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1、贵阳市房地产场综合调研报告一、 受贵阳XX地产公司委托，深圳XX地产策划公司对其大型商业（住宅）项目市西准则业街进行整体推广策划，并在获得认可之前提下全面操作与执行此方案。二、 为顺利达成调研目标，深圳XX特派3名专业探长，在贵阳XX公司的协助下，拟对贵阳市房地产进行整体性市面上场调研，以为整体推广策划提供最新而坚实的市场依据。三、市场调研主要集中于贵阳市区，包括商业及住宅两大部分，内容涉及房地产项目本身持征及其相关配套产业（如建筑装饰材料）消费习俗（包括衣食住行），专业市场（如花鸟市场）等多个方面。四、本次调查以“全面出击，重点突破”为指导策略，采用访问调查（如以购房者或商铺租赁者身份切入）
2、，观察调查（如商场的人流量状况、片区的繁华状况）和主要项目重点出击、多途径调查（包括电话、小问卷、上网查询、直接交谈、聆听）等方法，以求获取第一手市场信息，从面进行科学有效的市场预测和推广。贵阳市房地产整体发展概况（一）贵阳市房地产业发展的市场背景1、从宏观环境上看贵阳市为贵州省会，是全省政治、经济、文化和商业中心，随着国家西部大开发战略的逐步实施，贵阳市投资环境的进一步改善愈显重要，贵阳作为西南经济商圈上的支点作用将更加突出并极具发展优势，从而为房地产业的发展带来新的需求和机会。2、从人口结构上看贵阳市面积8034平方公里，总人口322万，其中市区人口180.89万，人口密度较大（达735人
3、/平方公里），人流旺盛，外来人口日益增多，更有大量外出经商打工人士返乡发展，存在着较大的市场消费潜量；3、从产业结构上看贵阳资源丰富，工业较发达，已形成冶金、化工、医药、食品等14个工业部门，65个门类的综合性工业体系，1999年完成国内生产总值（GOP）237.59亿元，其中工业占51.1%,第三产业比例不断上升（达39%）；1992年7月为内陆开放城市后，贵阳市与沿海兄弟省市的国内横向经济联合与协作发展迅猛，外商投资踊跃，截止1999年底，外商投资企业已达929家。这些外地、外资企业的进入，倍生了大量的高收入白领，均是贵阳较高质素物业的潜在需求者。4、从城市建设方面看随着经济发展，贵阳旧城
4、功能的急聚增加，发展新城市显得日益紧迫。从2000年起，贵阳高新区“金阳科技工业园”全面启动,形成高新区“一街两园”新布局，金阳新区的现代规划和美好前景不仅对老城市民，而且对周边城镇的居民产生极大的吸引力，市场消费面需求更加广阔，大大刺激地产市场向更高层面提升。5、从消费需求方面看（1）贵阳经济发展，商贾兴旺，不仅催生了大批本地富裕人士，而且吸引了众多外地人来此从业或经商，他们中的一部人有着强烈的署业要求，同时房改福利政策的实施，刺激相当市民将现金储蓄或其它投资转向购买房产，给市场带来新的兴奋点。（2）房地产置业存在一定的周期性，由于贵阳房地产业的蓬勃发展相对较晚，大量首次置业者已经开始不满足
5、原有居住的实用型住宅，正面临二次置业的选择，贵阳二次置业高潮的来临，无疑是地产商大展身手的市场契机。（3）贵阳资源丰富，旅游业发达，1999年共接待海外旅游人数4.52万，创汇1368.6万美元；国内旅游人数956.4万，旅游企业收入4.26亿元；大量旅游人士不仅刺激商业、饮食、娱乐业的发展，其中一部人也存在着投资置业的意愿；6、从人民生活水平来看随着经济的发展，人民生活明显改善，到1999年末，全市财政总收入50.04亿元，城乡居民储蓄存款余额178.77亿元，城镇居民人均可支配收入6082元（比上年增长16.1%）,人均消费支出5327元（比上年增长8.4%）；居民消费结构有较大变化，食品
6、支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）为41.6%（比上年下降1.7%）,居民收入与消费均同步增长。（二）贵阳市房地产市场的发展历程1、房地产市场发展综述根据市场调查，我们认为贵阳房地产市场处于全面启动并向发展期过渡，无论是楼盘的质素、户型的设计、园林的规划、推广销售及物业管理等都还处于非专业化的阶段，还不成熟和完善，但市场进化的速度加快，在不久的将来，新一轮竞争高峰必将全面展开。2、房地产市场大致发展历程（1）市场启动期（过去）大约自1994至1998年，在此之前贵阳房地产市场一直处于自然发展状态，外来注入资金或本身资源的短缺，使之处于封闭的自我发展时期，此阶段的特征是：* 项目规模不大，以本
7、地开发商为主，多属于自建自卖；* 以自然销售为主，宣传推广较弱，品牌形象不鲜明；* 以实用户型为主，面积由60100平米，对环境、景观、园林的规划设计与合理利用不重视；* 外观上现代感和海外风格（如欧式、美式）等较少反映，配套相对不足，物业管理意识淡薄。代表性物业：宅吉小区（2）蓬勃发展期（现状）大约1999-2005年，随着贵阳市经济的进一步发展，房地产企业逐渐兴旺繁荣，市场需求趋旺，项目如雨后春笋般出现，而且不少是大规模、高质素的影响物业，此阶段是贵阳房地产业的百花齐放，百家争鸣阶段。此阶段的特征是：* 项目的规模趋大，档次趋高，市场辐射范围扩大，开发观念进一步成熟；* 专业化的市场运作意
8、识加强，建筑设计、怡景、施工、物管、广告推广等各专业公司开始密切合作，各施其专；* 户型面积趋大，110/30平米的三房、四房备受青睐，大面积复式、跃式户型增多；注意了户型的方正、通风、采光以及景观的朝向，开始采用弧形玻璃、飘窗设计、动静分区等；* 生态园林、景观的打造受到重视，多数发展商开始精心设计园林，增加绿化，采用新型环保材料，特别注意与自然景观的和谐利用（借景）；* 配套日益齐全，并考虑其实用性，智能化设施受到重视，物业管理意识增加（专业、有影响力的物业管理开始进入贵阳市场）；* 宣传推广受到重视，品牌意识增加，品牌的长远价值必将显。* 目标客户的范围、层面扩大，需求日趋个性化，购房的
9、理性增加；代表性物业：在水一方、景藤堡（3）品牌致胜时期（趋势）大约20062010年，此阶段贵阳地产市场趋向成熟，趋向理性，是个性化、专业化的物业时代，专家型消费者大量出现，物业的竞争体现在以品牌为核心的综合质素上的全面竞争。投机型、非专业型的不少发展商将被套住或淘汰出局，真正的“英雄排座次”的阶段来了，此阶段的特征是：* 项目的前期调研和整体策划日趋重要，以先进的品牌进念为核心，组织各专业公司进行开发（如E生活、生态环保、健康运动、海外风情），各专业公司（包括外资地产商）大量进入贵阳市场角逐，市场开放程度高；* 知名地产代理公司、物管、广告、评估交易、建筑设计将发挥愈重要作用，物业更加个性
10、化，品牌的作用力凸显；* 二、三级市场的转让/租赁/抵押开始发展并日趋活跃，房地产展销会将日趋受到青睐，样板房促销，带个性装修的物业将逐渐普及。*知名品牌项目形成（类似广州碧桂园、广州奥林匹克花园），地产市场进入品牌运行时代，并与其它产业（如文化、体育、农业）的嫁接与合作紧密；贵阳的地产商挟资本、品牌优势走出贵阳，逐鹿全国市场，创造全国品牌（类似深圳万科）；*海外风情备受青睐（如澳洲、力口州、新加坡），户型设计、怡景、新型建材将广泛采用，物业的综合质素全面提高，全国性的品牌示范小区（国家建设部评定）将会在贵阳出现。代表性物业：（广州）碧桂园、奥林匹克花园二、本项目分析a）项目概况市西商业街位于
11、贵阳市传统商业街中山路的西面，东起大西门，西接花香村食品批发市场，北接市西路，全长延600米，为国内外少见的高架桥下的商业街，该街距市客运站一公里，距客车站三公里，交通十分便捷。市西商业街以市西高加桥为脉轴（龙身），两侧由四栋高层商住建筑对称环绕（龙爪），总商业面积达12万平米，规模宏大，主营服装，鞋类，文化用品等百货批发与零售，该市场主入口单面人流每分钟达5060人，人气之火爆实属罕见。市西商业街规划示意图b）周边配套情况2.1 学校：环西小学，海文小学，新建小学，香狮小学，大西门小学，市西小学，贵阳八中，省教育学院实验中学2.2 银行：贵阳市商业银行：在市面上西商业街内有储蓄点工商银行：在
12、市西商业街内有储蓄点，在大西门设有省分行营业厅；邮政储蓄：在市西路路口（大西门）高能有储蓄点；建设银行：距市西路路口100米，在大西门有分理处；2.3 医院：云贵区人民医院、贵阳市妇幼保健院（距大西门200米）、贵阳中医学院第二附属医院。2.4 宾馆金桥宾馆（距大西门5（）米）邮政公寓（位于大西门）2.5 工商税务：在市西商业街内设有专门办事处2.6 邮政：在市西路口（大西门）设有办事处2.7 电信：在瑞金北路有电信办事处2.8 饮食：德克士炸鸡店（大西门）配套示意图2.9 百货：星力百货（大西门）O周边交通状况桥上公巴202、72路大西门路段:大巴：1、2、4、5、7、1114、15、16、
13、23、29、202、214、251中巴：64、67、69、72、75、77、79、80、82、86、90、91、97、100、102、104、109浣沙路段:大巴：10、12、13、19、202、138中巴：63、73、83、884.项目的SWoT分析1、项目SWoT分析:优势分析:*市西商业街品牌形象的积累与延展*规模庞大，600米长，1500多间铺;*位置优越：贵阳市商业板块的核心地段，居住形象板块的改造发展区;*罕见的商业建筑结构：高架桥下商铺与两侧高层楼场;*风格独特：贵阳市少有的古典欧式外立面风格;*配套成熟;*交通便捷;*流动人口密度大，人气旺;劣势分析：* 环境差，档次低一通风，
14、排水差；杂人流混杂、车声嘈杂乱地面脏乱* 功能定位不合理、不科学；* 消费单一，配套设施的休闲、娱乐缺乏；* 景观差，绿化少；* 形象包装缺乏；* 户型结构偏大；市场机会点：* 国家政策：西部开发* 市政房改政策正式启动* 贵阳市地产业经济积累多年，具备消费潜力;* 贵阳市房地产业目前供不应求市场威胁点；* 市西路改造在即，强力竞争对手随之产和* 贵阳市整体消费水平不高；* 贵阳市主力消费群体生活方式发生变化，其消费要求不断提升。* 消费群体口味的变化要求住房与购物档次的提高* 住宅部分：贵阳市已有众多高尚住宅产生，一些在售的定位功能相仿的楼盘分流部分目标客户* 市场供应量越来越大，明年形势不
15、容乐观次难以把握房改政策的变化对市场的负面影响；三、本项目目标消费群分析（一）目标购买者定位1、主要是本地私营业主和合伙生意人，包括市西商业街在营业主、市西路和花香村业主；2、外地来黔商人3、部分工薪阶层选购本项目的动机：1、认为本地区有远景，地段有发展潜力；2、认同本项目规划设计之功能及附加值优于附近其他个案3、经比较竞争个案后，认同本案价位；4、区域性客户想在此地长久居住者；5、信赖发展商的企业规模和财力背景排斥本商品理由；1、经济能力不足；2、比较之后认为附近有更理想的个案;3、购买欲望低，对后市看空四、本项目区域市场分析1.区域住宅市场分析4.1主要住宅项目概况如下：7素特森称、物业位
16、置交通线路环境栋数类型层数裙楼层数面枳占地面枳总建面积绿化比例面积住宅套数金色家园黄金路中段八条大巴、十一条中巴规划较好十一株小高层，十二层小区人口处二层7000平米10400平米40000平米6(X)0底层架空花园285套鸿基馨苑延安西路、本山路交汇处20余条公交线路周边环境较差灰尘、噪章、污染严M1幢高层29层5层约IoOoO约300030000多较少192千千代公寓都司路、文化路口以西十多条公交线路临街良1幢高层22层7层I(XXK)多约3000约20000多较少128中天广场都司路TT代公寓斜对面十多条公交线路临街较好4幢高层4层260001800205400多天华大厦枣山路以东100
17、米、北京路上十条条公交线背靠黔灵山,较好1幢高层25层5层约800080882288840595港天大厦枣山路、黄金路口十余条公交线临街，周边环境较差、噪音尘土、污染1幢高层24层约100oO约2500约30000屋顶花园，较少133裕华客运公寓延安西路靠近枣山路十余条公交线临街，周边环境较差、噪音尘土、污染1幅高层23层5层约100oo约2500约30000雇顶少量108伟储天电大厦枣山路、立云酒店对面十余条公交线临街，周边环境较差、噪音尘土、污染1怖高层24层9层约15000约2000约30000少量80灵达新苑花果园市场门口,立交桥下十余条公交线临街,周边环境较差、噪音尘土、污染高层中的
18、5-7层改建40余套7?质素主力户型剩余套数剩余户型车位数量起价层差付款方式售楼热线售楼处环境售楼工具售楼人数素质开发商开盘时间策划公司金色家园80100平米二室二厅三室一厅200多套多样130个地下车位2640元/平米30元优惠-次性付款，优惠5%按揭八成三十年，优惠5%：分期付款优惠2%65121816512982暂无现场售楼处暂无办公室2人,素质中等贵州远丰置业有限公司2(X)1年3月深圳景业兴地产MX）O平米W统，毛坯、鸿基馨苑75-9550%多样，大户型较多。（一套未定）100余个2480层差30一次性付款，优惠5%：按揭八成三十年，优惠5%：分期付款不优惠6509364650281
19、8较好较全3人，较好鸿基宏泰建安20年9月无千代公岗140、170、18060余套8种户型均有剩余100余个2980层差30一次性付款,优惠4%：按揭八成三十年，优惠2%；分期付款优惠2%5845330中等不全3人较差安厦地产99年底2000年下半年入住无中天广场100-13020余套108、Ilk118、170400个车位15万/个3138层差30一次性付款，优惠2%：按揭八成三十年，优惠3%5811258586838良较全3人良中天地产98年底无20000平米罗马式中庭120天华大厦110、13016050余套160/80四室二厅二卫三室二厅二卫8029层差30一次性付款4%,按揭八成三十
20、年4%：分期付款无优感措施6501769暂无现场售楼暂无2人差贵州省房地产综合开发公司（直属中铁五局）2(XX)年12月无底层架空港天大厦110,17019套”0平米、12套：200多平米、4套地下一层，50余个2800层差30一次性付款3%：按揭八成三十年3%：分期付款优惠2%68286056866394极差极差不全2人，差港天物业2000年初无开盘时价1好，封顶B=到外立面和裕华客运公由101-15315-20套多样无2380层差30次性付款3%：按揭八成三十年2%；分期付款优惠2%6514550差不全差1人，差裕华房开99年无听说此公卷业给客户隹伟储大电大厦110-150未出售哲定暂定2
21、300-2600起暂定张经理5950483暂定暂定暂定佳隆房开构定12月底暂定21价灵达新苑110-15040余套110-150共14个，早已售完。朝向不同分为2080、2280起价按揭七成十年无优惠：一次性款无优惠5960155灵达房开现房无2001年35-7层办公套，此物198年开盘,起，：通过上表，我们不难看出：1.1.1住宅市场的基本特点市场的供应量正不断增加，但市场需求量仍然巨大；无论是中天广场、景滕堡、钻石广场等十大明星楼盘，还是规划较好的鸿基馨苑、千禧苑；无论是大面积的跃式、复式，还是80100m2左右的小户型，市场反应均较不错，这说明贵阳市场的消费潜量巨大，市民对高质素物业的需
22、求较广，但随着新盘的不断涌现，其选择的机会会更多，也会更理性；从户型方面看，其面积的增大化和结构的多样化具现今地产市场的显著特征。除80-1000?的工薪居住型或投资型物业外，大部分物业主力户型面积均在IlOm2以上，且跃式、复式增多，户型面积的趋大化和多样化是现今的地产市场的主流之一；从销售反映看，120m?左右的面积市场走旺，跃式户型备受青睐，这说明贵阳的新一代住宅已从实用型向康居型、现代型过渡和发展；园林绿化和自然景观的借用为发展商重视的程度还不够。由于现今大面积规模的物业较少，影响到园林绿化和景观打造的充分性发挥，绿化率不够是多数物业的弱势之一；整合形象包装意识还较淡薄，样板房等物业促
23、销手段未引起重视。除鸿基馨苑、景滕堡、全林国际广场等少数物业销售现场包装较好外，大多数物业均比较流于普通，且多数无示范单位；小区的智能化设施和物业管理重视程度不够；物业的综合宣传推广还没有完全市场化和专业化，但少数意识先进的发展商对此已较关注；如全林国际广场、鸿基馨苑从形象广告到宣传单张，Vl系统均风格较统一，视觉鲜明，对物业的成功推广无疑起到了重要作用。1.2 主要竞争性住宅项目分析鸿基馨苑：新联世纪华庭：1.3 本项目住宅SWOT分析1.3.1 优势分析(Strength)配套成熟，生活便利；位置佳，极具投资潜力；价格优惠，物超所值；1.3.2 劣势分析(Weakness)人流旺盛，略显喧
24、闹； 一梯十户，且部分户型设计欠佳； 通风、排水不畅，空气清洁度不高; 规模不大，影响到绿化面积的增加;1.3.3 竞争机会点(OPPoTUNrrY)市西商业街的繁荣，培育了大批的富裕生意人生，他们对项目片区环境已熟悉，为了工作生活便利，有着就近置业的愿望;项目无可抗拒的升值潜力必对部分具投资意识的客户产生强烈吸引;1.3.4 竞争威胁点（THREATEN）周边鸿基馨苑、金色家园等规划较好的物业陆续推出，不可避免在一定范围内产生竞争；1.4 本项目住宅销售现状与分析1.4.1 住宅销售情况（详见下表）从上表可以看出：7#住宅销售较好（已销售114套，余55套），2#住宅90-12（W的销售也较
25、好，这说明小面积单位较受市场欢迎，客户购房的投资意识（出租或转卖）十分清晰和明确；如何采取有效策略消化大面积户型是下一阶段推广的难点和重点之一；2,区域商业市场分析2.1 主要商业市场项目概况、（况类别市场名称位置规模（档次）经营类别价格（租金）人流（个每分钟）市场影响力（交易量）备注家居装饰类西南国际装饰广场原市棉纺厂内（遵义路）约18000平米家具灯饰1107Em21高市府灯饰广场市府路6000平米各类国产、进口灯饰48-61Io2较高青禾家具中心云岩区富水北39号1500平米Oo08一般该家具城为私营、开业近半年构思好，但位置略显偏市窗帘布艺装饰中心贵阳市汽车三场53#7000平:米窗帘
26、、布艺、沙发租金：40-60元m2Oo2一般该市场规模较水，且位置偏静，在汽车场内，但装修较好国鼎家电广场市展览侧分二层、营业面积达300011/冰箱彩电等家电用品10高该市场经营国内外知名品牌家电，信誉好音像市场遵义路600平米各类碟片13较高该市场不够整洁且规模不够大花鸟市场遵义路、甲秀楼旁4000平米、花品鲜景艺、分工鸟12较高概况类久市场名称位置规模（档次）经营类别价格（租金）人流（个每分钟:市场影响J（交易量）备注商场超市类星力百货大西门高档各类百货15较高该商场由香港专业公司策划包装，购物环培住时代广场中华中路中高档化妆品、工艺、鞋、文具、器械、床上用品、玩具、服饰等19较高该商场
27、位置佳，营业面积大智诚名店喷水池高档家居、服饰、鞋类、化妆品高5而该商厦定位为高档精品大昌隆超市市解放路128号中档各类百货、日用品平价26较高该商厦以仓储式自选为特色飞场讽位置规模（档次）经营类别价格（租金）人流状况市场影响力（交易量）备注德克士炸鸡蛋店大西门星力百货先中档各类炸鸡饮料27.8元/份28强该店系顶新集团旗下品牌、生意旺；多美丽炸鸡店喷水池虹祥民族大原中档（700平米）各类炸鸡著条饮料约25元/份12强该店生意火爆金牛汇唐人食街瑞金南路134号中高档一层唐人食街，二层大型茶室三层电玩城四层保龄球馆3成上座率较强一家乐快餐店陕西路750平米中低档各类快餐5-12元/份15强在北京
28、路、中山东路设有分店雅园名品箭道街高档海鲜高较旺强该店已成功重现连锁店，品牌知名度高花溪王记牛肉粉店市都司路中档粉面2-5元/份7强目前在太乙路、农院、十字街和都司路设有五家分店味香园家常菜馆次南门中档川、粤、湘家常菜中等100%上座率较强黄家老糯食店资南门中低档糯米快餐2-5元/份50%座率较强在师大设有分店金太阳夜总会陕西路高档卡拉OK、迪厅、淋浴自由消费包房220-780元/间包房100%大厅60%强该店环境较好懋盟池保健中心联西路中档桑拿、按摩淋浴淋浴10-20、包房68元/份包房100%大厅40%较强该店环境较好比打奥娱乐城中华中路完生思底层中高档迪斯高按酒水计费80%较强装修独特，
29、以青年为主通过上表，我们可以看出：2.1.1 贵阳市的商业市场发育相对较成熟，已形成独立运行的各类专业市场，不少市场，如国鼎家电、花鸟市场等已具相当的市场影响力；2.1.2 各专业市场商铺的购买力和出租率均保持较高水平，销售价格在13万元/m2,租金在40-200元n之间，具体价位因地段和物业性质不同而有所浮动；2.1.3 相对而言，饮食娱乐市场和服装市场更显兴旺，从大十字到喷水池，仅休闲服饰专卖便有佐丹奴、帕先多格、智威龙、新时代、汉费菜、爽美威、奋牌等众多品牌。这与市民的消费习惯(市民收入支出的4050%用于穿，1020%用于饮食)相关；2.2 项目商业市场分析本项目商用部分包括桥身及1#
30、、2#、6#、7#四块地商业部分，总面积达10万平米，其中1#地商用面积16000m2,2#地2300011?、6#地350Om2、7#地21263m?；桥身部分商业面积3万多平米。目前功能规划为桥身部分一层为各类服饰，二层主营童装，三层为鞋城，以批发为主，兼营零售，现有店面1500多间，从业人员达300()多人，另四块地的商用功能拟规划并进行招商。商业部分SWOT分析2.2.1 优势点(Strength)位置好，知名度高；结构独特为国内罕有，人气旺盛；银行、税务、运输等配套便利；2.2.2 劣势点（Wreath）环境不佳，较杂乱，无鲜明的形象指示系统；功能配置还应列科学，如二楼童装城中后部铺
31、面作仓库使用导致人流稀少，对流中断，三楼鞋城部分人流只集中于桥身商业主体部分，而往两侧(6号楼鞋城部分)人流明显减少；店面、形象不统一，鲜明性不强；经营范围限于服装、百货类、还不够丰富；2.2.3 机会点(Opportunity)西部大开发房改政策实施，长期积累的消费潜力启动，市民投资意识增强市区各专业市场相对发育成熟，但大规模现代综合型步行商业街还未形成，而市民生活水平和消费方式的更高层次需求，呼唤此类项目的面市；2.2.4 威胁点(Threaten)市西路的改造工程全面启动，给本项目产生邻近而直接的竞争；商业部分价格分析2.2.5 相关专业市场价格现状如下表:类别名称区位售价（元m2）租价
32、（元m2）物业管理（tm2）规模备注市西海文商城市西路中段580-3000元?均价1200元/m27元/m?8000m21.省内第一家摊位或布局的小商品市场；2.市西路上第一家集商贸、货运仓储于一体的综合型E心花香林火店酒食品批发市场绽纱路300元加（含物管费）新联机电产品批零商城市山林路机电产品一条街LI万元加以上1007tm22500m种IoOO多种1.贵州省内最大、品种最齐全的机电产品市场；2.销售已达80%以上；鸿基通信产品专业市场延安西路与枣山路交汇处首层283.3万二层1.8万元?未定该市场交通条件优越2.2.6 房地产价格定位的影响因素和基本方法2.2.6.1 影响房地产价格定位
33、的因素项目本身的成本构成，物业质素条件包括土地成本、建安费用、营销费用等;市场平均价格水平及物业自身的市场定位档次（欧式风情步行街）；竞争者的价格，在同等条件下，要比竞争者更具优势；项目所处地段的性质，上升潜力空间（市西商业街位置优越）；项目正式发售时的市场行情预测（整合推广提升物业形象）；发展商获取合理利润，并力求使利润水平最大化；目标客户的消费接受程度；其中商铺定价因素：客流量占85%（包括楼层是否临街、是否有扶梯）铺形占15%（门面是否双开，是否宽敞）总之价格的制定一要获保相对利润，二要具竞争力，三要避免风险。2.2.6.2房地产价格定位的3种方法：成本定位法：即以物业的建造成本为出发点
34、，再加以合理的利润而计算出的价格；目标定位法：即以发展商期望得到的目标利润为定价出发点，再适当考虑建造成本而计算出的价格；市场定位法：即根据竞争对手、项目区域市场价格和目标消费者的价格承受程度，结合物业自身的条件（在考虑成本的基础上）而计算出的价格，该价格能保持在市场上的相当竞争力，是房地产价格定位的主要方法。2.2.7本项目商业价格的市场定位价格是顾客购买商铺最明显，最能反映其价值，档次特征的信息，也是顾客最看重商铺的要素之一。客户最终是否购买商铺主要取决于以下三点:第一，是否买得起；第二，投资风险大小和回报的高低；第三，经营利润的大小，经营品种；但是在价格定位时还要从以下几个方面分析考虑:
35、目标市场对商铺价格的承受能力；预期的价格定位是多少；商铺成本能否支持这种价格定位；商铺的其他因素，能否是价格定位相吻合；前面所讲的目标市场应该有购买商铺的经济承受力，但如何最大程度地拓宽市场适应层面，才是商场销售成功与否的关键，显然，同样的物业，总投资越低其市场适应层面就越大，而商铺总价的高低除单价因素外，主要取决于商铺面积的大小，将商铺面积划小是我们营销取胜的第一步，下面对价格定位进行论证。1 .租金回报法目标客户中几乎约55%客户是以投资回报为目的，其回报要靠租金来实现。那么，能否在购买商铺后顺利实现出租，出租的金额能否是够供按，成为客户衡量投资风险的主要依据。而要使我们销售的商铺具备投资
36、价值。首先要通过分析租赁市场来确定商铺的售价，定价的标准就是客户的购商铺的租金应与该商铺月供额持平或略高于月供额。成为客户衡量投资风险的主要依据。而要使我们销售的商铺具备投资价值，首先要通过分析租赁市场来确定商铺的售价，定价的标准就是客户所购商铺的租金应与该商铺月供额持平或略高于月供额。公式：12xy=zx:租金取值y：租金回报率z:单价而本项目区域相关物业首层Z值为：鸿基市场：33000元/平米千喜苑商场：21(X)0元/平米新联机电市场：18(X)0元/平米钻石广场：24800元/平米由此可得：当回报率为6%时，区域相关物业的租金价格范围为90-165元/平米；当回报率为8%时，区域相关物
37、业的租金价格范围为120-220元/平米；当回报率为12%时，区域相关物业的租金价格范围为180-330元/平米;当回报率为15%时，区域相关物业的租金价格范围为225-413元/平米;当回报率为18%时，区域相关物业的租金价格范围为270-495元/平米;当回报率为25%时，区域相关物业的租金价格范围为375-688元/平米;本项目区域相关物业单价、回报率与租金对比分析如下表:回报率(V)租金(X)单位；元/平米鸿基通信专业市场鸿基市场新联机电市场钻石广场6%165105901248%22014012016512%33021018024815%41326322531018%495315270
38、37225%688438375517而根据本项目的商业位置、人流状况和发展规划，保守估计租金价格在225元/平米以上是可以实现的，也就是说其回报率应在15%以上，即Y215%,则上述公式可变为Z=80X,图示如下：Z(单价：元/平米)Z=80X（租金：元/平米）当Z取值区间为25000,36000时，则X的相应区间值为313,450,而此租金价格（与现在本项目租金相比）是可以实现的。2 .价值量化分析市场名称交通条件规模物业档次商业地段现购物人流备注花香村糖酒市场OOO与市西商业街相比市西路小商品市场OO“O”表示相当鸿基通信专业市场OOO表示好于新联机电产品批零商城“一”表示差于市西友谊商场
39、+O中天广场O综合上述，本项目的价格定位按市场定价应为（以匝道平面为一楼）;一楼实收均价为25000元11二楼实收均价为12000元11R本项目商业部分分楼层租售价格参考如下:2株榭楼层乘加价系数租金（元/平米/月）售价（元/平米）备注七层0.99575001、加价系数权重已包含项目功能设置因素2、以上价格不包含大客户实际成交时会要求提供30%以上的折扣因素3、前3年出租率达到80%已属理想六层1.01058333五层（停车场）四层1.212610000三层1.515812500二层（匝道平面）3.031325000一层（匝道下层）1.2126100007栋楼:楼层乘加价系数租金（元/平米/月
40、）售价（元/平米）备注七层（技术转换层）1、加价系数权重已包含项目功能设置因素2、以上价格不包含大客户实际成交时会要求提供30%以上的折扣因索3、前3年出租率达到80%已属理想六层0.9977800五层1.01088666四层（停车场）三层1.213010400二层1.619513866一层（匝道平面）3.032526000地下一层1.516212998注：此价格根据市场反映和销售时机可作适当调整，若达到36000元/平米（匝道平面）则为目标理想状态;投资效益分析:以Z#楼匝道平面30平米计算，则其总价为25000元/平米X30平米=75万，银行提供八成二十年按揭付款,则其月供款为750000
41、X80%12X20=2500元，加上银行利息（按4%计算）后为2600元；则其前期投入资金为（以3年为例75000020%+2600312=243600元1每月租金收入I313元/平米X30平米=9390元;每月帐面利润：3年利润：全部投资回收年限:9390-2600(月供)=6790元6790X3X12=244440元7500006790=110月由此可知：只需3年左右即可回收前期投入资金，9年左右回收全部投资.2.2.8市西商业街与相关商业物业人流状况分析A：根据调查，市西商业街大西门入口和金三角分叉口人流（单面）平均为55个/分钟，按日营业时间10小时计算，则其日均人流量为6.6万人次，
42、其与全国主要商厦、商业街人流对比状况如下：商场名称商业面积（平米）平均客流量（万人）平日节假日贵阳市西商业街360006.610北京百货大楼18(X)01020上海一百170001830深圳东门商业街17600030（男性占10%,女性占90%）50上表可以推算出：大型商业市场人流密度商场名称平日从节假日贵阳市西商业街1.83人/平米/日2.78A/平加日北京百货大楼5.6人/平米/日11.2A/平米日上海一百10.6/平米/日7.6平胸日深圳东门商业街1.7人/平米/日2.8人/平米/日由此可见，当市西商业街1栋、2栋、7栋、6栋商业面积全部投入使用后总面积将超过10万平米，若按人流密度1.8人/平米/日计算,则其将来日均人流量将达到19.4万，与上海一百的人流量相近；3.目标消费分析3.1 住宅目标客户3.2 商场目标客户3.2. 1目标客户分类 投资型：手头上有闲散资金，购买商铺追求租金回报； 自用型：购买铺位，自己经营
