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1、物业部内部管理标准作业规程1. O目的规范物业部内管理工作，确保各部门内部管理高效有序。2. O适用范围适用于物业部各部门的内部管理工作。3.0职责3. 1总经理负责审批物业部的年度工作计划，并组织监控物业部总体工种作质量。3. 2物业部主任负责组织物业部年度工作计划、月度工作计划的制定、实施与控制，并对年度、月度工作进行总结。3. 3各部门主任助理负责本部门的年度工作计划、月度工作计划的规定、实施与控制，并对年度、月度工作进行总结。3. 4各部门班组长及员工负责依据本规程按计划实施工作。4.0程序要点4.1 工作职责：详见各部门标准作业规程4.2 工作计划的规定4.2.1 年度（半年度）工作
2、计划：a）每年6月15日和12月15日前，各部门主任助理应根据公司总体工作计划，结合本部门、本小区工作的实际特点编制出下一年度（半年度）工作计划；b）年度（半年度）工作计划应以书面格式于6月20日和12月20日前报物业部主任进行审核。物业部主任应当于6月25日和12月25日前组织物业部主任助理工作会议进行专项讨论通过，并将各部门计划汇总后于6月25日和12月25日前上报公司总经理，申请公司主任办公会议修订、批准；c）经批准后的年度（半年度）工作计划由物业部主任布置，各部门主任助理具体实施。计划的完成情况作为物业部主任、各部门主任助理的绩效考评指标之一；d）年度（半年度）工作计划的内容应包括以下
3、几部分： 年度工作目标； 主要工作实施说明；保证措施； 工作计划完成时间表；费用预算。4.2.2 月度工作计划：a）每月月底前，各部门主任助理应根据公司批准后的年度（半年度）工作计划、公司新的要求以及小区的实际工作情况具体编制出下月度工作计划；b）月度工作计划应当于月底前报物业部主任审批，并将各部门计划汇总后于每月28日前上报公司行政部备案；c）经物业部主任批准后的各部门月度工作计划由各部门主任助理具体组织实施、监控，计划的实施、完成情况作为各部门主任助理绩效考评依据之d）月度工作计划的内容应包括以下部分： 月度工作计划； 主要工作实施说明； 工作计划完成时间表： 费用预算。4.3 工作总结的
4、制定4.3.1 年度（半年度）工作总结：a）每年6月30日和12月31日前，各部门主任助理应依据年度（半年度）工作计划、工作记录、档案b）编制出年度（半年度）工作总结报告书报物业部主任，由物业部主任召开物业部工作会议讨论通过，将通过的各部门年度（半年度）工作总结汇总后报公司总经理室；c）审议结论作为物业部主任、各部门主任助理绩效考评的依据之一；d）审议可以结合年度管理评审一起进行；e）年度（半年度）工作总结的内容要求包括： 计划目标的逐项完成情况、完成数据； 主要工作措施的实施情况； 员工的绩效考评结果；费用成本支出情况； 附录各种原始证据。4.3.2 月度工作小结：a）每月1日前，各部门主任
5、助理应当依据月度工作计划、工作记录、档案，对上月工作进行小结；b）工作小结应以书面形式报物业部主任进行审核。物业部主任应当在每月5日前将各部门月度工作进行小结汇总后上报公司行政部备案；c）物业部主任对工作小结的审核结果作为各部门主任助理月度绩效考评的依据之一；一一工作计划的完成情况(附统计数据)；员工绩效考评结果；附录的原始证据。4.4正常工作组织、布置、实施4.41工作例会、专项会议、协,调会议；a) 物业部主任或各部门主任助理每周应定期召开工作例会。工作例会是为日常工作安排、工作协调、工作小结的会议，应当按以下要求召开；一一通报各方面、各班组的主要工作实施情况；提出需要协助的问题、困难；布
6、置下一周的各项工作；一一总结上一周的工作实施情况；依据绩效考评管理标准作业规程和行政奖罚标准作为规程奖优罚劣。b) 专项工作会议是由物业部主任或各部门主任助理临时组织召开的为解决某一问题的专项工作会议。会议应当按以下要求召开： 有明确的解决问题目标；一一事先以书面通知形式知会相关人员； 有关人员的主要发言记录； 有结果。c) 协调会议是由物业部主任或各部门主任助理为协调各部门或班组之间的工作而召开的联席会议。会议应当按以下要求召开：有书面通知；一一有相关人员的主要发言摘要；有结果。d) 各类会议均应有详细的会议要。4.4.2工作的组织实施；物业部主任、各部门主任助理应当严格依据物业部所有标准作
7、业规程以及公司相关标准作业规程组织实施专项工作。4.5工作日常检查、监控4.3.1物业部主任、各部门主任助理、班组长应当依据相关标准作业规程对下属的工作进行日常例行检查。4.3.2检查频次及检查人；a) 物业部主任每天应对辖区的工作状况、下属表现进行不少于1次的工作检查，并将结果记录于当日工作日记中；b) 各部门主任助理每天应对辖区的工作状况、下属表现进行不少于2次的工作检查，并将结果记录于当日工作日记中；c) 各部门班组长每天每班应当对辖区的工作状况、员工表现进行不少于4次的工作检查，并将检查情况记录于当天的工作日记中；d) 如遇特殊原因不能规定次数的检查，应当在工作日记中加以注明。4.3.
8、3检查方式：a) 检查可以采用抽检的方式，但主任助理、班组长每天到至少应有一次以上是全面检查；b) 检查的原则：重点部位、重要工作要重点、重复检查；一一在会议上列出来的问题要重点检查；一一对工作的执行结果要重点检查；检查时注意原始证据的保留。c) 检查以纠正违规、提高工作水平为目的，因而在检查出违规现象时，应当场于以纠正，示范指导。严禁只查不帮的行为。4.6绩效考评4.6.1物业部主任、各部门主任助理及班组长应当依据每日的工作日记对下属员工进行绩效考评中的日检、周检和月检。4.6.2绩效考评的要求详见公司绩效考评管理标准作业规程和物业部各部11绩效考评实施标准作业规程。4.7员工培训物业部应当
9、定期和不定期组织各种内部培训和参加公司相关知识、技能培训，详见培训管理标准作业规程、物业部各部门培训实施标准作业规程。4.8记录/管理4.8.1经审核批准后的年度(半年度)工作计划、工作总结由公司归档长期保存。4.8.2月度工作计划、工作小结由物业部归档保存。保存期5年。4.8.3各部门各种会议纪要由各部门各自归档保存。保存期两年。4.8.4主任助理工作日记每半年归档由物业部保存，保存期5年。班组长工作日记每半年归档由各部门各自保存，保存期两年。4.8.5日检、周检和月检统一在每月底交回公司综合部归档长期保存。5.0记录6.O相关支持文件6.1绩效考评管理标准作业规程6.2物业部所有相关作业规
10、程6.3档案管理标准作业规程6.4行政奖惩罚标准作业规程6.5管理评审标准作业规程物业部员工服务管理标准作业规程1.0目的规范物业部员工的服务行为，确保公司的良好形象，为客户提供优质的服务。2.0适用范围适用于物业部所属各部门员工的服务工作。3.0职责1.1 公司物业部各部门主任助理负责监督、考核员工的服务行为。3. 2物业部全体员工负责按照本规程开展服务工作。4. 0程序要点4.1 总则：各部门主任助理每天至少巡视一次所属部门员工的着装、仪容仪表及工作情况并将检查结果记录在工作日记中，作为员工绩效考评的依据之一。4. 2仪容仪表5. 2.1服饰着装：a) 上班时间必须穿工作服，工作服要整洁，
11、纽扣要扣齐，不允许敞开外衣,非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起，不允许将衣服搭在肩上；b) 制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物，制服外不显露个人物品，服装衣袋不装过大过厚物品，袋内物品不外露；c) 上班统一佩带工作牌，工作牌应端正的戴在左胸襟处；d) 非当班时间，除因公或经批准外，不穿着或携带工衣外出；e) 鞋袜穿戴整齐清洁，鞋带系好，不允许穿鞋不穿袜，女员工不允许穿高跟鞋，非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走。工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走；f) 女员工应穿肉色丝袜；g) 非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋；h) 男女员工均不允许带有色眼镜。4. 2.2须发：a) 女员工前发不遮眼，后发不超
12、过肩部，不梳怪异发型；b) 男员工后发根不超过衣领(其中：保安员头发不得长于5mm),不盖耳，不留胡须；c) 所有员工头发应保持整洁光鲜，不允许染除黑色以外的其他颜色；d) 所有员工不允许剃光头。4. 2.3个人卫生：a) 保持手部干净，指甲不允许超过指头两毫米，指甲内部允许残留污物，不涂有色指甲油；b) 员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时换洗；c) 上班前不允许吃有异味食品，保持口腔清洁，口气清新，早晚刷牙，饭后漱口；d) 保持眼、耳清洁，不允许残留眼屎、耳垢。1.2.4 女员工应淡妆打扮，不允许弄妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。1.2.5 每天上班前应注意检查自己
13、的仪表，上班时不能在客人面前或公共场所整理仪容仪表，必要时应到卫生间或工作间整理。4. 3行为举止5. 3.1服务态度：a) 对客人服务无乱何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动；b) 在将客人劝离工作场所时要文明礼貌，并做好解释及道歉工作；c) 谦虚和悦接受客人的评价，对客人的投诉应耐心倾听，并及时向主任助理领班汇报。4.3.2行走：a) 行走时不允许把手放入衣袋里，也不允许双手抱胸或背手走路；b) 在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不允许同行时嬉戏打闹；c) 行走时，不允许随意与客户强道穿行；在特殊情况下，应向客户示意后方可越行；d) 走路动作应轻快，但非紧急情况不应奔跑、跳跃；C)手
14、拉货物行走时不应遮住自己的视线；f) 尽量靠路右侧行走；g) 与上司或客户相遇时，应主动点头示意。4. 3.3就坐时姿态要端正，入坐要轻缓，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起,手自然放在双膝上，双膝并拢，目光平视，面带笑容。就坐时不允许有以下几种姿态：a) 坐在椅子上前俯后仰，摇腿跷脚；b) 在上司或客户面前双手抱着胸前，跷二郎腿或半躺半坐；c) 趴在工作台上或把脚放于工作台上；d) 晃动桌椅，发出声音。4. 3.4其他行为：a) 不允许随地土痰，乱扔果皮、纸屑；b) 上班时间不允许吃零食，玩弄个人小物品或做与工作无关的事情；C)在公共场所及客户面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、瘙痒、不允许脱鞋、卷裤
15、脚衣袖、不允许伸懒腰、哼小调、打哈欠；d) 到客户处进行工作时，不允许乱翻乱摸，更不允许拿客户的东西、礼物；e) 谈话时，手势不宜过多，幅度不宜太打大；f) 不允许口叨牙签到处走。4.4言语4. 4.1问候语：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上好、路上辛苦了、你回来了。5. 4.2欢迎语：欢迎您来我们住宅小区、欢迎您入住本楼、欢迎光临。6. 4.3祝贺语：恭喜、祝您节日愉快、祝您圣诞快乐、祝您新年快乐、祝您生日快乐、祝您新婚快乐、祝您新春快乐、恭喜发财。7. 4.4告别语：再见、晚安8. 4.5明天见、祝您一路平安、欢迎您下次再来。9. 4.6道谢语：对不起、请原谅、打搅您了、
16、失礼了。10. .7应答语：是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气、没关系、这是我应该做的。11. 4.8征询语：请问您有什么事？我能为您做什么吗？需要我帮您做什么吗？您有别的事吗？12. 4.9请求语：请你协助我们、请您好吗？13. 4.10商量语:你看这样好不好?14. 4.11解释语：很抱歉，这种情况，公司的规定是这样的。15. .12基本礼貌用语10字：您好、请、谢谢、对不起、再见。4.5对来访人员4.5.1主动说：“您好，请问您找哪一位”或“我可以帮助您吗？；“请您出示证件”(保安专用)。4.5.2确认来访人要求后，说“请稍等，我帮您找”并及时与被访人联系，并告诉来访人“他马上
17、来，请您先等一下，好吗？4.5.3当来访人员不理解或不愿出示证件时，应说：“对不起，先生小姐，这是公司规定，为了客户的安全，请理解！(保安专用)。4.5.4当来访人员忘记带证件必须进入区域时，应说：“先生/小姐，请稍候,让我请示一下好吗？”此时应用对讲机呼叫干部前来协助处理。4.5.5当确认来访人故意捣乱，要横硬闯时，应先说：“对不起，按公司的规定，没有证件不允许进入小区，请配合我的工作；”当对方执意要硬闯时，立即用对讲机呼叫就近干部，但应注意尽量保持冷静克制，只要对方没危及他人安全或进行破坏，均应做到冷静克制。4.5.6当来访人员出示证件时，应说：“谢谢您的合作，欢迎光临”。4.5.7如果要
18、找的人不在或不想见时,应礼貌的对对方说：“对不起，他现在不在，您能留下卡片或口信吗？”。4. 5.8当来访人员离开时，应说：“欢迎您再来，再见！”。4.6对客户4. 6.1为客户提供服务时，无乱何时均应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与客户谈话时，应聚精会神、注意倾听，给人以受尊重之感；应坦诚待人，不卑不亢，给人以真诚感；应神色坦然、轻松、自信，给人以宽慰感；应沉着稳重，给人以镇定感。5. 6.2对客户要一视同仁，切忌有两位客户有事相求时，对一客户过分亲热或长时间倾谈，而冷待了另一位客户。当值时有客户有事相求时，应立即放下手中工作，招呼客户。6. 6.3严禁与客户开玩笑、打闹或取外号。7.
19、6.4客户之间交谈时，不要走近旁听，也不要在一旁窥视客户的行动。8. 6.5对容貌体态奇特或穿着奇异服装的客户切忌交头接耳或指手画脚，更不允许围观，不许背后议论、模仿、讥笑客户。9. 6.6当客户提出不属于自己职责范围内的服务要求时，应尽可能为客户提供力所能及的帮助，切不可说“这与我无关”之类的话。10. 6.7与客户交谈时，要全神贯注用心倾听，要等对方把话说完，不要随意打断对方的谈话。对没听清楚的地方要礼貌的请对方重复一遍。11. .8对客户的问询应尽量圆满答复，若遇“不清楚、不知道”的事，应请示有关领导尽量答复对方，不许以“不清楚、不知道”作回答。回答问题要尽量清楚完整，不许不懂装懂，摸棱
20、两可，胡乱作答。12. 6.9在与客户对话时，如遇另一客户有事相求时，应点头示意打招呼或请对方稍等，不能视而不见，同时尽快结束谈话招呼客户。如时间较长，应说：“对不起，让您久等了”。13. 6.10与客户交谈，态度和蔼，语言要亲切，声调要自然、清晰、柔和、亲切,音量要适中，不要过高，也不要过低，以对方听清楚为宜，答话要迅速、明确。14. 6.11需要客户协助工作时，首先要表示歉意，并说：“对不起，打搅您了”。时候应对客户帮助或协助表示感谢，15. .12对于客户的困难，要表示充分的关心、同情和理解，并尽力想办法解决。4.6.13对客户搬出大宗物品时，应请上级处理，不许与客户争吵。4.6.14见
21、客户搬出大宗物品时，应先主动打招呼：“先生/小姐，您好！”然后再履行手续，“对不起，请出示放行条！(保安专用)”当客户搬运物品有困难时，要主动帮忙，客户表示感谢时，用“不用谢或不客气，没关系”回答。4.6.15当遇到熟悉的客户回来时，应说：“某某先生/小姐”。4.6.16当遇到的客户经过岗位时，应说：“你好，某某先生/小姐”。4.6.17当客户有事咨询时，应热情接待，并说：“有困难直说，但愿我能给你帮助”o当遇到客户示意恩惠或其他好处时，应说：“谢谢您的好意，公司有规定不能收取，请您谅解”。4.6.18当发觉自己和对方有误解时，应说：“不好意思，我想我们可能是误会了”。4.6.19当发觉自己有
22、失误时，应立即说：“不好意思，我想我们可能是误会了”。4.6.20对来咨询办事的客户，值班员应立即起立，神态热情，主动问好：“先生/小姐，您好！请问有什么事需要我们帮助的”。4.6.21当对方挑衅时，应说：“请尊敬我们的工作，先生/小姐”。4.6.22当遇到行动不便或年龄较大的客户经过时，应主动上前搀扶。4. 6.23与客户交谈时，应注意：a) 对熟悉的客户应称呼其姓氏，如某某先生、某某小姐；b) 与客户对话时宜保持1米左右的距离，应使用礼貌用语；c) 与客户谈话时，应专心倾听客人的意见。眼神应集中，不浮游，不应中途随意打断客户的讲话；d) 应在不泄露公司机密的前提下，圆满答复客户的问题，若有
23、困难时应积极查找有关资料或请示领导后答复客人，不可不懂装懂；e) 当客户提出的要求超出服务范围时，应礼貌回绝；f) 在服务工作中，处理问题要简洁明快，不要拖泥带水；g) 与客户大交道应遵循不卑不亢、坦诚自然、沉着稳重的原则；h) 任何时候都不得对客户有不雅的行为或言语。4.7 接听电话4. 7.1铃响三声以内，必须接听电话。5. 7.2拿起电话应清晰报道：“您好，某某部门”。6. 7.3认真倾听对方的电话事由，若需传呼他人，应请对方稍候，然后轻轻搁下电话，去传呼他人；如对方有公事相告或相求时，应将对方要求逐条记录在工作日记内，并尽量详细回答。7. 7.4通话完毕，应说：“谢谢，再见！”语气平和
24、，并在对方放下电话后在轻轻放下电话，任何时候不得用力掷听筒。8. 7.5接电话听不懂对方语言时，应说：“对不起，请您用普通话，好吗？”或“不好意思，请稍候，我不会说广州话”。9. 7.6中途若遇急事需暂时中断与对方通话时，应先征得对方的同意，并表示感谢，恢复与对方通话时，切勿忘记向对方致歉。10. 7.7接电话时，声调要自然清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免对方不太清楚。4.8 拔打电话4.8.1电话接通后，应首先向对方致以问候，如：您好”，并作自我介绍。4.8.2使用敬语，将要找的通话人姓名及要求做的事交待清楚。4. 8.3通话完毕时，应说：”谢谢、再见”。4.9
25、进行工作操作时4.9.1进行室外工作可能影响到客户的工作、生活的工作时。应摆放警示牌。4.9.2室内进行维修、种植等工作时，应在地面铺一层报废床单或毛巾等保护地面，不允许弄脏家俱、地面、；墙身等。工作完毕要彻底清理工作,现场恢复原样。4.9.3工作操作时应注意走路轻、工作轻、说话轻。4.9.4工作进行中若有客户走过工作区域应暂时停止工作，并面带微笑面对客户，等客户走过后再继续工作。4.9.5无论何时不允许坐在地上操作。4.10与顾客，同乘电梯时4.10.1主动按“开门”钮。4. 10.2电梯到达时，应站在梯门旁，一只手斜放在梯门上，手背朝外，以免梯门突然关闭，碰到顾客；另一只手徽微抬起放在胸前
26、，手心朝上，五指并拢，指向电梯，面带微笑地说“电梯来了，请进”。5. 10.3顾客进入电梯后再进电梯，面向电梯门，按“关门”钮。关闭电梯时，应防止电梯门夹到他人的衣服、物品。6. 10.4等电梯门关闭呈上升状态时，首先出去站立在电梯门旁，一只手斜放在梯门上，手背朝外，另一只手五指并拢，手心向上，指向通道，面带微笑的说：“到了，请走好”。4.11 保安员检查出租屋时4.11.1 应先按门铃1-3下，无门铃时可用手轻轻敲门，但不要用力过大或长时间敲门。4.11.2 见到租客时，应首先敬礼，问好，并说明单位、事由等。4.11.3 礼貌的要求租客出示暂住证，切勿粗声粗气。4.11.4 检查完毕后，礼貌
27、向对方致意。4.12 保安员检查工地时4.12.1对被检查人员先敬礼，然后礼貌的要求对方出示暂住证，身份证、出入证。4.12.2任何时候不得打骂施工人员。4.13保安员对车辆管理时4.13.1对违章行车者，应说：“对不起，为了您的安全，请您按规定行驶”。4.13.2对违章停车者，应说：“对不起，此处禁止停车，请您将车停在车位里好吗？”。4.13.3对车内的闲杂人员，应说：“您好，为了确保您的安全，请您不要在车场逗留”。4.13.4当车主离开车辆时，应注意提醒车主：“请您将车锁好，贵重物品随身带走，不要放在车（内）上”。4.14当值时接到投诉、咨询的处理4 .14.1对客户的投诉咨询要细心聆听，
28、不允许有不耐烦的表现。5 .14.2对于投诉，应指引客户到“客户服务中心“反映；对于误解，如自己能解释清楚时应尽量向客户解释；如自己无法解释清楚应立即请求上司协助或指引客户到“客户服务中心”咨询。4.15在服务过程中，应注意1.1.1 15.1三人以上的对话，要用互相都懂的言语。1.1.2 不允许模仿他人的言语、声调和谈话。1.1.3 不允许聚堆闲聊、高声喧哗或高声喊另一个人。4.15.4不与客户争辩。4.15.5不讲有损公司形象的言语。4.15.6不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论客户。4.15.7不讲粗言恶语或使用歧视或污辱性的言语。4. 16保安员敬礼5. 16.1敬礼的范围：a
29、） 保安干部、员工工作见面时互相敬礼；b） 保安干部、员工对外行使职责权利时先行敬礼；C)保安干部、员工与公司主任级以上领导工作见面时敬礼；d) 对公司副总经理以上领导的车辆敬礼(不论车内有无领导)；e) 对不认识的领导工作见面检查证件时，先敬礼在检查证件，确认是公司领导时，说：“对不起，很抱歉！”然后再敬礼；f) 遇有前来住宅小区参观的人员，如有公司领导陪同，敬礼时需待客人通行完毕后方可礼毕，遇有客人人数较多或车队参观时，敬礼后继续行注目礼直至客人完全通过；g) 当值见制服的军人、公安人员要行军礼问好。4.16.2敬礼的时间：a) 在对方行至距自己3-5米时开始敬礼；b) 对行使的车辆以对方开始注意到岗位时敬礼。4. 16.3敬礼时以军礼为主，必要时铺以注目礼。4.17本规程作为物业部各部门员工绩效考评的依据之一。对于严重违反本规程的员工，还要按行政奖惩标准作业规程予以相应的处罚。5.0记录6.O相关支持文件行政奖罚标准作为规程
