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1、住宅户型平面培训资料,用专业标准评价住宅户型,一个标准二个目的三种方法,客户购房经验之谈,去不去，看位置 行不行，看户型 定不定，看价格,课程讲授目的,（一）向发展商、建筑设计院提出 住宅户型的建筑平面推介（二）评审户型平面时，用嘉联特 有的专业方法，对户型方案 提出评价意见或修改建议,注：评价=设计设计或修改设计主要是建筑 设计院的工作,课程讲授对象,策划人员 项目经理 销售人员 需要房地产知识的人士,一个标准/二个目的/三种方法,一个标准：嘉联户型评价标准（1）嘉联住宅性能标准表（2）嘉联住宅户型评价表深圳住宅户型分类表二个目的：（1）住宅平面推介（策划部前期组）（2）住宅户型评价（策划部
2、前期组、后期组）三种方法：（1）专业性：嘉联标准（定量）（2）合理性：人居标准（定性）（3）市场性：民俗标准,住宅平面分析,第一篇 建筑平面分析（1）概论（2）经典平面推介（3）创新平面推介（4）参考平面第二篇 户型平面评价（1）专业性：嘉联标准（2）合理性：人居标准（3）市场性：习俗标准第三篇 户型评价及户型修改（1）传统户型点评方法（2）嘉联户型评价方法（3）户型修改建议,住宅平面分析（第一篇）,第一篇 建筑平面分析,（1）概论（2）经典平面推介（3）创新平面推介（4）参考平面,（1）概论,中国民居对朝向的选择,广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提广东民居（北回归线以南）：
3、向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究客户购楼朝向选择：东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向,概论,景观与朝向选择,自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化案例：1 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售2 天宏水晶城 东临明月河 朝东的房子销售速度快3 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力,概论,户型定义,经典户型定义 市场上采用最多的 为大多数业主认同的 经得起专业、市场挑剔的 零缺陷(少缺陷)户型 创新户型定义 有独创性的 为
4、市场接受的 新型实用户型 理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释,概论,经典建筑平面定义,经典户型创新户型经典建筑平面定义：能够容纳、布置经典户型、创新户型的建筑平面 创新户型应在经典建筑平面中创新设计,经典平面,概论,建筑平面 评价,概论,（2）经典平面推介,经典平面推介（1）,一梯八户(都市花园),井,经典平面推介（2）,一梯八户(国都花园),经典平面推介（3）,一梯八户“蛙式平面”(碧海蓝天),经典平面推介（4）,一梯六户“蛙式平面”(碧海蓝天),经典平面推介（5）,一梯十户以上（丽阳天下）,经典平面推介（6）,一梯六户（长城 百花
5、园）,经典平面推介（7）,一梯六户（长益花园）,经典平面推介（8）,一梯六户（碧中园）,经典平面推介（9）,一梯六户（香港 港景峰55层）,经典平面推介（10）,一梯四户“蝶式平面”（德福花园）,经典平面推介（11）,一梯四户（百仕达花园）,经典平面推介（12）,一梯四户（广州银海大厦）,经典平面推介（13）,一梯四户（碧华庭居）,经典平面推介（14）,一梯四户（金海湾花园）2000年中国南北住宅获奖 设计特别金奖,经典平面推介（15）,一梯四户（海天一色）,经典平面推介（16）,一梯三户（富怡雅居）,经典平面推介（17）,一梯二户(富怡雅居）,经典平面推介（18）,一梯二户(紫荆苑）,经典平
6、面推介（19）,一梯二户（上海 万里城）2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖,（3）创新平面推介,一般在经典建筑平面中创新多为空间上的创新小户型住宅的创新设计活跃,创新户型推介（1）,三错层（创世纪海滨花园）,创新户型推介（2）,三错层（丽景城）,三房户型 95.7 M2偶数层送一房一卫21.22 M2奇数层送一房20.96 M2,3.9米3.9米,2.8米,2.15米,2.8米,二房户型 79.5 M2偶数层送一房一卫18.2 M2奇数层送一房14.9 M2,?,创新户型推介（3）,高厅组合（浪琴屿花园）（香逸名苑高层）,复式上层,复式下层,高厅复式,高厅跃式,4.2米,2.8米,地产江湖
7、数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,创新户型推介（4）,SOHO（雕塑家园）,创新户型推介（5）,SOHO（旭飞城市广场）,创新户型推介（6）,“黄金小户型”（碧桐湾、好来居）,创新户型推介（7）,入户花园（中海阳光棕榈园）,创新户型推介（8）,阳光花房（世纪村二期）,创新户型推介（9）,双拼户型（香蜜湖豪庭）,C、D户型68，双拼成136 五房户型,A、B户型55，双拼成110 四房户型,创新户型推介（10）,送花园户型（港湾丽都）,奇数楼层平面,偶数楼层平面,创新户型推介（11）,送花园户型（碧玉小家）,创新户型推介（12）,全海景小跃式户型（水云间）,向海,向海,A户型,B户
8、型,（4）参考平面,或应用不多的建筑平面或尚有某些缺陷的户型,参考平面（1）,一梯八户“井字平面”,(港怡豪庭),井,参考平面（2）,一梯八户(共和世家),参考平面（3）,一梯六户“蛙式平面”（东海花园）,参考平面（4）,一梯六户（百花园）,参考平面（5）,一梯六户（蓝湾半岛）,参考平面（6）,一梯四户（共和世家）,参考平面（7）,一梯四户（香港 罗拔臣80号48层）,参考平面（8）,一梯四户（东方美德园）,参考平面（9）,一梯四户（香港 蔚晴轩）,参考户型（10）,一梯四户“风车式平面”（中海阳光棕榈园）,参考平面（11）,一梯三户（香港 帝华台）,参考平面（12）,一梯二户(紫荆苑）,参考
9、平面（13）,一梯二户（香港 别树一居）,参考平面（14）,一梯二户(北京银地家园）,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,参考平面（15）,一梯十户以上（缔梦园）,参考平面（16）,一梯十户以上（格蓝晴天）,参考平面（17）,一梯十户以上（黄金海岸世纪城）,住宅平面建议,向发展商、建筑设计院提出 住宅户型平面的设计建议（1）建筑平面建议 经典平面 创新平面（参考平面）（2）嘉联住宅性能标准（第二篇）豪宅 大户型 中户型 小户型,一个标准二个目的三种方法,用专业标准评价住宅户型,第一部分,房地产专业术语-之概念篇,房地产的概念,一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物，以
10、及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）；房地产又称不动产或物业；房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一；,房地产业的概念,是指从事房地产开发、经营、管理的行业；根据1985年5月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等 房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一；,房地产市场的概念,房地产市场分狭义和广义的两类；狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所；也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，
11、通过流通实现其价值；广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动；,房地产一级市场、二级市场、三级市场概念,房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的
12、市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场；房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为；,房地产交易的概念,城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁；其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；,商品房的概念,商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋；它有
13、别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”；1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房；从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等；,经济适用房的概念,是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定；,住宅的概念,是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防
14、用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋；,成套住宅的概念,是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋；住宅按套统计：两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计；,单元式住宅的概念,单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房；,公寓式住宅的概念,公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的；公寓是住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅
15、、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用；,花园式住宅的概念,花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买；,跃层式住宅的概念,跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接；优点是：每户都有较大的采光面，通风较好；户内居住面积和辅助
16、面积较大；布局紧凑，功能明确，相互干扰较小；,复式住宅的概念,复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立；,国有房产：是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种；集体所有房产：是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产；涉外房产：是指中外合资经营企业
17、、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产；其他房产：是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋；,国有房产、集体所有房产、涉外房产、其他房产,已购公房、单位产权房、廉租房、私房,已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房；单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房；廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等；私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家
18、庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅；,二手房、外销商品房、内销商品房,二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益；外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人；内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以
19、出售给当地企事业单位和居民；,期房、准现房、现房,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子；准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋；所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买
20、商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋；,尾房、烂尾房,尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重；烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不
21、会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现；,尾房、烂尾房,尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重；烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推
22、出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现；,工业用房的概念,指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋；,商业用房的概念,是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋；,公用设施用房的概念,是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋；,第二部分,房地产专业术语-之建筑规划篇,生地、熟地、土地通平,生地：通常指尚未进行市政基础的土地；熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平；三通一平：即将开发区域以外的道路，给、
23、排水管，供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整；七通一平：包括道路通，上下水通，雨污排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和平整场地；,土地使用年限,土地使用年限：凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行；即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年；,土地出让金,土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原
24、通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款；,规划建设用地面积,规划建设用地面积：是指城市规划主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积（项目用地红线范围内的土地面积），不包括代征的面积；,房屋施工面积：指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑填各层建筑面积之和；房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上
25、期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准；房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和；,房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积,建筑基底面积,建筑基底面积：指建筑物首层的建筑面积；,日照间距,日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离；,建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数，当单栋塔楼居住
26、建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于1.0，多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：1.相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数；2.相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2；,建筑高度,建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度，应符合下列规定；,烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度；楼梯间、电
27、梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且高度不超过四米的，不计入建筑高度；当坡度大于30度的坡屋顶建筑，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度；文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点(包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物)、传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度；,建筑面积,建筑面积：指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。,按建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定，10种
28、情况下建筑面积不计算，包括：,层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；,突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；,房屋之间无上盖的架空通廊；,房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；,建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；,骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；,利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；,活动简易房屋；,与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；,据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4；,套内建筑面
29、积,套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；,1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面
30、积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。附：房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为
31、多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积；,共有建筑面积（分摊面积）,共有建筑面积（分摊面积）：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户；可分摊的公共部分为：本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套内公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一
32、半）。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）；不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层；公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊；,共有建筑面积计算公式,共有建筑面积计算公式：公用建
33、筑面积=整栋建筑的面积 各套套内建筑面积之和 已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室；共用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套内建筑面积之和；分摊的公用建筑面积=各套内建筑面积公用建筑面积分摊系数；因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数）,使用面积,使用面积：即地毯面积，是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台；斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积；,使用率,使用率：使用率=套内使用面积/总建筑面积；,实用面积,
34、实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额；,实用率,实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率；即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积；,得房率,得房率：得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比；即得房率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积；,建筑覆盖率（建筑密度）,建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）；即：基底面积/用地面积100%=建筑覆盖率（建筑密度）；,容积率,容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）；即：总建筑面积/总用地面积
35、=容积率；,绿地面积、绿地率、绿化率,绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地；绿地率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）；绿化面积：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）；,房屋层数,房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和；假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数；,自然层、技术层、附属层（夹
36、层）、标准层、中间层,自然层：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅；技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次；附属层（夹层）：指介于自然层之间的夹层；标准层：平面布置相同的住宅楼层；中间层：底层和最高住户入口层之间的中间楼层；,地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）,地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者；半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者；假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大
37、于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次；阁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层；,层高、净高,层高：住宅的层高是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米；净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离；净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度；即层高和楼板厚度的差叫“净高”；,进深、开间,进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内
38、从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；根据住宅建筑模数协调标准（GBI10087）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米；开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ10087）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米；,户型比、面积误差比,户型比：
39、指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重；面积误差比：面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100%/合同约定面积；,阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道,阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台；平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分；走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间；玄关：玄关就
40、是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所；隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面；过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间；,低层、多层、小高层、高层住宅,低层住宅：指一层至三层的住宅；多层住宅：指四层至六层的住宅；小高层住宅：指七层至十二层的住宅；高层住宅：指十二层以上的住宅；,塔式高层、单元式高层、通廊式高层,塔式高层住宅：以共
41、用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅；单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅；通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅；,TOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓,TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋；商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式；会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所
42、具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放；酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉；,TOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓,智能化大厦：又称“智能型大厦”是指利用系统
43、集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统（FAS）,保安自动化系统（SAS）；,第三部分,房地产专业术语-之工程术语篇,钢结构,钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构；,钢、钢筋混凝土结构,钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、
44、钢筋混凝土建造的；,钢筋混凝土结构,钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物；,混合结构,混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造；,砖木结构,砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的；,其他结构,其他结构：是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖混结构、窑洞等；,框架结构住宅,框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨
45、胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好；框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差；,钢混结构住宅,钢混结构住宅：钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力
46、强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高；,砖混结构住宅,砖混结构住宅：砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的；在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的
47、长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患；,框架剪力墙结构住宅,框架剪力墙结构住宅：框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架
48、不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力；,配套设施、骑楼、露台、外飘窗、建筑小品,配套设施：与住宅规模或人口规模对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称
49、；骑楼：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房；露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台；外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗；建筑小品：指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称；,中水处理,中水处理：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集
50、起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法；,第四部分,房地产专业术语-之房屋产权篇,房屋的使用权、房屋的所有权,房屋的使用权：房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权；房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中；房屋的所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利；取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：1、依法新建的房屋；2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取
