《开发经营与管理模拟(共六卷)含答案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《开发经营与管理模拟(共六卷)含答案.docx（75页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。
1、开发经营与管理模拟（一）一、单项选择题（每小题2分，共100分）1、（）是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平,所能承受的最高土地取得价格。A、最低土地取得价格B、最高土地取得价格C、最高工程费用D、最高购买价格2、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）0A、目标定价法B、领导定价法C、随行就市定价法D、认知价值定价法3、权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（）oA、增值收入B、销售收入C、自营收入D、租金收入4、房地产投资信托基金的风险管理中，可采取
2、的措施不包括（）oA、提升专业化经营水平B、提升规模经营水平C、吸引个体投资者参与D、制定积极稳妥的经营战略5、对于上市公司而言，可转换债券的优点不包括（）oA、稳定上市公司的股票价格B、完善公司治理结构C、减少筹资数量D、低成本融资6、某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75,利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为（）万平方米。A、500.0B、537.5C、612.5D、650.07、以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（）oA、抵押贷款传递证券B、抵押贷款转换债权C、抵押贷款直付债券D、抵押贷款担保债务8
3、、可行性研究的依据不包括（）oA、国民经济和社会发展规划B、施工组织设计C、国家规定的相关经济参数和指标D、城乡规划行政主管部门出具的规划意见9、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3,贷款年利率为12%,贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A、28.73B、29.11C、344.74D、349.3110、（2016年真题）张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。A、7.05%B、7.17%C、14.10%D、14.34%11某笔总额10万元，
4、按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）oA、1.2%B、4.80%C、4.91%D、5.82%12、我国写字楼分类尚无统标准，国外通常将写字楼分为（）等级。个个个个 两三四五 、 、 、 、 ABCD13、下列选项中，不属于竞争导向定价法的是（）oA、领导定价法B、挑战定价法C、随行就市定价法D、价值定价法14、（）是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户,使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。A、市场细分B、市场定位C、市场专业化D、目标市场选择15、某开发商于2013年6
5、月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）oA、2013年6月1日至2016年2月1日B、2013年6月1日至2016年8月1日C、2014年8月1日至2016年2月1日D、2014年8月1日至2016年8月1日16、赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%,余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%,采用按月等额还款方药偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款
6、余额为（）元。A、 172858B、 182786C、 192858D、 20100617、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（）oA、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C、房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性D、金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂18、（2015年真题）某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、-800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%,则该项目财务净现值的期望值为O万元。A、1120.00B、1466.67C、1520.00D、2000
7、.0019、（）是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。A、选择专业化B、市场集中化C、市场专业化D、产品专业化20、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A、业主B、承租人C、物业服务企业D、业主、承租人和物业服务企业共同21、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（）oA、管理费用B、其他费用C、销售费用D、前期费用22、在国际上银行一般要求流动比率维持在（）以上。A、100%B、150%C、 200%D、 250%23、末，某市住房总量为5000万m2,其中经济适用住房400万m2,商品住房3750万m2,同期住房空置量为750万m2,其中经济适用住房空置量为50万m2,商品
8、住房空置时为450万m2,则该市2014年末的商品住房空置率是（）A、9%B、12%C、15%D、20%24、（2015年真题）房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的O配合考虑。A、质量控制目标B、销售收入计划C、工程建设招标计划D、客户定位25、某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2,若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（）万元。A、22.07B、21.58C、19.34D、
9、23.2126、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）oA、6.25%B、80.00%C、133.33%D、200.00%27、下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）oA、区位选择异常重要B、适用于短期投资C、变现性好D、不易产生资本价值风险28、（）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。A、融资方式与资金结构B、产品经营方式C、
10、开发内容和规模D、合作方式29、对于系数1/（li）n,我们称为（）。A、一次支付终值系数B、一次支付现值系数C、等额序列支付现值系数D、等额序列支付资金回收系数30、，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2008年住宅市场吸纳率为（）oA、71.11%B、88.89%C、91.67%D、93.33%31、在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。A、市级购物中心B、地区购物商场C、居住区商
11、场D、邻里服务性商店32、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）oA、准备期B、建造期C、销售期D、经营期33、（2017年真题）在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A、一般投资机会研究B、特定项目投资机会研究C、初步可行性研究D、详细可行性研究34、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）oA、广泛的经济外部性B、房地产市场供给的异质性C、土地所有权的排他性D、土地的有限性35、某房地产开发项目的占地面积为1500011f,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元1
12、1假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元11A、5377.78B、6277.78C、6722.22D、7847.2236、（2015年真题）下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A、市场因子推演法B、加权移动平均法C、简单平均法D、指数平滑法37、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（4IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）A、B、C、D、 38、（ 用。若 ZkIRRic, 若 ZIRRic, 若 ZkIRRVic, 若 IRRVic,则投资大的方案为优则投资小的方案为优则投资大的方案为优则方案间
13、无法直接比较）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费A、公共配套设施建设费B、小区物业管理费C、基础设施建设费D、“三通平”等土地开发工程费39、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性40、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（）oA、需要临时停水.停电.中断道路交通B、需临时占用规划批准范围以外场地C、可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施D、需要进行大量人工拆除作业的41、物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）oA、收益现金流
14、风险B、未来运营费用风险C、资本价值风险D、时间风险42、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%,20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）oA、试探性调查B、描述性调查C、创新性调查D、因果性调查43、下列房地产经营模式中，房地产投资信托基金常采用的模式是（）oA、开发一持有出租一出售B、购买一持有出租一出售C、购买一更新改造一出售D、购买一更新改造一出租一出售44、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A、房屋价值补偿费B、搬迁补偿费C、停产停业损失补偿费D、土地补偿费45、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债
15、分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（）。A、60%B、80%C、 100%D、 200%46、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%,其余为银行提供的年利率为7.5%,期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%,则在贷款期内的税前现金回报率是（）oA、8.17%B、13.62%C、14.00%D、23.33%47、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A、房地产开发企业的特点B、城市区域功能C、购房者的需求D、城市地理环境48、某城市2014年商
16、品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是O万平方米。A、500B、700C、800D、100049、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）oA、共代理了多少个项目B、代理成交额有多少C、人员素质D、代理的成功率有多大50、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A、风险辨识B、风险估计C、风险评价D、风险决策【开发经营与管理模拟（一）参考答案】一、单项选择题1、B【解析】考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条
17、件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。2、D【解析】本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。3、D【解析】本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型RElTS是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。4、C【解析】考点:房地产投资信托基金风险及其管理。房地产投资信托基金风险管理的主要举措包括：（1）提升专业化经营水平；（2）提升规模经营水平
18、；（3）吸引机构投资者参与；（4）制定积极稳妥的经营战略；（5）建立优秀的管理队伍。5、C【解析】本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言，可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。6、C【解析】考点:市场趋势分析。本期预测值二平滑指数X前期实际销售量+（1平滑指数）X前期预测值=0.75X650+（1-0.75）X500=612.507、B【解析】考点:房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券
19、、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。8、B【解析】本题考查的是可行性研究的依据。选项B不属于可行性研究的依据。可行性研究的依据主要有下列方面：（1）国家相关法律法规；（2）国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划；（3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；（4）城乡规划行政主管部门出具的规划意见；（5）国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地使用权证书，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件；（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见；（
20、8）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；（9）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（10）国家规定的相关经济参数和指标；（11）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。9、B【解析】本题考查的是偿债备付率。10、A【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。11、B【解析】考点:名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400X12=4800,年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%o12、B【解析】考点:写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。13D【解析】考点:制定租售方案。竞争导向定价法包括领导定价法、挑战
21、定价法、随行就市定价法。14、B【解析】本题考查的是市场定位。市场定位也被称为产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。15B【解析】本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。16D【解析】本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5
22、年年末时的现值。第一步，已知贷款P,先求出月还款额A。P=50X(1-30%)=35(万元)，i月=6%12=0.5%,n=1012=120oA=PXi(l+i)n(l+i)n-l=350000X0.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=3886(元)。第二步，把第六年到第十年的年值(月供)折现到第五年年末。已知n=10X12=120,m=512=60,n-m=60Pm=AX(l+i)n-m-li(l+i)11-m=3886(1+0.5%)120-60-l0.5%(1+0.5%)120-60=201006(元)。17A【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项A错误，投机
23、需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。18、A【解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值期望值=4000X15%+120060%-800X25%=1120万元。19、D【解析】考点：目标市场选择。产品专业化指企业同时向几个细分市场销售一种产品。在这种情况下，一旦有新的替代品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。20、A【解析】考点:写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。标准化装修通常由业主支付，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。21、C【解析】考点:投资估算。单独设立销售机构的销售机构的费用计入销售
24、费用。22、C【解析】考点:流动比率。在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。23、B【解析】本题考查的是房地产市场指标。商品住房空置率二商品住房空置量/同期商品住房存量=450/3750二12%。24、B【解析】本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。25A【解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPVl）=300.3+270.5+230.2=27.1（万元），E（NPV2）=380.4+31X0.4+280.2=33.2（万元）,两年的现值之和二2
25、7.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（万元），52.07-30=22.07（万元）。26、D【解析】本题考查的是流动比率。流动比率不考虑存货。流动比率二流动资产总额/流动负债总额=2000/1000二2。27、A【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移28、D【解析】本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发
26、经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。29、B【解析】考点:复利计算。1/（1+i）n称为“一次支付现值系数”。30、B【解析】本题考查的是房地产市场指标。2008年住宅市场吸纳率二2008年住宅吸纳量/2008年住宅可供租售量二（2008年住宅销售量+2008年住宅出租量）/（2008年可供租售的住宅+2008年可供出租的住宅）=（1680+320）/（1800+450）=88.89%。31、A【解析】本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。32D
27、【解析】考点:财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。33、D【解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。34、A【解析】本题考查的是房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的
28、房地产市场很容易形成地域性的垄断。35 D【解析】考点：盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积=15000X3=45000（平方米），可销售面积=45000X80%=36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X,36000X=8000X10000+4500X45000,X=7847.22（元/平方米）。36 A【解析】本题考查的是市场趋势分析时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。37 A【解析】本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。38、C【解析
29、】考点:房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。39A【解析】本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。40、D【解析】本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线
30、、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。41、B【解析】考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。42、D【解析】本题考查的是市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。43B【解析】考点:房地产投资活动中的现金流量。许多房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营，并在未来的某个时点将物业转售出去，形成了购买一持有出租一出售模式。这种模式通常为大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。44、D【解析】本题
31、考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。45 B【解析】本题考查的是速动比率。速动比率二（流动资产总额-存货）/流动负债总额=（2500-1500）1250100%=80%o46 B【解析】考点:现金回报率与投资回报率。初始现金投资：100X60%=60（万元）,贷款P=IOoX40%=40（万元）,i=7.5%,n=10o本质：PA。47、C【解析】考点:市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。48、A【解析】本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报
32、告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500（万平方米）。49、D【解析】考点:选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。50、B【解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。开发经营与管理模拟（二）一、单项选择题（每小题2分，共100分）1、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）oA、吸纳周期B、城市居民消费价格指数C、住房价格合理性指数D、房地产价格指数2、（2017年真题）当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础相
33、金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低A、目标收益B、贷款利息C、运营费用D、出租面积3、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A、增量供给B、存量供给C、潜在供给D、总量供给4、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A、50%B、60%C、80%D、90%5、（2017年真题）在房地产投资的“购买一持有出租一出售”模式中，现金流出不包括O。A、购买成本B、土地取得费用C、装修费用D、运营成本6、不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（）oA、资本化率的变化B、物业毁损造成的损失C、未来租金
34、水平D、未来房地产市场销售价格7、分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（）阶段需要解决的问题。A、投资机会研究B、初步可行性研究C、详细可行性研究D、项目评估与决策8、不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。A、住宅项目B、写字楼项目C、商业购物中心项目D、工业或仓储项目9、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A、房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B、房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D、房屋施工面积不包括报告期内开工
35、后又停建、缓建的房屋建筑面积10、某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为6000万元、4000万元、T200万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为30%,40%、30%,则该项目财务净现值的期望值为（）万元。A、 3400B、 4000C、 6000D、 304011经济状况对个人的购买能力起决定性作用，这里的经济状况属于（）oA、社会因素B、经济因素C、文化因素D、个人因素12、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施
36、工面积为（）万平方米。A、620B、670C、970D、115013、在物业服务企业向业主提供的报表中，不属于经营概况介绍内容的是（）。A、租金清单B、空置情况C、当前物业经营状况D、拖欠或收租损失14、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、利润为零时B、利润最大时C、允许的最低经济效益指标D、允许的最高经济效益指标15、（2017年真题）王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A、逐渐减少B、逐渐增加C、数额相等D、先增后减16、我国对外筹资成本通常
37、是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A、纽约同业拆放B、香港同业拆放C、伦敦同业拆放D、新加坡同业拆放17、进度计划管理通常采用网络图和（）oA、资源配置图B、直方图C、横道图D、控制图18、某居住项目规划建筑面积为30000m2,含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%,销售均价为5500元/m2,适用的土地增值税税率为30%,则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。（2014年真题）A、1482.75B、1755.00C、1932.75D、2205.0019、（）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。
38、证押押保抵质A、B、C、D、双方协议担保20、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）oA、专家打分法B、“三项预测值”法C、解析法D、蒙特卡洛模拟法21、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）oA、回收固定资产余值B、开发建设投资C、长期借款D、净转售收入22、物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）oA、收益现金流风险B、未来运营费用风险C、资本价值风险D、时间风险23、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%,市场整体的平均收益率为20%,则房地产业的系统性市场风险相关系数是（）A、0.25B、O.50C、1.5D、2.
39、OO24、（2016年真题）若房地产市场的平均收益率为15%,国债的收益率为5%,商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4,则商业房地产市场的预期收益率为（）。A、14%B、19%C、21%D、22%25、以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，这是通过投资项目的（）组合来分散投资风险。A、地理区域B、时间分布C、物业类型D、收益形式26、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、价值定价法D、随行就市定价法27、某房地产开发项目的占地面积20002,土地总价3000万元，如果房屋开发成本
40、为4500元/m2,预测销售价格为12000元/m2,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）oA、1.4B、1.5C、1.6D、228、以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（）0A、定期进行资产的投资分析和运营状况分析B、室内布局与空间规划C、设计和调整房地产资产的资本结构D、持有或出租分析29、企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是（）0A、市场调查B、市场细分C、市场分析D、市场定位30、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）A、建造费用B、融资费用C、其他工程费用D、专业人员费用31、研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（）,就是房地产市
41、场自然周期中的平衡点。A、空置率B、长期空置率C、长期平均空置率D、长期平均吸纳率32、（）是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集信息资料的方法。A、实验法B、观察法C、集体访问D、结构式访问33、下列关于竣工图的表述中，错误的是（）oA、按施工图施工无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图B、结构形式改变.平面改变的，可以在原施工图上修改.补充后作为竣工图C、隐蔽部位需要绘制竣工图纸D、竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改34、（2017年真题）某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平
42、方米，该市商品住宅的平均建设周期为O年。A、0.5B、1.0C、1.5D、2.035、抵押型RElTS主要收入来源是（）oA、房地产买卖收入B、房地产的增值收入C、房地产出租收入D、抵押贷款的利息收入36、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）oA、观察法B、实验法C、讨论法D、问卷调查法37、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）oA、物业管理和设施管理B、物业管理和资产管理C、资产管理和投资组合管理D、设施管理和投资组合管理38、物业服务企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A、面积单元B、面积单位
43、C、出租单位D、出租单元39、（2016年真题）能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。A、进入稳定期的优质收益型房地产投资B、尚未进入稳定期的收益型房地产投资C、机会型房地产投资D、刚竣工的收益型房地产投资40、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A、出租率B、贷款利率C、基准收益率D、资本金投入比例41、下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（）oA、经济发展状况B、家庭收入水平及分布C、家庭数量及其结构D、资本市场发育程度42、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）oA
44、、PbPbz43、在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）oA、基本不变B、开始下滑C、缓慢上升D、快速上升44、（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A、投资房地产企业债券B、房地产置业投资C、投资房地产投资信托基金D、住房抵押贷款证券化45、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按照（）对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A、投资的经济用途B、投资对象存在形式的不同C、投资人能否直接控制其投资资金D、投资期限或投资回收期长短46、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为
45、（）A、差额投资内部收益率B、净现值C、内部收益率D、等额年值47、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）o月月 年年个个A、1B、2C、1D、248、（2015年真题）对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（）。A、最高投资收益率B、平均投资收益率C、最低投资报酬率D、平均成本利润率49、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）oA、地价B、建造成本C、贷款利率D、资本化率50、（）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。A、竞争情况调查B、消费者和消费者行为调查C、市场需求容量调查D、市场营销因素调查【开发经营与管理模拟（二）参考答案】一、单项选择题1、C【解析】考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人
