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1、清远城市概况项目基本属性房地产市场概况投资建议目录ICoNTENTSPARTONE第一部分PARTTWO第二部分PARTTHREE第三部分PARTFOUR第四部分广佛肇都市I珠中江都市圈9港澳湾区区位清远位处珠三角北部，南连广佛；广清一体化提升清远城市地位，站位广州后花清远市位于广东省的中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合带上。南连广州和佛山市，北接湖南省和广西壮族自治区，东及东北部和韶关市交界，西及西南部与肇庆市为邻。清远市土地总面积1.9万平方公里，约占全省陆地总面积的10.6%,是广东省陆地面积最大的地级市。北M收区划人口清远市辖清城、清新等两区六县市；整体上清远人口增长缓慢
2、，户籍人口多于常住人口2018年末，清远市年末常住人口数量为387.4万人，与2017年相比增长了1.4万人，同比增长0.36%；2018年清远市年末户籍人口数量为442.9万人，与2017年相比增长了5.9万人，同比增长1.35%。本案经济发展近两年清远经济增长放缓，经济实力排全省中下*2018年末广东省各地市GDP排行egspC*(万人)(BJt)1765416512502IO江112900412690252101678145617630968UMA2512052350971610685*560824480681312庆22018211001917943S41154535081913Mii
3、e21524719878916458828%60663540531714看遗1565191469349285632.3864050611515阳江13501311453855294254.295310801016134391124526986579297924510681217梅州11102110754334783234374325403821IB州1067281012765452534265064030611619引1006M6165984632309113250492020Q尾92032850916941816%3053330104519石S4913803564557S6725054339
4、051181010259447483广东9727777897052757257844.111698713747834769632014-2018年地区生产总值及其增长速度-丰4Ufi5.)r.C./.;-15r*S-:口清远市各区县经济和人口排名排名县（区）GDP(20i)常住人口户籍人口面积(km)人均清远市1565.19E386.0万43684万19265405万1清城区528.9584.7773.1113346.242清新区288.4172.9370.8923533.953英德市294.7698.29117.9456713.004连州市156.8938.3453.1226654.095佛
5、冈县139.2331.6134.9812714.406阳山县104.0537.1456.9534502.807i车函具45.679.4517.5113034.8334.3613.4712.3412182.55数据来源：统计局及网络。入口数据为2017年末数据。城市定位规划发展珠江三角洲的后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市城市组团规划高新科技与绿色工业并行五大功能组团定位： 中心组团：建设以城市行政、文化、体育服务等职能为主的信息之城； 江北组团：建设以城市商业服务、生活居住、职业教育、创意研发等功能的创意之城； 石角组团：建设以石角镇为主体,以绿色再生铜业为主导,大力
6、发展循环产业的绿色铜都； 龙塘组团：建设大力发展高新技术产业的环珠三角高端产业新区； 源潭组团：建设以建材陶瓷业为主导产业的清远建材陶瓷业成长新区和绿色陶都。交通规划规划地铁、轻轨、公交等路线加快推进广清一体化，为清远城市发展提供机遇，2017年9月1日广清一体化首批公交线路正式开通，本次共开通三条线路，广清公共交通一体化初见成效；，广清城轨一期预计2018年底通车，从清远市区至广州北站只需25分钟。此外，全长约25公里、总投资145亿元的二期工程，也有望于2018年动工；2017年清远将建广清地铁线，目前规划了两条通道无缝接驳广州地铁。成为继佛山之后，第二个与广州直通地铁的城市。其中最主要的
7、两条线路分别是广州地铁8号线北延和广州地铁18号线。清远城市概况项目基本属性房地产市场概况投资建议目录ICoNTENTSPARTONE第一部分PARTTWO第二部分PARTTHREE第三部分PARTFOUR第四部分项目区位项目处广清新城.旅游景区范围，环境宜人，与广州（特别是广州北）联系较为便捷1 .项目所在清城区是清远市传统城区，各种配套相对成熟。2 .项目与广州珠江新城直线距离约50公里，车程约1.5小时；与白云机场直线距离约25公里。3 .项目周边在建长隆旅游区，环境宜人。项目指标项目总占地2600亩，建设用地规模1800亩箜省总体规划备案指标为：总体用地占地2600亩，建设用地规模约1
8、800亩，其中，居住用地面积556亩，占项目用地22%,占建设用地35%,按上限2.0容积率建设面积74万平方米；商服用地占项目用地47%,占建设用地69%,按上限2.0容积率建设面积170万平方米；绿地面积490亩，占项目用地19%；水体面积78亩，占项目用地3%o项目指标总占地2600亩，本次三宗地块共234.3亩，商业用地，容积率15,限高80m项目用地控制指标控制指标数1用地面积(r)其中地块一(r)其中地块二(m1)其中地块三(m，)用地性质可兼容用地性质容积率建筑密度()绿地率()限高(m)156201.34 （折合 234.3 亩）32452.65 （折合 48.68 亩）412
9、13.66 （折合 61.82 亩）82535.03 （折合 123.8 亩）商业用地Bl商务用地B2 （占比不超15%）IV容积率R .5453080宗地现状项目地势较高，地块内部平整，南侧道路已建成清远磁悬浮旅游专线项目南侧Ikm内有清远磁悬浮旅游专线（可接驳广清城际轨道）且设有长隆大道站项目区位2K降大道纯0.77公城际轨道-一Vlr/北关段：连马华向虎,弟破圣地0.77公原长隆片区初期段：隹广清城际银羲站与长险主题公用项目名称建设内容及规模起止年限清远长隆国际森林度假区项目清远市磁浮旅游专线工程银盏站至长隆主题公园段建设七个主题游乐区域和广场、停车场、后勤用房等，总建筑面积41.67万
10、平方米建设磁浮轨道交通线路38公里，初期设3座车站（银盏站、长隆大道站、长隆主18公园站），1个停车场，线路总长约ao公里，奎引变电所3座，车辆选用3辆编组磁浮列车2016-20202017-2020停+场（含科修服务）Mft:连通广清合作咨、典林湖物包小缜清远长隆附近的磁悬浮高架桥轨道正在搭建，磁悬浮轨道与清远长隆森林主题乐园项目不过数百米距离。设计方案显示，清远磁浮旅游专线初期工程正线全长8km,设银盏（接驳广清城际轨道）、长隆大道、长隆主题公园等3站，银盏停车场1场。清远城市概况项目基本属性房地产市场概况投资建议目录ICoNTENTSPARTONE第一部分PARTTWO第二部分PARTT
11、HREE第三部分PARTFOUR第四部分土地市场2019年上半年清远市辖区住宅用地最高3301元/rtf占地面积：35689.45m（住宅）建面：51749.7m*（容积率1.45,27m）楼板价，720元/n状态：正在挂牌成交时间：2019-8-22。清远古龙Ct景区漕Sl涔堡态旗制度陷区大罗山Oit麻助天StliJ占地面积：2846.33m）（住宅）建面：5692.66rr（容积率2.0,54m）楼板价：488元向状态：正在挂牌成交时间：2019819OH11I1清新立交O龙湾二业区清远市清通活SJeiIj*搐0将坑岭占地面积：150475.93肝（住宅、工业）建面：362062.05m（
12、容积率2.4,80m）要求：住宅建面194966.1m,10%限制销售给企业员工；工业建面167095.95m竟将人：力楼板价：1065元/溢价率：0%成交时间：2019-T-23占地面积：54551.82mt（住宅）建面：136379.55m（容积率2.5,80m）竟傅人：中海楼板价：4524元m。怂富工业因子湖”村 俱乐SP广清产业国VWH。南丹山风景区O 九逅谷油灌 snl 走马 系就毂力工业圆本案天堂山O王子山捺林公IS占地面积：57724.5411V（住宅）建面：126994rv（容积率2.2,60m）要求：配建幼儿园竞得人：善桂园楼板价：2410元m溢价率：24%占地面积：2586
13、69.1m（住宅、商务）建面：672543.511r（容积率2.6,100m）要求：住宅建面517319.5m商务建面155224m,竟密人：绿地楼板价：1520元mP溢价率：0%成交时间：2。19-5-8-占地面积：156201.3411r（商业）建面：234302mi（容积率1.5,80m）楼板价：1119元mr状态：正在挂牌成交时间：2019-8-20V2019-8-22成交时间：2019-7-10占地面积：53330.73m价礼5%成交时间：2019-6-14 占地面积：13607.92所（住宅）建面：27215.84 m，（容积率 2.0, 54m）竟将人：力高楼板行2801元/m（
14、住宅）It：110659.85m,（容积率2.1,60m）要求：配建幼儿园竞得人：雅居乐成交时间：2019-6-27土地市场2017年12月清远长隆摘得商业用地楼板价10953元rfV夕卜*1a:之5*-J.hUy/二一山6J广&Jl/F三三z:L-三fi:、:、*：Tl算Ir1ME灯.一1碟IK5j4/，Lfr4清远K隆摘牌的商业项目占地面积（崂折合：由容积率计容建筑面积（吟用地性质限高成交总价（万元）楼板价（元/吟溢价率成交日138地块145642.62218.462291285.24岛业用地100jr319001095.150.00%2017/12/13139地块1039115.5922
15、0782商业用地100m22801097.100.00%2017/12/15140地块4931.697.41129863.38商业用地60m10811095.970.00%2017/12/15合计160965.3241.452321930.62商业用地352611095.300.00%周边房价周边住宅销售带装修均价约IlOOO元/m：信业郡城81、88、96、10411r带装修三四房均价8800-9500元m2O华强工业区万息百得批发叠场t?Ea)oowI佳兆业城市J佳兆业城市广场总占地34.37万平方米，容积率3.44,计容建筑面积118.33万平方米，规划为住宅项目。（46.6亿元收购，楼
16、板价3939元/%2019年4月）龙塘立交Wrr:Jb公里o泰基工业城O长陵旅游度假区清远办公楼恒大银湖城诅矗谷原生态G然谷风景区新都广场户型76-137m*带装修二-四房iffr11000-12000c11r万科城户型53147-mP=-E3-房均价9800-11000元/m?清远城市概况项目基本属性房地产市场概况投资建议目录ICoNTENTSPARTONE第一部分PARTTWO第二部分PARTTHREE第三部分PARTFOUR第四部分SWoT分析项目整体规模大，但本三宗地块为全商业用地，竞买条件需拥有单个项目建设面积20万平方米及以上城市商业开发经验1、项目位于广清新城、旅游区，区位较好。
17、2、项目地块整体规模大，地块南侧道路已建成通车，北侧有湖景增加项目景观价值。3、地块平整，能快速启动开发。1、项目地价相对低洼，利润有保证。2、项目南面紧邻长隆旅游区，有利于商业和公寓产品去化。3、广清一体化加快推进，有望缩短广清的时间距离，利于吸引广州部分客户。1、项目区域以广州外溢刚需和投资客为主，打造大面积产品将拖慢去化速度。2、本宗地块为全商业用地，且须自持70%。3、竞买条件苛刻，拥有单个项目建设面积20万平方米及以上城市商业开发is检，1、项目区域以广州外溢刚需和投资客为主，缺乏高净值人群定居，大面积产品后期去化速度慢。2、项目所在板块潜在住宅供应量较大，对项目去化速度有影响。一价：3301t!rvr
