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1、西柏坡会所项目策划提案报告内容提要第一部分市场篇第二部分定位篇第三部分规划篇第四部分特色篇第五部分营销篇第一部分温塘房地产市场分析一、近年来温塘房地产市场回顾温塘的自然环境和温泉资源是温塘板块最抢眼的亮点。温泉板块的房地产开发自1999年起步以来，历经7年时间，经历了三个阶段，即“温泉温泉+景观温泉文化o在不同阶段，为满足消费者的不同需求，开发模式发生了质的变化，从初期的只注意建筑单体设计本身，发展到对业主的生活方式、交往要求和社区文化的建立的研究和开发。价格也随着产品升级及市场需求的扩大，呈阶梯式增长。温塘房地产开发逐渐成熟，亦成为省会市民怡养心情，放松身心的首选区域。温塘房地产开发的三个历
2、程自2000年以来温塘镇温泉休闲度假功能居所大体上经历了启蒙期、起步期、成长期三个阶段。启蒙期温塘房地产的启蒙期首先是由省直单位如河北省公路职工培训中心、铁路温泉度假村、河北邮电温塘疗养院、省总工会疗养院等自建疗养、度假项目发起，初步奠定了温塘“温泉水”资源与“无污染”的双重优势。至2000年，各省直疗养院、御温塘度假村、西苑温泉度假村基本构成了温塘第一代温泉文化以“居住+沐浴”为主导的地产启蒙期。起步期随着城市化发展速度加快，温塘地产开始起步，一些如“温泉绿色庄园”等中小规模的多层公寓出现，至2004年，价格保持在700元/而一1280元/nf范围内。销售较好的项目如莱茵假日、温泉假日等，“
3、第二居所”概念开始出现并被石家庄等城市居民所接受,其产品主要以“温泉+景观”为特征，以此为特征的住宅被称为“第二代温泉居所代表作。其中以神池花园I期项目最具代表性。成长期自2005年开始，“第二居所”概念的普及，普遍为都市人群所追寻和向往，加上外埠资金及石家庄市房地产市场（价格）影响，温塘“近城市”优势为自身房地产的成长获得了地缘的优势。温塘地产项目的特点表现在：大规模、低密度、新颖居住空间、完善物业配套等多方面，这些因素综合决定了温塘现阶段住宅产品所具备的高品质。至2006年底，温塘住宅新产品不断涌现，项目占据沟壑、深谷、河沿进行“大手笔”景观规划，尤其是住宅产品，以低总价、小面积户型的“海
4、量”入市，并以“规模效益”迅速占据市场的主流，数以千户的社区随即成形，被称为“第三代温泉居所代表作，其产品主要以“温泉+休闲+康体+享受”为特征。温塘“第二居所”市场经历了三代“温泉文化。正处于从建筑层面向居住层面的过渡阶段，但是要真正实现物质向精神的转换，还需向更高的生活层面发展。2、温塘房地产市场七大特点2006年，温泉国际、千百度澜珊、卓达假日公馆等新项目不断涌入市场，温塘板块地产市场开发投资进入高潮，房屋供应迅猛增加。市场供应产品以公寓为主，主力户型为4090mj;供应少量别墅产品：包括联排、双拼独栋等，面积集中在80-340时区间。值得一提的是在温塘80-120nf的联排别墅盛行且销
5、售较好。(3)销售价格快速上涨，2005年初，温塘地产均价140。元/方，2006年7月间上涨至1700元m2006年底市场均价达到1800元m,(4)深圳金马鑫实业、河北卓达、石家庄国富等实力开发企业的介入，加大了市场的竞争，使有限的市场份额被进一步瓜分。普遍重视宣传推广方面，加重了营销的费用，加大了开发的成本。(6)促销性“价格竞争”白热化。在项目综合质素对比优势明显的压力下，由于前期定位过高、尾房急于解套和维持市场份额等原因，乐城、滨河峻景等项目低折扣促销拉开了2006年温塘房市“价格竞争”的序幕。温塘处于平山旅游的中心区域，当地的房地产项目主要定位为第二居所，商品房的空置情况有很强的季
6、节性。冬春季该区域天气较冷，周边景点进入旅游淡季，入住率较低；而夏秋季区域优势凸现，秋高气爽的宜居养生环境彰显无限魅力，该区域又处于旅游旺地，入住率则居高。二、温塘房地产竞争项目分析温塘开发的度假型居所项目有卓达假日公馆、温泉国际、千百度澜珊、国富桃花城、阳光河谷、温泉假日、滨河峻景、神池花园、清清世界、乐城等计15个。其中阳光河谷In期、神池花园m期、滨河峻景、千百度澜珊、温泉国际、乐城共6个项目处于销售阶段。1、竞争项目卖点分析竞争项目景观规划卖点分析项目名称景观规划亮点景观规划设计特点温泉国际总面积22000?的湖面，社区种植18种树种，四季常绿。绿化率60%充分利用项目的地形地貌优势，
7、把自然景观与园林景观完美结合，体现了“以人为本”的规划设计理念。千百度澜TnIl2万疗湖面贯穿小区南北，设有垂钓区、人工沙滩、养殖区、荷花池，园区不同的位置建有不同的风景，如：夏鸟园、百草湾、红豆园、别有洞天、桃花江南、齐眉花苑等。绿化率48%项目景观规划在不破坏原有生态的基础上，充分结合“人性化”的设计理念和特点，刻意在园区内设置了多种人工风景和休闲场所。乐城9万而超大规模彩叶社区，社区构筑了3000而沉积湖面。绿化率46%规划时最大限度保留了当地原生树木和植物，同时斥资引进适合当地生长的植物与树种，用绿色把建筑群落和自然环境融合在起，形成华北地区最大的原生彩叶社区。神池花园三个户外温泉泳池
8、，拥有由2500ma迎春花坡、1500f花卉培育基地及周边数百亩有落叶乔木和草本灌木覆盖而成的天然氧吧项目景观规划设计是把自然景观与园林景观最大限度的结合，体现了人性化的设计特点，形成了项目独有的天然氧吧阳光河谷三个5000nf山顶生态公园，26000平米的河谷景观。绿化率65%景观规划都是依山而建，充分利用山体的自然落差建造跃层户型，体现了保护环境、尊重自然、人居为本的设计理念和特点综述：从温塘在售项目的景观规划以及设计特点看，社区规模及景观规模都在同步增大，尤以阳光河谷为代表。并且，每个项目都力求充分利用自然地形合理构景，使景观、自然生态与建筑完美结合，这充分体现了现代生态人文居住的规划设
9、计理念。因此，高绿化率、低密度也即增大了温塘住宅产品的附加值。竞争项目户型设计分析项目名称主力户型面积户型设计特点温泉国际1室1室1厅2室1厅3室2厅2卫39-70m2（4F花园洋房）91.4-208m1（别墅）浴室：户型设计简单、明快，有9-22斤超大阳光浴室厨房：功能完善、宽幅明窗、可享受花园景观储藏问:充分利用空间，无任何浪费露台：卧室配有景观露台，闲暇之余悠然观景千百度澜imW1室1室1厅2室2厅38-79mj（多层）88-92ma（别墅）采用错层设计，并且做到了动静分区，洁污分区。客厅：采用落地景观推拉门，提高客厅的舒适度、视觉效果和采光效果。卧室：南北通透，保证了室内的通风和采光。
10、乐城1室1厅2室2厅30-120mi餐厅：厨房与餐厅相连，方便实用客厅：客厅方正，便于家具的摆放卧室：宽幅落地玻璃窗，提高卧室的舒适度和采光率卫生间：八角形阳光浴池神池花园1室1厅2室1厅30-40（1、2期）43-100m2（3期）走廊处设有衣帽间，功能完善，便于使用露台：别致景观露台，闲暇之余可尽享悠然景观阳光河谷1室1厅/下跃层2室1厅/下跃层37.97-160ma阁楼：顶层独户阁楼，3.3米挑空，11疗超大浴室跃层：别致地下跃层，增添生活情趣卫生间：宽幅落地窗，提高舒适度和采光效果综述：温塘市场总体上以1室1厅、2室1厅，面积在35-90nV区间的小户型“第二居所”产品占据市场主流，购
11、房者的购买行为趋于理性化，户型设计更趋合理、舒适、人性化。相同面积的户型，购房者更趋向于选择错层、跃层和设计有阁楼、露台的户型，以此感受更新颖、更丰富的空间感。如阳光河谷的下跃户型、带阁楼与露台的顶层户型和千百度澜珊“三度空间设计”的错层户型备受购房者的青睐，尤其吸引潜在的消费群体。值得关注的是：在温塘项目中顶层户型捆绑露台、阁楼销售策略相同的情况下，阳光河谷却将顶层阁楼设计“独户”套型（附赠大面积浴室），引领了一种新的潮流，其实质上是代表了温塘“第二居所”产品由单一向多元化发展的必然趋势。竞争项目社区配套分析项目名称社区配套温泉国际社区商业、医疗等配套，还设有游泳馆、水上茶艺馆、咖啡厅等娱乐
12、休闲设施千百度澜珊社区超市、社区医疗中心、卡拉OK、酒吧、咖啡厅、大型游泳池、门球场、棒球场、羽毛球场等乐城运动类项目：野战场、极限运动场、射箭场、漂流、山地车赛道、滑道、滑草、沙滩足球（排球）、滑沙场、攀岩、登山、划艇、潜水、滑翔伞；休闲类项目：趣味采摘、汽车电影吧、拓展训练营、山洞酒吧、乡村酒吧餐饮类项目：草原之夜、农家院、烧烤园；健康类项目：大型温泉城，包括中式、日式、韩式、泰式等囊括世界风情的浴种卓达假日公馆皇家园林酒店、大型多功能会议室、采摘园、滑草场、攀岩项目、名犬园、网球场、室内健身中心神池花园拥有三星级宾馆、游泳池、健身设施、超市、社区医疗服务中心等各项生活、娱乐配套设施阳光河
13、谷法国风情小镇商业街、三星级会所、商务中心、中西医治疗室、室外温泉汤池综述：温塘“第二居所”经过几年的发展，从单一“温泉洗浴”功能的住宅发展到集娱乐、休闲、医疗、商业配套等于一体的多功能、配套设施完善的大规模社区。选择“第二居所”的购房者也由简单的关注健康发展到对住宅项目规划、休闲、度假等功能的完善。竞争项目装修标准分析项目名称装修标准不同点装修特点及供暖方式温泉国际客厅：高级复合木地板、防滑地砖2选1;墙面3种环保颜色、乳胶漆3选1、顶棚石膏线压边别墅配高级吊灯、防盗门、实木门套线、多项电源插座、闭路电视、电话、宽带端子接口外墙：彩色片岩加高级涂料项0客厅地面的装修可选择空间大供暖系统：房间
14、配备独立壁挂式电采暖千百度澜珊外墙：窗台以下为蘑菇石，以上为高级墙砖客厅地面：高级防滑地板砖卧室地面：高级强化复合木地板，踢脚线主卫浴室设备设施：豪华三角浴缸（下沉式豪华泡池），淋浴器、大理石台式面盆、高档联体座便器、梳妆镜、毛巾架、闭路电视接口、防水电源插座卫生间：洗面盆、高级强化复合木地板除客厅用防滑地砖外，其它地面包括卫生间的地面装修材料均为高级强化复合木地板。由此可见项目选用材料之上佳的特点主JI浴室：设有闭路电视接口，体现项目人性化设计特点供暖系统：壁挂电暖气乐城外墙:底层为彩色片岩或石材、二层以上为外墙涂料厨房:人造石台面，吸塑或赛雅门板卫生间:品牌面盆、坐便器、浴缸、化妆镜、毛巾
15、架、防滑地板砖、内墙瓷片到顶，顶棚为PVC吊顶该项目的装修符合大众化标准，易于被消费者接受，装修材料的多样性；项目的装修标准相对比较细致入微，体现以人为本的装修理念供暖系统：进口电辐射散热器神池花园家具、厨具、床上用品、卫生用品等两套装修方案供业主自由选择供暖系统：电暖气阳光河谷卧室：高级强化复合木地板/高级地毯/高级渗花防滑瓷砖3选1主卫浴室：防滑地砖，高级墙砖；豪华双面三角浴缸，台式面盆，高档连体坐便器，毛巾架，卫生纸盒，闭路电视，电话端子接口，放水电源插座院墙：欧式/天然石材院墙，局部毛石，欧式壁灯欧式天然石材以及欧式壁灯的选用，把项目欧式建筑风格体现的淋漓尽致。卧室地面装饰材料的选择空
16、间之大，档次高，足以体现项目奢华，高贵的特点。供暖系统：采用美国泰尼远红外电热辐射综述：由于市场竞争激烈，各项目均在不断探寻市场突破，同时交房标准逐年提高，经历了毛坯房向简装修，再到精装修的发展过程,而且装修工艺越来越精细。另外，目前第二居所的装修不再局限于实现空间的实用性、舒适性，而且更注重人性化设计，如阳光河谷在主卫生间内设置的闭路电视端口和电话端口。在供暖方式上，一些采用集中供暖已入住的项目如温泉假日、莱茵假日等社区收取采暖费步履维艰，这既增加了开发的成本，同时也增加了后期的使用成本，所以其他项目取暖方式均采用“电暖气供暖Q第二居所”的季节性特点度假淡季入住率低的现状，正在逐渐改变。2、
17、市场竞争综述根据调查，温塘在售项目中“阳光河谷”、“神池花园”和“千百度澜珊”销售较好。畅销盘共同特征：户型多样，各有特色。以4。90平方米的小户型为主，阳光河谷以小公寓和特色跃层为主，神池花园均为迷你别墅，千百度澜珊则以超前的“三度空间设计”为自己的最大卖点。楼层低，基本在5层以下，绿化率高，都在40%以上。立体错落布置较好地迎合了休闲度假的心理需求。户型设计一般为宽厅、小卧室、超大洗浴间、小厨房、大阳台布局。楼座规划错落有致，立面造型多采用欧陆风格、色彩配置鲜明，户型设计相对合理。社区配套设施丰富，依自然形态，营造别具特色的社区配套设施（攀岩、射击场、人造沙滩、窑洞酒吧等）。推出时机恰当，
18、宣传力度大。“阳光河谷”、“千百度澜珊”推出正值温塘市场成熟期，景观楼盘相对较少，市场需求量大。滞销盘原因及不足：根据我司的市场调查，部分楼盘滞销，如清清世界、滨河峻景等；其滞销的原因及不足表现为以下几个方面：项目开发手续问题。景观规划、建筑质量差，户型设计不合理等。社区配套设施不够完善。物业管理水平较低、质价不相符。3、竞争个案分析（略）三、目标客户群分析1、消费群体特征在温塘购买住房的消费者分析上表显示：能接受第二居所这一消费方式的人群分布较为分散和均衡。销售对象调查分析被访问者年龄谓查情况消费者家庭月收入洞查W显示：目标客户人群主要以41-55岁之间中老年人为主，兼有离退休空巢家庭（老两
19、口）。目标客户以中上等收入群体为主，中下等收入群体亦占有一定比例。2、购房者的消费心理在温塘置业的目的调宜65. IOX消费者购置第二居所能承受的房价情况口校费自己居住口其他上表显示：目标客户群体在温塘购房主要以自用为主;选择“其他”主要表现为子女为父母购买、送礼及其它隐秘性消费；投资客户较少只占到11.2%。目标客户所能承受的心理价位偏低，69%的消费者选择2000元/疗以内的物业。3、影响消费者购房的主要因素3.1 户型面积及价格的影响消费者对第二居所建筑面积需求调查40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5. 00%0. 00%消费者购置第二居
20、所时能承受的总房数（不含车摩）显示：34.2%的被访者在户型面积选择70-90mi,对应性价比的总房款区间位于15-2。万之内。而选择30-70M区间的小户型占到51.8%,小户型、总价低，目标客户多。可从一定程度上反映出温塘市场未来两年小户型产品需求量大。3.2 影响消费者购房的心理因素消费者选择第二居所时所关心的要素调查消费省时笫二居所物业瞥生的要求闲有情况上表显示：目标客户群体在购置第二居所时首要考虑的是温泉资源的优势，其它各因素分布均衡，人们逐渐注重楼盘的综合品质；在对物业管理的分项调查中，首当其冲的是安全(97.4%),其次维修(79%),对保洁、绿化等都有较高要求。3.3 消费者对
21、社区配套的需求消费者对第二居所社区内公用配套需求情况消费者对会所功能需求情况显示：目标客户群体对于社区配套的选择首要重视的是居住安全问题，其次为医疗、购物、会所、餐饮等。分别占到84.2%、75.4%、3.4 %65%56.6%o在对会所功能需求调查得出，老年活动室的占到75.2%;其他休闲娱乐配套需求比例比较均衡。3.5 费者对交房标准的调查消 费者对第二届所交房标淮需求情况% 5050505050 44 332 211显示：选择简装和精装修的目标客户群体占到了65%,说明目标群体在快节奏的今日，更倾向于一步到位的产品。四、项目SWOT分析1、项目优势市场成熟:温塘板块第二居所市场发展日趋成
22、熟，人们对温塘市场普遍认可，项目可借鉴市场繁荣的大背景，降低板块宣传费用。资源优势:温塘天然“温泉水”，具有保健功效，是人们休憩、疗养的圣地。交通优势:地块紧邻石闫公路，交通可达性高，同时处于温塘镇最东侧，是由石家庄前往温塘的必经之路。环境优势:地块属于丘陵地带，可植绿化植被品种丰富，利于内部景观的营造，同时地块内现有大量果树，如加以保护利用，对后期景观规划、形象宣传将有很大帮助。【规模优势：目前项目占地面积达1。00余亩，在温塘市场上规模最大，利于项目整体规划，实现规模社区概念；品牌优势:省建投作为河北省大型企业，资金实力雄厚，投资开发项目众多，可增强消费者购房信心，提高项目整体销售力。2、
23、项目劣势I配套劣势：相对市场上其它项目而言，本项目距离温塘镇较远，生活配套设施缺少，且人气不足，居住安全性差。【市场劣势：相对于该区域来讲，本案介入时间较晚，在市场容量有限的条件下，其它竞争项目已分流部分客户。规模劣势：项目占地规模大，操作风险相对较大。3、项目机会区域板块成熟：项目所在区域（温塘）知名度大幅提高，为项目的宣传引导减小了阻力。市场供应：2007年市场供应相对平稳，将开发项目品质、价位有所提升，对本案开发销售是个利好机会。市场需求：随着生活水平的提高，人们对健康生活的向往更加强烈，对第二居所的需求加大；尤其是温塘具备温泉资源的先天优势更加凸显。4、项目威胁竞争楼盘：项目所在板块竞
24、争项目较多，竞争激烈。消费市场：消费者的消费观念成熟，日趋理性，对项目品质提出更高的要求。第二部分项目整体定位体系一、项目市场定位新西兰风情魅力休闲城定位说明：新西兰，一个环境优美，民风朴实的岛国，地处蓝天、白云和碧海之中，享有“地球上最后一块净土”的美称。这样的市场定位组合，超越单纯层面上的旅游地产概念，将生活的休闲享受作为终极目标，引入新西兰风情，打造温塘独一无二的品质休闲度假城。二、项目产品定位新西兰文化体验低密品质休闲城定位说明：本项目在建筑规划上，尽量降低建筑密度，塑造良好的生态环境。在建筑外立面上，采取新西兰风格，特别是别墅和花园洋房。在配套服务层面，主推多元健康理念，区别于单纯的
25、温泉度假概念，从美体、美容、健身、养生等多个层面，依托温泉资源，借鉴国内外先进温泉文化，树立独特的产品个性与形象。三、项目档次定位温塘文化休闲度假第一产品定位说明：定位于中高档休闲项目，博取新西兰风情文化，消费档次上分级分层，高、中、低三个档次的产品兼而有之，真正成就一个浪漫旅游之城。四、项目形象定位华北顶级温泉休闲度假中心定位说明：要在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须在形象上区别于其他温泉度假项目。本形象定位将本案的开发提升到一个新的高度，将温泉度假产品发挥到极致，成为业界的标准和榜样。五、案名建议1、主推案名奥地罗亚释义：在毛利语中，新西兰被称为“奥地罗亚”Aotearoa,意思是“长长白云
26、之乡”，游人尽可以在这里找到“宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒”的闲适意境。案名定为“奥地罗亚”，体现项目之恢宏大气，又不失浪漫优美的意境，还涵盖了新西兰美丽古老的毛利文化，极好地体现了项目的风格和定位。2、备选案名陶伽释义：陶兰伽诺，是新西兰有“世界温泉奇景”之称的温泉旅游胜地，也是新西兰著名的一个港口城市，位于风景秀美的新西兰北岛。本案称为陶兰伽诺，立意于在温塘创建一个风景秀美、浪漫舒适的休闲度假文化胜地。一品汤城释义：本项目位于温塘镇西北，占地约1007亩，体量巨大，相当于再造一个新的温塘镇，取汤城之名，可以很好的体现项目的规模和气派；一品汤城，代表了一种至上的生活品位
27、和休闲态度，该案名很好的诠释了本项目的开发主题和理念，给人以美轮美奂的直观感受,便于项目整体形象的营造。六、目标客户群定位1、核心客户 大中型企事业单位的中层领导者 中小型传统企业所有者、中小型工商业经营者 离退休领导干部、富裕家庭的老年人2、次级客户 房地产投资者 周边地区富裕人士 华北地区旅游消费者第三部分规划及产品设计建议一、项目整体规划理念项目地共分三期，一期386亩，二期266亩，三期355亩（包括基本农田168亩），就体量来说，是目前温塘最大规模的项目，在规划上要秉着谨慎、创新、前瞻的原则。项目地内以山地丘陵地形为主，地势高低起伏、错落有致，登高远眺，温塘全境几欲尽览。在规划设计中
28、应充分利用山地多层次的地形特点，营造山地生态环境，并且立足于当地的自然条件，引入新西兰风格的建筑和文化，多层面多角度，使项目与自然环境有机结合。项目具体的结构布局须顺应地形特征，以沟、谷为界将项目用地分区，依据不同的地表、位置等因素设置不同规模、不同物业类型的组团，例如花园住宅区、休闲度假公寓区、别墅区、酒店区、新西兰风情体验区等等，充分顺应地形地势的变化，形成高低错落、自由流畅而又有机的组团结构C各组团内部配置具有风格独立而又相互关联的公共开敞空间，使整个项目形成有机的整体。总体规划要创造独特的山地民俗文化、多样的景观和独特的山地建筑风貌，打造华北顶级温泉休闲度假中心。整体规划六大体系:异域
29、文化体系；智能建筑体系；旅游观光体系；生态养生体系；公建设施体系；配套服务体系1、异域文化体系在规划及景观营造上，充分体现新西兰的异域风情。特别是细节之处，要充分吸收新西兰风格的欧式和英式建筑特色及景观小品。2、智能建筑体系着重体现于项目产品的智能化包装，使现代科技真正融入到生活当中，在方便生活的同时，提升产品档次，从而有效规避无差异化竞争，树立项目品牌形象。3、旅游观光体系以现有自然资源为基础，配合人工自然景点开发，大力发展项目地域内旅游资源，以真正的新西兰风情旅游城姿态面世。最大化吸引游客，炒热地段价值。4、生态养生体系在纯天然开发背景基础上，大力发展生态型资源，提供休养生息的纯天然养生栖
30、息之所。以此打造项目品牌感染力。5、公建设施体系因项目体量大，必须具备内在服务的完善性，在做好景观旅游的同时，需不断完善项目区域内金融、零售以及通迅服务等各类商业及零售服务，以满足各类人士所需，为生活与旅游提供方便。6、配套服务体系鉴于本案大体量的开发，配套服务体系于本项目至关重要，其对于增强客户的购买信心以及开发企业的品牌建立有着重要意义。二、产品设计建议因本项目规模大，开发投入量大。只有扩大项目的市场细分组合的规模，才有利于在激烈的市场竞争中Pl避较大的风险。一个合理的市场细分的组合方案，在一定的程度上也可以避免孤注一掷的项目资源和资金投入到一个狭小的市场细分范围内，从而有效降低项目投资风
31、限。据此，就本项目来看，住宅建筑风格可统一求变，多元化发展，追求建筑美学“人和建筑互为元素，建筑与环境和谐共生”的理念。项目整体规划建议根据地块形状和位置，建议将项目分为四大组团:C组团：别鬓区B组团：花园洋房区A组团：小户型公寓区D组团：酒店、洗浴等娱乐区A组团产品规划建议罗托鲁瓦之梦DreamsofRotorua（图略）该区域为项目一期用地东南端。建议规划产品类型以小户型公寓为主，穿插部分花园洋房及各类温泉度假产品，如小型温泉浴房、温泉泡脚池、微型温泉泳池等。罗托鲁瓦是新西兰北岛最负盛名的旅游观光地，有“新西兰温泉城”之称，拥有奇特的地热景观和别具特色的毛利文化。本区域应在景观小品、楼体外
32、立面细部等方面充分体现毛利风情，营造独特的异域感受。户型面积区间：4085平米B组团规划建议日出惠灵顿SxmriseofWellington（图略）该区域为项目三期用地，建议规划为花园洋房,可根据地形采取层层退台的形式，建筑密度不宜过大，营造良好的景观效果。园区内大片农田，可规划作新西兰风情游项目，如葡萄园、牧羊园、野炊区等，将大洋洲特有的民族风格引入景观规划之中。户型面积区间：90110平米C组团产品规划建议一重返奥克兰BackforAuckland（图略）该区域为项目一期用地西北端，视野开阔，环境清幽，私密性较好，是建设高档私家宅第的上佳宝地。规划产品类型以联排别墅为主，穿插少量独栋别墅，
33、采用新西兰欧式风情，部分别墅采用平层设计。联排别墅户型面积区间：12。一17。平米独栋别墅户型面积区间：200260平米D组团规划建议斯图尔特城（图略）该区域为项目二期用地，临国道，交通较为便利，地形方正，建议以旅游项目为主，规划酒店、大型洗浴中心等，提升项目品牌形象和发展的可持续性。项目功能性配套分布规划建议（图略）特色功能性景观（垃圾箱、指路牌、钟塔等）（图略）智能化配套建议 闭路监视系统，360度全方位电视监控 社区一卡通 可视对讲系统，系统对访客进行身份鉴别管理 周界报警系统 电子巡更系统 宽带网百兆到户 指纹识别系统（适用于别墅区） 背景音乐系统第四部分创新体系及卖点提炼四大创新板块
34、营造社区品质生活 产品领先化（多元产品类型、享受主义户型、人性化装修标准、健康型旅游产品） 景观特色化（温泉仙境、山体护坡装饰、观景台、社区观景栈道、引路激光灯塔） 温泉生活化（温泉资源公共化、温泉文化景观化、亲亲鱼、露天温泉洗浴、温泉小筑） 居住人性化（骑警巡逻、新西兰风情体验园、全程健康顾问团）创新板块之一：产品领先化1、多元产品类型温塘市场早期产品大多为多层小户型公寓，随着市场的繁华，产品线也在逐步丰富，目前在售项目建筑类型多样，涵盖多层公寓、点式公寓、别墅（独栋、联排），拟上市项目在整体规划时，出现花园洋房、错台别墅等新形式。由于本项目规模大、运作周期长，在进行产品规划时，要具有整体性
35、、前瞻性，设计多种产品类型，满足不同消费群体需要，在温塘市场上塑造“大、全、精”的形象，产品涉及多层公寓、别墅、花园洋房、星级酒店、职工疗养中心、娱乐中心等多种产品类型。（图略）2、享受主义户型设计在保留第二居所户型特点的同时，大胆引入第一居所户型设计的优点，部分户型选择错层、跃层形式，增加项目新颖性，同时设计中注重应用外飘窗、景观阳台、空中花园、多露台等户型设计亮点。（图略）3、人性化装修标准为了彰显项目品质，突出业主生活个性，在交房标准中设计多种装修规格，供业主选择。A毛坯房：价格低，利于发挥业主独立设计能力；A标准装修：提供几套装修风格，各装修方案在材料、色彩、家具、家电等方面完全一致，
36、让业主购房装修更省心；A菜单装修：提供多种装修标准，业主根据自己的要求，搭配选择装修方案，既体现个性又节省成本（适用于别墅区）。4、度假型产品采用独特的产品设计模仿人类四种古老的居住方式：树居、船居、洞居、穴居，以凝炼的建筑语言，讲述着人类与自然和谐相处的故事，吸引买家关注，提高项目亮点，一方面其作为项目景观组成部分，活跃社区整体规划，另一方面作为社区娱乐商业组成部分,对外经营吸引人气，来增加项目竞争亮点。（图略）创新板块之二：景观特色化1、温泉仙境温泉养生一直被人们认同，作为温泉居所，在建筑、景观设计时也要体现这一特点。但是限于温泉资源有限，应节约利用，建议引入自动水雾景观设备，在主要景观节
37、点，采用造雾器，制造美轮美奂的世外仙境之感。（图略）2、精致山体护坡景观项目属于山地建筑，规划施工时要注意土壤保护，采用山体护坡等形式，对其合理装修，提高景观环境。例如采用立体花墙、文化涂鸦、业主签名等形式。（图略）3、社区观景合由于项目占地规模大，景观点丰富，难以同时游览，因此建议在社区地势制高点，设计几座专门观赏景观的平台，可欣赏整个园区景观。同时考虑消费者大多来自石家庄市区，由于空气污染，很少有机会能看到星空，而温塘环境较好，建议在会所或者观景台设观星台，配两、三架高倍望远镜，作为社区物业的一部分供业主使用，以增加娱乐性。4、社区观景栈道在社区内部设置观景栈道，首先可以保护自然景观，植被
38、绿化不易被破坏；其次，栈道景观优美，可以形成景观亮点；第三，考虑到山地起伏多变的地形，铺设道路较为困难，尤其是在雨雪天山地路滑，利用木栈道出行可以保护业主安全，体现以人为本的原则。（图略）5、引路激光灯塔在项目地势较高的地点修建12个灯塔，采用激光射灯技术，做为项目标志性建筑，以夜间的灯束为业主或造访者引路，树立项目的高端人本形象（适用于别墅区）。创新板块之三：温泉生活化1、温泉景观公共化充分利用地域资源，引入项目地丰富的天然温泉，在社区适宜位置设置温泉公共池C一方面为居者提供休闲泡脚设施；另一方面,增进业主交流，构筑和谐社区。（图略）2、温泉文化景观化在景观营造的过程中，引入汤治文化，通过景
39、观点的设计，构置温泉洗浴的文化内涵，将温泉浴的各种浴种展示出来。说明：此处引入的水资源可以是普通景观用水，其目的在于展示各种温泉浴种，例如中国、日本、欧洲国家不同的洗浴文化，各种花瓣浴、药浴的不同，达到温泉文化与景观的结合展示。（图略）3、温泉引进“亲亲鱼”说明：所谓的“温泉鱼疗”是指一种温泉鱼专门啄食人体老化皮质、细菌和毛孔排泄物，这群小鱼吸啄皮肤时，人不会感到丝毫的痛痒，而是一种极为惬意的感觉。此种无医无药纯粹的自然疗法，对于常见皮肤病、疤痕、脚气有着独特疗效，而且无任何副作用。（图略）4、露天温泉洗浴打破温塘没有露天温泉洗浴的格局，设计天然露天温泉池，扩大业主生活的空间。（图略）5、特色
40、温泉小筑在社区户外建设几栋木质小屋或者石砌山洞，装备成天然温泉场，采用半封闭式设计，洗浴者可以边享受温泉洗浴，边欣赏山地风景；设计时要巧妙利用山地地形，合理选址，达到欣赏风景但不成为风景的效果，以保证洗浴者隐私。创新板块之四：居住人性化1、骑警巡逻作为休闲度假的第二居所，人们更多的是希望享受乡间生活，因此在物业安防方面，选择骑警巡逻，环保、安静、新颖。2、新西兰风情体验园项目自身不仅销售度假居所，更多的是带给业主一种文化，让其在此享受新西兰生活，感受新西兰文化。提供体验项目参考：采摘葡萄、自酿美酒、放牧、剪羊毛、品尝新西兰美食、住毛利民居、学习雕刻工艺可设置在项目三期农田用地上。3、健康绿色通
41、道社区设置健康绿色通道，为每一位入住业主建立个人健康档案，提供全程的健康咨询，为业主提供针对性地医疗、健身、饮食方案，包括私人医生、营养师、按摩师、美容师等服务。在业主有就医需求时，提供就近医疗绿色通道服务，优先在附近医院就诊。第五部分营销推广策略一、销售核心策略1、新西兰主题文化会馆项目设置新西兰主题文化会馆，在销售期间作为现场售楼中心，以新西兰文化为背景，选用新西兰风格外立面，内部装修风格同步，同时，设穿着新西兰服装的引导员，通过新西兰文化宣传手册、形象展板、民族雕塑、特色家具、新西兰风光摄影作品等，集中打造一个具有新西兰风格的主题文化中心，让客户了解新西兰、喜欢新西兰，进一步了解本项目、
42、关注本项目。2、双售楼处+智能化销售系统设置双售楼处，在项目现场建设新西兰文化会馆，在市区裕园广场大厦首层大厅设置市内接待中心。将智能化引入销售工作中，能形象的向住户演示社区未来的智能化设施，“程序化销售管理系统”、“搜索引擎检索查询系统”、“网上看房订房系统”、“现场光影投影展示系统”、“客户触摸电脑查阅系统”、“背景声光色维护系统”等。3、特色促销活动 在销售进行到一定阶段时，从购房者中抽取幸运者，可享受新西兰7日观光游； 在一期结束、二期启动之际，承诺对业主提供免费办理新西兰出国留学手续； 对尊贵客户实行“销售总监亲自售楼”的模式，体现对客户的重视；4、特色销售道具 将住宅产品户型与新西
43、兰风光结合，户型单页正面为户型图，反面为新西兰风光摄影照，全部户型图合成在一起，形成一套新西兰风景集； 对于精装楼书，限量发行，每套附有新西兰明星签名，增加楼书收藏价值； 项目宣传活动中发放的纪念品，选用新西兰风格的服饰、毛利族工艺品等，体现民族特色。二、公关活动创意1、国际友好小镇联谊与新西兰的一个小镇建立国际友好关系，双方在经济、文化、旅游等方面互相交流合作，促进双方发展，提高各自的国际交流形象。参考城镇：A、女王城(QUeenStoWn)坐落在卡蒂普湖畔,人口稀少，是新西兰的观光重镇，其背靠卓越山脉，面对新西兰第三大湖。与温塘旅游区在人口规模、地理位置、行政等级上很相似。B、罗托鲁瓦(R
44、otorUa)位于新西兰北岛中部,以其地热奇观驰名世界，常年游客如云。是世界十大温泉区之一。同温塘一样拥有天然温泉资源。2、中新文化交流高峰论坛会一暨项目开盘活动项目开盘活动以高峰论坛形式展开，邀请市政府领导、友好城镇代表、社会名流、媒体人士等相关人员参加，共同探讨中新文化交流事项，促成双方合作，通过此活动的成功召开，将项目推入市场，达到轰动效应。3、新西兰电影节新西兰不是文化大国，但是新西兰电影消费环境却非常成熟，其中在新西兰取景，在中国比较有影响力的几部影片有指环王双勇敢的心汉钢琴课等。本项目以新西兰为文化背景，通过与石家庄大型影院(影乐宫、金棕桐)合作，在石家庄举办新西兰专场电影节，让更
45、多的人了解新西兰，进而加深对项目的认知，扩大项目影响力。4、毛利民族风情节毛利人(MaOri)是新西兰最早的居民，也是目前新西兰最大的少数民族，早期的毛利人过着部落生活，至今该民族仍保留了很多独有习俗文化，“战士舞”、“哈卡舞”、“迎宾舞”、“碰鼻礼”、“成人仪式”、“剪羊毛比赛”、“刺青”以及木雕、鲍鱼壳饰品等传统工艺品。本活动通过图文宣传，工艺品实物展示，部落生活情景展，亲身体验毛利生活，特色工艺品拍卖等形式，让人们加深对毛利人的了解，达到宣传项目特殊定位的目的，活动选在石家庄博物馆广场或在项目现场举行。5、新西兰服饰嘉年华新西兰每年都会举办一次服饰艺术嘉年华，现在已经发展成为具有国际知名
46、度的服饰创意竞赛和狂欢活动，将此活动搬入中国，在石家庄以及河北周边主要城市，举办此类活动，吸引社会广泛关注，塑造项目独有形象和文化背景。三、宣传推广创意时尚高雅的格调是以精神为主导，通过物质包装展现在受众面前，就像世界知名的model,通过华丽服饰、高档彩妆的包装才能让您感受到她的气质，宣传推广的目的就在于找到与项目相适宜的彩妆产品，通过此包装将其完美地展现在置业者面前。彩妆一名称：点对点式广告宣传功效：有针对性“一对一”型宣传，提高宣传效率彩妆二名称：新西兰文化宣传功效：独特文化背景，塑造个性标码样品展示：1、走！去“魔戒老家”看风景！2、见面“碰鼻子”，嘿嘿！有趣!生杂志直投 mg翦房产网站项目博客 V楼宇 广播 路牌3、绿草如茵，醉迷新西兰！彩妆三名称：数字广告，诠释实力功效：项目形象塑造，宣传开发商实力和项目综合规模样品展示：1、8*1=1：1流规划设计+1流产品体系+1流开发实力+1流工程质量+1流建设速度+1流配套设施+1流物业管理=1流第2居所2、数字炸弹：占地100O亩、总建70。OOO万平方米、社区会所100oO。万平方米、中心花园10
