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1、城市更新改造总体规划贵阳市城市更新专项规划(征求意见稿)(2023-2035年)一、规划期限及范围(一)规划期限规划期限与国土空间总体规划保持一致,近期至2025年,远期至2035年。(二)规划范围规划范围涉及贵阳市市域及贵安新区直管区。二、城市更新对象1、棚户区:在经审批的城市规划区范围内的国有土地上(贵阳市六城区以本轮国土空间规划已报批的中心城区范围),改造户数在50户以上或用地面积在5000平方米以上或建筑面积3000平方米以上,相对集中连片,简易房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、配套不健全、房屋建成年限长、建筑安全隐患多、使用功能不全、安全隐患突出的区域;对不符合上述的非集中成片区
2、域,各区可根据实际情况进行改造。2、老旧小区:在经审批的城市规划区范围内(贵阳市六城区以本轮国土空间规划已报批的中心城区范围),建成年代较早、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。重点改造2000年底前建成的老旧小区。根据相邻小区、周边地区联动改造需要,在符合国家相关政策的前提下,有条件的可适当改造2005年底前建成的老旧小区。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区,移交政府安置的军队离退休干部住宅小区按属地原则纳入改造范围。不包括以自建房为主的区域和城中村。3、背街小巷:城市主次干路之外、市民每天进出必经,对市民生活品质影响较大的
3、小街巷。零星少量城中村建筑和旧厂房可纳入城市更新项目一同改造,不单独考虑。三、城市更新存量及问题特征(一)城市更新存量底数贵阳贵安存量棚户区及老旧小区总建筑面积1981万方。其中:棚户区139万方,老旧小区1842万方,背街小巷100条(危旧房、旧改地块外)。(二)城市更新问题特征1、问题特征(1)更新总量大:存量用地量大面广类型多样,更新情况复杂。(2)更新方式复杂:整体上以“留改”为主,一些地区仍需部分拆除。(3)风貌不协调:城镇风貌特色不突出,缺乏与历史文化风貌与生态景观风貌的协调。(4)资金匮乏、社会资本信心弱:资金匮乏,政策收紧、信心不足。(5)模式单一、包装不精准:传统房地产开发模
4、式,对市场适应性较差。2、解决方式(1)精准施策,不同类型更新片区“留改拆”重点不同(片区)。(2)单元包装,肥瘦搭配,平衡指标(单元)。(3)挖掘特色,融合贵阳市山水格局、历史文化特征划定更新片区,管控城镇风貌(片区)。(4)量力而行,先易后难,制定计划,建立完善的城市更新机制体系(项目及实施保障)。(5)探索多元化城市更新开发模式,积极寻求多渠道投融资路径。四、城市更新目标1、塑造特色风貌打造山、水、林、城相融合的特色风貌,推进“千园之城”建设。2、完善民生公服完善社区公服及公共开敞空间,提升市民幸福感、获得感。3、传承历史文脉保存历史街区风貌当地文化特色,提升文化旅游活动空间品质。4、提
5、升城市活力紧扣“一核三中心”城市空间布局及功能定位,挖掘存量空间,做强中心服务功能,加强居住、工作、游憩、城市功能融合度。五、城市更新策略总体上采取“一个平台,分级管理,多方联动”的策略。按照“片区+单元“,市统筹、区为主,抓责任落实;建立“规划+计划+数据库”的“城市更新一张图”动态管理平台。六、城市更新空间规划(一)更新片区划定11贵阳市中心城区城市更新片区规划图-d尤。融合“人民至上、历史为魂、山水为脉、品质提升”的城市更新理念,按存量用地区位及周边资源特点,划定14个城市更新片区,更新片区分为历史文化类、生态景观类、门户节点类、城镇一般类,分类采取不同更新重点及导向。1、历史文化更新片
6、区:1个,分布在云岩区、南明区,集中在九门四阁城垣步道的老城区域。以留记忆为主。2、生态景观更新片区:4个,分布在云岩区、南明区、花溪区,多集中在外围九岭、生态公园、湿地公园、南明河及其支流水系周边区域。以融自然为主。3、门户节点更新片区:2个,分布在观山湖区、花溪区,集中在环城高速匝道口、贵阳北站、花溪南站周边区域。以重形象为主。4、城镇一般更新片区:7个,多集中在各区居住用地集中的城镇建成区。以补短板为主。(二)更新单元划定根据以下划定原则,全市划定城市更新单元74个。(1)以各区摸底存量地块及划定更新片区为参照划定更新单元。(2)单元边界尽量整齐,结合生活圈及存量用地,以城市主次干路、山
7、体、水系为边界划定。(3)单元内可包含若干存量地块,范围内“留改拆”建筑方量满足住建部63号文要求。(4)对照城市更新项目实施方案,各区涉及到的地块要按照实施方案中的单元边界划定,其余不涉及的地块自行划定。(三)包装项目及资金测算原则1、包装项目(1)片区、单元、包装项目层层包含关系。(2)项目包装可由存量地块扩大包装或者若干存量地块组合包装。(3)棚户区、老旧小区地块可组合包装为城市更新项目,并严格执行63号文要求。2、资金测算(1)拆除部分按照“一二级联动开发”模式测算,新建商品房均价按各区评估单价测算。(2)老旧小区按各区评估的户均成本测算。(3)背街小巷按各区评估成本测算。(四)改造方
8、式及内容1、城市更新改造(1)“留改拆”项目:坚持“留改拆”并举,在满足拆除建筑面积比例不大于项目总建筑面积的20%、拆建比不大于2、就地就近回迁安置大于50%的前提下,实施更新改造。(2)微改造项目:除拆除经鉴定为D级危房、违法违章建筑、因配套功能完善需拆除建筑等外,围绕历史文化保护、生态空间修复、闲置资源盘活、活力街区打造、夜间经济发展、地域特色挖掘等,结合老旧小区改造、背街小巷改造、地下管网改造,主要实施房屋整治提升、功能配套完善、产业优化布局等改造内容。从设施更新、功能更新、人气更新、产业更新这四个方面进行包装谋划,做好项目储备。2、老旧小区改造(1)基础类改造:满足居民安全需要和基本
9、生活需求。包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。(2)完善类改造:满足生活便利需要和改善型生活需求。包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造以及有条件的楼栋加装电梯等。(3)提升类改造:丰富社区服务供给、提升居民生活品质。立足小区及周边实际条件积极推进的内容,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。3、背街小巷改造(1)以工程性改造提升基础设施为切入点,建章立制、强化保障。(2)系统改造背街小巷市政设施、沿街墙面、广告牌匾、架空管线、沿街绿化等脏乱差问题。七、城市更新保障建议1、先体检,再更新:城市体检评估先行,实施城市更新前开展城市更新体检评估
10、。2、听民意,再实施:坚持问需于民、问计于民、问效于民、问政于民。通过召开坝坝会、入户调查、问卷调查、张贴公示、微信群推送、电话访谈等形式,全面征询居民改造意愿。3、先保护,再利用:城市更新中禁止大拆大建、拆真建假、以假乱真,不破坏地形地貌、不砍老树,不破坏传统风貌,不随意改变或侵占河湖水系,不随意更改老地名。4、先测算,再设计:鼓励推动城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变,探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式,吸引社会专业企业参与运营,以长期运营收入平衡改造投入。5、打造城市更新数据库:搭建“贵阳市城市更新数据平台”,实现对贵阳市城市更新大数据的全面管理,为城市更新提供底层支持。6、城市更新规划建立动态调整机制:“数据一年一更新、计划一年一制定、存量三年一评估”。