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1、目录102D3D45QG体系营销策略执行方案折扣及激励本案价值市场分析客户分析及定位市场分析0宏观经济环境深圳市场表现 全市市场 龙岗市场 主要竞品市场分析目录CONTENTS【经济持续复苏但增速放缓】中美贸易战叠加新冠疫情影响，国内经济下行压力增大，实体经 济运行活力承压；政府积极政策扶持使国内经济逐步向好T但增速8.06.04.02-6.8在全球经济下行、中美贸易摩擦持续影响的背景下，外需减弱，内需疲软；2020年上半年国内爆发新冠肺炎疫情:事件，2月、3月国内大部分企业停工停产，GDP增长阶段受挫,PMI断崖式下跌至历史最低值为应对复杂的经济形势,上半年3次降准落地，合计释放长期资金约1
2、.75万亿元疫情趋稳，PMI迅速回升，经济恢复加快，但尚未恢复至2019年下半年的水准，国内经济下行压力依然存在69686.86.97.07.06.96.86;9J,96.746.46.26.06.03.20-2.0-4.0-6.0-8.0度度JS度度度度度度度度度度度度度度度季季99季季99季季99季季99994341官方IMiS业PMI39KAWfiOPWl荣线373520202020202020202020202020202020202020202020202020202020202Q1818181818181818181818181919191919191919191919192020
3、20202020010203040506070809101112010203040506070809101112010203040506E国后生电近永【楼市有所松动，但大势不变】配合经济恢复，地方调控与银行政策将会有所松动，但在“房I住不炒,，的基调下，仍以平稳恢复为主疫情前调控方向从调控加码，再到面向人才落户松绑疫情后调控方向首付比例、人才落户、公寓商办I时间城市/机构政策2月12日西安发情防控期间,新出让土地原则上可按起始价的20%脸定竞买保证金,出让合同筌订后一个月内缴纳土地出让价款的S0%,用地续位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年.2月12日南宁职工个人及
4、家庭只拥有一套住房,且住房建筑面积在120平方米（含）以内的，允许其在购买建筑面积为144平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金费款.2月21日方州西斗亘接落户，工作满3个月的高技能人才可在相城区内购房，不受户籍、社保3月3日广州优化商服类项目建溺曜售管理,商服类项目未完成规划报建手的不再限定最小分1：弹元；商服类项目不再限定销售对象,已踊权登记的不再限定转让对.2月24日浙商银行浙商Ifi行下发调整个人贷款通知,对非限购”城市,各分支机构可根据当地限期限贷”和监苣政策情况，将非限JW城市居民东庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成（30%）调降至二成（20%）.2月26日绍兴
5、工商银行给兴工商限行将计对新房优质客户，将非限购“城市居民家庭购买个人住房的二套房首付贷款比例从原来的6成（60%）闻至3成（30%）且不排除跟进浙商IS行苜套房2成首付政策.，木，颗人豌M好twncBxaraa4ti9tActtaN，ef. u eMB. 4*wa【工改转让均从严，压缩流通价值】新政主要从受让对象、产业监管等方面进行严格限制，基本杜绝纯投资行为，大幅影响工改项目未来产品的流通价值口1月19日，深圳市人民政府办公厅正式发布深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法，并于2020年2月1日起施行，有效期5年。新政主要从限制受让对象、加强产业监督两方面进行规范，引导工改产品回归服务产业发
6、展的本质属性政策出台目的1 .规范工业楼宇及配套用房的转让体系；2 .保障产业发展空间，防止产业空心化,促进产业转型升级。管理办法核心内容如下1 .明确已出让与新出让土地、城市更新类以及其他特殊土地的转让细则；2 .工业楼宇购买需具备3年合法纳税记录的指定行业企业；3 .配套用房购买需具备相关范围内工业楼宇不动产权证方具备购买资格；4 .对于以宗地为单位整体转让的工业楼宇及配套用房政府具有优先购买权；5 .已签订转让协议未办理转移登记的，于政策实施后取消增值收益；6 .从土地出让到后期的功能使用,实施多维度、全周期的产业监管。【配套宿舍或将迎来利好】“715”731政策频出致商品住宅投资受限、
7、商务公寓批地被禁，短期内资金大量流向公寓、商办类物业，工改配套宿舍产品或将迎来利好 7月15日，深圳市人民政府出台关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，针对商品住房从A大方面做出进一步规定，坚持贯彻“房住不炒，提高一、二手住房的购买门槛,遏制市场投机炒作行为 2020年7月31日晚，深圳政府出台关于停止商务公寓审批的通知，要求全市范围内（含深汕特别合作区）停止商务公寓的审批，同时提出将增加居住及配套用地比例2018年7月31日，要 公寓限售五年，且新建 供应的公寓一律只租不2020年7月31日，新增商; 公寓不再审批，直接从源头 掐断了市场供应。售。2018年7月31日,2019年1
8、2月12日2020年7月15日，政府针对疫情以来 深圳火热的住宅市场出台调控政策， 提高购买门槛，限制热钱大量流入商2020年7月15日2019年12月12曰，商务公寓只租不1 限制被取消，且自11月起已经开始执行， 不限购、不限贷、不限售的商务公寓，在深圳崛地而起，引发一轮又2020年7月31日【新房预售条件提高，疫情后政策风向变化】7层以下（含）的商品房项目已封顶；7层以上的商品房项目已完成地面以上2/3层，装配式建筑项目已完成地面以上1/3层数口9月17日，深圳市司法局发布关于征求深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）意见的通告。该通告重点提及二手房监控、新房销售规则和捂盘处罚。政策
9、出台目的1 .房住不炒”2 .明确现售、预售的监管规定,完善房地产预售许可管理；管理办法核心内容如下1 .新房预售条件提高：7层以下（含）的商品房项目已封顶；7层以上的商品房项目已完成地面以上2/3层,装配式建筑项目已完成地面以上1/3层数。2 .不得内部认购、内部认筹：取得预售证或现售备案后，房企应在10日内一次性公布全部商品房信息和销售的时间、地点、方式及价格，并公开对外销售。3 .禁止捂盘惜售：取得预售许可或办理现售价格备案后，未一次性公开对外销售，捂盘惜售或者变相囤积截留房源。4 .严控二手房价：市主管部门和市场监管部门应当建立房地产交易价格监测制度，并可以根据房地产交易价格异常波动情
10、况，适时采取必要措施稳定房地产交易的价格水平。宏观经济环境小结 中美贸易战叠加新冠疫情影响，国内经济下行压力增大，实体经济运行活力承压 政府积极进行政策扶持，但房住不炒仍为核心基调 深圳”715“731”政策利空住宅，工改物业或将迎来一定机会 疫情以来新房预售条件开始由松变紧，预期未来对类住宅产品预售条件将更为严格宏观经济环境深圳市场表现公寓市场（全市I龙岗）主要竞品市场分析目录CONTENTS【集中于关外低单价产品】宿舍产品基本集中于关外及侨香路沿线，产品以30-60价2.5-4万元/Itf的低单价走量产品为主深圳市工业用地项目配套宿舍分布配套宿舍研发指标改宿舍净地开发Ml配套宿舍99-11
11、6在售8.8w城市更新MO配套宿舍250-305在售13w净地开发Ml配套宿舍32-76在售6w城市更新MO配套宿舍29-66在售6.5wII城市更新MO研发指标40-95在售6.5净地开发Ml配套宿舍44-75在售3.9w大鹏新区城市更新MO配套宿舍33-35清盘4.2w城市更新MO酉虚宿舍27-53-68在售3.8-47城市更新MO酉虚宿舍45待售一城市更新MO配套宿舍42-87在售2.8w城市更新MO配套宿舍46-59在售4.3w城市更新MO配套宿舍32-74在售2.65w城市更新MO研发指标33-51在售2.5w净地开发MO研发指标56-58在售2.7w净地开发MI配套宿舍30-70在
12、售2.2w【关内总价200万，关外总价120万以内去化良好】2020年Hl全市配套宿舍项目仍以60Itf以下小面积产品去化为主，月均去化速度可达30-50套；大面积产品滞销绿景美景广场Loft:4.5m48-96钿6.5w12侨城坊平层97-114精装8.8w3侨城一号平层250-305精装13w2华联城市中心平层28-66精装6.5w50金中环天赋平层35-94精装8.5w8平层50-100精装3.3w6平层27-69精装3.8-4.7w20Loft:4.5m52-89钮2.25-2.7w40Loft:4.5m56-58号丕2.5-2.9w50Loft:4.5m平层：3.9m46-59钮Lo
13、ft:6w平层：4.3w10恒大时尚慧谷平层：2.95m28-74精装3w35合景同创广场平层106-136钿3.6w15【成交量下滑均价趋稳】2020年Hl商务公寓成交同比下滑27.9%至23.0万面，成及仅占去年全年的33.2%,成交均价保持稳定；供应面积为17.7万m南山占比50%2020年Hl全市商务公寓供应区域历年全市商务公寓成交价量 2020年上半年商务公寓成交同比下滑27.9%至23.0万平，成交面积占去年全年的33.2%o 上半年公寓均价为64226元/平，与去年均价基本一致。 2020年上半年全市商务公寓供应面积为17.7万平,其中南山供应面积达8.87万平，占比为50%,供
14、应量最大。14M-RTT苏日销售均价区域均价A贝日（含精装）（元m* ）爱联片区名居广场3400034000仁恒梦公园36000恒明ONE （配套宿舍）28000大运片区34500佳兆业未来城城37000启迪协信科技园37000【集中于大运片区】项目主要竞品选取主要为临近项目、产品同质化、对本案分类严重的项目，主要集中在大运片区，沿黄阁路分布，少量项目围绕爱联【坨岗120万以内公寓去化较好】花岗公寓主力面积段28-70Itf,成交总价90-170，周均去化10-30套；总价在120w以内的项目去化领先可达30套/周项目名称所在区域层高(m)产品面积（Itf）成交均价（万元m*）成交总价（万元）
15、周均去化（套/周）仁恒梦公园大运3.628-683.390-11530-35启迪协信科技园大运331-703.2165-1707-8佳兆业未来时代大厦大运334-673.6110-12527-32世茂深港国际大运3-3.640-2554.1130-1508-10名居广场爱联357-723.2-33165-1705-8项目分析选取原则：1.主力产品在售；2.产品打造与本案具有类似性；3.项目性质类似16I【高佣平速去化】花岗商务在售公寓项目均以高佣平速的销售策略进行去化，在售项Iun基本处于持销期公寓货量（套）成交均价（万/叫2020年项目地段主力面积（m）去化率去化速度（月/套）佣金点数名居广
16、场爱联片区98657-723.4（送精装）322房公寓转介点数5%,成交15套以上跳6%,成交20套及以上跳6%+10000现金启迪协信深圳科技园（8栋）42840-683.48II5%+lW购物卡，8套跳5%+2万购物卡;高佣平速去化仁恒梦公园大运片区1814LOFT:28、38、483.23544.5-5%+5000元现金奖，20/40套起跳佳兆业未来城111734-673.5-3.6735%6%（月度成交30套起跳）世茂深港国际中心137659-255小：4.2火：4.8809月贝壳、中原、Q房达指标2亿5%跳7%;其它行家达5000万5%跳6%市场整体表现：20年龙岗公寓整体均价在3.
17、2-3.6万元/肝，市场主流在售面积为28-70平单房和1-2房产品为主，除尾盘项目以外，在售公寓项目基本采取高佣转介的形式进行去化。同茴英公【未来新增供应集中在大运、中心城】2020年下半年龙岗新增公寓主要集中在大运片区及龙岗大道以东沿线，主力供应产品集中于35-80maOr”宝德云谷女总,OOWQSBRH*XIUM*0宜嘉兴春天大厦万科珑城原点华策中心城启迪协信科技园项目名称项目地址主力产品供应入市时间启迪协信科技园青春路与飞扬路交界处35-60m*公寓2020年9月底大运宝德云谷盐龙大道与风采路交叉口29-71nV公寓35-64W研发办公预计2020年11月入市远洋新干线2期龙岗大道与植
18、物园路路交叉口36-91nf公寓36-137m,Ioft预计2020年下半年龙岗中心城万科珑城原点龙岗区政府对面28-38m,Ioft250-324m,Ioft预计2020年11月中下旬开盘华策中心城4期吉祥南路转龙腾三路35-75疔公寓2020年（具体未定）龙东嘉兴春天家园（嘉兴春天大厦）龙岗大道及深汕路三角交汇处待定2020年（具体未定）富基置地广场龙岗大道与龙盈路交汇处36-80m*Ioft36-60户公寓2020年下半年【产品同质化严重，竞争激烈】2020年下半年龙岗新增公寓可计套数约有7410套,65Itf以下公寓类产品占比88%,约6551套据统计，龙岗6个小面积商务公寓或商办公寓
19、产品的项目预计2020年下半年入市，合计套数约7410套。其中，启迪协信科技园、万科广场四期IO-II月入市（6月6日，富基置地大厦132套31-58平商务公寓入市）板块项目名称套数65平以下的套数入市时间佳兆业未来城（04地块）868套788套预计2020年四季度大运启迪协信科技园700套700套2020年7-8月宝德云谷727套727套预计2020年年终富基置地大厦132套132套2020年6月已入市万科广场四期1700套1377套预计2020年810月合正龙腾待定待定预计2021年下半年中心城中信龙腾待定待定预计2021年下半年远洋新干线2期218套待定预计下半年（具体未定）华策玺悦汇2
20、559套2449套预计2020年下半年嘉兴春天家园（嘉兴春天大厦）待定待定预计2020年（具体未定）百合公园小镇待定待定预计下半年（具体未定）布吉富力新天地128套待定预计2020年下半年招商三联旧改待定待定预计2020年年底坪地今日中心378套3782020年7月已入市可计汇总一7410套6551套一说明：数据来源于世联行市场监控数据j6A主要销售期将面临白热化市场竞争】6A预计在2020年11月下旬份入市，该是龙岗区域同类产品在售较多时期，红海竞争加码主要竞品间接竞品分流竞品项目入市期市场供应量较大，且产品面积段及产品与本案类20年龙诣市场仍有大量项目在售,6A预计2020年11月份底入市
21、，本案产品类型及面积段与主要竞品同质化，均为小面积，面积段处于28-70皿之间，因此对本案去化有一定的影响。公寓市场公寓市场小结全市：公寓成交同比下滑27.9%但价格趋稳，新增供应以南山为主；配套宿舍供应集中于关外及侨香路沿线，产品以30-60近为主；低总价产品月均去化可达30-50套，大面积产品滞销 龙询商务公寓： 以小面积产品为主，周均去化10-30套；总价在120w以内去化领先可达30套/周； 下半年新增公寓可计套数约有7410套，市场竞争进一步加码，其中65Itf以下公寓类产品占比88%,约有6551套，在区域内将于本案产生直接竞争；0宏观经济环境深圳市场表现公寓市场（全市I龙岗）主要
22、竞品盘点市场分析目录CONTENTS【启迪协信科技园】第20栋产品预计于2020年10月底推出约600套35-60Itf商务公寓产品，主要价值点为未来规划+产城一体+3.0米层高小面积平层公寓项目区位：项目位于龙岗区大运新城区域产品核心卖点：小面积、平层公寓、3m层高、产服体系、山景公寓。项目价值：项目依托清华创新资源优势，构建科技创新创业服务、园区产业与深圳东进战略相得益彰的发展体系；集科技大成，打造1核心3平台4产业，构建科技产业生态圈，是中国第四代科技园区标杆。项目名称启迪协信科技园产权性质30年产权公寓属性购买客户个人购买2019年5月28入市时间日层高（m）3.0产品销售市均价（万元
23、/m）工程进度35-60mil-2房3.6-4.2铺设外立面公寓房型户型配比户型占比34、35m,一房489套80%60m,两房120套20%合计609100%【启迪协信科技园】预计未来产品价格将在前期产品基础上有所下降，未来将持续目前高佣转介并低价入市，配合其前期产品使用的就迪安托管模式并主打起产业配套户型分析：梯户比为5梯22户，平面为回字型结构，通风采光差。均无阳台，不同燃气，产品素质较为一般19日营销中心开放，预期9月30日开盘，推售【万科珑城原点】万科广场四期，9月1900套办公改loft23-87平14房1 .项目位置：本项目位于深圳市龙岗中心城。紧邻龙城广场及三馆一城，龙岗区政府
24、对面，地铁3号线吉祥站及龙城广场站分居东西两侧，地理位置优越。2 .项目分期：项目共分四期实施。一期为5#-1地块；二期为3#地块;三期为5#-2地块；四期为1#-2、4#-1、4#-4地块。其中一、二、三期均已运营或交付。用地主要经济指标龙城街道新老西改造项目三期（4-1地块）用地性质商业用地，二类居住用地用地面积19686.51计容建筑面积（N）办公80826商业30000住宅（还迁）20000物业服务用房361不计容建筑面积（M）地下商业7500容积率6.66停车位（个）1049【万科珑城原点】本次即将开售产品分布在A/B/C栋,A栋全为4.5m层高办公产品，B/C栋3-9层为5.1m层
25、高商业Ioft,以上为4.5m层高办公产品A栋6梯42户，B栋8梯40户，C栋9梯38/41户万科广场四期4#-1地块产品户型配比川（电心2M1T）产品面积套数占比预计价格办公Ioft约23-28M约223套13%约3.3万办公Ioft约4142M约342套20%办公Ioft约34-39H约660套39办公Ioft约84-87M约165套49i办公Ioft约250-324H约39套2%约2.2万商业Ioft约34-39N约352套21%约3.3万（与小面积办公不设价差）商业Ioft约84-87M约19套1%合计约1700套100H商铺（底商）约190M约20套约4.2万商铺（底商）规划中规划中
26、约6.5万【佳兆业未来城】4#今年9月推出，推售产品：56套首层商铺，176套5.4m层高商改LOFT,306套4.5m层高办公改Ioft,386套47、65Ilr商务公寓;项目区位：项目位于龙岗龙城街道如意路与大运路交汇处。!产品核心卖点：；小面积、LoFT公寓、地段+地标旁+人文社区+地铁口;项目价值：项目与深圳科技园达成战略合作，打造I深圳科技园龙岗基地，并得到政府支持成为龙岗十!大重点产业项目之一。sr0aOhaBwm00B-jknnB3g0A0m佳兆业未来城基本信息开发商深圳市横岗佳兆业投资咨询有限公司项目位置龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北占地面积4.87万8建筑面积26万肝
27、绿化率30%类型商业住宅、商业产权年限住宅70年，公寓40年产权停车位432（地下一层210个，地下二层222个）公寓面积平层公寓47-65m2,商改Loft40-185m2,办公改Loft46-63m2推售套数商务公寓386套,Loft482入市时间2020年9月【佳兆业未来城】推售策略：先低价推售4.5米层高办公LOFT,后续会进一步推售47、65而的商务公寓，再陆续推出5.4米层高的商改LOFT和首层商铺户型户均面积（叫套数占比首层商铺20-90566.1%40-50150商改LOFT80-90519.1%（5.4米层高）100-12510150-1851146198办公改LOFT（4.
28、5米层高）635433.1%250-3005447286平层公寓6510041.7%合计924100%【世茂深港国际中心】19年入市，现一期剩余公寓货量约358套，二期预计明年年初推售f产品均带阳台，仅少部分不通燃气，主要价值点为地标建筑超级综合体+世茂品牌!项目区位：项目位于龙岗龙城街道，大运新城核心区I产品核心卖点：,小面积、世茂品牌+深圳新地标+顶级商业配套!项目价值：项目与深圳科技园达成战略合作，打造深I圳科技园龙岗基地，并得到政府支持成为龙岗十大重:点产业项目之一。WW“TMI41OBWMMXXMI4HiM世茂深港国际中心项目基本信息地址深圳市龙岗区龙城街道总占地面积32.19万Il
29、r总建面136.45万而土地性质商业用地产权年限40年商地上220000m2业地下90000m2建筑面积办公627960万户公寓297000m2酒店50000m2其他79500m2【世茂深港国际中心】近期动作：在原有5%跳6%基础上，调整为5%+1%现金奖跳7%+l%现金奖，跳点条件为当月业绩大于1个亿元，业绩认定以认购业绩为准类型具体面积套数比例41.35m14038.15m125518.53%60.15in16058.35ms45933.36%小户型公寓63.45m181.88m182.28ma8586.76而20414.83%87.66m1小计91866.72%大户型公寓（90-260肝
30、）45833.28%总计1376100%户型配比【仁恒梦公园】持销3.6m层高商务公寓产品，年后整体成交良好，去化均价3.3-3.4万元/mt,户型较小28-68f,小面积总价100万以内，周均去化约35套紧邻深圳最大的儿童公园（规划中），地下商业直接连通地铁16号线回龙埔站，并且自带8万m，大体量商业。目前在售28-68Itf精装公寓产品，产品与本案同质化，属于主要竞品。开发商仁恒集团项目地址龙岗大运龙平西路与愉龙路交汇处东北侧物业类型商业、办公、公寓占地面积6.7万Itf建筑面积34万户项目组成一期主要为6栋商务公寓，1万户商业；二期包含2栋写字楼，1栋高度180m,1栋100m,2栋服务
31、式公寓,8万肝集中商业营销动态目前项目处于持销期，8-10月项目转介点数为4%-5.5%,去化约600套，10月初停止转介。面积套数套数比已售剩余货量28m181029%7228838m,142252%105666168m251619%1383780i+2748100%16211127截止2020年8月28日剩余货量盘点思考为应对激烈同质化的市场竞争,多个项目预期采取低价推售.高佣转介手段入市的策略本案应该如何突破？让我们先来定位目标客群,审视自身价值客户分析及定位4区域客户表现目录CONTENTS0区域客户表现()一期5C客户表,现6A客户定位以的习也4【启迪协信项目客户回顾】客户居住区域以
32、龙岗区为主占比59%，年龄段31-40岁（占I53%）,购买目的主要羲资（占83%）成交客户居住区域分析成交客户年龄段分析客户置业目的分析51-55岁56岁以上25岁以下逊【恒大城市之光项目客户回顾】恒大城市之光的客户来访与开盘前启动二二联动有一定关系，客户多为投资目的（80%）,实际去化中，面积越小，选择的客户越多成交客户来访渠道分析成交客户置业目的分析成交客户关注点分析区域客户表现客户特性启示公寓成交客户特性客户投资属性较为明显，占比80%以上项目首批客户地缘客为主 以周边为原点，先深挖转介为重要渠道项目口碑塑造，品牌宣传80后为购房主力军一定程度接受新潮事物投资客户资产配置，关注升值保值
33、空间因为产品的独特性和创新性，因此相较于常规的公寓客户购买群体，我们预判认可项目的客户群体一定是具有创新思维和接受新鲜事物的群体目录CONTENTS0区域客户表现一期5C客户表现6A客户定位,曾二m4【一期5C客户来源】仍以龙岗客户为主占比51%IHi目的户型拓展空间高及总价具备优势外，普遍认可E5C客户来源区域盐田2%使用率高-外地宝安1%霆南山1%13%外地客户因无房票购买；除了认可项a目产业规划及园区配套价值5C客户认可点区配套。斌用产业规划地翳格%户型34%来源区域：一半为龙岗本地客户，13%的外地客户，多看好深圳发展但没有房票；认可点：主要看中项目的小面积户型和低总价，分别占比34%
34、和32%;其次是园区配套及产业规划吸引客户购买【一期5C客户特征】79%置业目的属投资，因项目的100万左右的低总价加上百万产城价值吸引客户，87皿产品则因其刚需户型同比住宅首付更高，去化较为缓慢5C客户购买目的5C客户购买户型购买目的：投资为主要的目标，占比79%,17%自用客户；购买户型：40户的两房最受客户青睐,占比96%,87户大户型因总价高，仅占比4%一客户：孙小姐AA来源区域：龙岗大运【一期5C成交客户语录】本案属于区内总价较低的居住产品，主要吸引无房票或奥金有限的投资型客户；自用客户大多考虑作为过渡居所使用，并在周边办公驱动因素：居住氛围购买用途：过渡自用我是龙岗大运居民，一直在
35、这边租房住习惯了，但我目前手头上资金不多，可选择的不多。对需要公司名义购买这个有点抗性，但我现在手头资金有限，以后等资金充裕再换更好的。.客户：杨先生来源区域：陕西驱动因素：不限购不限贷购买用途：投资兼自用深圳的发展越来越好，但是我刚来深圳没有购房资格，其他商务公寓价格又太高了，我比较看好园区规划，未来还有地铁，离公司也近，所以选择了这里。客户：马总来源区域：龙岗大运驱动因素：低总价购买用途：投资低总价对于我来说就很重要了,购买其他项目首付的价格在这里可以总价购买。我也就是考虑投资，以后如果价格上涨了还会考虑卖掉赚个差价。客户定位目录CONTENTS。区域客户表现一期5C客户表、,现。6A客户
36、定位借鉴一期5Cf得出目标客户特征，直击精准客群一23Itf产品属龙岗目前最低面积门槛，具备天然产品优势-x【客户认可点】一期客户比较认可百万规模、产城全配套、地铁上盖优势为了解客户的关注点所在，世联行对于一期配套宿舍成交客户，研发办公及独栋诚意客户和置业顾问进行了访谈，典型案例如下：QUeStion:“您是自用还是投斐?参观/购买本案后，哪些方面打动了您？”李女士5C业主约40岁企业管理层我是想给女儿买，女儿长大了不要也可以卖出去，这里是的体量很大，临近主干道，同时地铁上盖的交通非常方便，而且户型做得不错，关健词：百万规模/产城全配套/地铁上盖我在坪山办公，但我任毛龙冈任，一直想在龙冈找个合
37、道时办公地点。恒明这里有非军大体重的办公产品，研友办公和企业公馆可以选择，而且配套齐全，地铁上盖办公也很方便，但目前产业聚集性好像有所欠缺，我还需要再观察一下。樊先生恒明置业顾问我们这边的配套宿舍客户购买主要看重我们百万产城的规模，加上地铁上盖的优势，在全市范围都很稀缺，认为这里未来升值潜力巨大，非常适合投资；而办公客户普遍表示这里的产城配套齐全，能满足他们对办公的需求。5C客户认知途径办公客户认知途径【客户来源渠道】一期客户多通过中介来访，其中贝壳.乐有家占比较高；其次为被项目产业形象吸引的路过客户及圈层关键词：路过被产业形象吸引/中介/集团圈层/全民营销老鸳15/628%1%瞬框架0%公寓
38、客户大多通过中介带上门，全民营销和集团客户占比超75%,贝壳、乐有家成交比例较高40%的办公客户路过项目上门；其次中介和集团资源均有20%及以上的占比全能舒居轻资产/优质的生态环境 ,丰富的人文气息 ,可观的投资价值,齐全的生活配套核心客户重要客户偶得客户产户描摹】核心客户以龙岗本地核心客户为主，对投资回报率和房型比较看重；手上恸资金在50-100万，对价格较为敏感区域：回龙埔、龙中、大运片区客户属性：投资客户曾享受物业升值红利，同时对回龙埔的过去、现在与未来了如指掌,具有充足的投资信心。区域：龙岗其他区域及原特区客户属性：投资客户有较强的投资意愿，但关内物业高昂价格让人望而怯步，所以致力于寻找区域发展潜力大、交通便利、规划出色的项目区域：龙岗周边产业客户客户属性：自住兼投资客户在项目周边办公，计划就近居住，属于过渡性自住需求；首次置业资金实力有限，追求舒适度和社交本案价值体系展潜力】东进战略，集芯粤港澳湾区魄力，聚焦全球创新眼光，紧抓东部发展机力企业攫取商机东进战略4大支撑筑造深圳东部中心未来全球TPOl湾区交通：新改建10条战略通道、6条铁路、14条地铁打造10、30、60交通圈，全面加快融城产业：打造中国制造重要集成创新和产业化基地城市：实现智慧
