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1、1 .璟都会竞争项目2024年3月市场综合分析1.1. 分析说明基于璟都会项目的定位、价格，以及购房客户提及的比对项目，选择竞争项目，并在每月月初进行具体分析，为下月营销策略供应支持。综合对比区域内各项目，在目前阶段与璟都会形成最干脆竞争的项目为大成郡,假日风景紫苑,雍景四季，鼎城世家;远洋沁山水三期全部为小两居和小三居产品，与璟都会产品有肯定差距，与本案不会形成完全竞争；而远洋山水和新兴年头项目进入纯尾盘阶段，对璟都会的影响可忽视不计。1.2.2024年区域整体供应改变2024年区域整体供应量（和璟公院产品可形成竞争的）预料仍有47.6万平米，约3702套。今年区域内预料会增加1个新项目-一
2、香溪度,整体供应量约6万平米，323套。同时有部分老项目在今年已经是纯尾盘阶段一一远洋山水、新兴年头、丹青府,因而今年整体区域市场供应量略小于2024年。区域整体供应量相对削减,及璟都会产品的准现房销售，对于璟都会今年销售相对有利.2024年区域整体供应量（和璟上璟产品可形成竞争的）预料有8.46万平米，1272套。区域该类型产品相对空白，有利于璟上利的推售。同时去年区域内和区上内产品形式最为类似的紫苑Ioft产品，自去年开盘以来消化速度相对较慢。LOft产品共计135套，自去年3月开盘，至今未全部消化完毕。璟都会璟公院竞争项目信息统计序号项目总供应已售剩余（拿证未售出）主力产品预料09年供应
3、（预料新取得证件）主力产品1大成都总建筑面积：约32万住宅建筑面积：约14万住宅套数：约100O套套数：350套数：约160135-140m150-160Itf三居套数：约500套135-140m150-160m三居建筑面积:5万建筑面积:约2万建筑面积：约7万2香溪度总建筑面积：约11万平米住宅建筑面积:约7万住宅套数：约400套套数：0套数：0137-160户三居和160-180户四居、220Itf复式以及290户顶层复式套数：326套137-160Itf三居和160-180Itf四居、220Itf复式以及290户顶层复式建筑面积：0建筑面积:。建筑面积：约6万3远洋沁山水总建筑面积：32
4、万平米住宅面积：23万平米住宅套数：2328套套数：1412套套数：1090户左右两居和90Itf三居套数：906套销售户型80-90m2两居和80-90加三居建筑面积:15万建筑面积:0.09万建筑面积：8万4紫苑总建筑面积：45万平米住宅面积：约28万平米住宅套数：约2000套套数:约1500套数:约45080-9Onr两居，130m三居，155-160m*,170而三居套数：约50套160m三居建筑面积:约21万建筑面积:约6.5万建筑面积：约0.8万5远洋山水总建筑面积：约130万平米住宅面积：100万平米套数：IoOoo套套数：约100OO套套数：10一居至四居，面积偏经济无无建筑面
5、积：100万建筑面积:0.146新兴年头总建筑面积：7.4万住宅建筑面积：约6万住宅套数：对外销售424套，另外3#楼团购套数不祥套数：424套数：约3060m一居、90Hf两居和130户至180Itf三Jg无无建筑面积:约4.3万建筑面积:约0.5万7雍景四季总建筑面积：38万套数：1157套数：320100Itf两居140m,套数：4栋楼约700套户型面积90户左住宅建筑面积：约28万住宅套数：约2200套建筑面积：14万建筑面积：4万左右三居和180m*左右四居建筑面积：约9万右两居，14Onf左右三居，18Om左右四居8丹青府总建筑面积：5.6万方米住宅建筑面积：约5.3万住宅套数：约
6、400套套数:约350套数：约50125Rl2138Itf三居和168四居无无建筑面积:约4.6万建筑面积:0.7万9鼎城世家住宅建筑面积：约4.1万住宅套数：270套套数：约80套数：约90115f两居，165Itf三居套数：1#楂，约100套主力户型117f两居，165m三居建筑面积:约1.2万建筑面积:约1.4万建筑面积：约L5万区域合计住宅建筑面积：215万平米套数：15273套套数：1120套/套数：2582套少数项目有两居，三居占多数住宅套数：1.9万套建筑面积：165万平米建筑面积：15.3万平米建筑面积：32.3万平米璟都会璟上璟竞争项目信息统计序号项目总供应已售剩余主力产品预
7、料09年供应主力产品1紫苑Ioft建筑面积：约0.83万套数：135套套数：约125套数：约1060-80Itf无无建筑面积：0.77万建筑面积：0.06万2石景山万达广场建筑面积：约10万，作为商住公寓销售的7.1万平米套数：约M06套，作为商住公寓销售的1123套套数：701套数:42210-100m,无无建筑面积：4.5万平米建筑面积：2.6万3鼎城e托邦建筑面积：约2万套数：454套套数：76套数:36840-80Itf无无建筑面积：0.4万建筑面积：约1.6万4大成时代中心建筑面积：6.8万套数:784套数：312套数：47270-90m,无无建筑面积：2.6万建筑面积：4.2万区域
8、合计建筑面积：16.7万套数：2496套套数：12M套套数：127240-100m,无无建筑面积：8.3万建筑面积：8.46万1.3. 区域市场3月价格走势璟都会周边竞争市场经过春节前后的销售小高潮，3月份区域主要代表项目假日风景,大成郡等新增楼座开盘价格均有小幅提升（假日风景B2号楼报价提升200元/平方米.B7号楼因是社区内的楼王，价格在1550016500元/平方米之间；大成郡3月晴雪院1/4/5号楼开盘，实际成交均价提升337元/平方米。鼎城世家3月大幅降价（报价下调1600元/平方米，同时一次性94折，按揭9.8折），其余无改变。1 .因新增供应，及前期客户的持续积累，造成3月价格小
9、幅提升产项目。3月大成郡晴雪院开盘之前积累客户量较大，此次开盘推出房源相对较少，因此开盘报价上调500元/平米，均价16500元/平米（精装修），但一次性付款9.4折，实际3月成交均价15030元/平米，比2月上涨332元/平米。假日风景紫苑B2号楼,报价14000元/平方米（精装修），比B7号楼报价提高200元/平方米.A2号楼楼王的三个单元开盘：均价在15500T6500元/平方米之间（精装修）。3月沁山水三期起先储客，新办理VlP的客户量加二期没有选到房的客户数量很大，而三期房源相对较少，还有沁山水三期全部为90平米以下户型，总价相对较低，基于以上缘由，三期报价在二期基础上上调了700元
10、/平米。2 .因在08年没有进行过价格调整，在本月价格明显下调1600元/平方米。08年在各项目都在打折促销时，鼎城世家始终维持15600元/平米的报价不变，日前鼎城最终将报价下调1600元/平米，另外一次性9.4折，按揭9.8折。3 .其余项目价格基本维持2月状况没有改变。1.4. 区域市场3月成交改变璟都会竞争项目区域整体市场3月成交明显增加，其中主要由于有相对价格优势的假日风景；户型产品优势的大成郡成交量明显增加，分别正签79、103套，成为自去年以来单月成交套数之最。其他项目成交与2月持平或略有增加（除尾盘项目）。1 .成交量明显上升的项目大成郡因为其低密度的产品及户形等差异化优势，使
11、得自2024年8月开盘以来，销售状况始终保持区域市场领先地位。旺销期的时候在50-60套左右，2月份成交套数较少主要是由于供应量不足，且在为3月新开盘楼座储客。由于近期市场稍有回暖加之客户认可度也较高，因而3月新开盘楼座平均成交价上涨332元/平方米后，本月的销售量照旧呈现大幅上涨趋势，成交103套。紫苑凭借整体市场的影响及自身产品形象和其一贯的价格优势，在本月报价小幅提升200元/平方米状况下,销售势头照旧较旺，单月成交79套。去年B区最好销售记录是单月成交35套，而今年2月就已经销售37套。2 .经价格大幅调整，成交仍没有太大起色鼎城世家去年基本没有价格改变，在今年2月起先大幅度调整价格，
12、但由于缺乏宣扬及客户积累等众多缘由，3月成交仍没有太多起色。.3 .其他项目成交与2月相比改变不大。1.5. 区域市场3月供应结构三月区域新增开楼座产品,主要为130-140平米舒适型精装三居及160-170平米奢侈型精装三居。区域在售产品中三居占肯定主力地位。3月区域市场新增供应主要为大成郡晴雪院1井、4#、5#楼，共118套房源，主力户型为130T40平方米精装修三居室，另外假日风景B1#楼26套，主力户型160平米精装修三居；B2#楼22套房源,主力户型为155平米精装修三居室。A2#楼4、6、7三个单元约80套房源，主力户型170平米精装修三居。目前区域在售产品中三居占肯定主力地位。1
13、.6. 区域市场4月预期供应状况预料4月区域市场会增加大量经济型两居和小三居一般住宅的供应，共计906套,同时区域内大成郡仍将会持续加推部分三居室。大成都4月预料在新增2栋楼开盘，约50-60套。雍景四季预料4月25日推出144套90余平米两居室。1. 7.2024年3月璟都会竞争区域整体市场状况总结区域市场在3月主要竞争格局没有发生改变；以三居室为主力产品；呈现价相对平稳，量大幅上升局面。领跑项目大成郡、紫苑在2024年3月带动市场价小幅上涨（200-330元/平方米左右），多数项目价格目前维持上月水平;多数项目3月成交量有较大幅度的提高（除尾盘项目），本月销售量均创2024年以来单月销售最
14、高纪录，其中成交量最大的为大成郡103套，最少为丹青府22套，鼎城世家特例仅销售3套。同时由于和璟公院形成剧烈竞争关系的紫苑今年仍有近500套的剩余房源等待消化；而香溪度、大成郡今年仍有大量产品会新投放市场，每月都会不间断其供应，因而如何找到市场差异化的点，是保证璟公院后期产品快速消化关键。本项目与近期热销的假日风景和大成郡相比，优势是现房销售，高品质形象已然呈现，周边环境成熟整齐，劣势是与某些产品相比在户型设计上,有肯定差距；价格没有明显优势且位置相对较远。2.长沙竞争项目2024年3月综合市场分析2.1. 分析说明基于国际湘项目的定位、价格，以及购房客户提及的比对项目，选择竞争项目，并在每
15、月月初进行具体分析，为下月营销策略供应支持。综合对比区域内各项目，在目前阶段与国际湘干脆形成竞争的项目为三江花中城、中隆国际御玺、嘉盛华庭、中城丽景香山、盛世华章、新城新世界。2.2.2024年区域整体供应改变预料2024年区域整体供应量不会发生较大改变，主力户型集中在三房，多数竞争项目都为大盘后期，供应量照旧较大，区域预料今日会新增一供应一一星城印象，但该项目产品不会对本项目产生干脆竞争。今年区域内同类产品供应总量预料将近6000套。区域整体供应照旧较大，是国际湘今年销售面临的重要问题。项目名称总供应（套）已倍量（套）剩余量（套）剩余产品主力户型预料09年供应量（套）09年主力供应产品嘉盛华
16、庭128474054490Itf二房、三房54490Hf二房、三房三江花中城市1200600600三房400三房盛世华章23621702192三房396三房中城丽景香山2000/600三房400三房新城新世界10000/三房/三房御玺1344/四房/四房2. 3.区域市场3月价格走势国际湘周边竞争项目在经过08年底，及09年1-2月的降价风潮后，3月多数项目价格平稳，维持2月价格体系，且各竞争项目价格之间的差距在明显缩小；个别（三江花中城、盛世华章）还将上月热销产品提高了70-100元/战同时受到周边竞争项目价格影响博林金谷和西子花苑不得不调整价格下降Ioo-200元/而。嘉宇盛世华章：2月份
17、起先对1、2、3号栋临路楼座进行促销，但当时未做报广,销售状况一般。3月初，在潇湘晨报以3280元11最高的价格出街后，效果比较明显，认购50余套，而后于3月10日左右上调临路价格为3380元/m?最高价。三江花中城：2月份推出新楼座，主力户型为紧凑型三居（区域内较为稀缺产品），加之利用较低单价和总价的策略优势，导致2-3月成交量大增，月均销售70TOO套之间。在3月22日，对此类产品进行了小幅价格调整，折算后涨70-90元f左右。博林金谷：销售状况始终很一般,但本月对销售价格进行调整，由原来的4100-4400元/下调至3900-4100元/m2左右,加上一期实景现房，园林呈现及对置业顾问加
18、大佣金等各方面缘由，本月销售状况有较大幅度上升。西子花苑：于本月进行价格调整，对折扣有所放松，对意向较重的客户进行单独谈价，可多给2个点左右的折扣。折后均价由上月的4400元f左右，暗暗下调至现阶段的4300元11V左右。其它项目本月价格与上月价格持平。2. 4.区域市场3月成交改变区域市场3月整体成交量接着呈上涨态势，其中三江花中城、嘉盛华庭、盛世华章月均销售套数在70-100套左右，与上月基本持平；柏林金谷、国际湘等项目本月成交在60-70套之间，远高于2月成交量；此外，新城新世界、西子花苑等项目成交再14-24套之间，同比2月也有大幅度上涨。在放量和价格的作用下，竞争项目的成交在本月有不
19、同幅度的改变，可以看出，区域市场对于单价和总价相当敏感，当价格发生改变，都能促进肯定量成交，如价格制订更趋于市场接受价格，量的上涨更为明显。除此以外，实景现房的作用不行忽视。1 .通过2月的放量、较大幅度促销政策，使得项目在2-3月整体成交量均有不俗表现；例如：三江花中城、嘉盛华庭、盛世华章，月均销售套数在70700套之间。2 .通过降价接近市场平均价格，及实景现房等共同作用下，使得3月成交明显大于二月；例如：博林金谷、茂华国际湘，3月成交量在60-70套，远高于2月。3. 3月受市场影响，进行较大幅度价格调整，但调整后价格仍旧和市场均价有所差距，但因为降价因素，在成交上还是有明显提高；例如：
20、新城新世界（均价4600元/平方米）、西子花苑（均价4300元/平方米），本月成交在14-24套之间。4. 其余项目与上月持平。2. 5.区域市场3月供应结构及4月预期供应区域市场新增供应重点集中在今年1-2月，3-4月目前均无新增供应安排，重点在消化目前产品。本区域的竞争将持续存在，各项目主力在售产品将更加集中于三居。4月下旬，为长沙房展会，预料会有部分项目参展，在参展期间，各项目为促进销售将会进行肯定幅度的价格让利，促进成交。1-2月3月4月预料项目名称新推楼座套数主力户型新推楼座套数主力户型新推楼座套数主力户型三江花中城市23#128117-124m三房无无嘉盛华庭3#、5#25990I
21、tf二房、三房无无新城新世界C5、D7402C5栋为91m,房，D7栋15011v左右四房无无备注：其它竞争项目，近期未推出新楼座，大部分都在销售去年已推售楼座。2.6.2024年3月国际湘竞争区域整体市场状况总结3月区域市场供应仍较为激烈，主要竞争仍在三居至四居的中大户型产品；本月呈价平稳小幅波动，但成交量较2月有肯定幅度上涨。区域整体供应量在今年持续较大，且竞争项目主力产品面积和户型较为相近，除此以外通过前面的分析得知，价格杠杆作用在此区域较为明显，越接近市场接受度价格的项目，销售速度越快。除此以外实景现房的影响力也相对不容忽视。在此种相对恶劣的市场竞争环境下，国际湘项目如何在保证自身价格不发生改变，在此次成交快速升温的市场中，保持最好的消化速度是关键。
