、我们的人员组成（一）、决策小组 由XX顾问主管高层领导构成（二）、设计顾问小组 设计负责人：XX顾问主管技术副总 专家顾问：XX顾问外聘规划设计专家（三）、策划代理小组 专业总监：XX顾问企划和销售专业总监 项目经理：XX顾问专职项目经理 专案人员：由1215名专业人员组成，包括企划专案和销售顾问专案，将根据项目阶段性工作重点的不同进行统一调配。（四）、专业支持小组 市场研究人员：由XX顾问市场部专业研究人员构成 平面表现人员：由XX顾问平面设计组专业人员构成三、我们的服务方式（一）、决策小组根据项目进度及专业需要出席项目重大节点的工作会议。（二）、设计顾问小组根据项目设计进度需求采取节点到场
4、工作的跟进方式，保证重要设计节点的到场作业，并出席相关技术专业会议。（三）、策划代理小组项目组成员根据工作需要及甲方要求采取阶段性驻场方式。项目经理及专案人员每月驻场时间不少于15天，专业总监每月驻场时间不少于7天。（四）、专业支持小组根据项目进度及专业需求，进行不定期驻场服务。四、我们的服务周期及收费针对贵司项目情况，本着精诚合作、互利互惠、合作共赢的原则，我们特指定如下收费标准：服务方式一：全程策划服务期为2年，服务费为（人民币）120万元付款方式：预付款30%,剩余款项平均分为七次付清服务方式二：前期策划+销售代理前期策划服务期为6-9个月，服务费为（人民币）80万元付款方式：预付款30
5、%,剩余款项平均分为三次付清销售代理佣金：住宅类按销售总签约额2%收取商业、商务类按销售总签约额3%收取付款方式：每月五日前将上月发生的代理佣金一次性付清五、全程策划服务内容【住宅项目全程策划服务内容】（一）、前期策划阶段（即投资营销阶段）1、市场调查研究1）、宏观因素分析宏观因素主要指如政治、经济、国家金融政策、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰等因素的分析。2）、区域因素分析区域因素主要是指当地的国民经济运行状况、居民收入及消费水平、政策、文化、风俗习惯等因素的分析。3）、微观市场分析A该城市的房地产市场分析A市场需求调查及预测A市场供给调查及预测A竞争楼盘调查分析A各种档次商品住宅客户分
6、析A商品住宅客户购买行为分析2、撰写前期策划报告1）、项目用地周边环境分析A土地性质调查（地理位置、地质地貌、土地面积及红线图、七通一平现状）A周边环境调查（周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况）A交通条件调查（现有及规划中）A周边配套设施调查（现有及规划中的购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩设施等）2）、项目SWoT分析A项目地块的优势A项目地块的劣势A项目地块的机会点A项目地块的威胁及困难点3）、项目市场定位A功能定位A档次定位A形象定位A推广定位A客户群定位A价格定位方向A项目命名建议4）、项目规划设计建议A生态
7、设计及健康建议A整体规划布局建议A建筑风格建议A户型配比及设计建议A项目配套设施建议A园林景观规划设计建议5）、项目开发策略A分析开发策略A各期开发建议（二）、项目规划设计阶段1、提供多家设计单位资料以供开发商选择、确定A规划设计公司A建筑设计公司A景观设计公司2、配合开发商完善相关设计文件A设计任务书A设计合同A方案设计要求3、指导设计单位进行项目的规划设计A控制设计进度A把握设计风格A监督设计质量4、参与各阶段设计成果审评A对设计成果作出专业的评判A对设计成果提出修改建议A审核修改结果（三）、项目营销策划阶段1、撰写营销策划报告1）、类比竞争楼盘调研A类比竞争楼盘的基本资料A竞争楼盘户型结
8、构详析A竞争楼盘规划设计及销售资料A竞争楼盘广告推广分析A综合评价2）、项目产品SWOT分析A产品优势A产品劣势A产品机会点A产品威胁点3）、项目定位A形象定位A客户群定位价格定位A项目卖点提炼4）、项目入市时间及策略建议A入市时间建议入市策略建议（首期销售单位、二期销售单位等）5）、项目各阶段营销策略及内容（针对每期推出单位）A前期准备阶段（成立营销中心、建立销售队伍并进行培训、制作各种销售道具等）A内部认购阶段A公开发售阶段A强销期阶段A跟进阶段6）、项目广告推广策略A广告费用预算及分布A广告投放时间A广告内容7）、项目SP活动策略2、执行达到销售的各种前期准备工作D营销中心（会所）A营销
9、中心的功能分区A营销中心模拟未来会所功能的展示A对销售中心建筑及装修方案提供意见参考A跟进销售中心工程进度A销售中心的布置与摆设2）、销售组织及培训A制定销售制度及组织构架准备全套销售文件A招聘销售人员A销售人员培训A销售人员办公用品的配置3）、宣传品A设计各种宣传资料的内容（楼书、折页、展板、单张、POP等）A跟进宣传品的印刷制作工作（制作印刷由印刷公司完成）4）、样板房A示范单位的风格概念提示A制定装修套餐的交楼标准A指导样板房家具及饰品的购置和布置A跟进样板房的装修进度5）、效果图A确定所需要的效果图内容A确定效果图的数量及尺寸A跟进效果图的制作6）、销售模型A推荐多家模型制作公司以供开
10、发商选择A确定模型制作类别（整体模型、环境模型、分户模型、项目一期模型等）A跟进模型制作过程7）、工地现场包装A围墙包装方案建议A施工现场包装建议A跟进工地现场包装过程8）、广告A与各媒体进行交流A跟进各种广告执行情况A进行广告投放效果评估9）、SP活动A执行营销策划报告中的内容A针对不同时期突出举行活动的提议（如参加房展会、举行项目推介会等）A提供具体的活动策划方案A执行方案（需得到开发商确认后）A活动效果评估分析【商业（商务）项目全程策划服务内容】（一）、项目前期发展策划阶段1、宏观环境因素研究1.1 经济发展因素研究1.2 口相关因素研究1.3 消费与需求因素研究1.4 政府相关商业（商
11、务）政策的因素研究2、商业（商务）市场分析2. 1商业（商务）物业状况2.2商业（商务）分布现状和变化趋势3、商业（商务）环境及市民消费习惯3. 1商业（商务）结构分析3. 2消费者结构分析3. 3消费者消费心理分析4、与项目密切相关的要素分析4. 1政府优惠政策4. 2业界的看法及对项目价格的心理预测4. 3项目周边概况及人流量分析4. 4市民生活水平、收入和物价4. 5交通及市政设施5、项目SWoT分析5.1项目概况5. 2项目优势分析5. 3项目劣势分析5. 4项目机会点分析5. 5项目威胁点分析6、项目定位及规划设计建议5.1 项目定位a、项目主题形象定位b、项目命名与基本发展思路c、
12、项目功能定位d、项目档次定位e项目市场定位f、项目价格定位g、项目推广定位5.2 项目规划设计建议a、总体建筑风格建议b、项目平面划分建议c、项目配套设施建议d、项目单体设计建议e材料、设备应用建议f、项目装修标准及智能化水平建议5.3 项目潜在客户来源a、核心客户b、重要客户c、边缘客户d、消费者来源5.4 项目定位可行性评估a、项目对区域商业的影响b、项目实现的可能性与现实性c、项目实现的关键因素分析7、经营方案及策略7. 1经营思路8. 2经营策略8、项目保值增值潜力分析8.1 对项目保值增值有利因素9. 2对项目保值增值不利因素8.3区域环境与项目成长的关系8.4项目租售价格9、项目操
13、作及招商9.1对项目的操作建议9.2项目招商a、招商思路b、招商方式c、招商条件d、招商计划部署10、营销策略10.1营销节奏及费用a、营销节奏安排原则b、营销节奏安排C、营销费用10.2营销执行方案a、入市的时机与姿态b、广告媒体的选择c、销售方法（二）、建设前期及建设期顾问1、协助制订投资分析报告2、审评规划设计方案规划设计、建筑设计等3、协助发展商制订相关文件意向书、合同书、合作书、招商书、计划书、任务书等4、制订工地形象包装方案（三）、项目营销策划1、营销策略1.1楼盘策略a、项目概念b、包装规划1.2价格策略a、定价思路b、价格确定方法c、项目价格的优劣势分析1.3广告推广策略a、广
14、告主题设定b、诉求点设定2、项目招商2. 3招商实施细节2.4 招商效果预测3、入市策略2.5 入市时机a、诱导期间广告计划部署b、内部认购期的时机选择c、开盘时机选择3. 2对可能出现的问题的应对3. 3入市效果预测4、促销策略4.1促销方法的选择4. 2促销主题与形式4. 3促销对象4.4 促销方案4.5 广告配合计划5、项目销售5.1 销售环境及气氛营造5. 2销控计划5.4 销售资料准备及人员安排5.5 销售工作具体部署6、各媒体广告方案的制定及发布7、营销费用预算8、营销效果预测（四）、项目销售期市场推广1、推广策略研究1.2推广策略阶段性安排导入期培育期内部认购期开盘期调整期持续期
15、2、推广形式的选择方案2.1 创新形式2.2 广告推广2.3 3营业推广2.4 公关推广2.5 5活动推广2.6 6资料推广2.7 工地推广3、推广媒体选择方案3.1 媒体选择a、公众传播媒体b、户外媒体c、印刷媒体3.2媒体组合策略a、前方媒体b、后方媒体c、机动媒体d、组合形式4、推广费用分配方案4.1 硬性广告与非硬性广告比例4.2 营销周期的分配比例5、推广工作细化部署（五）、项目后期顾问1、提供物业管理建议2、提供经营管理建议3、尾盘销售工作计划六、前期策划服务内容【住宅项目前期策划服务内容】1、市场调查研究1）、宏观因素分析宏观因素主要指如政治、经济、国家金融政策、文化、地理地貌、
16、风俗习惯及宗教信仰等因素的分析。2）、区域因素分析区域因素主要是指当地的国民经济运行状况、居民收入及消费水平、政策、文化、风俗习惯等因素的分析。3）、微观市场分析A该城市的房地产市场分析A市场需求调查及预测A市场供给调查及预测A竞争楼盘调查分析A各种档次商品住宅客户分析A商品住宅客户购买行为分析2、撰写前期策划报告1）、项目用地周边环境分析A土地性质调查（地理位置、地质地貌、土地面积及红线图、七通一平现状）A周边环境调查（周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况）A交通条件调查（现有及规划中）A周边配套设施调查（现有及规划中的购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务
17、、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩设施等）2）、项目SWOT分析A项目地块的优势A项目地块的劣势A项目地块的机会点A项目地块的威胁及困难点3）、项目市场定位A功能定位A档次定位A形象定位A推广定位A客户群定位A价格定位方向A项目命名建议4）、项目规划设计建议A生态设计及健康建议A整体规划布局建议A建筑风格建议A户型配比及设计建议A项目配套设施建议A园林景观规划设计建议5）、项目开发策略A分析开发策略A各期开发建议【商业（商务）项目前期策划服务内容】1、宏观环境因素研究1.1 经济发展因素研究1.2 口相关因素研究1.3 费与需求因素研究1.4 政府相关商业（商务）政策的因素研究2、商业（商
18、务）市场分析2. 1商业（商务）物业状况2.2商业（商务）分布现状和变化趋势3、商业（商务）环境及市民消费习惯3.1 商业（商务）结构分析3. 2消费者结构分析3. 3消费者消费心理分析4、与项目密切相关的要素分析4. 1政府优惠政策4. 2业界人士对项目的看法及对项目价格的心理预测4. 3项目周边概况及人流量分析4. 4市民生活水平、收入和物价4. 5交通及市政设施5、项目SWOT分析5. 3项目劣势分析5. 4项目机会点分析5. 5项目威胁点分析6、项目定位及规划设计建议5.1 项目定位a、项目主题形象定位b、项目命名与基本发展思路c、项目功能定位d、项目档次定位e、项目市场定位3项目价格
19、定位g、项目推广定位5.2 项目规划设计建议a、总体建筑风格建议b、项目平面划分建议c、项目配套设施建议d、项目单体设计建议e、材料、设备应用建议f、项目装修标准及智能化水平建议5.3 项目潜在客户来源a、核心客户b、重要客户c、边缘客户d、消费者来源5.4 项目定位可行性评估a、项目对区域商业的影响b、项目实现的可能性与现实性c、项目实现的关键因素分析7、经营方案及策略1.1 经营思路7. 2经营策略8、项目保值增值潜力分析7.1 对项目保值增值有利因素8. 2对项目保值增值不利因素8.3区域环境与项目成长的关系8.4项目租售价格9、项目操作及招商9.1对项目的操作建议9.2项目招商a、招商
20、思路b、招商方式c、招商条件d、招商计划部署10、营销策略10.1营销节奏及费用a、营销节奏安排原则b、营销节奏安排c、营销费用10.2营销执行方案a、入市的时机与姿态b、广告媒体的选择C、销售方法七、销售代理服务内容【住宅产品销售代理】在预定期限内销售率达到90%以上，销售佣金为销售签约额的2%（不包含推广费用）【商业（商务）产品销售代理】在预定期限内销售率达到80%以上，销售佣金为销售签约额的3%（不包含推广费用）【项目销售代理工作内容】1、日常的销售工作1）、完成既定的销售任务2）、销售现场的管理2、客户资料归档1）、来电客户情况统计2）、来访客户情况统计3）、成交客户资料归档3、销售情
21、况统计分析1）、每周销售情况分析2）、每月销售总结3）、根据销售情况及市场情况提出合理化建议，并提供下月工作计划4）、反馈客户所提出的问题并提出合理的解释方案5）、反馈客户的建议4、与各个协作单位进行不断的联系和沟通，与开发商项目工程部进行对接，详细了解各个阶段的工程进度情况，对施工现场提出整改意见。5、广告1）、根据销售情况提出阶段广告投放计划2）、进行广告效果评估分析6、SP活动1）、根据销售情况或节庆假日等提出活动计划2）、提供详细活动方案3）、方案执行4）、活动效果评估分析7、为项目下期销售单位的推出做准备（与前一期大体相同）1）、通过对客户提出的问题及建议分析，以及分析并总结潜在客户喜好，并提出二期设计方案建议2）、不断创新营销手法8、协助发展商、物业管理公司做好项目入伙等各项准备工作
