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1、阶段性营销执行方案第一章项目总体营销策略41、总体指导思想42、销售前提42.1 销售前提条件42.2 各前提条件执行细微环节52.3 其他重要建议53、入市时机53.1 入市时机评估依据53.2 项目入市时机5其次章销售目标51、销售总目标52.1 项目销售周期设定原则62.2 销售周期63、销售分阶段及阶段销售目标63.1 接受询问期（销售筹备期）63.2 内部认购期63.3 3开盘期63.4 强销期63.5 调整期63.6 二次强销期63.7 持销期63.8 尾盘期64、工程进度与销售进度关系表65、销售价格目标6第三章价格策略61、总体价格策略62、价系62.1 定算方式62.2 价差
2、定价63、价格走势策略74、付款方式75、销售限制75.1 销控原则75.2 本项目销售限制策略7第四章分阶段推广策略71、推广流程72、各阶段推广销售策略75.3 市场预热期75.4 市场热销期75.5 尾盘销售期7第五章广告策略71、项目卖点及分析整合71.1 共性卖点71.2 特色卖点7272.2 报纸7(2.4 车体72.5 5夹报、邮政专递72.6 销售现场包装72.7 区域PoP广告73、广告的阶段性策略及阶段推广主题84、广告投放安排9第六章推广费用估算91、9第一章项目总体营销策略1、总体指导思想2、销售前提2.1 销售前提条件策划方案:包括市场调研方案、项Fl定位方案、项Fl
3、包装方案、销售推广方案等,必需在起先销售前落实可执行的内容，由哪些合作方执行及完成时间。执行的效果，往往取决于打算的时间，因此越早落实，越早起先执行，项目推出的胜算就越大。规划设计方案:园林设计方案、智能化设施设备方案，物业管理方案等，这些方案都是涉及产品的核心内容，产品的卖点，客户最须要了解的方面，同时也是对销售有促进作用的方面。也干脆与以下宣扬资料的制作相关。必需落实，才能进行销售。销售资料:项目销售资料是指在项目销售过程中，为了对项目状况进行较为具体的阐述，向客户充分展示项目优势，而在项目销售现场打算向客户派发的宣扬资料。一般而言，可有以下几种表现形式:a、售楼书售楼书是项目销售资料中的
4、主要表现形式，其主要内容一般包括：项目基本资料、项目主要卖点及其他内容。售楼书又依据页数和折叠方式的不同而分为楼书和折页两种，一般楼书页数多，可供发挥的空间大,是大型楼盘、档次较高楼盘推广的首选工具。楼书的印刷数量一般为项目可售套数的10倍。销售过程中相关单位的落实:包括按揭银行、律师楼等。同时涉及资料包括：按揭成数、年限、利率、按揭手续费收取标准、所需客户供应的资料清单、公证费收费标准、律师楼收费标准等。销售文隹包括认购书、价格表、付款方式、销售培训资料等。项目的“五个一工程”顺当完成“五个一工程”：一座包装完毕的售楼处；一个具有广告拦截作用的工地现场；一道靓丽的园林景观；一条导示系统完备的
5、看楼通道（包括看样板房和入户大堂）；一组装修精致的样板房。前期良好的媒体造势t落实关于地盘包装、围墙、展板、报纸广告、电视广告、户外广告牌、车体、区域POP广告、等全部广告形式的设计制作等。销售合法文件:预售许可证的取得及预售查丈资料。销售人员培训到位。2.2 各前提条件执行细微环节以下为确定基本销售条件的执行方面细微环节:a、房屋和环境施工b、销售合法文件：c、落实销售过程必备条件d、营造卖场：e、销售工具的制作：f、广告设计制作及投放安排g、销售文件、销售培训:2.3 3其他重要建议3、入市时机3.1 入市时机评估依据3.2 项目入市时机其次章销售目标1、销售总目标2、销售周期2.1 项目
6、销售周期设定原则2.2 销售周期3、销售分阶段及阶段销售目标3.1 接受询问期（销售筹备期）3.2 内部认购期3.3 开盘期3.4 强销期3.5 调整期3.6 二次强销期3.7 持销期3.8 尾盘期4、工程进度与销售进度关系表阶段时间期限阶段细分时间销售进度工程进度市场预热期市场热销期尾盘销售期5、销售价格目标第三章价格策略1、总体价格策略2、价格体系2.1 定价计算方式2.2 价差定价朝向价差景观价差楼层价差户型差价3、价格走势策略4、付款方式5、销售限制5.1 销控原则5.2 本项目销售限制策略第四章分阶段推广策略1、推广流程2、各阶段推广销售策略2.1 市场预热期2.2 市场热销期2.3
7、 3尾盘销售期第五章广告策略1、项目卖点及分析整合1.1 共性卖点1.2 特色卖点1.3 核心卖点&营销主题提炼1.4 主打广告语：2、媒体组合选择2.1 户外广告牌2.2 报纸2.3 电视2.4 车体2. 5夹报、邮政专递2.6 销售现场包装详见售楼处包装方案2.7 区域POP广告时期营销阶段广告传播时间段广告策略媒体组合推广主题4、广告投放安排投放媒体起先投放时期投放阶段投放量车体户外广告牌楼体广告施工围墙广告销售现场广告牌外展点电视报纸备注第六章推广费用估算1整合营销成本限制目标2、阶段性广告费用运用安排营销阶段时间投入比例（约数）费用额度（万元）内部认购期开盘期强销期调整期二次强销期持
8、销期尾盘期合计3、分媒体类型预算明细媒体投放比例广告额度（万元）现场包装报纸电视户外广告牌外展点车体销售资料夹报公关活动促销活动广告不行预见合计2.8 现场包装费用预算表1.现场包装费用预算表项目单价数量总价售楼处包装条幅指示牌渲染气氛用小吊旗、小灯笼、彩纸风车金色布幅施工围墙楼体喷绘售楼处上方广告牌看房通路布置总计2.9 销售资料费用预算表2：销售资料费用预算表项目单价数量总价楼书10元/本2000本2.0万插页0.2元/张80001.6万单张0.5元/张10000张0.5万总计4.1万2.10 广告媒体投放费用预算表3：广告媒体投放费用预算表项目单价数量总价备注户外广告牌外展点报纸广告电视广告片制作电视广告发布车体夹报、邮政总计2.11 公关活动费用预算表4：公关活动费用预算表项目总价总计
