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1、,浅谈房地产开发项目成本管理的几个重点阶段,目录,一、什么是管理,二、房地产开发项目的成本管理,三、前期开发成本及控制简述,四、设计阶段对建安成本的管控,五、招标阶段对建安成本的管控,一、什么是管理,管理是指使活动完成得更有效的过程。这里的过程表示管理者发挥的职能，概括地称为计划、组织、领导、控制。效率是管理极其重要的组成部分。管理还必须使活动的实现预定的目标，即追求活动的效果。,对成本的基本认识,集团性地产公司的成本管理体系,集团性地产公司的成本管理思路,（一）,（二）,（三）,二、房地产开发项目的成本管理,（1）房地产的全成本概念和范围,（一）对成本的基本认识,（2）房地产成本管理的特点,
2、（1）房地产项目的全成本概念和范围,房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入伙为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。,（1）房地产项目的全成本概念和范围,项目的开发成本基本可以分为六大部分:1、土地成本；2、工程成本；3、营销成本；4、管理成本；5、财务成本。工程成本是我们在项目开发过程中进行成本管理的重点。,（2）房地产项目成本管理的特点,（二）集团性地产公司的成本管理体系,1、成本管理架构,在总部成立项目成本管理工作小组,总部发展管理部为项目成本管理日常工作机构,总部各部门的职责分工,建立总部组织架构,财务资金部,投资管理部,规划设计中
3、心,发展管理部,营销策划中心,中海总部,1、成本管理架构(中海),2024/5/10,万达组织机构,各公司成本部,1、成本管理架构(万达),万达成本控制部,成本目标组,招标合约组,过程控制组,集中采购组,指导检查组,1、成本管理架构(万达),1、成本管理架构,1、成本管理架构（中海）,财务负责人统领本公司的成本管理工作,各地区公司应根据本公司架构和部门分工，建立有效的部门成本归口管理责任制，把目标成本分解落实到相应部门。,执行统一成本科目,建立地区公司组织架构,1、成本管理架构（万达）,成本负责人统领本公司的成本管理工作,各城市公司应根据本公司架构和部门分工，建立有效的部门成本归口管理责任制，
4、把目标成本分解落实到相应部门。,执行统一成本管理制度,建立城市公司组织架构,2、成本管理制度,万达材料万达成本管理制度-文字稿.doc,中海材料合约管理地区公司工程合约管理制度（定稿）,万达材料成本审批权限和时限.xls,万达材料成本管理操作手册.doc,（三）集团性地产公司的成本管理思路,1、全过程目标成本管理（中海）,可研阶段,市场定位阶段,规划设计阶段,施工阶段,上报资料：项目成本盈利预测表、建安成本目标控制表、项目现金流量预测表、项目建安成本预测明细表。,1、全过程目标成本管理（万达）,可研目标成本土地招拍挂（拿地）前完成 原则上不同阶段 的目标成本小于可研究目标成本是审核商业计划书的
5、依据,预目标成本 开工前30天完成确定工程成本是审批工程招标的依据,计划目标成本 成立项目公司前完成 用以指导项目的规划方案设计评审方案设计的依据之一,目标控制成本 规划、建筑方案经政府批准30天内完成 是指导初步设计和施工图设计的依据,初步设计和施工图设计阶段,目标成本 开盘前30天完成 确定所有非工程成本 是签订该项目经营管理责任书的依据,2、动态成本管理,实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。中海模式：以ERP项目管理系统为主要监控手段，总部各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细
6、化程度对不同科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。,2、动态成本管理,（1）在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。,（2）对处在不同阶段的项目，地区公司应编制并上报成本、盈利测算资料,确定为下一阶段成本控制的目标值。,2、动态成本管理,（3）.成本预警 项目施工阶段出现总成本预计超支2或建安成本超支5%的情况时，应及时上项目成本超支审批表或建安成本超支审批表，并附上成本超支分析告，说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、应汲取的教训和改进的措施，批准后相应调整成本控制目标。,2、动态成本管
7、理,过程监督控制,2、动态成本管理,过程监督控制,（三）房地产开发项目成本管理的思路,成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系。,房地产开项目成本管理的总思路,（三）房地产开发项目成本管理的思路,三、前期开发成本及控制简述,前期开发成本,前期成本分类,（一）土地成本管理,土地成本（约占项目总成本的20-80%左右均有可能），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。,概念,（二）设计费用管理,设计费用（约占项
8、目总成本的1%左右），主要包括了项目开发前期各专项的设计费用，如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。,概念,（二）设计费用管理,对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：（1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；（2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；（3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；（4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。（5）对设计费用进行限额控制。,（三）对设计费
9、用进行限额控制,设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。,（三）对设计费用进行限额控制,一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。,控制设计的意义,四、设计阶段的成本管控,房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比
10、重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。,四、设计阶段的工程成本管控,初步设计阶段的成本管理,开展限额设计，有效控制造价,采用合同措施，有效控制造价,设计阶段成本管控,设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。,（一）初步设计阶段的工程成本控制,（一）初步设计阶段的工程成本控制,通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。具体操作方法大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提
11、交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定费用最低的设计方案。成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议，考虑最低造价方案的可行性。,（二）开展限额设计，有效控制工程成本,中海材料成本经验数据.ppt 中海材料全过程成本经验数据及分析.ppt中海地产限额设计标准：（1）项目档次界定超高档：售价为当地平均房价200%以上的项目。高档：售价为当地平均房价140%以上的项目。中档：售价为当地平均房价80140%的
12、项目。低档：售价为当地平均房价80%以下的项目。别墅项目，以与当地别墅的平均房价相对比，参照上述标准确定档次。,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计1、结构设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计2、外立面门窗设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计3、外立面装饰设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计3、外立面装饰设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计4、公共部位装饰设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计4、公共部位装饰设计,（二）开展限额设计，有
13、效控制造价,（2）推行限量与限额设计4、公共部位装饰设计,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计5、电梯选型,（二）开展限额设计，有效控制造价,（2）推行限量与限额设计6、安防功能和其他附加功能,推行限量与限额设计,7、室外工程设计7.1 应重点关注园林设计。注意软景与硬景的比例搭配。7.2限额指标：,推行限量与限额设计,8、精装修工程 精装修工程必须先行制定物料配置清单，并经内部充分讨论确定后执行，切忌一味追求奢华。对于高档非别墅类物业，其室内精装修单方造价（以室内装饰面积计算，不包括空调系统）应控制在1,500元m2以下；中档应控制在700800元m2。,万达建造标准,
14、万达材料万达建造标准.doc,二、工程成本科目介绍,（2）建安成本经验数据及控制要点,按总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型建安成本造价一般约在1,700元m22,100元m2左右（毛胚房），别墅类型普遍在2,300元/m2以上。,1、前期工程,价格水平：按建筑面积计算，单方造价在20-50元m2。与设计环节无关，与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定成本水平。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，另一个注 意点就是围墙。,2、基础工程,以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80120元m2。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600800元m2。2.1
15、地基处理：完全与场地的地质条件有关。2.2桩基础：造价水平与桩的种类有关。桩的长度是影响造价的重要原因。,3、地下室,地下室工程的造价，一般是2,2003,000元m2。影响地下室造价的因素：3.1地下室面积3.2地下室的层数3.3设计的经济性 目前的水平是钢筋140200kg/m2，砼是1.0m3/m2以上。3.4顶板覆土3.6土方工程3.8人防工程,3.5基坑支护3.7地下室的装修标准3.9防水工程,地下室哪些部位在设计上做法上可以优化呢？,地下室机电工程,a.做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；b.对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹
16、配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；c.合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；d.合理选用各管材。,4、地面以上建筑,以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,6501,850元m2（不含户内装饰）。,4、地面以上建筑,4、地面以上建筑,4、地面以上建筑,4、地面以上建筑,配套设施及配套工程,5、配套设施：标准是学校约1,600元m2全包，会所3,5004,000元m2全包（含建造与装修）。6、配套工程：具备一些弹性的项目是变配电工程，以KVA为指标，每一单位的成本是2,000元KVA左右。a.高低压柜和
17、元器件在品牌和厂家选择上很重要b.电缆的设计c.发电机房的位置,7、室外工程,7.1景观工程 目前室外工程的造价水平，我们一般控制在每平方米建筑面积100120元m2，以空地面积来计，整个室外工程的造价水平是400500元m2。如何控制景观工程的造价：软的多，硬的少；普通的多，名贵的少；控制水景。7.2小区围墙工程,合约策划,承建商管理,招标过程管理,甲供物资管理,（1）,（2）,（3）,（4）,五 招标阶段的工程成本管控,五 招标阶段的工程成本管控,（1）合约策划,五 招标阶段的工程成本管控,（1）合约策划,五 招标阶段的工程成本管控,（1）合约策划,五 招标阶段的工程成本管控,（1）合约管
18、理策划,五 招标阶段的工程成本管控,（2）承建商管理,五 招标阶段的工程成本管控,（2）合格供方管理,五 招标阶段的工程成本管控,（3）招标过程管理,五 招标阶段的工程成本管控,（3）招标过程管理,五 招标阶段的工程成本管控,（3）招标过程管理,五 招标阶段的工程成本管控,（3）招标过程管理,五 招标阶段的工程成本管控,（3）招标过程管理,五 招标阶段的工程成本管控,（3）招标过程管理,（4）甲供物资管理,一是能较好的控制工成本，能通过甲方集中购买及利用甲方付款方面的优势达到降低成本的目的；,为什么要甲供物资？,（4）甲供物资管理,二就是能较好的控制材料质量，满足甲方设计要求（如各类装饰性材料
19、，石材、墙地砖等）。,三就是如果采用乙供，无法包死单价，或即使合同包死单价，但当材料涨价时施工单位因无能力承受而重新讨价还价，并影响工期。,五 招标阶段的工程成本管控,（4）甲供物资管理,备注：其中红色物资为集团集中采购物资,五 招标阶段的工程成本管控,（4）甲供物资管理,3、甲供物资的控制要点,3.1甲供材应供量管理3.1.1在施工过程中甲供材必须有应供量，并作为控制超供的依据，严禁拖延到结算时才计算应供量的现象。3.1.2合理确定甲供材的损耗率：甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或报价中不得再计算损耗。,3、甲供物资的控制要点,3.2甲供材节超管理3.2.1甲供材在施工过程中应按照应供量
20、进行超供控制，如果出现超供，应在最近一期工程进度款中予以扣回。3.2.2甲供材节约应在完工结算时计算确认。3.2.3超供扣款和节约补款的计价应在合同中约定，为平衡风险。,3、甲供物资的控制要点,3.3样板选型管理3.3.1结合项目定位。3.3.2根据项目发展的市场定位标准和设计管理部的具体要求，开展选板工作。3.3.3设计挑选样板，应参考项目成本计划，同时兼顾招标的可操作性，选择适合本项目的产品。3.3.4采购样板应确认三套。,3、甲供物资的控制要点,3.4现场领料管理3.4.1现场卸货及看管：应明确规定卸货的责任单位、卸货的方式、卸货的时间要求、卸货的地点。3.4.2物资需求计划：承建商须对其提出的物资需求数量的准确性负责。3.4.3物资的验收、接收：物资验收重点是检查包装是否完整、包装所示的物资外观特征与采购要求是否相符、包装如有损坏是否影响物资的完整等，此外清点本批物资数量。,
