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1、工程部操作手册第一部分岗位职责一、工程部工作职责工作概要：对物业（副）经理负责，对物业公司前期介入、接管验查、装修管理、工程运行等工作负责，作好部门内部沟通及协调。主要职责：1.O负责按物业委托服务合同对工程设施设备进行管理，确保为业主或使用人提供专业的工程服务。2.0负责本小区的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作。3.0负责编制设施设备的维修保养计划，负责做好本部门业务相关的合同评审。4.0负责设施设备安全运行。5.0负责实施设施的日常维护与保养。6.0负责小区内重要场所及各类设施设备的静态标识和状态标识的申请制作和保持。7.0负责小区的工程改造、设备
2、更新方案及预算决算，编送至有关部门进行评审。8.0保持所辖房屋建筑、设施设备和周边环境的完好与功能的随时可使用性。9.0负责拟定小区公共设施建筑物，设备系统的管理规定。10.O负责小区设施设备系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行和维修等。11.0负责公共设施建筑物、设备系统紧急情况的处理。12.0负责物业前期介入、接管验收实施工作。13.0负责业户二次装修审批、巡查和管理工作。二、工程部各岗位工作职责1.0工程部主管1.1 执行物业经理的各项指示，安排好工程部所有人员的工作，确保人尽其才，合理使用，负责与物业公司工程方面的对外联系。1.2负责接管验收
3、、装修管理组织的实施工作。1.3 负责小区内机电设备的操作运行正常，制定部门的年度、月度计划，包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。1.4 审核制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度，并督促工程部员工认真执行。1.5洽谈和确定外判维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。1. 6制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决物业中的各种突发事件，妥善处理善后事宜。1.7 监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合公司要求，做好员工考核工作。1.8 检查下属各类工作报告，定期向物业
4、经理递交每周、每月及每年工程报告。1.9 有计划地组织部门员工的培训，不断提高对整个物业的管理水平。1.10 协调好与政府有关职能部门的关系，确保小区水、电、消防、技防、卫星接收及环保等设施的正常使用。1.1.I建立业主投诉意见处理制度，确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的1.12每天坚持深入现场，抽查工程各项工作的执行情况，发现问题及时处理。1.13 按时完成物业（副）经理布置的其他工作。2.0工程领班2.1 负责小区的配电、供水、机电设备、设施等的运行、维修进行统筹管理及安排。2.2 确保小区机电设备操作运行正常，协助工程主管制定部门的年度、月度计划，包括工程维护保养预算、人员编制、工作
5、内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。2. 3审核、批准维修技工的维护保养工作，执行维修保养和巡视检查制度，并督促维修技工认真执行。2.4协助主管监督承包商的工作、进度和质量。2.5执行安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决物业中的各种突发事件，妥善处理善后事宜。2.6监督检查维修技工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合公司要求，做好员工评核工作。2.8每天坚持深入现场，抽查工程工作的执行情况，发现问题及时处理。2.9按时完成工程主管布置的其他工作。3.0工程维修技工3.1 负责物业公司供配电、供水、机电设备、设施等的运行、维修工
6、作，制定建筑工程之定期保养时间表，检查例行保养工作。3.2 熟悉物业公司供电、供水方式，线路、管道走向和所管辖设备、设施的使用原理、技术性能及操作方法。3.3 定期巡视变配电、给排水的运行状况，密切监视各类仪表、电表、压力表的工作情况，准确抄录各项数据并填写报表。3.4 巡查公共区域的门窗、墙面、地面、玻璃、标志牌、指示牌、广告牌等设施，若发现不正常，须向上级报告及进行修理。3.5 负责与供电、供水和其它相关部门的业务联系，对停、送水电做好记录并提前24小时通知业主/使用人。3.6 检查各承判商之工程水准，并对质量提交报告，审查承判商施工图纸方案，并提出意见报告。3.7 协助监督及验收土建、装
7、修工作。3.8 发生故障时，应按操作规程及时排除故障；如不能处理应及时向工程部主管汇报，组织技术力量进行抢修。3.9 审核与协办维修工具及材料的采购。4.O工程文员（前期由工程主管兼任）4.1 贯彻执行工程主管的工作指示，协助工程主管之日常文书工作。4.2 负责工程部各类文件及报告的收发、打印、复印、传阅及存档等工作。4.3 提交之每月/每年工程事务工作报告及计划的整理、汇总及归档工作。4.4 妥善处理各全权项目之外判合同的存档及借阅工作。4.5 负责接听/接待任何至物业管理工程部的投诉、查询电话及拜访人员。4.6 收集各项有关工程设备/系统的技术资料，并完成归档、登记工作。4.7必要时需协助
8、完成上司安排的其它事项。5.0文员/仓管（由工程领班负责）5.1 负责物业公司分仓管理，并按时与总仓管理员核对帐目。5.2 负责定期按时对仓库物资进行盘点，填写物资盘存表报地产公司资产管理员汇总统计。5.3 严格执行和完善物资领（借）用手续，做到帐、物、卡一致。坚持仓库物资先进先出的原则，防止发生物资过期报废。5.4 负责仓库物资的标识、维护、贮存工作，做好仓库整理、整顿工作，确保仓库物资完好无损。第二部分工程运行制度一、岗位管理制度1.1 综合制度1.1 装修巡检制度：对墙、天花、地面、承重结构、外观、安全、防水等进行着重检查。1.2 派工制度及流程：接报事按以下内容进行分工，15分钟赶到现
9、场，如业主报事，需按门铃或轻敲三下门，业主开门后需自报家门，并问是否是有偿，如是有偿，需出示物业公司收费标准，经业主同意后方可入内进行维修，如是无偿，经业主同意需立即进行维修处理，在处理过程中如有移动物品的，处理完后应归还到原位，并把清洁打扫干净方可离去，派工单交回当天值班班长进行审核并归档。1.3 整改制度及流程：接整改单后到现场查看，并核实整改问题，联系相应的整改单位及时处理整改问题，整改完后到现场进行查看是否整改完毕有无遗漏，如整改完需电话通知业主进行验收，并签字确认已整改完毕。1.4 装修审图制度：对业主二次装修提供的图纸细致查阅，如业主不祥的地方，需细心的指导并讲解告知业主对装修的所
10、有规章制度，让其清楚制度的明确性。1.2 管道维修管理制度2.1 严格遵守公司（部门）规章制度，维护公司（部门）利益，工作按实际情况，实事求是地为业主解决问题。2.2 对小区消防、水泵房等设施设备进行操作管理，维护保养等工作。2.3 对物业公司各部门传达或本部巡视发现问题、公共设施进行维修。2.4 每日巡检记录一次供水水表、电表，进行分析对比、及时杜绝浪费现象。2.5 保持值班室、消防泵房、配电房、发电机房、车库积水坑等区域清洁卫生。1.1 6确保小区泵房、公共设备的运行、维修和保养工作有序开展，并在紧急情况下派遣相关工作人员到现场排除故障。2.7 定期对小区公共设备、设施暗藏的管网、给排水系
11、统进行维护、维修。2.8 认真做好巡查记录和值班记录，如有问题需及时上报上级主管。2.9 跟进过程中保持与业主及物业公司联系，及时反馈工程情况从而降低投诉率，认真地完成上级领导交办的各项任务。3.1 配电室值班人员职责3.1在工作上受当值主管领导，完成当值领导分配的各项任务；3. 2按交接班制度做好交接工作，对设备进行交接巡视检查，发现缺陷及时汇报，并主动清除力所能及的设备异常缺陷，在主管的领导下处理各种事故；3.3 接受当值领导操作命令，正确填写操作票，并在监护下进行倒闸操作，对操作票及操作步骤的正确性负责；3.4 认真抄录各种记录，做好设备巡视工作;3.5 严格执行工作票许可，终结制度；3
12、.6 做好设备维修保养工作，完成本班设备及环境的清洁工作；3.7 熟悉变配电房的运行、操作、安全工作事故处理、检修等各项制度、规范；3.8 熟悉变配电房一次线路及主要设备的规范性能和位置；3.9 掌握继电器之保护、仪表及信号装置结线位置，动作的检查；3.10掌握照明（包括事故说明）结线；3.11熟悉各项运行方式及倒闸操作；3.12熟悉消防设备的维护和使用、触电急救和人工呼吸；1.1 13做好变配电房的保卫和保密工作。4.0变、配电室值班制度4.1 变、配电室与供电系统之关健部位，必须24小时留人值班。4.2 未经部门领班许可，严禁非工作人员进入。1.2 3认真做好值班记录，随时检查有无异味、异
13、响，如发现有问题，应及时处理并向部门领导汇报且作好记录备查。1.4 认真记录好各类记量仪表之指示情况，变压器与空气开关严禁超负荷运行。1.5 值班人员未经许可，不得擅自离岗，不得迟到、早退，上班不准睡觉。1.6 认真填写好交接班记录，接班人员提前10分钟到岗，详细了解上班运行情况，严禁无人接班和私自离岗。1.7 值班人员进行停送电时，严格按配电操作规程运行，检修停送电必须严格按派工单进行，并联系检修负责人，确保无人方可合闸。1.8 值班人员接班后检查并清洁配电室，确保系统正常运行。1.9 值班人员认真做好值班巡查记录，认真执行交接班制度。4. 10如有违反操作程序者，一切后果自负。5.0电梯机
14、房管理制度5.1 非值班人员（紧急情况不在此列）不准进入机房，若需要进入须经工程部领班同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。5.2 机房内严禁存放易燃易爆或危险物品，禁止吸烟，机房内应配足消防器材。5.3 每周打扫一次机房卫生，做到墙面、地面、天花板、门窗、设备、设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好，清洁光亮。5.4 机房应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。5.5 机房应做到随时上锁，钥匙由当值值班员保管，值班员不得私自配钥匙。5. 6严禁非紧急情况盘车。6.0机电设备交接班制度6. 1接班人员应提前15分钟到达工作岗位，与交班人员一起对设备、设施巡查一遍，了解设备运行情况，并
15、填写交接班记录表。6.2 接班人员如身体不适、酒意或精神不振不得接班，值班人员出现缺勤时，应报告主管领导。6.3 交接人员下班前必须清扫工作现场，将设备擦拭干净，并向接班人员交待清楚，特别是隐患缺陷。6.4 交接班双方事先作好准备，必须按照下列内容进行交接：6.4.1设备运行记录、事故记录、设施记录、工作票、操作票、主管部门及上级领导的通知、运行图纸等应准确齐全。6.4.2值班用工具、设备工具、仪器、仪表、消防设备、钥匙等应齐全完整，室内及设备外壳应清洁无尘。6. 5接班人员在接班时必须检查设备各部位情况，如发现有故障或不清洁，应立即提出意见，必要时可拒绝接收，并及时告知工程领班。6.6 接班
16、人员对连续运行设备可不停机交接。6.7 交班者必须详细交待本班负责区域内设备的使用与故障排除情况，并将需排除故障的设备、已排除故障的设备填写在“交接班记录表”内，交接时双方签字。6.8 接班者必须查看设备使用情况，如有故障应及时排除。6. 9工程领班应定期检查设备交接班执行情况。7. 10交接班记录表部门资料保存二年。7.0机电设备管理人员工作规定7.1 维修员岗位规定8. 1.1值班维修员必须全权负责设备运行期间的全面工作。7.1.2值班维修员必须坚守岗位，不得擅自离岗，工作去向必须向工程主管报告。7.1.3水、电维修员必须按规定时间巡视设备的运行情况，及时调整设备运行中的偏差，处理设备隐患
17、。7.1.4设备运行中遇设备故障，而值班员无法处理时，应及时报告工程领班，以便组织抢修。重大设备故障时，工程领班应立即报告工程主管，工程主管安排专业人员协助处理。7.1.5值班维修员必须做好本班工作记录，发现问题未记录，一切责任由当班人员负责。7.1.6接班人员必须提前十五分钟到达岗位，做好接班准备工作。确认交接设备运行良好，使用设备齐全，值班场地清洁，值班记录准确完整后进行交接班工作。7.1.7除紧急事故外，任何承包出去的工程项目均须按供方管理规定和统一采购管理规定执行；因工作需要的加班必须事先向公司领导申报同意后方可。7.2维修员工作规范7.2.1 严格遵守各项规章制度，确保管辖范围内一切
18、设施、设备的正常运行。7.2.2 每日进行维修工作时，发现问题及时检查、处理。7.2.3 在巡视或进行维修工作时，严禁大声喧哗，打闹嬉笑或工作时吸烟。7.2.4 2.4在巡视或维修过程中，除在维修单上做好记录外，必须在巡视检查记录表上的记事栏进行详细记录，以便主管随时进行检查。7.2.5 除非紧急情况（如断电、漏水、电器或电路短路等）维修员不得接受其他部门或业户的邀请私自进行维修，凡属业户委托维修项目，须由物业公司统一安排方可进行，进行业户室内维修时，必须有业户陪同或业户代表在场方可进入室内维修。7. 3维修员工作安全措施7.1.1 1维修员在断开自动开关或隔离刀闸工作时，必须把“禁止合闸”的
19、标示牌挂在手柄上。7.1.2 带电工作时必须使用绝缘柄的工具，戴好手套、穿长袖和长裤的工作服。7.1.3 电气试验时必须穿绝缘鞋。7.1.4 工作完毕后，应检查工具有无遗忘，并须将拆动部分恢复原状。7.1.5 3.5雷电时禁止进行任何电气设备的维修工作。7.1.6 带电高空作业时必须二人进行。7.1.7 在易燃易爆场所必须使用防爆灯，调换灯泡时须停电作业。7.1.8 在炽热高温场所作业时，必须做好通风降温措施，禁用易燃油类或挥发性液体。7.1.9 禁止在潮湿场所进行带电工作，要保持工作服干燥，养成穿绝缘鞋、戴绝缘手套的良好习惯。7.1.10 10消防设施必须摆放在显眼处，便于取用的地方，且保持
20、消防设施的良好使用状态。8.0供配电设备房的管理规定8. 1值班员对供配电设备负有运行、监视和维护保养责任，应严格执行有关规章制度。8.1 值班员应熟悉设备作用，了解系统运行方式，掌握设备性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。8.2 供配电房值班人员应严格执行物业公司的供配电调度命令，做好现场安全措施，并做好安装和维修后的验收工作。8.3 值班员应定期对安全用具、消防设备进行检查，并做好相关记录。8.4 值班员应按规定巡视检查供配电设备房，确保以下设施设备齐全、运行正常：8.5 .1高压室内无杂声，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常。8.6 .2低压配电室门
21、窗完整，照明、通风良好，变压器声音正常，温湿度正常，无异常响声及发热、积水现象。雨天应注意是否有漏雨、积水现象。热天应检查冷却装置和设备通风良好情况。注意堵塞洞孔，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。8.7 .3发电机系统门窗完整，通风良好，充电系统工作正常，蓄电池电压、电解液比重正常，信号指示和各控制开关状态正常。8.8 .4运行管理员应将巡视检查情况记录在变配电房巡视记录，将变压器温度、输出电流等记录在供电运行录表上，将发电机运行及试运行时的输出电压电流频率等参数记录在发电机运行记录表，现设备故障或运行出现异常情况应及时报告主管，并将有关情况记录在设备事故记录表。8.9 电所设备倒
22、闸操作和维修、保养工作时，必须严格按国家颁布的安全操作及工作规范执行。8.10 杂人员不得进入设备房，有关人员须执行登记手续。8.11 录变配电房巡视记录供电运行记录由部门兼职资料员保存二年。二、设备设施操作规程1.0柴油发电机操作规程1.1开机前的检查工作1.1.1.断开发电机组的自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置。1.1.2检查润滑机油油位，尽量保持油位在接近油位(HI)位置，但不可超过。1.1.3检查冷却水箱中的水位，水位应在散热水箱盖下50毫米位置。1 .1.4确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏，并且到引擎的管路是畅通的。1.1.5检查蓄电池的端电压应
23、是DC24V,检查控制面板上是否有警告符号指示。1.2手动启动1.2 .1将控制屏上的选择开关置于“停止”位置。1.2.2 当市电停电时，拉下配电房市电联络开关。当试验发电时，断开发电机的自动空气开关。1.2.3 打开送风机(未与发电机联动的)。1.2.4 将控制屏上的选择开关置于“手动”位置，发电机组将启动发电。1.2.5 静听有无异常声音，观察控制面板上各种仪表，检查一切应正常。1.2.6 若引擎无法顺利启动，启动马达将于75秒后脱离引擎机构，并发出报警信号。再次启动的步骤是等候2分钟让启动马达冷却后，重新启动，若仍不能启动发电机，则需对应显示排除故障。1.3 自动启动1.3.2 将控制屏
24、上的选择开关置于“自动”位置。当市电停电或将配电房市电联络开关断开时，发电机将自动启动发电。1.4 停机1.5 .1自动状态下的停机：当市电恢复正常后，电源输出到发电机房应急电源配电柜上工作电源（市电电源）“断路器”自动合闸，联锁应急电源“断路器”分闸，柴油发电机空载运转三分钟后自动停机。1.4.2手动状态下的停机。1.4.2.1先切断后端负载，再断开发电机自动空气开关。1. 4.2.2发电机空载运转3-5分钟后，把发电机控制屏上的转换开关置于“停止”位置。1.4. 2.3关闭送风机（未与发电机联动的）。1.4.2.4检查一切正常后，将发电机控制屏上的选择开关置于“自动”位置，合上发电机自动空
25、气开关。1.5 紧急状况停机：当发现紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，可通过按下发电机控制屏上的红色紧急停机按钮实现停机。1.6 注意事项1.6. 1在启动发电机前要进行检查，务必使每个人都远离发电机，以免发生人身伤害事故。1.7. 2发电机首次启动或在更换过机油或机油滤清器后启动发电机，应在发电机运转数分钟后停下发电机，等15分钟待机油回到机油盘中，再次检查发电机机油平面，如不够予以添加，使机油油位达到机油尺上的（HI）标记处。2.O低压联络柜操作规程2.1 停I号变压器，其负荷由H号变压器供电。2.1.1 分别拉开I号变压器的所有输出负荷开关。2. 1.2断开I号变压器的低压侧总开关
26、。2.1. 3拉开I号变压器低压侧总开关的前刀开关，并在操作杆悬挂“禁止合闸”的标示牌。2.1.4合上联络柜的前后刀开关。2.1.5合上联络柜的负荷开关。2. 1.6分别合上I号变压器的各输出负荷开关。2.2记录操作记录表由部门兼职资料员保存二年。3.0高压环网开关柜操作规程3.1 送电操作程序3.1.1穿戴好防护用品，用高压试电器确认市高压电正常。3. 1.2打开接地刀锁。取下“禁止合闸”警示牌。3. 1.3逆时针操作，拉开接地刀。3. 1.4检查接地指示在断开位置。4. 1.5锁上接地刀锁。5. 1.6打开开关锁。3.1.7逆时针操作将开关合上，然后顺时针反向蓄能操作。3.1.8检查三个指
27、示灯在亮的状态。3.1.9锁上开关锁。3.2停电操作程序3.2.1断开低压配电柜的进线柜总负荷开关。3.2.2检查三个指示灯在亮的状态。3.2.3用手按停电开关，听到开关动作声为止。3.2.4用高压试电器分别对1.1.1.2、1.3检查，指示灯应无闪烁。3.2.5打开接地刀锁。3.2.6顺时针操作，合上接地刀。3.2.7检查接地指示在接地状态。挂上“禁止合闸”警示牌。3.3操作记录3.3.1班内完成的操作记录于交接班记录表内。3. 3.2跨班完成的操作记录于高压操作票内。3.4记录交接班记录表、高压操作票由部门兼职资料员保存二年。4. O水泵房设备操作规程4.1 在生活水泵、消防水泵运行之前，
28、首先检查水泵润滑油、地下水池水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。4.2 对双电源互投柜的操作：合上互投柜内的1ZK、2ZK空气断路器，接通操作面板上的IK或2K转换开关。正常供电时，由IZK向母线供电；市电停电时，柴油发电机发电，由2ZK向母线供电。4.3 生活泵的手动操作4.4 .1把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到“手动位置。4 .3.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。5 .3.3合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.3. 4按14.4生活泵的自动操作。4.4. 1把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。4.4.2 合
29、上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.4.3 两台生活泵受楼顶水箱和地下水池水位信号控制。楼顶水箱低水位时启泵，高水位时停泵。地下水池低水位时报警停泵，水位回升后恢复水泵的运转。两台水泵一用一备，定期交替投入运行。4.4.4 稳压泵的手动操作4.4.5把稳压泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。1.1.6 把操作面板上的所有泵的停止按钮按下复位。合上稳压泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。1.1.7 按下稳压泵的启动、停止按钮，可以就地手动实现稳压泵的启停。4.5 稳压泵的自动操作4.5.1设定压力（该步仅在刚投入使用时或季节变化需要
30、变更设定的压力值时才进行，一经设定后每次开机无需再进行此步骤）。4.5.2把稳压泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。4.5.3合上稳压泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.5.4两台稳压泵一用一备，交替投入运行，可实现稳压泵的自动运行。4.6 消火栓泵的手动操作4. 6.1把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。5. 6.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下复位。6. 6.3合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.6.4按14.7消火栓泵的自动操作1.1.1 1把消火栓泵电气控制柜操作面板
31、上的选择开关拨到“1用2备”或“2用一备”位置。1.1.2 合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。1.1.3 两台水泵一用一备，定期交替投入运行。起动或停止受消防联动信号的控制。4. 8喷淋泵的手动操作。4.8. 1把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4 .8.2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下复位。5 .8.3合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.8.4按14.9喷淋泵的自动操作1.1.1 1把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。1.1.2 合上喷淋泵电气控制柜内的
32、自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。1.1.3 两台水泵一用一备，定期交替投入运行。起动或停止运行受消防联动信号的控制。4.10潜水泵的手动操作4. 10.1把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。4.10. 2把控制面板上的所有泵的停止按钮按下复位。4.10.3合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.10.4按下泵的启动、停止按钮，可以就地手动控制潜水泵的启停。4.11潜水泵的自动操作4.11.1把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。4.11.2合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。4.I1.3潜水
33、泵的运行受集水池内的液位浮球信号控制，高水位时启泵，低水位时停泵。4.12注意事项4.12.1稳压泵只有处于“自动”运行方式时，才能够进行恒压控制。4.12.2稳压泵“手动”运行方式仅作为备用功能，仅在自动部分故障时（如变频器检修）才使用。5.0水电设施完好率的统计5.1供水设施汇总统计：物业公司工程领班每季度结束后5天内对本季度的供水巡视记录表的停水时间及停水栋数进行统计，填写供水设施汇总统计表。5.1.1管理员填写供水设施汇总统计表时应将年度计划保养及自来水公司的原因引起的停水除去。5.1.2管理员按下式计算设施完好率:（停水时间X停水栋数）季度供水设施完好率QW=(1.)100%,并将供
34、水设24X季度天数X栋数施完好率填写于供水设施汇总统计表内。5.1.3工程主管或物业副经理审核后，交物业经理审批。5.1.4供水设施汇总统计表原件交部门兼职资料员保管。5.2供电设施汇总统计5.2.1物业公司运行管理员每季度结束后5天内对本季度的值班记录表(物业公司用)的停电时间及停电栋数进行统计，填写供电设施汇总统计表。5.2.2供电管理员填写供电设施汇总统计表时应将年度计划保养、客户端问题造成的停电及供电局停电除去。供电管理员按下式计算设施完好率：(停电时间又停电栋数)季度供电设施完好率Qe=(I-)100%,并将供24X季度天数X栋数电设施完好率填写于供电设施汇总统计表内交工程主管审核后
35、，交物业经理审批。5.2.1供电设施汇总统计表原件交部门兼职资料员保管。5.2.2物业经理或工程主管于每届管理评审会议前，将最近四个季度的Qw及Qe作加权统计，并将统计结果即年度供水设施完好率Yw及年度供电设施完好率Ye提报管理评审会议。5. 3记录供水设施汇总统计表和供电设施汇总统计表由部门兼职资料员保存五年。三、设备设施保养规程1.o柴油发电机定期保养规程1.1.断开发电机组的输出自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置。1.2发电机组运行250小时后，更换机油滤清器、燃油滤清器和水滤清器。1.3更换燃油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松
36、动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。1.4 发电机组运行250小时后，拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒后再装上。发电机组运行500小时后，更换空气滤清器。检查机油的油质，如浑浊有变质应进行更换。检查机油油位接近油尺（HI）,不够加补。发电机组运行250小时后，更换机油。1.5 检查冷却水箱中的水位，水箱水应在水盖下50毫米，不够加补。发电机组运行250小时后，更换水箱中的冷却水，换水后加DCA601.防锈水。1.6检查发电机组有无漏油、漏水现象，搞好机组清洁。1.7 每半年对断路器、电缆接点进行一次保养。拆开发电机侧板，对断路器固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆线耳锁合螺丝进行紧
37、固，并摇测电机绕组的绝缘电阻。1.8 每半年进行一次模拟停电试验：合上发电机组自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“自动”位置，停掉市电，观察发电机组自动起动状况，并检查通风、消防系统是否正常运转。在首次停电试验时，一定要实际带负载运行10-15分钟，观察输出相序是否正确，负载是否都能正常运行，并做好保存试验记录。1.9定期保养结束后，把发电机组自动空气开关合上，发电机组控制屏上的选择开关置于“手动”位置，手动起动发电机组运行试验。试验完毕后，把选择开关置于“自动”位置。1.10 认真填写发电机组运行记录和保养记录。1.1.1.记录发电机组保养记录、发电机运行记录由部门兼职资料员保存二
38、年。2.0车辆道闸系统维修保养规程2.1 修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。2.2 取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加油润滑。2.3 补充齿轮箱内机油。2.4 全面紧固电线接头，修锂电器触点。2.5 检查电动控制器，若有问题，立即替换，检查手动和摇控操作是否正常。2.6 检查箱门、箱盖密封情况，防止雨水进入。2.7 每年6月及12月打开齿轮箱盖，查验齿轮磨损及限位开关坚固情况。2.8 全面清理箱内各部件灰尘。2.9 车辆道闸系统的维修保养记录由系统责任人或维修员根据检修情况填写车辆道闸月保养记录表。2. 10记录车辆道闸月保养记录由部门兼职资料员保存一年。3.0低压配电柜保养规程3. 1
39、准备工作3.4. 1在配电柜停电保养的前一天通知客户停电起止时间。3.4.2 停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全。3.4.3 由维修班长负责统一指挥，力求参加保养工作的人员行动统一，分工协作合理，以便高效率完成工作。3.2停电3.4 .1断开柴油发电机的自动空气开关，把发电机选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正、负极线，挂警告标识牌，以防发电机发送电。3.5 .2逐级断开低压侧空气开关，然后断开变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌。3.6 .3打开配电柜门，用试电笔检查低压母排在停电状态下。3.7 保养步
40、骤3.8 .1检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺栓，螺栓若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。3.4.2 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝，清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。3.4.3 把各分开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电流表、电度表的安装和3. 4.4接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。4. 4.5保养电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25mm2以上导线把电容器逐个对地进行放电，然后检
41、查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，检查电容器有无胀肚现象，并用吸尘器清洁柜内灰尘。5. 4.6保养完毕，清理工具，撤离现场。用50OV摇表摇测母线对母线、母线对地绝缘电阻在0.5MQ以上。3. 4试运行3.4.1断开变压器高压侧的接地开关，确认断开位置后，合上变压器高压侧的负荷开关，观察变压器的空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜，并取下标识牌。3.4.2 逐级合上低压侧空气开关，检查低压配电柜是否正常工作。3.4.3 配电柜年保情况记录在配电柜年保记录表上。3.5记录配电柜年保记录表由部门兼职资料员保存二年。4.0对讲、防盗报警系统保养规程4. 1.1值班人员发现
42、主机出现故障，应及时通知系统责任人员。4. 1.2每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查保养。4.2 检修保养4. 2.1系统责任人员应根据故障登记情况及时派专人维修（或通知专业维修公司进行修复）。5. 2.2检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘等。6. 2.3维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件，不得随意移动、拆装系统相关部件。4.3 对讲、防盗报警系统的保养记录由有关的保养人员记录在对讲、防盗报警系统半年保养记录。4.4 记录对讲、防盗报警系统半年保养记录由部门兼职资料员保存三年。4.5 防盗监
43、控系统的维护保养规程5. 1故障处理5. 1.1如监视器图像不清晰，首先调节监视器上的相应旋钮，然后检查视频线有无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘，最后检查摄像机或镜头是否损坏。5.2 .2如监视器没有图像，首先检查监视器是否通入正常工作电源，然后检查摄像机是否通电，视频连线有无断裂、松脱，最后检查摄像机或镜头是否损坏。5.3 .1每季检查室外防护罩的密封并清洁除尘，擦洗镜头，清理降温风扇。5.3.2 检查摄像设备的固定是否牢固，其避雷针接地是否良好，转动部分的线是否破裂、拉断。5.3.3 检查室外部分的防腐、防锈是否良好，凡是铁件部分要定期刷防锈漆，避雷针刷导电油漆银粉。5.3.4
44、 检查控制系统、监视系统连线接触是否良好。5.4 防盗监控系统的维修保养记录由有关的保养人员记录在防盗监控系统季保养记录5.5 记录防盗监控系统季保养记录由部门兼职资料员保存三年。6.1 防雷接地保养规程6.2 年度维护保养6.1.1.检查避雷针、避雷线、避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷防锈银粉漆，对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达30%以上的必须更换。6.1.2用小锤轻敲引下线的电气连接接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。6.1.3检查接地引线和接地装置电气连接是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时解决。6.1.4用接地电阻仪对避雷针、避雷线、避雷带
45、与接地体进行检测、电阻值不得大于4欧姆。6. 2记录避雷系统检测保养记录表7. 1保养前应先挂上标示牌。7.2 手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。7.3 查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。7. 4清洁风叶，机壳外部及电机外表面。7.5 向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。7.6 检测电机的绕组绝缘电阻，紧固电源的接线端子，检查电机接地是否良好。7.7 风机控制柜内各种电器是否良好，紧固各接线端子。7.8 检查风阀传动机构是否灵活可靠电线有无破损，电线接头紧固是否良好。7.9 风机主电源检查电源指示应正常。7. 10开机试验连续运转
46、半小时，观察各仪表，指示灯指示应正常，运转时应无异声。8. 11每半年对所有风机进行一次全面保养，同时应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。8.0干式变压器保养规程8.1 处于运行或备用的变压器每年例行保养一次。8. 2备用变压器在投运前增加保养一次。8. 3保养步骤8.3. 1先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。8 .3.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，确认断开位置后，合上高压侧的负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜。9 .3.3逐级断开配电柜上的负荷开关。1.1.1 3.4断开并摇出待保养变压器低压侧总空气开关，并拉下隔离刀闸，在手把悬挂“
47、有人操作，禁止合闸”的标识牌。8.3.5 断开待保养变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌。8.3.6 逐级合上配电柜上的负荷开关。8.3.7 开门进入干式变压器室，首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下，然后检查变压器外壳、垫、垫片。t套凿有无破损及母线有无变形现象，有破损的应进行更换。8.3.8 重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝，用细平铿轻铿接触面，用手感觉无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，抹上导电膏，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝。8.3.9 用干净的布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘，用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。1.1. 3.10断开待保
