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1、第五章 房地产项目规划设计,第一节项目总体规划,房地产项目规划设计重要意义,以往的房地产项目策划，更多地集中于市场业务层面，忽略了规划设计的探讨房地产项目规划设计设计原则有限的资源约束条件内，居住质量最佳,规划设计做什么？,建筑设计、环境设计的前提内容：建筑、道路、绿地等的空间布局景观规划设计交通组织方案配套设施规划,一、规划设计总体构思,1、必须树立“以人为本”的规划设计思想体现在建筑本身的品质感和室内空间的人性化上建筑人居（人每天一半的时间在家里）2、住宅小区设计应该因地制宜，与周围环境协调融合（追求建筑与自然的共生）远大都市风景：类湿地蓝山美树 浅丘地形麓山国际社区3、小区设计应富有个性
2、，特色突出,4、力求建筑与社会共存住宅功能庇护、体现思想、感情、价值观念的工具规划设计将家庭成员感情推向邻里、社区5、追求住宅的适应性与灵活性适应性对市场的适应灵活性结构的可变更性,二、空间关系处理,1、动与静的关系静：建筑物、构筑物、围墙、挡土墙动：流水、喷泉、人工瀑布、湖泊、海面、草木花卉2、实与虚的关系文化性空间不宜过实，商业性空间不宜过虚,三、建筑与环境的关系,1、依循环境，依山造势如山上搞建筑，应该遵守“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜露”2、与周围环境相协调、和谐单体服从环境，先环境而后个体地进行设计，与环境协调，为环境增色：舒服、正气、平衡,文震亨长物志“令居之者忘老
3、，寓之者忘归，游之者忘倦”好的建筑水平体现三个方面：建筑本体的环境艺术质量高、建筑本体与周围环境的协调水平高；建筑本体的艺术、科技含量高。,四、总体布局与居住环境空间构成,1、居住空间层次：（1）公共空间（公共交通干道、集中的绿地、游园场地）（2）半公共空间：组团内居民共同使用（3）半私用空间：住宅楼栋间的院落空间（4）私用空间：住宅底层庭院、楼层阳台或室外露台2、总体布局原则：博采兼容、因地制宜、营造多层次变化的空间组合、保留绿化庭院空间,五、规划设计要则,1、适用：面积适当的厅、厅内良好的光照、通风和视野、厅内不要太多的门、厨房靠近门口、厨房与餐厅近邻、卫生间与卧室相邻“动静分区、干湿分区
4、、公私分区”2、面积大小：受价格制约，引导性的前瞻设计与现实性的市场定位结合3、高科技与环保结合,4、打造适居环境,六、各类设计设计理念,1、“可持续发展”规划理念：突出景观和景观环境中的重要性2、城市民族特色塑造：重点强化展现民族文化特色，挖掘“民族文化资源”3、营造高品质的都市人居环境：适应现代城市的节奏、文化及其他生活需求4、创造与自然、环境亲密交融的空间5、主题主义海悦花园：大海主题阳光花地：花卉主题金地格林小城：院落主题,第二节：项目建筑风格,一、建筑风格的价值,1、建筑风格含义：风格是一个建筑物的特性或独特表征；是建筑的一种方式、类型或方法；是一代人文思想的重要组成部分；是建筑艺术
5、和审美价值的直接体现形式2、建筑风格对住宅开发的影响：（1）、对建筑本身来说，通过风格取得两重效果：美观和识别（2）对发展商来说，良好的建筑风格有助于速销（3）对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦,二、建筑风格类型,1、建筑风格历史回顾欧陆风 现代简约式新洋房中国风新古典百花齐放90年代后：欧陆风情（齐力花园，英式建筑；万科魅力之城、鹭岛国际社区、成都后花园）煽情的外观、高档形象的营造新古典：中海龙湾半岛万科金域蓝湾中海国际社区华润二十四城,（1）欧陆风情：粘贴古罗马古希腊艺术符号、山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆，沉闷的暗粉红色与浅色线脚结合粉色外墙，白色线条、通花
6、栏杆、外飘窗台,2、几种典型建筑风格,二、建筑风格类型,（2）传统中式风格：传统元素创新使用，一种怀旧、追昔的氛围油然而生，古香古色，素面朝天。院落、围墙、亭台楼阁、坡屋顶、花窗是主要建筑形式。三利宅院、芙蓉古城、城南“清华坊”、“流水山庄”,二、建筑风格类型,（3）现代风格以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观、强调建筑外观的明快、简洁。各式花园洋房,二、建筑风格类型,（4）异域风格：地中海式、法式、英式、日式、北美式、德式建筑异域风情的尽可能原样克隆。各种外国情调的建筑风情，尖顶、山墙、拱顶，满足了人们对国外风情的向往齐力花园、中海名城，中华
7、园、浣花溪山庄，春天花园、麓山国际社区、原乡、莱茵枫渡等等,第三节 建筑景观设计,一、景观价值,现代居家，除了考察功能适用性外，居住的舒适度更成为人们考察的要点景观成为促销的要点：先做环境景观、再做建筑怡丰新城：一个绿树荡漾的地方远大都市风景：当风景成为生活81.3的调查者希望住在风景好的地方,二、景观设计准则,1、住区园林力求创新，各具特色：创新和特色是生命力2、山水园林景观和植物花草有层次，丰富多彩3、住区园林应与方便人际交往相结合4、利用、改造自然景观和人造山水景观结合,二、景观设计准则,5、发展立体绿化，营造空中景观6、住区绿化与体育活动场地结合7、住区园林力求美、静、净、洁8、住宅绿
8、化合理控制成本，减轻居民负担,三、景观设计内容,1、绿化种植景观居住区公共绿地、宅旁绿地、绿篱、架空空间绿化、隔离绿化、平台绿化、屋顶绿化、停车场绿化2、道路景观步移景异、韵律感和观赏性注意对景和远景设计，形成视线走廊人行道两旁形成绿荫带，并窜连花台、亭廊、水景、游乐场，增强环境景观层次。,3、场所景观健身运动场、休闲广场、游乐场4、硬质景观泛指用质地较硬的材料组成的景观，包括雕塑小品、围墙、栅栏、挡墙、坡道、台阶等,5、水景景观结合场地气候、地形及水源条件设计（1）自然水景：包括水体、驳岸、水上跨越结构、水边山体树木、水生动植物、水面天光映衬（2）庭院水景：人工水景，叠水、溪流、瀑布、涉水池
9、、泳池水景、装饰水景,6、庇护性景观住区中的交往空间，是居民户外活动的集散点，既有开放性，又有遮蔽性，主要包括亭、廊、棚架、膜结构等7、模拟化景观以替代材料模仿真实材料、以人工造景模仿自然景观、以凝固模仿流动，是对自然景观的提炼和补充假山石、人造树木、人工草坪、人工坡地等,8、高视点景观：高层电梯公寓垂直方面的景观序列，由上往下的视觉感受两种布局方式：图案布局和自由布局9、照明景观目的：增强对物体的辨别性；提高夜间出行的安全度；保证晚间居民活动的正常开展、营造环境氛围,第四节 项目户型设计一、户型的分类二、户型设计基本流程和设计要点三、户型设计评价标准四、几款户型设计评价,一、户型分类：按经济
10、发展的角度分 安置型 实用性 舒适型 豪华型依据：住宅面积、户室数、设备设施、装修标准,1、安置型：需要国家补助的安置型住宅：户型少，公共设施简陋，造价比较低。安置房居住面积50平方米经济适用房：以微利价出售给中低收入阶层的商品房特点：社会保障性、经济性、适用性申请标准：五城区（包括高新区）正式户口；家庭年收入在规定的中等偏低收入线（家庭年收入3.8万元）以下的；无房或人均住房建筑面积在16平方米以下；未租购公有住房或者其他政策性住房（包括解困房、安居房、广厦房、经济适用住房、集资建房等）对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交
11、综合地价款。,2、实用型：住宅设计主要从功能出发，基本满足人的生活实用要求，寻求有限度较合理的平面格局。50平方米80平方米两室两厅,3、舒适型符合现代人家庭生活方式，具有舒畅适宜的居住环境；除了足够大的厅、卧室、厨卫之外，还应该有玄关、衣帽间、储藏空间等辅助空间80120平方米三室两厅，主卧室带卫生间产品之间的差异性主要体现在空间组成和朝向、通风上动静、干湿、洁污分区明确,4、豪华型：120300平方米，也称之为享受型其特点如下：具有非常丰富的功能空间，面积大居室多，健身房、娱乐室、书房等应有尽有；装修精细豪华5房3厅(或2厅客厅挑高)4卫1工1厨 强调创造高质量的生活环境,注重细节突出个性
12、 大面积跃层 独栋别墅别墅种类 联排别墅：翠拥天地 叠拼别墅：,独栋别墅,翠拥天地：联排别墅,二、户型设计基本流程1、进行市场调查2、掌握户型需求客户户型选择决定因素：价格因素、客户自身需求人口多少；住房购买原因3、确定户型大小方法：市场调查 弹性设计方案4、进行功能分区5、进行户型布局6、确定户型构成7、住宅的空间配置,户型面积设定,1、户型面积：各类户型的总面积设定及各个功能空间的面积设定2、户型面积设定因素：（1）消费者对应性（2）舒适性。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。舒适性还应考虑利用率问题（3）地域性。由于生活习惯、以及各地区人均土地拥有面
13、积的不同，造成了南北、东西的消费者对住房面积的要求有较大差别。北方地区地广人稀，一般家庭的居住面积部在100平方米以上；同时也受当地房地产价格、人均消费水平的影响。,住宅功能分区,私人行为空间、公共行为空间、家务行为空间、卫生行为空间、交通空间、室外过渡空间问题：各功能空间具体体现？,住宅功能空间设计方法,（1）内外分区按照使用空间的私密性成都进行功能分区私密性由低到高排序：过厅、起居室、客厅、餐厅、厨房、家务室、洗衣房、健身房、储藏室、工作室（书房）、卫生间、客房、次卧室、主卧室私密性低的空间布置在入口的附近，私密性高的空间布置在最里面,2、动静分区按照房间的使用是否需要安静，以及需要安静的
14、程度来进行划分。静区：卧室、书房动区：客厅、餐厅、厨房、家务室动区设置在住宅入口附近静区放在靠里的区域,3、洁污分区（干湿分区）将有污染源和没有污染源的房间按清洁程度进行功能分区易产生污染源的区域：厨房、卫生间,好户型的标准,一套好的住宅，需要做到：动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区一套好户型，必须做到：通、透一套好户型，要尽可能安排多的房间朝向南面，如若不能保证，则首先满足客厅和主卧一套好的户型，供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网线尽量集中，既方便装修，又方便维修检查，同时节省材料,海峡新城户型图,绿野天城户型图,两室一厅户型图,三室一厅,5、户型布局（1）、客厅设计原则：独立性；空
15、间效率客厅功能：迎客、家人闲聚的空间客厅室内家具配置：主要有沙发、茶几、电视柜、酒吧柜及装饰品陈列柜、金鱼缸、花木等；客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等；开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率客厅设计要点：临近入户，注重外在景观（因此一般设计阳台或接空中花园），采光和通风好客厅的开间：以4.5米为宜；最大不应超过5米，最小不应小于3.5米（为什么？）进深与开间之比不宜超过1.5客厅的发展趋势是什么？,（2）、厨房：厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间设计要点：应远离卧室、客厅，
16、尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门 必备的设备需要足够的面积。充分考虑操作台、洗手台、厨具电器柜的设置摆放厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处厨房外一般带生活阳台：洗衣机、衣物的洗涤晾晒厨房形式：I型、L型、开放式、半开放式3A级住宅小于8平方米；2A级面积6平方米；1A级是5平方米厨房发展趋势？,（3）、卫生间三个基本功能：洗面化妆、淋浴和便溺有所分离，可以避免使用冲突。三进式单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。卫
17、生间要有窗户，通风，否则非常潮湿卫生间面积不应少于6平方米,（4）、卧室面积：主卧1418平方米左右；次卧面积1014平方米左右注重卧室的私密性：和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。主卧设计要点：主卧带独立卫生间，面积应比公共卫生间大，功能也应更完备；独立性、私密性：尽量远离入户门、远离客厅窗户：低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流 主卧带卫生间、甚至主卧带书房、步入式衣帽间是现代户型设计的主流,（5）阳台,阳台设计类型双阳台内阳台观景阳台景观阳台特殊功能阳台,一般住宅户型面积分配情况,厅（起居室）：20-45主卧室：15-25次卧室：15
18、次卧室：8-12保姆间：4-6卫生间：4-10厨房：8-12洗衣机间：4（附污水盆）储藏室：6阳台：4-12生活阳台：4-6 步入式储藏室：6,（5）功能布局：住宅流线设计流线俗称动线，是指日常活动的路线根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。三条流线：家务流线、家人流线和访客流线基本原则：三条线不能交叉,家务流线储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线由储存、清洗、料理这三道程序进行规划L型和直线型,家人流线家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯,访客流线访客
19、流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门现代流线设计，倾向于把起居室从客厅中独立出来,上林宽境户型图,6、确定户型构成户型构成比例受到目标客户群、需求层次、需求变化、平面布局、规划设计等因素影响户型构成类型：两室一厅、两室两厅、三室两厅、四室三厅等；立体户型、平面户型户型构成战线不宜过长，过杂，要集中体现楼宇档次和形象定位因此主力户型就要突出主力户型：在户型构成中占绝大多数比例的,7、住宅的空间配置基本的空间：卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间升级版：玄关、书房、休闲间、储藏室、衣帽间、儿童房、工人房、保姆房、健身房、空中花园、露台；美国
20、住宅，将空间细分为礼仪、交往、私密、功能、室外五大区,三、评价户型设计的标准1、舒适性：以人为本，景观的均好性、通透明亮，采光好2、功能性：满足目标客户群体的功能需求无论面积如何变化，基本功能不能缺失；考察在面积允许条件下，功能的划分3、合理性：设计上尽量减少过道和绕道设计，避免造成不必要的面积浪费，提高户内使用面积的实用率,4、私密性：家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余 一梯两户带电梯设计5、美观性：符合视觉欣赏需求，和谐统一，强调空间层次感6、经济性：做到紧凑实用，不浪费空间,四、几款户型设计点评,点评：空间：78.23平米，2室1
21、厅1卫。朝向：此款户型坐东向西。格局：这套户型是小户型，结构较合理，房间方正完整，布局紧凑。缺陷：此套户型结构上没有大的问题，但客厅和用餐区实际为进入各个功能区的走道，不利于房间的使用；由户型图比例看配套设施空间狭小，卫生间和厨房的开间比较小；卫生间没有直接采光和通风，空气流通不畅；客厅和卧室通过阳台采光，采光情况可能不理想。,点评：空间：122平米，3室2厅2卫。朝向：此款户型坐东向西。格局：这套户型结构较合理，各个房间方正完整，布局紧凑。卧室、客厅南北对开，室内可形成穿堂风，空气通爽。主卧和次卧分开，不会互相影响；缺陷：两个卧室朝北，房间的日光可能不充足；入户门至卧室的走道面积较多，浪费了
22、部分室内的面积；餐厅无直接自然采光，需要室内灯光照明；两个卫生间都没有直接采光和通风，卫生间空气流通不畅；单阳台（且阳台面积较小）不利于长期的居家生活。,点评：该户型为二室一厅一卫结构。11米的进深，整套屋子十分明亮。动静分离，左侧为活动区域，右侧为休息区域。入口处玄关设计，增加主人的私密性。厨房拥有独立的小阳台，可作为储藏间，同时也增加厨房明亮度。卫生间与两间卧室呈品字形，没有过道的浪费。餐厅与起居室有个空间的递进，更显层次感,点评：该户型为三室二厅二卫结构。该户型格局方正，南北通透，设计手法上自然而然地流露出一种灵气；空间布局合理，动静分区，洁污分离；客厅无户内门，有利于家具的安放布置；入
23、门玄关设计，私密性好；面宽大进深小，所有房间明窗设计，采光充足，既增加居住的美感，也大大提高了生活的品质，让业主拥有舒适的心情。,住宅户型设计总结,1、户型面积趋向使用化传统的一梯多户受到挑战，尤其是高层住宅的一梯八户井字形格局，由于使用效率低，功能质量差，愈来愈受到市场冷落。户数的减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。三角形、钻石形、六边形、斜十字形等布局形式不断涌现，每一户的居住质量都得到相应的关注及重视。大厅大户的结构显得落后，中户型设计基本上以大厅小房为主，而大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段也达到类似的效果。户内实用率比以前高，公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少
24、，户型设计较以前更讲究如何充分利用每一寸空间。,2、功能配置更趋完善主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。工作阳台的设置，同以前功能重合的阳台设计（把家务操作、观景等功能集中于一个空间实现）相比变得合理、方便。书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套空间的设置、使室内活动更为舒适。玄关的设计，增加户内空间层次，亦与生活水平提高的社会现实想吻合，使入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康化、安逸化。,3、功能分区更为明显以前的住宅，没有什么功能分区概念，在居家使用上极不科学，大厅功能比较混乱，基本上不区分休息娱乐区（客厅）与进餐厅（餐厅），一些卧室门直接开向大厅，设计十分不合理。现在的住宅，开始注
25、重使用空间的层次与分区的问题，三大分区理念：动态静态空间花分、工作空间与生活空间的划分、公共空间与私密空间的划分思想在户型设计当中得到有效贯彻。平面户型设计打破平面厅室划分的旧传统，利用凸出的边角，台阶、隐形走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。,4、户型设计更为贴近人性现在的户型设计更为贴近人性，设计是出于居家细节设身置地为住户考虑的。传统的厨房多采用I型，现在则有I型、L型、还有开放式，半开放式的厨房设计（在小户型住宅及酒店式公寓运用用得比较多），在长度、宽度方面考虑到操作台、洗盥台，厨具电器壁柜的设置及摆放位、管线的安装、通风排气条件。落地窗、凸窗、角窗的普通采用打破单
26、纯以阳台作为居室外延空间的局面。卧室门的朝向注意避免与其他房间门相对的现象。低窗台设计，可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。些中小户型采用自由间隔设计，充分体现个性品位：其一，少梁柱对空间的占用及制约，使自由问题灵活方便。其二，室内空间多运用薄墙、虚墙（非砖石水泥结构），住户可重新进行间隔。,5、设计观念变革朝向观念的变革不再追求户户朝南的设计，景观与朝向同样重要、户型设计更关注景观的方向而不是南北朝向/消费者开始关注小区内部环境的营造，开发商近年花大力气去塑造区内景观，住宅小区采用围合式、半围合式布局较多，只要是朝向中心花园的户型，基本上都能得到消费者的认可。需求观念的变革随着目标市场逐渐细分化，购房群体日趋理性与个性，单一的户型需求演变变为多极化、多样化的户型需求，从而使户型设计也呈现多样化特征。1996年以前的住宅户型，同一楼盘同一类型面积相同，格局也相同，1996年以后的住宅户型，同一楼盘同一类型细分为几种面积结构有差别的户型，以满足相同收入阶层中不同的消费需求。,6、从人口构成确定居住空间从家庭人口构成分析，7种套型即可适应1-6口家庭的各种构成情况。但套型设计还要满足家庭行为和生活模式的不同需要，反映不同地区的气候、环境、社会经济水平、建设标准、风俗习惯以及历史文化的差异。因此，套型模式就会千变万化，多样化也成为套型设计永无休止的追求目标。,
