王府世纪底层商业经营方案建议.docx

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1、王府世纪底层商业经营方案建议（“王府世纪小商品交易市场”）目录:一、研究背景4二、研究目的5三、研究内容53.1、 现阶段房地产项目常用的营销模式53.2、 现阶段房地产项目展览展示的形式及方法53.3、 郊区房地产项目推广上面临的主要困难63.4、 郊区房地产项目对于设立市内接待处、售楼处的考虑的主要条件63.5、 郊区房地产项目设立市内接待处、售楼处的技术指标；63.6、 该商业形态“商品房展示交易中，Iy（长期、常年经营）应具备的功能7四、可行性分析74.1 供应分析（项目分析）74.2 需求分析（客群分析）8五、机构投资商的投资初步分析8方案一10方案二11六、存在的问题和不确定因素1

2、3七、初步结论和建议13八、附件13附件一15附件二16附件三17附件四21摘要本建议以解决王府世纪底商长期空置的状况，带动、提高写字楼部分的出租率和租金水平以及地下停车场的收益为前提，从北京市综合性商业市场入手，展现了现阶段北京市小商品交易市场的分布状况、供应状况、需求状况、价格状况等现状，从研究背景、研究目的、研究内容、可行性分析、投资初步分析、存在的问题和不确定因素、初步结论七个方面，对客户构成和特点进行了分析，同时重点介绍了万通新世界小商品交易市场的现状，并选取了部分案例进行了简要的剖析，最后根据北京市商品交易市场的发展趋势，以及消费者的消费趋势，通过专业的调研、分析，简要论述了“小商

3、品交易市场”这种商业业态，是否能够在本案现有条件下进行经营的可行性，同时为经营方式做出准确的论证。王府世纪底层商业经营方案建议（“王府世纪小商品交易市场”）一、研究背景说明：我们这里指的研究背景主要是依据商业市场体系的建设结构为内容。1 .商务部颁发的商业市场体系建设纲要，推动了和细化了商业地产的发展。商务部在2004年6月9日发布全国商品市场体系建设纲要，纲要提出了我国商品市场体系建设的目标和主要任务。5年到8年内，初步形成布局合理、结构优化、制度完备、现代化水平较高的商品市场体系。明确了今后几年商品市场体系建设的三个重点，即大力发展消费品市场，提高最终消费率在国民经济中的比重；推进生产资料

4、流通方式的创新，提高经济运行的速度和效率；结合当前宏观调控的要求，对目前流通领域特别是大型商业设施投资过热的情况,提出要控制发展大型购物中心,并将加快发展贴近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市等业态。商业细分创造的市场机会。主要方向： 适应不同层次消费需求发展的需要，不断完善市场功能； 适应消费需求的发展变化趋势，健全城市零售市场的规划布局； 重点发展新型零售业态，改造和调整传统零售业态； 加快培育新的消费热点。2 .区域缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务”型商业。区域目前的商业表现形式是以大型综合类商场为主，沿街铺面为辅，商业层次相对较高，整体缺乏具有一定规模的，集

5、购物、休闲、娱乐为一体的中、低端综合性商业场所，商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，这就给我们在创造区域市场的业态提供了机会与空间，如能加强这方面的整体配套，定能将其打造成为区域的焦点物业。3 .新投资方式创造的市场机会。目前很多的消费者投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。商业业态，多以中、低档次商品为主。二、研究目的1、旨在利用王府世纪在位置、周边环境、配套设施上的优势，通过专业调研、分析，为本案找到相应的解决方案，同时对经营方式做出准确的可行性论证。寻找一种在风险合理的条件下建设

6、的，既满足开发商要求又能符合消费者需求的全新商业业态。2、解决王府世纪底商长期空置的状况。3、带动、提高写字楼部分的出租率和租金水平。4、增加地下停车场的收益。结合本案的现状以及达到以上的目的，我们提出了以下经营方式的建议：（“王府世纪小商品交易市场”）以下，就此种业态在本项目商业部分进行经营的方式进行初步探讨。三、研究内容3.R现阶段市内小商品交易市场发展趋势随着传统百货业态的没落，百货店纷纷向经营品牌质优价高产品的中高档百货店转型，而消费者Fl常所需的大众消费品市场出现了“真空”，致使万通、天意、明珠、秀水等小商品市场有了很大的发展空间。但是，小商品市场虽在货品丰富程度、更新速度、价格等方

7、面具有相对的优势，更能贴近消费者的需求，但是与现代百货店在硬件设施上的差距越来越大，导致传统小商品市场留给消费者的印象就是脏乱、拥挤、嘈杂、空气污浊。实际上，国外的小商品市场早已经逐渐升级为都市MALL。这种都市MALL里面的主力店铺面积不大，不售卖大众流行品牌，是个性小店铺的集散地。另外，除了购物的功能之外，都市MALL里也配备了娱乐、餐饮等设施。这些店里都是以最新的服饰、最低廉的价格、最现代化的设施和服务，尽最大努力满足着不同层次消费者的需求。3.2、 现阶段市内小商品交易市场概况3.2、 K现阶段市内主要小商品交易市场分布状况市内知名的小商品市场约在28家左右，主要分布在三环以内或三环沿

8、线，市内约11家，东部地区约4家，北部地区约3家，西部地区约10家，南部地区暂时没有。3.3、 2、现阶段市内主要小商品交易市场的租金/售价情况根据对市内28个主要的小商品批发市场的调查发现，现阶段市内的小商品市场主要以出租铺面的形式为主，扑面的面积在620肝之间不等，租金的差异范围较大，这28个商品批发市场的租金价格约在300012000元/月之间，平均租金约在5083元/月，主要是由于地理位置、经营环境、经营品种等差异造成的。3.3、 现阶段市内小商品交易市场经营模式 铺位出租形式为主； 发展商或物业统一管理； 分层划分业态； 单层划分经营种类。3.4、 现阶段市内小商品交易市场的经营环境

9、外部环境： 地理位置； 交通状况； 客流状况；内部环境： 缺乏专业性的规范化管理； 商户的服务态度有待提高； 商品的质量有待提高； 内部的卫生条件较差；3.5、 现阶段市内小商品交易市场的商品结构主要以日用百货为主，涵盖日用品、服装鞋帽、家电、办公用品、食品餐饮等3.6、 设立小商品交易市场考虑的主要条件 地理位置比较明显的地点； 车位充足的地区； 具有一定知名度的商业区域； 人流量的地区； 居住人口密集的地区； 交通便利的区域。3.7、 小商品交易市场的技术指标； 目标物业的地理位置； 目标物业的交通条件； 目标物业的商情因子； 目标物业的经营特点； 产品的经营结构； 目标物业的整体面积 停

10、车位的数量； 目标物业在布局以及结构上的条件； 目标物业的初始租金；3.、该商业形态“小商品交易市场”应具备的功能经营品种多样性；商品价格的可浮动性；购物环境的舒适性；经营时间的不局限性；降低客户购物的成本（时间、精力、交通费用）；服务的延续性；四、可行性分析4.1 供应分析（项目分析）4.1. K市内小商品交易市场的总数量（各区分布情况、销售状况、供应面积等）。说明：这里所指的市内是指城八区。具体区域包括东城区、西城区、崇文区、宣武区、海淀区、朝阳区、石景山区、丰台区共计8个区域。北京地区截止2004年11月底，约有小商品交易市场28个，东城区约7个，西城区约7个，崇文区约4个，海淀区约5个

11、，朝阳区约4个，石景山区约1个。4.1.2、 对市内小商品交易市场经营模式的调查与分析； 铺面或柜台形式；一般面积在520肝之间不等。 统一划分；根据商品的种类分层、分区划分。 统一经营；由开发商或物业公司进行统一管理。4.1.35、 市内小商品交易市场产品结构的调查与分析；主要包括以下几大类 日用品类：箱包皮具、化妆洗护、钟表眼镜、钟表修理、针棉织品、床上用品、儿童玩具； 服装鞋帽类：男女休闲服装、儿童服装、应季时装、男女皮鞋、儿童鞋、休闲鞋、帽袜手套； 家电类：家电音响、手机配件、通讯器材、风味小吃、美食快餐、茶艺馆、咖啡厅; 办公类：办公用品； 食品餐饮类：烟酒茶糖、各类食品； 休闲类：

12、工艺礼品、饰品领带、玉石铜器、文体用品； 其他：彩扩摄影、医药、电子游戏、护肤美容；4.1.36、 户租用该小商品交易市场的费用情况；每个铺位月租金支付=15X30X12=5400元；每个铺位年租金支付二54OOX12=64800元;名称位置使用面积租金付款方式天意市场阜外大街10Hf6000元/月押二付三金五星市场学院南路1211r5000元/月押二付三天龙市场东四南大街12f5000元/月押二付三万通新世界阜成门立交桥8m29000元/月押二付三官园市场车公庄大街15肝6000元/月押二付三王府世纪王府井10.5m,5400元/月押二付三4.1.37、 市内小商品交易市场的发展趋势预测；4

13、.1.38、 标物业所在区域的调查与分析； 区域商业市场的发展历史； 基本、次级、外围交易区域分析； 区域经济基础分析； 区域现有商业业态分析； 区域商品和服务类型分析； 区域交通状况分析； 区域客流状况分析； 区域客群特征以及消费状况分析。（注意：王府井商业街与项目所在地上述情况的差异）4.1.39、 其他城市类似的小商品交易市场的调查； 对已设立小商品交易市场的城市分布数量的调查； 对其他城市小商品交易市场整体规划形式的调查； 对其他城市小商品交易市场的经营方式的调查； 对其他城市小商品交易市场的商品结构的调查； 对其他城市小商品交易市场交易额度的调查。4.2 需求分析（客群分析）4.2.

14、1 租赁使用商场的目标群分析消费群：传统商户/个体工商户特征：以经营中低档服装、鞋帽、工艺礼品、生活用品、精品等传统商品为主中小型商户具备精品特色经营意识对整体区域形象及交通条件提升，加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体4.2.2 商场的目标消费群其实这类市场与专卖店、大型商场一样，都必须要有自己的追捧者（即目标消费群），而商场的市场定位和功能规划的制订亦是以目标消费群的需求为基础的。分析本项目的目标消费群，主要是以下几部分人群：地缘性客户流动性客户1525岁属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求新事物，新

15、潮流，带有一定消费盲目性。消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、小食、音像制品、IT产品、体育用品为主。(2)2535岁具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。消费力以中档产品为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主。包括：电器、IT产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品。(3)3545岁较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。消费以中档产品为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受

16、。旅游客户群体亲身体验王府井商业步行街特色而前来购物观光消费，具有一定的冲动性和随意。传统的中档商品较受欢迎，消费以中档为主。是主力消费群之一，从而带动购物、饮食、娱乐消费。4.2.3 商场的目标投资经营者分析以投资为目的投资人士王府井商业区是北京乃至全国最知名的商业圈，本案位居商圈的核心路段，人流量、车流量较大，商业氛围浓厚，客流、物流有保证，保证本商场铺位出租或出售具有高价位的内在价值，这些都对投资人士有巨大吸引力。如果在区域内有租价合适的铺位推出，并使投资客看到(本项目)美好的经营与投资前景，必定能吸引众多投资人士购买本项目商铺。出于对商铺的管理角度考虑以及对本项目情况的了解，投资者应多

17、以本地人为主以经营为目的的商家王府井商业圈的浓厚商业氛围，早已令众多商家看好。但现时项目地段中高档次的购物环境及经营的同质性，令众多有实力的商家止步。针对此类商家，本项目应着重注意商场的内部购物环境，确定商场的经营主题，同时设定多种租金优惠的付款方式，简化入驻手续，提供优质服务，令铺位租金付款更贴近经营商家的心理习惯，并在宣传包装方面营造出独特的经营风格和经营兴旺的前景，吸引此类客户租赁本项目的商铺。五、机构投资商的投资初步分析方案一（首付一年租金）A.固定支出费用1.每年租金=414275.98X360=20557411元；首付一年租金=20557411元；10年租金=10X20557411

18、=205574110元;2 .押金=4X14275.98X30=1713118元;3 .基本装修费用二14275.98700=9993186元；4 .首次支出总计费用二9993186+20557411+1713118=32263715元；5 .10年总计支出费用二205574110+9993186二215567296元；B.其他费用支出（每年10812654.5元）6 .能源使用费用（中央空调系统、水、电等）；7 .经营费用（为招商工作开展的宣传推广费用，办公设备等）；8 .管理费用（主要是聘用的各类人员工资，如招商部、综合管理办公室、保安、保洁员、维修人员等）；9 .财务费用（与银行有关的各

19、项现金业务产生的各类费用）；10 .各项税费（包括企业所得税、增值税、营业税等）；11 .其他费用（包括每年的设施折旧、设备维修等）；12 .不可预见费用C.租金收入13 .每个铺位月租金收入=1530l2=5400元；14 .每个铺位年租金收入二5400X12=64800元；15.100%出租率情况下的年总租金收入=14275.9812360=61672233.6元；16.70%出租率情况下的年总租金收入=61672233.6X70%=43170563.52元；17.49.55%出租率情况下的年总租金收入二61672233.6X49.55%=3O558591.75元；18.70%出租率情况下

20、的年租金差额=43170563.52-20557411=22613152.52元；19.49.55%出租率情况下的年租金差额=30558591.75-20557411=10001180.75元；20.70%出租率情况下的10年年租金差额=1022613152.52=226131525.2元；D.实现盈亏平衡的年出租率年总成本=年总收入=铺位数量铺位年租金盈亏平衡年出租率；盈亏平衡年出租率=年总成本+（铺位数量*展位年租金）；年总成本二（215567296+1801560650%10）10=30564532.60;盈亏平衡年出租率=30564532.60（952X64800）=49.55%（租金

21、单价12元）（租金单价12元、出租率70%）;E.投资回收期投资回收期二前期投入总成本(一年)年净总收入=(32263715+10812654.5)(952X6480070%)=43076369.543182720=0.997年=359天投资收益分析：70%出租率情况下的年总租金收入=9526480070%=43182720元；年总成本=(10年租金+装修费用+10年各项费用总计)+10年(215567296+10812654.510)10=32369384.1元；年纯利润(70%)=9526480070%-(20557411+1000000+10812654.5)=10812654.5元年投

22、资收益率二年净收益项目总投资=10812654.5(32263715+10812654.5)=10812654.543076369.5=25.1%方案二（首付二年租金）A.固定支出费用1.每年租金=4X14275.98x36020557411元；首付2年租金=20557411X2=41114822元；10年租金=10X20557411=205574110元；2 .押金=414275.98X30=1713118元；3 .基本装修费用=14275.98X700=9993186元；4 .首次支出总计费用=9993186+41114822+1713118=52821126元；5 .10年总计支出费用=

23、205574110+9993186=215567296元；B.其他费用支出（每年10812654.5元）6 .能源使用费用（中央空调系统、水、电等）；7 .经营费用（为招商工作开展的宣传推广费用，办公设备等）；8 .管理费用（主要是聘用的各类人员工资，如招商部、综合管理办公室、保安、保洁员、维修人员等）；9 .财务费用（与银行有关的各项现金业务产生的各类费用）；10 .各项税费（包括企业所得税、增值税、营业税等）；11 .其他费用（包括每年的设施折旧、设备维修等）；12 .不可预见费用C.租金收入13 .每个铺位月租金收入=1530l2=5400元；14 .每个铺位年租金收入=540012=6

24、4800元；15.100%出租率情况下的年总租金收入=14275.9812360=61672233.6元；16.70%出租率情况下的年总租金收入=61672233.6X70%=43170563.52元；17.49.55%出租率情况下的年总租金收入=61672233.6x49.55%=30558591.75元；18.70%出租率情况下的年租金差额=43170563.52-20557411=22613152.52元；19.49.55%出租率情况下的年租金差额=30558591.7520557411=10001180.75元；20.70%出租率情况下的10年年租金差额=10x22613152.52=

25、226131525.2元；D,实现盈亏平衡的年出租率年总成本=年总收入=铺位数量X铺位年租金盈亏平衡年出租率；盈亏平衡年出租率=年总成本+（铺位数量*展位年租金）；年总成本二（215567296+1801560650%10）10=30564532.60;盈亏平衡年出租率=30564532.60（952X64800）=49.55%（租金单价12元）（租金单价12元、出租率70%）;E.投资回收期投资回收期二前期投入总成本（两年）+年净收入=（52821126+10812654.52）（95264800*70%）=7444643543181720=1.72=1年零259天投资收益情况初步分析：年租

26、金差额=43182720（70%出租率）-20557411（年租金）=22625309元分摊装修费用后的年租金差额=22625309-1000000=21625309元年纯利润（70%）=21625309-2162530950%（年各项费用支出总额）=10812654.5元年平均投资净回报率=1。812654.5+（20557411+1000000+10812654.5）=33.40%说明：1）13层可出租总面积14275.98mi;2）按由一家机构整体经营计划，签署10年经营协议；3）租金按平均12元/平方米/天计算（租金的高低主要根据付款方式、租期长短变化、铺位所在楼层、位置制定）；4）押

27、金以一个月租金计算（一般商业付款方式为押三付三或押三付六的形式，对于大型商业面积来讲,押金多为一个月）；5）装修成本按700/肝元计算（必须在具备基本装修条件下进行招商，基本装修部分包括公共走廊，公共卫生间，吊顶，地面、墙面、照明灯具等）；6）每个铺位以15rrf（建筑面积）计算，（使用率70%的情况下，使用面积为10.5疗）；7）总展位数量=14275.98/15=952个；8）租金按平均12元m天计算（）；9）先期装修费、预付租金等一律按平均数计算;10）以上为静态资金分析；11）可能进行投资经营的机构： 商贸公司； 商业机构； 展览展示公司； 投资公司； 上市公司； 大型国有企业； 私营

28、企业； 个人行为。六、存在的问题和不确定因素 项目本身层高的限制； 首期租金、押金、装修费较高。 前期宣传推广费用的额度； 内部装修标准的选定； 总体平面布局的规划； 内部环境、绿化的要求； 内部配套设施的种类、功能与规模; 如何引入机构投资者、机构经营者。七、初步结论和建议根据以上调研结果可得出以下初步结论：从市场论证、经济论证、操作论证三个方面，设立“小商品交易市场”可行。经营方案：统一管理、统一划分的原则进行经营。总体：3+0方式，一种方式租用一、二、三层面积进行经营。分层：根据不同的经营种类，分层划分、分区划分，以统一规格的铺面进行出租。八、附件附件一：项目概述 附件二：研究及相关数据

29、获得方法 附件三：王府井地区周边商业业态简况 附件四：北京主要小商品交易市场一览 附件五：北京“万通新世界小商品交易市场”的调查与分析附件一:项目概述王府世纪位于北京市中心的核心位置一王府井。项目东临王府井主街，举步可达全国最大的商业中心一王府井商业区，紧邻故宫、天安门广场、人民大会堂等著名人文景观，几十条公交线路、地铁等途径该区域，不仅交通极其便利，而且商业及商务氛围非常浓厚。这里不仅是北京面向全国的窗口，更是中国面向世界的窗口。正因如此，这里自古以来就是商家的必争之地。位置：东城区南河沿大街与东安门大街交汇处项目面积：总建筑面积53800平方米；其中写字间：39524.02平方米商业面积：

30、总建筑面积14275.98平方米（可出租）；基本功能设置： 大厦地上9层，地下5层 地上1-3层为商业用途； 地上4-9层为写字楼； 地下1层为KTV; 地下2-5层为地下停车场，车位数量约500个；底层商业概况：1.2 基本情况： 一层建筑面积3871.73平方米；层高3.7-4.75米； 二层建筑面积5247.25平方米；层高3.5米； 三层建筑面积5157平方米；层高3.5米；1.3 商业部分内部设施现状： 消防喷淋自动报警系统； 双路2000KAV供电系统； 智能综合布线； 双管中央空调及新风系统； 烟道、煤气管道预装； 四部客梯、二部货梯、六部扶梯；附件二:研究以及相关数据获取的方法

31、上述报告主要采用以下几种研究方法组合运用: 实地勘察法； 现场访谈法（发展商；购房者）； 电话访谈法（发展商；购房者）； 文献收集法。上述报告中的相关数据主要通过以下方法获取: 现场观察； 电话访谈； 购房者访谈； 发展商访谈； 业内关系座谈； 2004年国贸、军博展会的相关信息； 政府网站资料统计； 相关网站统计资料； 公司市场研究部数据库。附件三:王府世纪周边商业业态简况 金融类： 中国银行 招商银行 工商银行 建设银行共计约8家。大型综合类业态： 东方新天地； 王府井好友世界商场； 新东安市场； 王府井百货大楼； 丹耀大厦； 王府井世都百货；共计约6家。特种经营类业态： 工美大厦（珠宝、

32、工艺礼品） 王府井书店（各类书籍）； 王府井外文书店（各类书籍）； 中国儿童用品商店（儿童用品）； 王府井汽车展览中心（汽车展示销售）； 王府井景德镇陶瓷城（陶瓷制品）； 王府井手机超市（手机、手机配件、通讯器材）； 金街移动通信广场（手机、手机配件、通讯器材）; 王府井医疗器材服务部（医疗器械）； 名表城（钟表及维修）；共计约10家，8类。娱乐类业态： 东方之珠夜总会； 喜乐迪KTV； 魔方KTV：共计约3家。餐饮类业态 王府井小吃城； 王府井小吃街；共计2家品牌快餐： 麦当劳1家、 肯德基2家、 必胜客1家、 哈根达思1家、 永和大王1家、 加州牛肉面大王1家；共计约7家其他餐厅： 小型餐

33、厅（营业面积在50500户）：约15家； 中型餐厅（营业面积在5001000nf）：约16家; 大型餐饮（营业面积在IooO肝以上）：约6家；共计约37家。总计约46家其他临街商铺业态：小型商店：约7家，占6%；电信数码产品：约6家，占5%；服装店：约22家，占19%；箱包店：约3家，占2%；饰品店：约4家，占3%；钟表店：约10家,占8%；药店：约3家，占2%；茶艺店：约3家，占2%；眼镜店：约6家，占5%；珠宝工艺品店：约10家，占9%；音像店：约3家，占2%；美容美发：约3家，占2%；照相器材：约3家，占2%；品牌专卖店：约41家,占33%；共计约123家。王府井地区商铺经营种类比例图口

34、小型商店钟表店口音像店电信及数码产品药店美容美发店口服装店茶艺店照相器材口箱包店饰品店眼镜店珠宝工艺品品牌专卖店分析：王府井地区商业形态多种多样，据不完全统计约196家各类商场及店铺，具体比例如下：王府井地区各类业态比例图口金融类综合类口特种经营类口娱乐休闲类黄饮类Bl临街商铺附件四:北京主要小商品市场一览城内地区东方福地批发市场东城区东直门内大街99号天境商品交易市场崇文区永内大街43号天缘综合市场白广路北口综合楼地下天桥丹陛华小商品批发市场崇文区永内大街22号天民市场崇文法华寺大街91号院天龙商品交易市场东城东四南大街3638号桥外桥小商品市场永内大街5号前门鹿城商品交易市场前门东大街20

35、号隆福大厦商品交易市场东城区隆福寺街95号北京官园商品批发市场西城区车公庄大街甲4号宝龙小商品市场雍和宫大街94号城北地区金五星百货批发城海淀区学院南路富龙小商品市场和平里西街一区3号大钟寺佳佳商品批发市场西三环北路城东地区鑫帝商品交易市场朝阳区十里堡5号天宇小商品批发市场朝阳团结湖路东里10号天兴小商品市场东城东直门北大街16号平乐园综合批发市场朝阳区西大望路南磨房城西地区众和百姓商品批发市场广安门外大街马连道南口义乌小商品批发市场西城区西万通新世界商品交易市场西城区阜成门外大街天宇综合批发市场苹果园南路甲天友小商品市场海淀区白石桥路54号天意市场西城区阜外大街259号天外天小商品批发市场西

36、城区月坛公园东门南天乐市场西城区西外南路寅12号天地批发市场海淀区复兴路甲24号天成商品批发市场海淀区白石桥路50附件五:北京1万通新世界小商品市场”的调查与分析物业名称：“万通新世界小商品市场”位置：西二环阜成门桥西南角营业面积：约22000rrfo简析：1.概况北京万通新世界商品交易市场坐落在北京西城区阜成门立交桥西南角，紧邻金融街，现阶段已成为全新的阜成门商圈。万通新世界商品交易市场是万通集团下属的大型商业批发零售企业,市场的前身是万通新世界商场，是北京最早商品化的物业，90年代中期曾经创下北京商铺租金最贵纪录，但时间不长营业额就被旁边的天外天、天意、官园比了过去。5年前万通从高档商城自

37、动降级为小商品市场后，人气迅速上升，周边不少商贩投奔过来，目前已成为京西最火爆的市场之-O市场营业面积约22000平方米，日均客流量约8万人次，节假日约10余万人次，场内共设约1600个经营席位，经营品种近5万余种，是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、置业于一体的多功能商业场所。各楼层经营品种Bl:箱包皮具、男女皮鞋、儿童鞋、休闲鞋1F：化妆洗护、钟表眼镜、烟酒茶糖、食品医药、彩扩摄影、钟表修理2F:针棉织品、床上用品、工艺礼品、帽袜手套、饰品领带、玉石铜器3F:男女套装、休闲服装、儿童服装、应季时装4F:办公用品、家电音响、手机配件、儿童玩具、通讯器材、文体用品5F:风味小吃、美食餐饮、电子游戏

38、、护肤美容、茶艺馆、咖啡厅2.北京万通新世界商品交易市场分析2.1 现状分析商业氛围（商情因子E）：目标商情因子为B级，项目所在位置具有浓厚的商业气氛。客流量（Po）:周边紧邻金融街，国家机关及居住区较多，本身地缘性可依靠的人口就较多，加之便利的交通以及商品成本的显著优势，更吸引了城区内其他区域的众多消费者，使得客流量完全足够支持该项目。可视性（Vi）：由于地处二环主路、阜内大街，阜外大街的交汇处，项目非常明显，因而可视性极好。楼层（F）：这里所指的楼层主要是针对商铺的租金所讲，一般来讲，楼层越低租金越高，由于该项目的楼层较多，所以租金差异较大，基本上在3357元m?/天之间。交通条件（T）：

39、几十条公交线路，地铁阜成门站出口可直接进入市场，非常便利。停车设施（C）：现阶段有地面停车场及地下停车场，基本上已经不能满足现有的车位需求,非常紧张。商铺硬件设施条件（O：由于原项目是按照商场要求建设，因而包括层高、消防、电梯数量等各项硬件指标基本能够满足现有的经营条件。项目规划的科学性（D）：项目的平层商铺近400家，主通道的宽度约2米，辅通道的面积约1.5米，在相对保证人流畅通的情况下，最大限度的进行了铺位的划分，浪费面积较少。经营商品的类型(G)：经营商品的类型多种多样，主要以中档、中低档、低档商品为主。运营特点(M)：部分商铺已出售，大部分采用出租的方式，由发展商统一管理，完全保证了项目的整体运营的良好状态。