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1、本项目户型面积和比例建议,项目户型面积及比例的确定，是项目一期开发致胜的关键：如何完成科学的户型面积和配比？,除开经验值和方法论，我们选择了最为科学的市场推论与模数验证。接下来，正式进入推导过程,推导过程1：-同质片区、同类型项目户型面积配比分析,分析过程:选取同质片区、基本同类型项目进行整体分析;考虑年限的变化特征,寻找之间的规律和变化;选取07-10年的共3个项目进行分析;目的要求:由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:市场部市场研究数据,同质片区07-10年已/在售项目分析,样本容量,时间跨度,筛选标准,2,1,3,3个,3年,常州新兴区域住宅
2、项目片区:戚墅堰区/飞龙片区/新北高铁片区,1.07-10年面积和比例统计,07年,08年,09年,通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现二房、三房是所有可参考项目的主力户型。由此我们首先对二房、三房的变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及比例的变化 趋势，指导本项目的主力户型定位。,07年以来，常州城东区域住宅项目二房比例呈小幅平稳上升趋势；三房比例则呈明显下降趋势。据此线性趋势预测，2010年本项目可以参考主力房型比例为二房比例约为40左右，三房比例约为45左右;,2.整体二房、三房比例分析,面 积（）,9586,12865,8477,二房,三房,129108,13082,12493
3、,07年至今，二房/三房户型面积区间弹性增大，尺度下限有明显缩小趋势;我们的研究将从这些区间中研究07-09年面积区间的畅销段;,2007年,2009年,2008年,3.二房、三房基本面积区间分析,上限下限,三房,07年08年09年,80-9570-83、85-9370-89,115-13090-110，115-13090-110，120-130,二房,选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目二房户型区间设置在70以下、7090、9095之间；三房户型区间设置在90-110、115-130之间；,结论：,4.03-06二房、三房畅销区间分析,绿地世纪城,新城公园壹号,约3.5,现
4、象一：参考项目每期均有;,结论：综合以上三点现象作参考，所有的四房在销售中具备单价优势,所以,综合本项目设置四房存在可能性;,5.四房设置建议,现象二：,现象三：,新城公园壹号 四房南北通透，均价3900，整体均价4200；绿地世纪城 四房房均价约4000元/，小高层二房均价约4500元/;,关于近三年区域内可参考项目之四房分析,新城公园壹号1期绿地世纪城,2006-72009-7,157约3%125-144约5%,时间轴线,可参考项目中，基本设置了四房，占此次样本总量的2/3。设置了四房的项目，其套数比例不多，套数比约占35。,6.四房设置建议,主力区间:130-150四房比例:约3%-5%
5、,关于近三年可参考项目之二房以上户型分析,绿地世纪城,7.二房以下户型分析,选取设置相对集中的面积区间段，由于该户型处于滞销状态，并据此初步建议本项目二房以下户型适当配置，区间设置在50-60，整体比例控制在3-5。,结论：,50-60 约占22.4%，处于滞销状态,初步推导户型面积和比例,结论一:,说明:以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值;在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例;,分析过程:通过本片区潜在竞争项目进行分析;选取
6、09年的共3个项目进行分析;目的要求:第一次修正基本户型由同区域项目竞争分析对结论一所初步推导的户型比例进行修正;数据来源:市场部市场研究数据,推导过程2：-同片区、竞争项目户型面积配比分析,水晶城,新城公园壹号,东方福郡,本案,选取案例来自戚墅堰片区的竞争项目,同片区2010年潜在竞争项目分析,1.2010年竞争项目面积和比例统计,一房空白,二房、三房是主力户型,2.潜在竞争项目主力户型区间和比例统计,结论一主力户型区间和比例统计,分析原则:为合理规避竞争，修正比例.本项目结论一中一房具备发展空白点,建议保留;二房在85-90之间竞争较弱,建议适当调高本项目比例;二房70以下存在非主力户型空
7、白点,暂作保留;三房115-130为直接竞争区间,建议适当调小比例;四房以上整体比例比较少,建议保留不变;,3.第一次修正户型比例,结论二:,说 明:将三房整体比例降低;未来三房中90-110平的紧凑房型比例建议可以增加;将两房的比例增加;接下来将通过新增客户分析和自身条件进一步论证户型比例;,推导过程3：-由项目片区客户特征、项目地块条件对户型面积配比修正,分析过程:项目片区目标客户进行基本需求分析;通过对自身限制条件进行全面分析;目的要求:第二次修正基本户型由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;数据来源:市场部市场数据,典型个案：新城公园壹号,项目概况：总规划面积45万平米历史推盘
8、情况：一期开盘2006年7月，推387套住宅，于2008年6月加推143住宅；二期开盘2007年6月，共计推出153套别墅；三期开盘2009年9月，共1186套住宅，已入市546套。主力户型：125平米左右的三房成交户型分析：畅销户型:77平米的二房、93平米的三房，125平米左右的三房历史成交均价:一期开盘成交价3000元/平米，09年拉升至3680元/平米；三期开盘成交价3820元/平米，目前拉升至4200元/平米。历史成交客户:以戚墅堰客户成交为主，约占5成,其次为天宁区客户；职业特征主要表现集中在国企职员、个体老板,项目点评：09年之前，区域的产品推售节奏较为缓慢，主要是由于客源的基数
9、不足以支撑产品的快速去化，随后随着区域市政利好以及市场整体走强的影响，带来了一部分外来客源基数，从而加快了项目的推货节奏，量价之间发生了同比的上涨趋势。,2009年新城公园壹号去化面积比例分析,2房,3房,从已入市的产品配置来看，120平米以上的三房产品居多，可见开发商对改善型客源的购买力抱有较大希望，但同时对于其他层次客源的预期也越来越大；从去化比例来看，紧凑型二房、紧凑型三房、舒适型三房的去化较为理想，表明客源的层次范围较广，一方面是区域性改善需求，另一方面是由于外区域的价格挤压带来中低收入外区域客源基数的上升。,公园壹号1、3期产品配置变化对比,1期,3期,产品由一期时的三房为主转变为三
10、期时的二房和舒适型三房为主；产品配置的变化主要是受客源结构的变化、市政建设的发展而导致比例配置的变化。,公园壹号区域客源变化分析,公园壹号1、3期成交客户区域比例,由上表可以看出，公园壹号3期客户对比一期发生了如下变化：戚区、新北区、钟楼区客户购房比例有所下降，其中戚区客户购房比例降幅最大，为11.7%；天宁区、武进区、外地客户购房比例呈现出上升趋势，特别是武进区和外地客户购房比例增幅明显，分别达到了11.1%和5.8%综合戚区交通改善、各区房价变化来看，未来在戚区购房的武进区、外地客户及天宁区客户将会有进一步的上升趋势；,公园壹号区域客源变化分析,公园壹号1、3期成交客户置业目的比例,由上表
11、可以看出，公园壹号3期客户对比一期发生了如下变化：多次置业的客户购房比例有明显上升，上升幅度达20%，二次购房的客户比例出现了较大的下滑，下滑幅度同样达20%；结婚购房的比例也有6%左右的上升幅度，综合戚区交通改善、各区房价变化来看，以及项目在售产品的配置来分析，其中的多次置业客户主要是需求中小面积的产品，作为未来的区域投资性产业。,公园壹号区域客源变化分析,公园壹号1、3期成交客户职业特征比例,由上表可以看出，公园壹号3期客户对比一期发生了如下变化：国企职员、个体老板的置业客户比例有一定幅度的提升，其中国企职员拉升的比例最大，约20%；私企职员的购房比例有较大幅度的下滑，下滑比例达30%；综
12、合戚区交通改善、各区房价变化来看，以及项目在售产品的配置来分析，说明一期购房客受区域环境、配套的不利影响还是蛮大的，导致客源职业分布集中在狭定的人群，但随着产品面积范围的拉升，交通的改善，导致客源职业分布较为分散。,综合区域客户特点,客户区域:以戚墅堰客户为主力,辐射天宁以及周边武进乡镇;客户类别:主要为私营企业主国企职员国企职员公务员;客户需求:以二房三房需求为主力,四房需求居其次;二房以80-95平米为主力需求;三房120-130平米为主力需求;承受价格:均价在4000-4800元/平米;,快速公交2号线的建成通车后，对于沿线项目的量价走高起到了较为关键的作用，09年区域对外窗口逐步打开沿
13、线楼盘开始受益。绕城高架二期的建成通车后，沿线项目的量价势必出现一个较大的变化，尤其对于高端客源的走向会起到较为关键的作用，交通能力的提升带来沿线楼盘的收益。玫瑰湖、湿地公园的景观改造对于区域的景观休闲档次将起到一个巨大的拉升作用，从侧面映射生态休闲生活区定位的必要性，将加快区域休闲型置业的脚步。,快速公交、绕城高架打开戚墅堰外销大门，通过交通动线逐步引入外区域的购房客源；区域玫瑰湖、湿地公园的景观改造对于提升改善型居住的生活品质具有积极的影响，带来了一部分改善型需求的释放。,常州其他区域随着价格的不断拉升，不断有受价格影响而被挤兑出的客源，而本区域的价格低洼、规划利好将作为吸引这部分客源的最
14、有力支撑。,2.市政动态带来的客户变化,市政动态对于戚墅堰房地产的影响是十分深远的，快速公交、绕城高架作为主要的交通流线，将积极的影响外区域人口的流入，而玫瑰湖、湿地公园的打造将提升区域的客户层次。对于区域项目未来的影响将更加直接、深刻。,区域养老型客户,周边乡镇客户,天宁区、新北区客 户,主要需求二房、三房,主要需求二房、三房,年轻、外地落户工作人员主要需求二房,有较强的经济积累主要需求三房、四房,市政规划带来的客户变化将给项目所在区域带来一定量的二房、三房需求，整体看三房高于二房.,工业园区的就地置业,项目自身条件限制分析,目的:基本推断本项需要规避得劣势 可以营造得质素空间;,整体项目占
15、地面积为162920，容积率2.2-2.8;从项目实际的数据指标考虑，要保证产品的通透性和舒适性，本项目以高层为主，具备开发多层或者小高层的可能;,1、从戚墅堰新城区、老城区等区域的在售、已售的项目的来看，客户对于小高层的接受程度较高，高层的接受程度在逐步走高，未来将成为区域主流。2、从本项目的数据指标和保证单位的通透性与舒适性来看，高层物业项目比小高层物业更适合本项目。,1.项目容积率影响分析,地形：被四条路围合而成。整个地块相对规整，拥有大面积的水系，而且地势平坦开阔；整个地块比较方正。,朝向：整个地块的朝向较理想，可完全实现南北朝向；后期规划中若不可避免需要东西朝向则有景观加以弥补。,2
16、.地块形状和朝向分析,景观：北眺规划中的玫瑰湖水上乐园景观，东南向望湿地公园景观，南向丁塘河自然水系景观，距离垂钓区较近。,3.地块景观分析,1,2,3,4,6,1,玫瑰湖,2,龙城高架,5,3,地块内自然水景,4,湿地公园,5,建设局垂钓区,6,丁塘河,交通：目前通过大明路直接进入地块。地块西边的绕城高架预计于今年9月份通车，北边的龙城大道预计5月份通车，两条路得通车，将极大的拉升项目的通达性，对于项目档次的拔高将至关重要。,4.地块交通分析,龙城大道,规划道路,由于项目所处的区域为规划启动区域，整个区域的施工在不断的跟进中，因此项目未来的噪音存在一定的不确定性。,主要是来自直接仅靠项目的龙
17、城大道和绕城高架二期带来的施工噪音影响；项目西南边距离义务小商品城近，未来交易市场经过项目的人流和车流以及市场本身的售卖声虽然少于两大主干道，但也会带来一定的噪音影响；北边的玫瑰湖水上乐园开园后休闲娱乐所带来的噪音也是不容忽视的影响；南面的厂房也会带来一定的生产噪音影响,5.地块噪音分析,龙城大道带来的汽车噪音影响较大，未来玫瑰湖水上乐园带来的娱乐噪音也不容忽视,主要是来自直接仅靠项目的绕城高架二期带来的噪音影响；,项目南面存在的厂房所带来的生产噪音影响；,1)、从地块自身的特征分析，地块内的水系分布较广，整个地块方正、较为完整、地势平坦开阔，周边遮挡较少，具有建立舒适性、高尚居住社区的较好条
18、件；但南边和中间部分水系较多，自然环境较佳。在产品规划的过程中可综合考虑各个地块的优劣，在南边设置部分档次较高的产品。2)、地块周边路网丰富，但由于临近龙城大道与绕城高架二期，不可避免将受到一定的噪音影响,建议营造部分中等舒适户型、紧凑型户型进行产品的完善。3)、地块的主要景观有北边的玫瑰湖景观、东南向的湿地公园景观的，因此在将来的产品规划中若不可避免北向的户型可以用景观优势增加面积加以弥补。,自身限制性条件小结,项目西边距离绕城高架较近，且与名桂坊相邻，存在一定的噪音影响，受西边高架的影响，景观面也不是十分理想，不具备设置中大户型的支撑条件;,南北通透，北可利用沼泽水景，南丁塘河水景。具备设
19、置部分中、大户型的质素。,北面隔龙城大道临玫瑰湖水上乐园，大型游乐水晶对于项目景观具有较大的利好；具备设置中、大户型的质素。,分析原则:客户影响只修正户型需求比例.,自身条件以及新增客户分析统计.,第二次修正户型比例,结论三:,说 明:将二房、三房整体比例适当调整，其余比例不变;通过同片区客户分析以及新增客户分析，三房以120-130平米为主力需求段，占到6成左右;以90-110平米为次主力需求，占4成；二房以70-90平米为主力需求段，占7成左右，85-95平米占3成;接下来将通过对政策的分析影响进一步论证项目整体户型比例;,推导过程4：-由政策的影响对户型面积配比修正,分析过程:通过对目前
20、契税的说法进行初步研究;目的要求:第三次修正基本户型由政策影响进行户型比例修正;,关于契税的影响;,针对144平米以上:按2%的比例上交契税针对90-144平米:按1%的比例上交契税针对90平米以下:0契税,初步了解提高契税政策,面积越大，对于购房成本支出的压力越大,契税对于户型支付的影响分面积影响,通过基本面积比例我们初步测出该项目平均比例段;通过套数比进行总体比例调整;初步得出以下平均比例;,结论三得到的项目基本区间和比例：,四房+四房以上户型基本均基本属于超144以上户型，二者套数比例和占总比例的7.5。根据市场经验判断，其中受契税影响约20的客户可以可能会停止或延后购房。据此：本项目一次性付款的套数比例为7.5201.5则四房比例可以适当的下降1.5%，而增加三房的比例。,第三次修正户型比例,结论四:,说 明:适当降低四房以上比例;同比调高二房和三房比例；一房控制在3%以内;此户型区间和比例为最终推导户型定位;,通过潜在竞争修正套数比例,项目自身及客户变化趋势修正比例,契税之政策影响分析修正比例,0709年可参考项目分析得出本项目初步户型配比,
