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1、 . . 惠康超市选址分析报告任何一个零售商,无论其规模多大,也无论其货架上的物品是何其的物美价廉,其选址必须准确,恰当的地址能带给你比较好的商圈,而商圈又是企业的生命之所在。因此，简而言之,选址很重要,不可小视.一片土地，在一些人眼里显得很简单，但在另一些人眼里就会复杂起来。更多的人则喜欢将以下这句话当作店铺经营的“圣言”：LOCATION , LOCATION , AND LOCATION .（店址，店址，还是店址。）因此，为了保证惠康超市的将来的良好效益和前景，我们首先必须对超市的选址进行分析。由于市市竞争太过激烈，所以我们惠康超市连锁集团预设的新店设立区域处于市昌北开发区。我们几经考虑
2、，选择在财大菜市场旁，庐山南大道和双港路的交汇地设置超市。一 新店周围地理位置特征表述如图1可见，基本上所有市的中心地段都已经有开设了大型的超市。由于市市竞争太过激烈，所以我们预设的新店设立区域处于市昌北开发区。我们几经考虑，选择在财大菜市场处，庐山南大道和双港路的交汇处设置超市。（市地图 图1） 图中红色区域为市中心大型超市我们预设惠康超市地处庐山南大道和双港路的交汇处（见图2），210路公共汽车财大站的对面直走3分钟即到的地址。附近虽然没有较为集中的居民小区，但是由于学校环伺，且多为招收14岁以上的青少年学生，离家留校，消费能力较强。而且距离210、240、137路公交车站均不到10分钟路
3、程，交通便利。（图2）昌北开发区不象市，没有繁华的商业中心地带。因此，我们选择了在昌北开发区比较繁华的两条街道：庐山南大道和双港路的交汇处开设超市。十字路口是家乐福选址的第一准则。我们在这里学习他的成功经验，将地址选在此处。经过我们的仔细调查，此处车流量较大，虽然不是居民区，但由于有众多学校，人口较多，消费的潜在能力较大，是一个比较合适的场所。二 被选店址周围商业环境和竞争店情况我们将三个商圈划分如下所示：（图3）被选店址虽然不象地处市的超市那样竞争激烈，但是也有不少相应的竞争店存在。于图2上可以看出在被选店址的附近，除了一些小本经营的夫妻店之类的小店之外，还存在一家全家超市的昌北分店，而与被
4、选店址比邻而居的财经大学校园也存在一家连锁超市的分店万事达超市。下面分别对其进行分析： 全家超市昌北分店全家超市昌北分店开立于1998年，相对来说成立时间较早。据调查，由于这家超市可以说是昌北地区的第一家比较大型的平价超市，成立之初，营业场面极为火暴，大受欢迎，成绩骄人。但是自从万事达超市财大店开业以后，营业额已经大幅下降。这是一家主营百货的超市，主要经营的产品有各式食品（但以零食为主）；各式文具用品，如全家超市昌北分店等，种类不算很多；各式洗发用品和中低价格的面霜，牙膏牙刷和一些枕席以与少量的运动用品等，主要经营对象为学生和老师。全家超市昌北分店营业面积不大，一层大约8001200平方米，共
5、两层，总共营业面积大约为2000平方米。装潢普通，中等偏下，由于面向大街，灰尘较多，又没有安排专人与时清扫，外观不够清洁。万事达超市财大店万事达超市财大店建立于2003年，与全家超市相比，进驻时间不长。但是由于其定位和选址非常正确，经营成绩很好。虽然和全家一样定位于学生和老师，但是由于开设在校，方便学生和老师购物，所以大受欢迎。而且经营的百货类产品相当有特色，如经营的学生用品除了传统的纸本笔和少量的运动用品外还有一些特色的用品如奖状，台灯，台灯泡等；还有女孩子平时喜欢频繁使用的消耗品发夹发网等。这正是这个超市的聪明之处，学生们买了一个台灯泡，顺便逛逛，又可能会买一些饼干之类的零食。由小而大，是
6、将顾客群定位在学生和老师的万事达超市的成功之处。另外，该超市除经营一般的百货外，还销售水果、CD、文曲星、电池、随身听等产品，另外还设有几个专区销售油炸食品、水煮食品、茶叶单、自制汉堡包、面包等熟食品，符合学生的消费习惯和趋势，所以进驻了财经大学仅有不到一年时间，营业额却很好。万事达超市财大店营业面积不大，仅有一层，约1500平方米左右。装潢中等，但是较为清洁整齐。三 新店址周围居民与流动人口消费结构、消费层次该被选店址面临两条昌北开发区的主要街道，前方又有一个加油站，所以来往的小车数量较多。还有，由于校点集中，所以每天都有137210240等几路公共汽车不停往返，再加上小巴等非正规的公共交通
7、工具，车流量极大。从某种程度上而言，车流即意味着人流。但是，这些人流是否存在购物欲望，购物潜力如何，还需进一步调查。为此，通过实地实时的调查研究，我们绘制出如下表格：时间：周一至周五地点 时间段 每2小时人流量（人） 庐山 7：00-9：00 3，500 南大街 9：00-11：00 2，400与 11：00-13：00 4，400双港路 13：00-15：00 4，600交汇 15：00-17：00 1，700处 17：00-19：00 5，100 19：00-21：00 2，000 21：00-23：00 1，000时间：周六、周日地点 时间段 每2小时人流量（人）庐山 7：00-9：00
8、 3，800南大街 9：00-11：00 5，300与 11：00-13：00 6，000双港路 13：00-15：00 6，800交汇 15：00-17：00 3，100处 17：00-19：00 7，100 21：00-23：00 4，300这样列表分析，我们可以看出在每天的哪个时间段里人数比较多。但是这只是一种比较粗糙的分析。下面，我们以周四（代表从周一至周四的非休息日），再选取周五（每周的最后的工作日），周六，周日四天来具体分析人流量。表一：另外，我们还对这些路过财大菜市场旁，庐山南大道和双港路的交汇地的人流进行了抽样问卷调查，自2004年2月25日起至3月4日止，共抽取14岁以上顾客
9、样本2380人，有效问卷2373份，问卷回收有效率为99.71。经过系统的统计分析得出结果，绘制如下表：表二：图表说明：我们设计的调查问卷主要针对一次性购物的频繁程度、购物额的多少这些问题进行了调查。受访表示会经常购物的女性消费者比例（56.1）要比男性消费者比例（43.9）高出近12个百分点。根据以往各大商场的统计数据表明，在各消费层次，女性顾客比例都要高于男性顾客。但本次调查结果却出现了多样化的形势。如图表所示，购买100元以下商品的男性顾客比例略高于女性顾客，购买101300元的商品的男性顾客比例则要略低于女性顾客；购买301500元的男性顾客比例明显高于女性顾客，购买500元以上商品的
10、女性顾客比例明显高于男性顾客。相信这是由于我们地处高校环伺，居民区偏少所引起的特殊情况。另外，根据我们的一些调查数据可以看出，潜在的顾客数量庞大，主体为附近学校的学生和老师、附近居民和路人。附近学校的学生由于是离开家住学校，可支配资金较多，购买零食和日用品的消费欲望和购买力都较大。附近学校的老师大都是家住学校或学校附近，日用开支较大，薪水较多，在市属于中上收入者，对各项商品都具有巨大的消费潜力。附近居民由于地处郊区，收入偏低，购买能力不高，主要消费一些中低档的日用品。路过的人的购买欲望不高，购买的可能性不大。四 新店开业后预计能辐射的围由于竞争不甚激烈，周边学校虽多但是大型超市较少，相信我们惠
11、康超市开业后预计能覆盖地区如下图橘色区域所示：（图4）五 新店的营业面积和商品结构新店预计为2500平方米一层，共五层，营业面积约为2000平方米每层。预计新店经营商品一层主营熟食和面食等主要食品，二层主营零食和化妆、面霜以与琐碎的日用品等用品，三层经营文化用品和学生用品，四层经营书籍，五层经营服装鞋帽等用品。各种用品的经营档次由中下至中上围，以便满足不同层次顾客的需要。六 新店的市场定位和经营特色新店将定位于综合大型超市，装潢上要求整齐干净大气，达中等水平。我们的营业面积远远大于我们的竞争对手，商品种类多，各种商品品种极多，将主要顾客对象定位于学生、老师和附近的居民。我们惠康超市昌北分店将能
12、够满足附近的所有的潜在顾客需求。由于我们的自身条件允许，营业面积足够大，周转金额足够充足，我们将 “多、全、佳、惠” 定位为我们的经营特色。我们营业面积足够大，因此可以摆设多种商品。由于我们由集团批量进货，业已在中国乃至在形成了较为完善的购货网络，进价低廉，因此在商品定价方面也可以优惠。经过我们分析，顾客主体为学生，因此，在商品种类的配置采购方面，我们将“入乡随俗”，采购的商品将能够满足切合学生的需求，例如在一层，我们可以针对学生公寓没有厨房，老师们工作繁忙无暇顾与烧饭等特点，销售一些开袋即食，即买即食而又口味好，价格实惠的熟食品。在二层我们可以和一般的大型超市一样，销售一些日常家庭和个人需要
13、的日用品。三层经营的文化用品由于周围高校林立，所以我们的商品采购围可以延伸得广一些，如奖状、海报用纸、毛笔、宣纸、砚台、墨水、舞蹈服，运动用具等在一般超市不经营的文化用品囊括进来。第四层主要经营销售书籍。针对附近高校的学生我们要把书籍经营出特色来。14岁以下的少年儿童读物我们只会极少量的采购，将销售重心放在针对大中专生的书籍上，如各科课本以与参考书，包括经济、法律、新闻、工程、生物之类的专业书籍；考级、考研、考证的各类有关辅导书籍各类符合大中专生阅读的畅销书籍，如前段时间较为流行，在大中专生中广为传看的水煮三国等。尽量做到大而全，给人以挑选的余地。第五层的服装将主要定位在14-24之间的年轻人
14、服装，服装要求中高档，不能超出学生的消费能力，又要与周围的低档次的小商店区别开来。相信与众不同的定位策略、良好的服务态度、优惠的价格、多而全的商品将使我们在昌北地区后来居上。七 新店址经营效益预估1.预估营业额（每月）新选的超级市场的商圈有三个层次（如图3所示），第一层次主要商圈包含了财经大学南院和北院，农业大学东区和一些小商店，零散住户和一家加油站，居住人数约三万人。第二层次即次要商圈的居民包括艺术学校，科技师学校、航天科技学校和仪器厂，上罗村的住户，约一万六千人。第三层次边际商圈包括了交通学校，华东交通大学，南方冶金学院分院以与附近居民等，约二万人。假设平均每人每月来超市购买食品和日用品约
15、为350元，则：主要商圈居民支出总额：35030，000=10，500，000次要商圈居民支出总额：35016，000=5，600，000边际商圈居民支出总额：35020，000=7，000，000据调查分析，新开超级市场在昌北开发区的市场占有率在主要商圈为45%，在次要商圈为25%，在边际商圈为10%，则：主要商圈购买力为：10，500，00045% = 4，725，000次要商圈购买力为：5，600，000 25% = 1，400，000边际商圈购买力为：7，000，000 10% = 700，000该新店每月营业潜力可估计为：4，725，000 + 1，400，000 + 700，000
16、 = 6，825，000元 即 682.5万元2.预估各项经营开支（不计前期投资）（每月）固定费用： 员工工资以与福利费用：45，000设备折旧费： 20，000水电费： 21，000管理费： 8，000分担总部费用： 200，000变动费用： 运杂费： 300，000保管费： 60，000包装费： 30，000商品耗损费： 25，000借款利息： 350，000保险费： 150，000营业税： 486，000总计： 1，695，000元3.收益分析预估经济收益额=预估营业额（每月）- 商品成本 -预估各项经营开支（不计前期投资）（每月）=6，825，000 3，976，000 - 1，695
17、，000=1，154，000 元八 新店未来前景分析由于周围只是一些小的临街铺面，将来如果要求扩充，是可行的。潜在顾客为周围高校的学生，虽然现在高校扩招的趋势已经减缓，新店店址周围几所比较正规的高校的再度大面积扩招已经不太可能，但是现在大学文凭已经有普与趋势，周围的几所大专，中专，公私合办乃至独立学院必定会不断扩招，只要想进去念书，应该就可以。所以潜在顾客量仍然会不断增长，虽然增长速度可能不会很大。我们的营业额也一定会随之增加。“选址，首先是为自己的顾客选，其次是为自己选，最后才是为自己未来所遇到的竞争选。”由于我惠康超市昌北分店对潜在顾客和商业环境、竞争对手情况境等进行了极为详细的调查，相信我们前景必定会被看好。11 / 11
