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1、房屋拆迁评估中的问题及完善对策研究一、引言2二、国内外有关房屋拆迁评估的研究现状2（一）国内研究现状2（二）国外研究现状3三、房屋拆迁评估相关理论3（一）房屋拆迁的概述3（二）房屋拆迁评估的概述3（三）房屋拆迁评估的原则3（四）房屋拆迁评估的内容和特点3四、山西BX企业拆迁评估案例分析4（一）BX企业厂房拆迁评估的目的4（二）BX企业厂房拆迁评估的基准日4（三）BX企业厂房拆迁的评估对象和范围4（四）BX企业厂房拆迁评估具体实施情况5（五）BX企业厂房拆迁评估的结果及应用情况6五、山西省房屋拆迁评估的现状及问题7（一）山西省房屋拆迁评估的现状7（二）山西省房屋拆迁评估的问题7六、山西省房屋拆迁
2、评估产生问题的原因8（一）政府处理不当8（二）市场机制不完善8（）法律体系不完善8（四）评估主体素质低8七、针对山西省房屋拆迁评估出现的问题提出的对策9（一）合理委托评估机构9（二）提高评估人员的职业素养9（三）评估报告的规范9（四）法律制度的健全9八、结语9参考文献10摘要：随着我国市场经济体制的进一步发展，人们生活水平和生活质量有了明显提高，城市建立和房地产行业也随之快速崛起，住好的房屋提高的生活质量，成为人人趋之若鹫的事情。伴随着房地产建设，房屋拆迁也成为城市建设的重点，为了公正客观的核定被拆迁房地产的补偿金额，居地产评估行业中的房屋拆迁评估业务在这样的背景下逐渐增多，已经成为其一项重要
3、内容,但受评估专业人员的主观影响较大且行业内规范性文件较少，使得在实践过程中房屋拆迁评估存在各种各样的问题，为保证最终拆迁补偿金额的公正性，社会各界对拆迁评估过程中产生的问题加以研究，不同的问题有着不同解读，同时也产生了不同的解决办法。希望能改善问题，保障拆迁评估的公平合理。关键词：房屋拆迁房地产评估拆迁补偿金额一、引言随着我国国民经济生活和物质生活的疾速发展以及我国社会主义总目标的基本实现，人们对美好生活的向往越来越迫切，人民对物质的追求和对生活的需要日益提高，以往城市旧的配套设备已经不能被人们满足，旧的城市建设已不能顺应时代的发展，以及城市化的进步，因此，城市拆迁成为当今的热门话题。房地产
4、拆迁进行城市建设的一项重要措施,其目的是为了提高居民的生活质量。然而由于房地产拆迁评估不合理，造成社会矛盾，使得拆迁无法顺利进行，强拆房屋的现象引起了社会的广泛关注。房地产拆迁评估的核心就是要评估在这个过程中发生的跟拆迁相关的费用，但是由于目前政府关于拆迁行业的拆迁费用评估仍没有制定出标准的行为规范，并且大多数拆迁方对该费用的估算价格同被拆迁方心理价格之间存在加大落差，使得经常会出现纠纷现象。此篇论文主要是围绕房地产拆迁评估过程中出现的问题展开论述，通过剖析问题，发现原因进而提出积极合理的有效措施，有利于保障房地产拆迁工作的顺利进行，为提高人民大众的住房质量打下坚实基础，从而促进我国经济的建设
5、发展。二、国内外有关居屋拆迁评估的研究现状(一)国内研究现状国内主要研究是通过房地产拆迁评估的对象、拆迁评估的范围以及评估结构和评估专业人员等方面，对拆迁评估过程中产生的问题进行了研究。我国有学者曾对评估相关从业者的执业能力提出重视，他指出任何的与评估有关的从业者都需要良好具备良好的专业素养和积极上进的工作态度，这是作为评估相关从业者所必须具备的职业道德操守。此外，作为评估机构要在房地产拆迁评估过程中保持中立的态度，不受任何一方的诱惑和干扰，对被拆迁房屋价值做出最公正合理的评估，有关政府部门也要对拆迁评估行业的法律法规进行完善。田波在2009年在拆迁评估方法方面做出了研究，田波认为拆迁评估值应
6、当依据市场确定，因为政府制定的政策往往有滞后性的特点，在政府制定政策的过程中，房地产市场不断地在发生在变化，政府制定的价格多为不准确的价格。所以，要有一个系统的修正系数，对层地产的区位、地价等进行修正。（二）国外研究现状与我国国内的研究不同，很多国外相关领域的学者和专家执着于资产评估方法的研究，进而创造了很多资产评估模型，其中最为突出的就是价格模型，该模型研究了房地产特征和房地产价格之间的关系。国外的很多学者都对拆迁房屋中出现的一系列问题进行了剖析和研究,研究者通过剖析问题,发现了产生的原因，并积极地去寻找解决问题的方法和措施。国外的一些研究成果不仅使国外的房地产拆迁评估更加规范和专业，而且对
7、世界房地产拆迁都有一定的理论指导作用。三、房屋拆迁评估相关理论（一）房屋拆迁的概述城市房屋拆迁即房地产拆迁，是指相关单位根据城市建设的需要，对城市内指定地方进行房屋拆迁的一项工作，房屋拆迁的目的是为了加快城市化建设和适应经济发展的需要，提高人民的生活质量和生活水平，改善生态环境。要根据国家政府部门的有关规定进行，我国房地产拆迁必须要对拆迁范围内的文物古迹进行保护，居屋拆迁必须参考国家立法部门和司法部门制定的法律法规依法拆迁,我国各省市的房屋拆迁监督管理工作，应当地方人民政府负责3。（二）房屋拆迁评估的概述房地产拆迁评估，是对房地产拆迁的补偿价格评估。具体来讲，就是在政府作出新的拆迁计划、发布新
8、的拆迁公告时候，有房地产评估资质的评估事务所，通过招投标的形式，以相关的法律法规为参考依据，对拆迁区域内的房地产作出准确价值评估的行为4。（三）房屋拆迁评估的原则房地产价值评估的原则是房屋拆迁评估应当去遵循的原则，其评估原则的主要目的是通过客观合理的评估房地产对应价值，在科学的理论基础上为各相关方提供准确的评判依据。在执业过程中，房地产评估机构及其评估专业人员有必须遵守的三大基本原则，这三大基本原则为独立、客观、公正，遵守这三个基本准则是房屋拆迁评估的重中之重5。坚持三大工作原则是由于房地产评估的工作性质所决定的。这些原则在房地产评估行业被当做最高行为准则，也是作为房地产评估机构相关从业者理应
9、去遵守的职业道德规范。独立、客观、公正作为评估行业的三大评估原则，是保证评估结果公正和合理的重要条件。独立的工作态度是评估相关从业人员在执业生涯中始终要保持态度，评估机构在评估过程中要做到不受任何外在因素的影响，不高估或低估评估值6。客观就是要求对房屋拆迁进行评估的组织和从业人员要能够从实际出发,在不受到主观因素的影响下做出自己的判断。公正性是指评估机构不偏向任意一方，服务于房地产业务需要，认真调查研究，合乎情理的推断出评估结论。评估结果的客观公正依赖于评估机构的独立性以及评估过程的客观公正，只有评估机构在不受他人影响的前提下，以便确保评估结果的客观公正。（四）房屋拆迁评估的内容和特点1 .房
10、屋拆迁评估的内容房地产拆迁评估主要是对拆迁区域内的房地产根据其地理位置、建筑面积等多个方面所具备的价值进行分析，从而评估出应该补偿的同等价值的固定资产或现金7。2 .房屋拆迁评估的特点房地产拆迁评估具有独立性、现实性、咨询性、市场性的特点，独立性是指房屋拆迁评估是独立于房地产拆迁当事人任何一方的需求，他是属于独立的第三方8。现实性是指房地产拆迁评估评估的是现在的价值，不是过去拥有或未来期盼可以实现的价值。它是一个时点的价值，是房屋在评估基准日实际使用状况的价值。咨询性是指房地产拆迁评估结论是专业化的评估意见，意见本身仅具有参考作用，房地产评估师仅对评估报告内的内容做出合乎情理的解释，对被拆迁房
11、地产的报告之外的实际定价不负责。市场性是指房地产拆迁评估是市场经济的体现，是由市场需求自发形成的。它作为一项社会经济活动，具有商业价值。四、山西BX企业拆迁评估案例分析(一)BX企业厂房拆迁评估的目的为了加速城市化的建设发展,某市提交了征收包含BX企业位于某市W经济区的厂房两栋(建筑面积为19777平方米)的拆迁计划书。为了使拆迁工作更好地进行，制定比较合理的拆迁补偿价款，某市政府委托当地一所具有房地产评估资质的评估机构对房地产拆迁价值进行评估。(二)BX企业厂房拆迁评估的基隹日委托双方对此次评估拟定时间表，经过双方协商，在能够达到评估目的的基础上把评估实际需要日期同委托方希望的基准日期相对比
12、，最终确定2021年3月31日为基准日。(三)BX企业厂房拆迁的评估对象和范围1 .评估对象BX企业位于某市W经济区的厂房建筑物以及地上附着物、土地使用权的价值。2 .评估范围本次评估范围为BX企业在评估基准日涉及的位于某市W经济区的厂房两栋(建筑面积为19777平方米)以及土地使用权和地上附着物的价值。以评估基准日为准,该拆迁项目具体情况见表1：表1拆迁评估房地产的具体情况表单位：平方米产权证号建筑物名称证载建筑面积用途评估建筑面积土地使用权的面积XJ房产证H字第007751号某市W经济区的厂房两栋23759.70工业19777130156.233.评估对象概况(1)区位状况东面为BJ奥特美
13、自控设备有限公司，西面为杨雁路。某区H经济开发区周边医疗资源充足,有HR医院某区中医院康益德中医院等多家医院。在开发区周边,有国际高尔夫球场、国际滑雪场等休闲娱乐场所和BJ日出东方凯宾斯基酒店、BJ益田影人花园酒店等30多家宾馆培训中心,商务会议日接待能力超过3万人。附近大型生活配套区有世嘉光织谷、顶秀美泉小镇、栖美园以及育龙经济适用房小区等。有936路862路864路86路等多路公共汽车线路经过，距BJ国际机场约45千米，交通尚便利，H经济开发区里有众多产业园区，经济较为发达，是很多商家的必争之地。(2)权益状况该拆迁房地产的权益状况如表2表2拆迁店地产的权益状况表单位：平方米序号产权证号地
14、址用途建筑面积性质共用地面他项权备注1工业23759.70国有出让31668.11已设定他项权租赁面积19777(3)实物状况该房屋建筑物为钢筋混凝土结构，建成日期为2014年12月，距离评估基准日已经有6年的时间，房屋承重墙牢固，砖墙完好,无腐蚀、损坏，各种管道设施均完好，电气照明装备完好无损，安装牢固，绝缘性能良好。(四)BX企业厂房拆迁评估具体实施情况1.BX企业拆迁评估的依据根据评估行业要求的资产评估职业道德准则和基本准则同资产评估法一起，是评估从业人员或机构对房屋拆迁进行评估时所要遵循的最基本的行为条例。2.BX企业拆迁评估的过程房地产拆迁评估首先是要在对即将进行评估的拆迁项目有着基
15、本了解的基础上制定标书，根据招标文件要求向招标单位投标，之后在相关法律规定时间内签订业务委托合同。房地产评估机构进行现场勘查，明确评估对象所要达成的目标，根据项目周围的地理情况和招标方所能提供的资金数目来规划该评估在各阶段所要执行的方案。作为拆迁评估的相关专业人员要积极的收集评估所需有关的资料，包括区位、财务资料、房屋建筑面积、地上附着物、土地性质等对被拆迁房屋以及其他附属物进行评估。评估机构要委托房地产评估师编制、审核、和提交评估报告。最后房地产评估专业人员要将评估报告以及工作底稿整理归档。3BX企业拆迁评估的内容评估机构对BX企业W经济区的厂房两栋进行评估，包括了其厂房建筑及附属设施、用于
16、生产经营的相关设备和存货、配套安装工程设施以及因拆迁停产给厂底带来的损失等多方面内容，根据这些资产价值综合性评估其拆迁费用。不过，对于W经济区厂房所使用的土地，评估机构并没有进行深入的了解，在评估的过程中这部分内容未能涵盖到总的资产价值中去，并且也没有准确的划分其评估的标准和范围。另外，在最开始评估机构没有考虑到厂房停产这一因素，只是根据厂房现有的固定资产和流动资产得出了评估的结果，还是在委托方的询问下才让其想到了停产可能存在的影响。4.BX企业拆迁评估的方法(1)评估方法的选择从评估机构提供的评估报告来看，其仅依靠成本法就对这个厂房拆迁项目做出了评估结果。之所以会只使用这一种评估方法，该机构
17、向各方进行了解释说明。评估人员认为本次评估属于房地产行业内的拆迁评估，房屋位于拆迁区，在之后很可能不会再继续经营下去，对于其未来是否能够获得收益无法做出准确的预测，因此收益法并不能够适用这种情况。除此之外，该项目同样无法满足市场法的使用条件，因为市场法的前提就是要能够拥有长期处于活动状态的交易市场，并且要能够有许多相互之间可以进行比较的相似项目存在于这个市场。参与评估的机构成员认为该拆迁项目受限于本身的特殊性，使得无法从市场上获得能够和它进行对比的项目，进而不能够从中获取参考信息，故市场法也不适用于本次评估。综上，该案例仅成本法适用于此处拆迁评估。(2)评估方法的说明成本法的计算公式：房屋重置
18、成本-各项贬值因素其中重置成本主要是土地取得成本、房屋开发费用、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费，而各项贬值则主要涵盖了经济性、功能性、实体性三个方面的贬值。在对房屋进行贬值评估时，最重要的就是是实体性贬值，实体性贬值的计算方法主要有成新率法和修复费用法。（五）BX企业厂房拆迁评估的结果及应用情况1 .存货类评估结果从企业提供的财务报表来看，BX企业W经济区的两栋厂房中产成品、自制半成品、尚未加工的原材料三项为其主要的存货，每项对应的数量见表3:表3企业存货数量表单位：件原材料自制的半成品产成品库存数量100012500根据评估报告的描述，评估人员认为由于该厂居拆迁，导致库存的原材料、半
19、成品无法加工,产成品滞销，应计入拆迁补偿的范围，故对存货价值进行了评估。但政府对类似存货并无补偿标准，评估机构则参照了市场上该类存货的市场价，作为本次评估的存货市场价。市场价具体如表4所示：表4企业存货市场价表单位：件原材料自制的半成品产成品市场价格2.503.006.00根据评估报告显示，存货评估价值的计算如下:评估值=原材料评估价值+半成品评估价值+产成品评估价值=100OX2.50+1200x3.00+500X6.00=9100.00（元）2 .建筑物评估结果在该案例的评估报告中，评估人员对该案例中的建筑物评估作出如下描述：该建筑物房屋构造为钢筋混凝土结构，有前后屋内屋外共2间房屋，建筑
20、面积为63.17山，根据政府有关单位批文，以及参考该片区域房产的市场价格，建筑物单价最终确定为IoOOo00元/疔。评估值=房屋建筑面积房屋单价=63.1710000.00=631700.00（元）3 .机械设备评估结果该案例中评估专业人员将机器设备也纳入了评估范围，计算了评估值。在对厂房的设备价值进行评估时，机构人员主要是通过向市场上同类型机器进行询价的方法来评估企业该部分资产，在此基础上将设备的调试费、运杂费、资金成本和重置购价相加和得出最终的设备购置价，其金额为12700.00元。通过查阅厂房资料以及勘察鉴定打分法两种方式，评估机构分别确定了这个厂房设备的使用年限成新率和观察成新率的数值
21、，前者是根据设备仍可以使用6年的时间同其规定的12年使用寿命之间的比值计算得出的50%,后者则是通过打分结果得出为67%。对二者按照4:6取值计算并相加，最后取整得出的综合成新率为60%o4 .经营损失评估结果评估机构对由于拆迁给该厂用造成的停工停产、预期收益损失以及搬迁所带的额外搬迁费用进行了评估。评估机构对经营损失考虑的内容有违约赔偿、经营管理费、机械闲置费等多项费用。经过专业人员的统计核算，最终得出该部分损失的费用为37000.00元。5 .拆迁评估结果的应用情况从BX企业的评估过程和结果可以看出,BX企业厂房拆迁评估过程中存在的问题是比较大的。从评估内容上看，该报告中对评估范围的把握并
22、不明确，对该厂房的土地使用权价值并未进行评估，而且该案例将机器设备以及存货纳入拆迁评估的范围的做法并不合理。从评估方法上来看，在该案例中评估专业人员首先是采用政府相关文件进行评估，没有相关文件做参考依据时，多采用网上询价的方式进行评估，但网上可找相关案例较少，势必会的评估选价造成一定局限。从评估结果上来看,该案例对建筑物的计算比较简单，其评估结果只是简单的市场价X建筑面积所得,并未扣除相应的贬值，该案例中评估结果和实际情况相差较远，为不合理的评估值。五、山西省房屋拆迁评估的现状及问题从BX企业拆迁评估案例中可以看出，房屋拆迁评估在很多方面都存在或多或少着问题，我们以BX企业拆迁评估为点，对山西
23、省店屋拆迁评估出现的问题展开描述。(一)山西省房屋拆迁评估的现状目前，山西省内各处都在拆迁，房地产拆迁评估成为评估行业的重头戏，房地产评估市场较大，房地产评估事务所车载斗量、不计其数，但房地产评估事务所执业水平各有差异、参差不齐。大部分房地产评估师事务所所承接的业务都是靠人脉、关系得来的，目业务量不多，基本上房地产评估师事务所规模都不大，人员结构简单，从业者也多为年轻从业者，在经验和阅历有着明显不足，评估报告水平差距较大9。(二)山西省房屋拆迁评估的问题1 .评估机构不专业在上述案例中可以看出，评估机构在评估过程中对房屋拆迁工作在评估范围的选定和评估值的计算上都有着较大的问题，从而反映出机构及
24、其人员的专业素养有很大的缺陷。拆迁方会将评估机构在对拆迁项目进行评估之后所得的结果作为向被拆迁方支付补偿费用的直接依据，而结果是否可靠在很大程度上取决于评估机构及其人员的能力。例如，BX企业拆迁评估过程中，评估机构对评估结果的测算就非常粗糙，对评估范围的把控也十分的不到位。明显可以看出，评估BX公司评估机构专业素质就较低，对评估结果产生的不好的影响。房地产拆迁评估值作为房屋拆迁补偿价格的重要参考依据，理应加以重视U0。因此，提高房地产评估行业相关专业人员的执业水平，是目前相关部门都要共同努力的事情。2 .评估内容不全面一般来说，像用地产的区位因素、土地使用权等，在房地产价值评估中理应被考虑。但
25、在BX企业拆迁评估案例中，并未考虑房地产的区位因素、该房屋所占用的土地使用权情况的，会对拆迁评估结果造成不利影响。而且在实际拆迁评估过程中,由于拆迁房屋大多是老城区用房，在房屋信息资料较为久远更新较慢等一些客观因素的限制下，房地产评估师无法将全部影响评估结果的因素考虑在内，会造成评估内容但不全面，使评估结果产生偏差。3 .评估方法不合理不同于一般情况下要求的三家对比并按照权重比例求得最终结果，在BX企业厂房评估案例中，评估机构在对厂房拆迁进行询价时只选用了一家作为价格依据，这势必会造成最终评估价值的不准确。在青地产拆迁评估还会经常使用一种方法是基准地价修正法，基准地价修正法常用于大规模拆迁评估
26、，该方法操作简单，是建立在政府作为信用机构的条件下，按照既定的基准价格由评估机构之间相互竞价，最终经政府确定，委托评估机构评估。政府是基隹价格的制定者。因此，基准价格的制定并非市场行为而是一种政府行为，在基准价制定过程中有较多的政府干预，经济市场因素被忽略，对拆迁评估值造成很大的不良影响。4 .评估结果不合理在BX企业拆迁评估案例中，拆迁评估值考虑了原有建筑的存货、建筑物、机器设备、经营损失的评估值。单纯从评估结果上看，BX企业厂房的评估值就不合理。首先，把流动资产计入拆迁损失评估的做法就是不合理的，流动资产变现能力强，资金回收速度快，不应纳入拆迁损失的评估中，纳入其中会虚增评估值。而且对建筑
27、物的计算也不合理，利用成本法对居屋价值进行评估时，要考虑土地使用权的价值，同时还要扣除相应的贬值，而BX企业厂房拆迁评估案例中并未对土地使用权价值进行评估，也没有扣除相应的贬值。六、山西省房屋拆迁评估产生问题的原因（一）政府处理不当政府在评估工作中扮演着价格制定者,市场经济参与程度较低，在评估过程中,评估专业人员对市场因素考虑较为缺乏。而且政府从政策的制定到实施有一段时间差，导致了政府制定的政策与市场脱节，从而引起了被拆迁人和拆迁人之间的矛盾。而且可以从案例中看出，在实际的房地产评估项目中可参考的政府规定较少，政府对于房地产评估市场还未形成严格系统的法规体系，对房地产评估行业监管的不到位，导致
28、很多拆迁评估相关从业人员在执业过程中操作不规范，执业技术水平低下，不同评估师对房地产拆迁评估的对象和范围把握都是靠主观感受，没有客观的法律法规为标准，所评估的同一房地产评估业务价值差距大。（二）市场机制不完善在房地产拆迁评估中大量的房地产拆迁资源需要被拿来比较和参考，但由于房地产拆迁是在近十几年中受国家政策的影响才兴起的一个热门行业，发展历史较短，已知数据中没有过多的房地产拆迁案例可供参考，导致拆迁评估的相关人员对评估价格没有可靠的把握和值得信赖的参考依据，导致房地产的评估价值不准确。案例中我们也可以看出，BX企业厂房所能参考的市场数据较少，一些仅有的市场数据也因为各种因素的限制对评估值的参考
29、意义不大。在评价拆迁项目相应的价值时，市场对评估价值的影响有着较大的作用。因此，有关部门和人员必须注重市场机制的建立和完善。（三）法律体系不完善我国有关政府部门和立法机关并没有对房地产拆迁评估制定专门法律作出行业行为规范，有别的一些相关法律对房屋拆迁评估有关事项做出原则性规定，但商业拆迁项目依旧没可以适应的法律法规，很多拆迁评估项目仅仅是靠评估师的经验对房地产拆迁评估过程中的问题做出判断。我国市场上的很多拆迁项目还并没有法律为依据，而且现有的法律中对拆迁评估描述较为粗略，对于更详细的费用补偿标准、评估方法等方面都没有制定有关的规范要求，对评估细则描述较少。在没有健全的法律机制,各地实施条例不具
30、体的情况下，导致了房地产拆迁评估工作的异常混乱,引发了社会矛盾。（四）评估主体素质低在BX企业拆迁评估案例中，评估人员对评估范围的把握不明确，对建筑物价值的计算过程和方法的选取也较为简单，评估结果比较不准确。该案例充分说明了在评估实际过程中，评估专业人员的素质对评估值有着较大的影响。评估专业人员作为拆迁评估的主要执行者，其观念和价值都会对拆迁评估值产生或好或差的效果。目前，部分的房地产评估机构和房地产评估专业人员在思想道德素质比较低，在评估的过程中简单谋求经济效益，涂于表面形式，不能有效的发现问题。七、针对山西省房屋拆迁评估出现的问题提出的对策（一）合理委托评估机构评估机构只有保持独立、客观、
31、公正的原则，才能保证评估结果的公正合理，而现阶段，在我们国家的一些评估机构为了招揽业务、赚取收益，会根据相关委托人的情求，在合理的范围内，随意的对评估范围和评估方法进行变更，违规出具不实虚假的评估报告，有损被拆迁人的相关利益9。为了保证拆迁评估结果在合理的范围内有一定的价值参考作用，评估机构必须按三大原则办事、不受来自外界的任何干扰和诱惑。一般来说，在选择评估机构时，要尽量和拥有相关资质的机构合作，尤其是对于大型的店屋拆迁项目，它所要面临的实际情况及涉及的内容要更加复杂,只有具有一定信度的评估机构或人员，才能够提供比较准确的评估结果10（二）提高评估人员的职业素养作为评估专业人员我们要始终对自
32、己的严格要求，坚持终身学习的原则，不断提高自己的专业知识和执业能力。我们要始终遵循职业道德规范的要求，评估活动必须遵循一定的评估技术准则。我们作为房地产评估行业的从事者，要明白评估机构是一个具有中介性质的独立的第三方价值咨询服务组织。我们要对评估对象价值做出最为合理，也最能让人信服的价值参考数值。另外,评估专业人员也要熟知法律法规，依法进行评估。（三）评估报告的规范评估报告作为评估的最终呈现形式必须要加以规范。评估报告是对评估过程的一种总结，严格规范评估报告有助于评估过程的规范化，使得评估价值更加客观、合理。评估报告的不规范对于评估机构和评估专业人员有着致命的缺陷，很可能会承担严重的法律后果。
33、因此，不管是处于哪一方考虑，作为拆迁评估专业人员都应当规范评估报告。（四）法律制度的健全无规矩，不成方圆。现阶段，在我国必须要加快完善有关房地产评估行业的法律制度的脚步。对房屋拆迁评估的范围、方法等都要做出明确的规范，另外还要确定明确的房屋拆迁补偿制度，未拆迁评估价值提高参考依据及标准。只有我国的法律法规越来越完善，才能使得拆迁评估结果更加的公平、公正、公开。房地产评估制度的完善有助于房地产拆迁评估工作的顺利实施，使得拆迁评估值和实际房产价值更加接近，促进拆迁工作的顺利开展，增进人民福祉，维护社会和平。八、结语对于房地产行业而言，关系到民众生活质量的房屋拆迁一直是一项重要内容，对其进行评估能够
34、构建社会的和谐稳定，推动房地产业高质量发展。合理的评估能够为房产开发商提供房地产价格参考，有利于我国房地产事业的迈上新的台阶。不难发现，在城市改建过程中，对拆迁进行评估是决定整个拆迁工作能否顺利开展的前提条件。但由于受到各种因素的影响，拆迁评估在实施过程中通常会遇到各种问题。因此，想让该评估能够为房屋拆迁提供可靠的数据支撑，就要根据房屋拆迁的现状及时采取有效措施来解决当前拆迁评估所面临的困境。在我国城市化的发展过程中，城市房屋拆迁问题已经越来越严重，房地产拆迁评估工作的过程中的问题也越来越多，需要房地产评估师和相关的评估专业人员在实际评估的过程中以一颗认真的心谨慎对待,积极处理,要将拆迁评估的
35、特殊性作为房地产价值评估的首要考虑因素，对房地产拆迁评估的问题进行认真地思考，并且在政府层面要积极制定相应的政策制度，从而实现对评估机构及从业人员相关资质的规范，推动城镇化进程的加快发展。参考文献1何虹.论广东省地方戏曲文献资源的分布特征及有效整合J图书馆论坛,2018,28(2):92-96.李静昆.房地产拆迁评估中的问题及应对措施J科技信息,2018(29):229-230.程德元.资产评估机构执业过程中应关注的几个问题J.中国资产评估,2019(3):36-37.4济南市保障性住房的选址问题研究D.山东建筑大学,2020.5吴业苗.城郊农民市民化的困境与应对:一个公共服务视角的研究JL中
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