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1、一、项目基本情况(一)项目开发背景在中国经济快速发展时期，商业地产越来越吸引人们的眼球，随着国民经济的发展，人民生活水平的提高，中国加入WT0,使中国商业物业开发越来越接近世界水平，因此，新一轮的商业地产建设将会再度升温。西宁市作为青海省的省会，集政治、经济、文化于一体，社会活动频繁，其商业地产作为城市的建设的一部分应具有特殊的地位和作用。交通巷是西宁市规模较大，商业氛围较浓的一条商业街，并且在西宁市具有较大的商业影响力，而作为西宁市城西区规模最大的商业街，过去由于资金投入不足，开发力度不够，使其与城市的经济发展要求相差太远，所以交通巷的发展建设将直接影响到西宁市的社会进步和经济的可持续发展。
2、在上述情况下，改造和开发建设交通巷商业街，对西宁市的发展极为重要。(二)项目概况1、项目位置及周边配套本项目位于西宁市城西区东部，项目南临新宁广场，西与新宁路接壤，北与胜利路相连；交通方便，路网发达。周边配套设施完善，成熟的生活社区有：红旗小区、金桥小区、沙宝岛小区、景瑞花园等，在建、待建的生活社区有：万通中心、汇通商业广场、宏业大厦等，周边生活配套日臻完善。2、相关技术指标 商业用地面积69895m2 办公用地面积14280m2 住宅面积111660m2 立面装修面积30988m2二、市场调查与分析(一)西宁市商业物业总体分析1、西宁市总体经济水平西宁市作为全省经济发展的龙头，经过50多年的
3、建设，从一个内陆小镇逐步发展成为现代化的省会城市。特别是“九五”以来，西宁发展进入了一个崭新的历史时期。从1995年到2000年，西宁市国内生产总值由58.17亿元增加到92.01亿元，增长54.51%,年均递增9.1%；人均国内生产总值由3531元增加到5310元，年均递增9.1%；地方财政收入由2.94亿元增加到6.34亿元，增长1.16倍,年均递增16.65%；财政支出由4.51亿元增加到1084亿元，增长1.4倍，年均递增19.23%；城镇居民人均可支配收入由3443元增加到5299元，增长53.9%,年均增长9%；农民人均纯收入由786元增加到1512元，增长92.36%,年均增长1
4、3.98%O2003年国民经济保持快速增长。实现国内生产总值144.8亿元，增长13.7%,其中第一产业增长3.5%,第二产业增长19.6%,第三产业增长9.7%。工业经济增长较快，完成工业增加值46.2亿元，增长25.6%,对国民经济的支撑作用日益增大，拉动国内生产总值增长7.7个百分点。工业运行质量继续提高，地区规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润4.6亿元。总投资15.7亿元的14项工业国债项目开工建设。园区建设有新进展，“四区一带”新投产规模以上企业23户，新增产值10亿元。旅游、交通、商贸等服务业得到较快发展，实现社会消费品零售总额63.6亿元,增长10.2%,旅游业总收入达8.2亿元
5、，占国内生产总值的5.7%。财政收入继续增长，完成地方一般预算收入8.4亿元，增长17.3%o2、商业发展概况(1)国内商业物业发展状况国家统计局统计快报显示，2003年全国商业营业用房新开工面积同比增长45%,商业营业用房的增幅均超过40%,是房地产分类物业增幅最高的。中国商业地产保持须高速健康发展，有效拉动国民经济的增长。2003年1月-11月，全国商业地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%。(2)西宁市商业物业发展概况当前，西宁市的商业物业发展处于不完善状态，多以临街商铺为主，且以小面积经营为主；商场的营业面积较小，一般为几千平米左右，大的卖场几乎没有，也没有成熟的、布局合理的
6、商业街。西宁市的商业街区主要集中在以大十字为中心的城中区，这里人口密度高，且会集了省、市重要的政府机关和事业单位;但是由于开发时间较早，在商业规划上有所滞后，重新规划成本较高；为满足消费者的需求需要，大力发展其他待建区域的商业项目势在必行。西宁市的城北区发展相对落后；城南区作为一新规划区，交通不便，相关配套不完善，经济发展更为滞后；城东区为回民聚集区。这三个区域人口较少且消费能力低，不适合大力发展商业项目。综合来看，城西区不但是富人聚集区，且公园较多，学校集中，具有良好的人文氛围。目前有万通中心、汇通商业广场等多项大型商业项目正在运作，一个以新宁广场为中心的繁华商业区正在形成。西宁市已建、在建
7、的主要商业项目一览表如下:项目一：大十字百货项目名称大十字百货项目位置北大街、东大街、西大街、南大街的交汇处经营规模经营面积11200平米交通状况便利，1、2、3、20、22、23、24、32路公交车经过新大百楼层分布经营范围开间（米）进深（米）面积（而）负一层超市25521300一层厨具、食品2530750二层家电、电器2530750三层男装37301100四层针织系列37301100五层儿童服装37301100六层特价商品区37301100旧大百经营范围经营面积一层钟表、金品、服装、小超市开间40米/15米，进深10米/40米，每层面积1000平米二层服装鞋帽三层服装鞋帽四层体育用品、办公
8、用品、家具经营状况新大十字百货经营交好，而旧大十字百货经营一般广场面积无厕所状况装修情况一般，气味较差电梯情况2部扶梯，4部走梯，4个出口租、售价商场统一经营，按正常的经营，实行返点作为租金租、售率100%优劣势优：1、处于核心商圈2、周边强大的人流量，购买力强3、项目配套完善劣：1、布局混乱2、无广场，停车不方便备注肯德基入主大十字百货项目二：北京华联（花园店）项目名称北京华联（花园店）项目位置花园南街经营规模经营面积12000平米交通状况北临东大街，东接花园南街，33、22、25、1、26路公交车在附近经过楼层分布经营范围面积（m2）一层超市3550.24二层超市3162.24三层家电、电
9、器3162.24四层家具2145经营状况经营状况良好广场面积很小，200平米左右厕所状况厕所在3楼，环境差电梯情况2部扶梯租价1层300元/nV,2层220元nf,3层Ioo元11V,4层60元11V租、售率100%优劣势优：1、位置优越2、经营面积大，经营品种繁多3、周边生活区众多劣：1、广场很小，停车位少2、门前直达公交车只有33路备注一层开间43.2米，进深81.2米；二层开间43.2米，进深73.2米。4层为家具城，建在3层环四周商铺上边，中空，由20个开间5.5米、进深11米（北侧）的商铺和20个开间5.5米、进深8.5米（南侧）的商铺组成。招商部电话8214903,须交纳6000元
10、保证金，200元促销员管理费，工装费200元/套项目名称青百超市（城东店）项目位置七一路经营规模经营面积8000平米交通状况便利，9、31路公交车经过楼层分布经营范围面积（11V）负一层食品、饮料、肉类、蔬菜、调料2668一层服装、鞋帽、日用百货2668二层苏宁电器2668经营状况好广场面积无厕所状况厕所在一层，环境一般电梯情况1部扶梯租、售价超市一次进店费4000元，返点20%；其他10平米单位商铺租金4万元/年，物业管理费150元/月租、售率100%优劣势优势：1、位置较好2、周边生活区众多3、周边无大的竞争对手劣势：1、无广场备注开间58米，进深46米。22个收银台，超市层高5米，二层层
11、高4米。招商电话：8125468项目名称青百超市（城西店）项目位置古城台商业街内经营规模经营面积6300平米交通状况附近有2、12、18、22、29路公交车经过楼层分布经营范围面积（nV）负一层超市2100一层超市2100二层金百川时尚名品店2100经营状况超市好，金百川一般广场面积很小，100平米左右厕所状况环境一般电梯情况1部扶梯租价10平米单位1年5万元租、售率100%优劣势优势：处于商业巷商圈中劣势：环境较差备注开间35米，进深60米项目五：五四百货大楼项目名称五四百货大楼项目位置五四大街与商业巷交汇处经营规模经营面积5600平米交通状况便利，9、24、31路公交车经过楼层分布经营范围
12、面积（11V）一层女装1120二层男装1120三层服装、针织、鞋帽1120四层办公用品及其他用品1120五层家具1120经营状况一般广场面积无厕所状况环境较差，气味较差电梯情况1部扶梯租、售价商场统一经营租、售率100%优劣势优势：1、交通便利2、紧邻商业巷商业街与古城台商业街劣势：布局较乱备注6部柜式空调项目六：惠客家商场项目名称惠客家商场项目位置小桥大街经营规模经营面积8300平米交通状况便利，1、12、34路等多路公交车经过楼层分布经营范围开间(m)进深(m)面积(Itf)一层超市48115.25529.6二层服装57.6241382.4三层服装、手机、床上用品57.6241382.4经
13、营状况经营情况良好广场面积很小，500平米,停车位20个厕所状况一层厕所1个，环境一般电梯情况2部扶梯租价一、二层商场统一经营，三层租金最高80元/平米，最低55元/平米租、售率三层服装及床上用品区100%出租，手机区70%出租优劣势优势：1、地理位置较好劣势：1、经营布局较乱备注1、单位面积15平米2、水、电、物业含在租金中3、招商电话：09715123148项目七：三田世纪广场项目名称三田世纪广场项目位置城中区西大街40号经营规模超大型专业精品服装广场，经营面积达到35180平米交通状况地处长江路与西大街交汇处，19、23、31、21、10路等多路公交车经过楼层分布经营范围面积(ma)负一
14、层室内停车场一层品牌服装7000二层精品男装7000三层精品服装7000四层皮具、领带、皮衣7000五层儿童服饰7000经营状况正处于招商阶段，招商电话09718220888广场面积正在建设中厕所状况正在建设中电梯情况正在建设中租价只租不卖，租金120元/而月，风险抵押金1300元11f年租、售率销控表中达到70%优劣势优：1、地理位置优越2、一流的物业管理公司3、周边商业氛围浓厚劣：1、价格不合理2、无广场备注1、公摊面积33.33乐物业管理费3.5元/演月，2、最小分割面积27肝，最大分割面积16011f,可自由分割经营面积3、格子式的商铺分割项目八：华德花园广场项目名称华德花园广场项目位
15、置青海省西宁市长江路87号开发商青海华德集团建筑商青海集协建筑公司第八分公司代理商无联系电话09718224804开工日期2003.11.18交付日期2005.8.8开盘日期2004年初占地面积21344m2总建面积120000m2写字间建筑面积L8万户商铺建筑面积2万行住宅建筑面积8万Itf车位数400容积率5.62绿化率40%层数26、166层项目主题华德与您共创辉煌建筑风格欧式风格档次高档付款方式一次性、分期、按揭贷款物业公司青海华德物业管理公司物业管理费住宅1元/月而，商务3.5元/月m2主力卖点地段、配套广告投入单页、户外目标客户大客户及高档消费者价格情况住宅最低价最高价均价2486
16、元/nf2720元11r2600元11f商铺最低价最高价均价出售方式整体出售租金45元/月m260元/月m2出租、售率住宅主力户型推出数量出售率134m2157m2184m230%商铺主力户型推出数量租售方式200m2整体出租项目配套酒店、购物中心、地下车库周边配套银行中国建设银行购物水井巷商业街交通路网发达，多路公交车经过休闲中心广场优劣势分析优势：地段好，周边商业氛围浓厚劣势：周边竞争较多备注属于西宁市旧城改造重点项目之一，由26层商务写字楼、26层星级酒店以及购物中心组成，是休闲、娱乐、商业、金融、商务的中心。项目名称七一商业街项目位置七一街与北大街交汇处经营面积4500平米临街长度22
17、5米层商3米交通状况七一路两边，9、29路公交车经过经营范围饮食、茶叶及其他业态分布90%为饮食行业经营状况较好广场面积无厕所状况环境一般电梯情况无租价55.6元/月m2租、售率100%优劣势优势：形成了一定的规模劣势：规模较小备注标准间开间7.5米，进深12米，物业费0.5元/月nf,水费2元/吨，电费0.7元/度，所有权归西宁宾馆所有项目名称新华商业街项目位置昆仑路经营面积4500m2层身2.8米交通状况紧邻昆仑路，2、29、7、12、32路公交车经过经营范围饮食、服装、日用百货、药店业态分布70%为饮食行业经营状况较差广场面积很小，100OIn2左右厕所状况公用厕所，环境一般租价南端60
18、元/月-m2,中端50元/月ma,北端40元/月m2租、售率100%优劣势优：周边竞争较少劣：1、周边人口密度较小2、经营比较混乱，与其他商业街相比无自身特色备注物业费含在月租中，以21.5In2、Mm?两种铺位为主项目名称水井巷商业街项目位置水井巷经营面积3000平米长度241米层高2.8米交通状况北街西大街，南接南关街，西临长江路，多路公交车经过经营范围饮食、肉类、蔬菜、水果、服装、小百货、小吃业态分布主要经营饮食与藏饰品，共265家经营商铺经营状况好广场面积无厕所状况2间公共厕所，环境一般电梯情况无租价9.6平米1年租金2.5万元，物业费2元/天租、售率100%优劣势优：地处商业中心，位
19、置优越劣：1、环境较差2、经营定位较差备注标准间开间4米，进深2.4米3、项目周边商业物业情况本项目处于西宁的城西区，当前商业仍处于初级阶段。主要体现为商业规模小，没有大型的购物中心。在建、待建的商业项目主要集中在新宁广场附近、五四大街两侧。本项目商业部分，主要分布在交通巷、交通东巷、交通西巷、胜利路、五四大街的临街部分，地理位置优越，并且与万通中心、汇通商业广场等商业项目连成一体，未来几年内必将形成西宁市最繁华的商业地带。项目周边的商业物业一览表如下：项目一：万通中心项目名称万通中心项目位置五四大街新宁广场东侧经营规模经营面积96444.62m2交通状况便利,9、13、16、24、25、31
20、、58、82路公车经过楼层分布经营范围面积（小面负二层负一层大型国内、国际知名连锁超市6444m,一层国内知名大型精品百货、男女精品服饰2.25万Itf二层国内、国际知名品牌家私、电器、床上用品、体育用品2.25万Itf三层国内国际知名灯具、浴洁具、厨房用具2.25万Itf四层全国各地特色餐饮、娱乐、休闲、桑拿洗浴2.25万Itf经营状况正在建筑之中广场面积紧临新宁广场（11万平米），依托新宁广场进行经营厕所状况正在建筑之中电梯情况正在建设之中，具体数目不详售价1层20000元m,2层14000元11f,3层8000元11f,4层6000元11f租、售率80%优劣势优势：1、占据城西商业核心位
21、置：2、档次最高、规模较大、品种齐全劣势：1、无广场；2、价格较高备注1、客流量接近10万2、规划为集休闲、饮食、文化娱乐、购物于一体的大型主题购物公园。项目二：汇通商业广场项目名称汇通商业广场项目位置西宁市城西区五四大街经营规模商业面积：2.66万行、总建筑面积：74872行交通状况9、13、16、24、25、31、58、82路公交车，交通便利楼层分布经营范围负二层北京华联负一层北京华联一层油漆、涂料二层卫生洁具、瓷砖、五金挂件三层灯饰、地板四层门窗、布艺、家装饰品五层家装设计公司经营状况在建中广场面积在建中厕所状况在建中电梯情况扶梯10部售价1层9980元/行，2层6700元/疔，3层50
22、00元11f,4层3700元/m2,5层2600元11f租价负1层48元11f月，1层92元/疔月，2层68元/疔月，3层48元nf月，4层38元11f月，5层25元/nV月租、售率80%优劣势优：1、地理位置优越，2、价格相对较低，3、专业公司统一管理。劣：周边有较多的同类竞争项目备注除汇美国际装饰城外，其他经营主题未定项目三：商业巷步行街项目名称商业巷步行街项目位置商业巷经营面积5000m2长度280米宽度6.4米层高3.5米交通状况便利，4、1、26、34、9、241、31、22、18、12路等多路公交车经过经营范围一层服装、鞋帽、皮带皮具、针织品、床上用品、各种饰品、小吃、唱片影碟等，
23、二层服装、针织品业态分布一层150个商铺，二层460个商铺。一层商铺中餐饮20个，首饰6个，服装50个，音像8个，鞋类14个，箱包10个，日杂22个经营状况总体状况良好，一层好于二层，一区好于二区广场面积无厕所状况一层两间公共厕所电梯情况自动扶梯2部租、售价一层中间租金300元/月-m2,北端167元/月-nf,；二层1区租金160元/月nf,售价8300元f,2区只租不卖，租金130元/月113区只租不卖，租金100元/月-ma租、售率100%优劣势优：1、形成整体规模经营2、价格便宜劣：1、经营范围较杂乱2、个体经营规模不大3、环境较差备注一层铺位大小不统一；二层1区开间2米、进深4.8米
24、，2区开间2米、进深4.8米或2米，过道中间铺位开间2.4米，进深2.4米或1.2米项目名称古城台商业街项目位置古城台巷经营面积3100平米长度180米宽度6米层高4.5米（含廊）交通状况便利，22、12、18、29、2路公交车经过经营范围服装鞋帽、皮带皮具、针织、床上用品、小吃、音像业态分布一层商铺鞋类20家，箱包16家，服装100家，化妆品28家；二层经营商户204家，中间商铺69家，全部经营男女服饰经营状况总体状况良好，一层经营状况优于二层；二层的1区、2区经营良好，3区较差广场面积无厕所状况一层公共厕所2个电梯情况扶梯2部租、售价一层青百附近300元/门，二层南端附近租金135元11中
25、端170元11f（月租金）租、售率100%,个别位置不佳的在转让优劣势优：1、形成整体规模经营2、价格便宜劣：1、经营范围较杂乱2、个体经营规模不大3、环境较差备注商铺大小比较统一项目五：园林文化街项目名称园林文化街项目位置胜利路经营面积4500平米长度292米宽度20米层高3.5米交通状况南临胜利路，交通便利，1、4、26、34路公交车经过经营范围字画、饰品、收藏品、花盆、渔具业态分布上下两层经营，经营商户158家，铺位100家经营状况好广场面积无厕所状况环境一般电梯情况无租价南端4万元/年间，中端3万元/年间，北端2万元/年间租、售率100%优劣势优：1、有较深的文化氛围2、店铺分割合理劣
26、：1、环境较差2、经营杂乱备注单位面积26平米，开间2.6米，进深10米，物业费40元/月项目名称交通巷商业街项目位置交通巷及交通西巷、交通东巷建筑面积办公用房面积：13808.3911f,住宅用房面积：20357.92m2,商业用房面积:8315.64m2,其他面积:2844.13m2道路情况1.南北道路：长550米，宽9.35米，5142.5肝（电线杆：木制9个，水泥制17个，变压器2个）2.东西道路：长810米，宽8.6米，696611r（电线杆：木制4个，水泥制22个，变压器2个）交通状况路网发达，多路公交车通过经营范围交通巷：小吃、日杂交通东巷：小吃、鞋类、理发店、日杂、音像交通西巷
27、：休闲娱乐、网吧商住户情况南北道路：住户203户，铺面128户（其中破窗开门35户）；东西道路：铺面77户（破窗开门30户，铁皮房30户，临建12户）。南北道路：开间3米、6米，进深3米、8米、10米；东巷：开间4米、6米，进深8米、4米；西巷：开间8米，进深13米经营状况良好厕所状况公用厕所，环境一般租、售价交通巷：27-60元/月nf,东巷：40元/月肝，西巷：45元/月什租、售率100%优劣势优：1、形成整体规模经营2、价格便宜劣：1、经营范围较杂乱2、个体经营规模不大3、环境较差备注4、综述通过对西宁市的商业物业的调查研究，可以看出西宁市的整个商业物业存在以下现象：临时小店实力不足临时
28、小店林立，实力信誉遭质疑。在水井巷、人民街、商业街等商业街，除了少数几个大商店外，绝大多数均为临时经营店铺。有的临时铺面只有1O平方米左右，且不说这样的店铺使商品陈列显得捉襟见肘，就从其经营商品的品种数量上，可以推断出他们的实力确有欠缺。这样的店铺充斥其中，对整个街区的总体实力表现无疑是一种无言的伤害。此外，有些店铺进货渠道层次较低，劣质低档货充斥店内，在经营中，部分经营户还以虚提原价、大幅打折的虚假“降价”手段欺骗消费者，使其信誉度大打折扣。 商业结构单一在水井巷、人民街、商业街等街区，要是对其店铺进行分类统计，数量最多的无疑是服装店，占到店铺总数的40%左右，然后就是鞋店、百货店、餐饮店、
29、眼镜店，其他店铺仅是些点缀而已。许多商业人士认为，这些店铺不足以折射出西宁的商业文化传统和地域特色，文化内涵和文化底蕴都显得单薄。最大的缺点就是缺乏特色，千店一面。没有特色的店铺组合成的商街，也注定会缺乏让人玩味和能留下深刻印象的东西。 商业文化贫乏商业文化贫乏，商街内蕴就显得单调，到过北京王府井、上海南京路的人也许都有很深刻的体会：全国知名商街，绝不是简单的商铺集中场所和商品买卖场地。王府井和南京路之所以成为品牌商街，是因为它们突出了浓厚的文化氛围，同时也代表了当地商业文化的最高形象和水准。相比之下，西宁市的许多商业街都显得文化贫乏，缺少了历史和文化特色，因此，为其品牌形象的塑造增加了不少难
30、度。从通常意义上讲，逛一个地方的商街，最大的目的就是品味感受商业文化的传统和底蕴。 购物环境差在西宁市人民街、水井巷、商业街等商业街区，不仅休闲活动场所少，而且休闲活动的种类十分单调。除了少数几家放映厅、歌厅、网吧外，缺少更为大众化的休闲场所。除了完善基础设施，如安装休闲座椅、建立人文公厕等外，还需要将精品店、品牌专卖店、老字号企业、连锁店放在重要位置来吸引和扶持。除此之外，还应当营造浓郁的文化娱乐和休闲氛围。通过以上措施，西宁市的商业物业才能得到极大的提升。（二）项目区域板块分析1、城西区发展规划城西区房地产开发及住房建设要确保施工面积380万平方米，完成投资25亿元。加快周家泉片区、南小街
31、二期、万通中心、汇通商业广场等工程进度，启动水井巷商务区、交通巷片区的改造。2、城西区商业市场现状城西区是西宁市最大的商品集散地和商业贸易中心。商业巷市场建设成绩显著，体系逐步完善，全区共有商业、饮食业、服务业网点近1万个，从业人员3万人左右。商业门类齐全，商品丰富，购销两旺，市场繁荣。临近本项目正在建设一批高档的住宅、写字楼、商业于一体的大型社区，具体有万通中心、汇通商业广场、宏业大厦。3、综述综合来看，今后几年内西宁市商业物业的发展区域在城西区。这不单是因为这里交通便利、配套设施完善，更是因为这里成熟社区众多、商业氛围浓重。随着万通中心、汇通商业广场等一批新型商业项目的建立，以及整个西宁商
32、业中心的西移，在未来的几年内城西区必将成为西宁市新的城市商业中心。（三）项目优劣势分析1、优势：本项目位于西宁市城西区胜利路以南、交通巷以西，西有新宁路，南临五四大街，此处路网发达，地理位置极为优越；本项目紧临西宁市城西区商圈一新宁广场，周边有省畜牧局、省烟草局等办公大厦，属于城西区行政、商业中心；周边有较多的成熟小区，同时拥有青海师范大学、市七中、省财校、兴海路小学，五四大街小学等院校，提供了庞大的消费购买人群; 周边市政配套完善。2、劣势： 项目周边有较多的竞争对手：万通中心、汇通商业广场、宏业大厦等等; 胜利路为主车流道，不利于商业购物； 项目所处区域还未形成浓厚的商业氛围。三、项目财务
33、分析（一）项目开发基本情况介绍项目开发根据用地总体规划进行功能分区、市场调查，结合开发商的开发策略，初步决定拟分为三期三年发展。本项目地块占地45630m，以二层商业为主，商铺上边建有住宅及办公场所,其中商业用地面积4382011办公用地面积20626.4m住宅面积139200f,建筑总面积为230475m,商铺租金及售价情况项目名称租金（元/月m2）售价(TL1112)面积（11n估算交通巷商铺一层1008000交通巷商铺二层857000交通东巷商铺756000交通西巷商铺806500临胜利路商铺1008000（二）项目开发的成本分析本项目开发由土地成本、前期开发费、建筑安装工程费、公建配套
34、设施费、房地产各项税费、管理销售和财务费用、不可预见费、营业税及附加、贷款利息等构成。鉴于前期费用、公建配套建设费、房地产税费是根据土地成本、建安工程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地产税费等有关部分的各项计提依据和计算过程。项目各类开发成本一览表单位：万元项目名称总投资单方成本（元m）工程量（肝）1、土地成本18065.06拆迁补偿费13598.865700194269.5绿化补偿额17.27征用土地补偿费4448.925974.5456302、前期开发费1231.38145630三通一平456310045630工程钻
35、探费322.665建安总价的2%计提工程设计费322.665建安总价的2%计提工程监理费29.03985建安总价的0.18%计提质量安全监督费32.2665建安总价的0.2%计提临水临电68.44515456303、建筑安装工程费16133.257002304754、公建配套设施费1140.75250456305、房地产各项税费1677.65市政配套设施费免收报建费1382.8560230475土地出让金契税133.46775按地价3%计提交易管理费免收招标管理费免收土地增值税161.3325建安总价的1%计提6、管理销售和财务费用3257.5开办和管理费483.9975建安总价的3%计提销售
36、代理费693.425669342.56万元按成交价1%计提销售推广费2080.276869342.56万元按成交价3%计提7、不可预见费693.425669342.56万元按成交价1%计提8、营业税及附加3813.840869342.56万元按成交价5.5%计提9、贷款利息3159年利率5.85%计提静态投资总额49171.86注：考虑到项目完成周期为三年，故贷款三年，贷款金额为18亿元,贷款年利率按5.85%计；成交价按每平米售价6000元全部销售计算。（三）项目开发总投资综述单位:万元项目名称总投资单方成本占总投资比例土地成本18065.10.07838186436.74%前期开发费123
37、1.380.0053427962.50%建筑安装工程16133.30.0732.81%公建配套设施费1140.750.0049495612.32%房地产各项税费1677.650.0072790983.41%管理销售和财务费用3257.50.0141338546.62%不可预见费693.4260.003008681.41%营业税及附加3813.840.0165477427.76%贷款利息31590.0137064766.42%静态投资总额49171.90.21335007100.00%综合上述，得出本项目开发的静态投资成本为：49171.9万元，以本开发项目实际总建面积230475Itf分摊。贝
38、!h静态总投资单方成本：2133.5007元/mao（四）项目开发的投资收益分析1、商铺总体收入预测表（1）、商铺全部出售年份2004-2006年2004-2006年2004-2006年价位（元/nf）600070008000销售面积（疔）438204382043820收入（万元）262923067435056（2）、商铺全部出租年份10年15年20年价位（元/nf月）100120144出租面积（f）438204382043820收入（万元）5258484134.4121994.882、办公楼总体收入（20626.4Itf）按每平米4000元计算，办公楼全部出售可获得收入8250.56万元。3
39、、住宅总体收入住宅总建筑面积139200m2,按每平米2500元计算，住宅全部出售可获得收入34800万元。4、效益分析表 商铺销售价格按6000元11f计1销售收入69342.56减：工程成本45358.062销售利润23984.5减：营业税及附加、交易税3813.843税前利润总额20170.664税前成本利润率41.02%5税后利润总额（上缴所得税）13514.34226税后成本利润率27.48% 商铺销售价格按7000元11f计1销售收入73724.56减：工程成本45358.062销售利润28366.5减：营业税及附加、交易税3813.843税前利润总额24552.664税前成本利润
40、率49.93%5税后利润总额（上缴所得税）16450.28226税后成本利润率33.45% 商铺销售价格按8000元/nf计1销售收入78106.56减：工程成本45358.062销售利润32748.5减：营业税及附加、交易税3813.843税前利润总额28934.664税前成本利润率58.84%5税后利润总额（上缴所得税）19386.22226税后成本利润率39.43%注：工程成本均以45358.06万元计。综述：交通巷商业街改造项目一区总占地456301112,建筑总面积为230475m2,总投资49171.9万元。其中商铺以每平米售价6000元计算，可实现售房纯利润13514.3422万
41、元，上缴所得税6656.3178万元；以每平方米售价8000元计算，可实现售房纯利润19386.2222万元，上缴所得税9548.4378万元。总投资回收期三年。经济效益分析表明：该项目主要财务指标较好，在财务上是可行的。四、风险分析序号总投资（万元）金额（万元）1土地费用18065.12管理费3257.53配套费1140.754固定成本合计22463.355单位固定成本（元/平方米）0.0974656总变动成本31106.87单位变动成本0.134968本项目的销售价为69342.56/230475=0.300868盈亏平衡点（保本销售量）=22463.35/（0.300868-0.134968）=135402.9536保本销售额=0.300868*135402.9536=40738.4158房地产投资开发是一个动态过程，具有开发周期长、资金投入量达等特点，项目经济收益受市场变动因素影响较大。通过以上的风险分析，可以看出本项目的盈亏平衡点即保本销售量为135402.953611f,保本销售额为40738.4158万元。考虑到本项目建筑总面积达到230475m
