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1、成都市温江区泰合新光华府小区物业服务企业选聘方案（修订版）根据中华人民共和国民法典四川省物业服务招标投标管理办法四川省物业管理条例成都市物业管理条例等相关法律法规及本小区管理规约业主大会议事规则等有关规定，结合实际情况，拟定本小区成都市温江区泰合新光华府小区物业服务企业选聘方案，简称本方案。第一部分选聘项目简介一、项目基本情况1 .项目名称：泰合新光华府小区物业管理服务项目。2 .本项目位于成都市温江区温泉大道二段政和街666号。3 .本项规划总建筑面积265431.7平方米，地下建筑面积76232.83平方米，住宅建筑面积174235.86平方米（其中公寓建筑面积34238.67平方米），商
2、业用房建筑面积9316.1平方米，幼儿园建筑面积3119.31平方米。4 .本项目规划建设机动车停车位2127个，地上停车位185个，地下停车位1942个，按照规划设计建造了非机动车停车位3231个（位于地下室）。5 .本项目其他基本情况详见泰合新光华府小区建筑区划意见书。二、项目开工和竣工交付使用时间本项目2013年09月开工建设，于2017年03月竣工并交付使用。三、物业管理用房的配置情况1 .物业管理用房：建筑面积为388.11平方米；坐落位置：小区4至5栋之间1楼处。2 .业主委员会活动用房：建筑面积约30平方米；坐落位置：小区4至5栋之间1楼处。四、房屋专项维修资金建立情况本项目的住
3、宅专项维修资金按照四川省住宅专项维修基金管理细则，由开发建设单位按政府规定标准缴存；购房人按每平方米建筑面积标准按政策标准缴存,均存于住房专项维修基金专户。五、主要设施设备配置本项目配置有消防物品（灭火器）、门禁系统、高低压配电房和其他设施设备等；部分处于待整改状态，水电气设备及费用收缴、其它设备具体状况以实地考察为准。具体情况以竣工资料、设施设备台账并结合实际情况为准。第二部分应聘企业须知一、适用范围本选聘方案仅适用于本项目物业建筑区划的物业服务。二、有关定义1 .“选聘方”系指成都市温江区泰合新光华府小区业主大会。2 .“应聘企业”系指向选聘方提交参选文件的物业服务企业。3 .“获选企业”
4、系通过本次公开招投标取得此次物业服务企业资格的服务企业。三、选聘工作实施者1 .由业主大会授权泰合新光华府第一届业主委员会作为选聘工作组织实施者。2 .业主委员会组织公开比选物业服务招标代理机构（成都市物业管理协会网站公布成都市物业服务招标代理机构推荐名单内），按照公司实力、业绩、服务团队、报价、专业等方面进行综合评比，按照得分从高至低进行排名,最终以得分最高的一家,确认物业服务招标代理机构。（详见附件1、附件2）3 .由物业服务招标代理机构依据四川省物业服务招标投标管理办法四川省物业管理条例法律法规，结合本小区管理规约业主大会议事规则等有关规定，编制泰合新光华府物业服务招标文件，并经业委会确
5、认。四、选聘方式1 .选聘方式：公开招投标，符合准入资格标准的报名物业服务企业不低于3家（低于3家报名的重新发布选聘信息）。2 .业主大会授权业委会选定并委托物业招标代理机构进行公开招投标。（选定委托的物业服务招标代理机构须在成都市物业服务招标代理机构推荐名单内）3 .物业服务招标代理机构通过组建评标小组，由评标小组通过公开招标的方式依据综合评分细则（详见附件3）对应聘企业评出综合得分顺序排名，得分最高的确定为中标人（泰合新光华府小区的物业服务企业），中标人放弃或者因不可抗力不能履行合同的，招标人可以依序确定中标人。五、评标小组的组建物业服务招标代理机构根据有关规定组建选聘物业服务企业评标小组
6、，负责本项目选聘评标工作。本项目选聘物业服务企业评标小组共计9人，其中业主代表1人，业委会代表1人，党支部代表1人，招投标代理机构在泰合新光华府党支部的监督下，随机从成都市住房和城乡建设局物业管理专业人才库的专家库中抽选6人（6位专家在评标开始前需提供有效专业资格证书）。本次选聘工作由泰合新光华府党支部和现场业主代表共同监督。1、注：此次参与选聘物业服务企业评标小组及现场监督代表产生办法：业委会代表由业主委员会成员不记名投票选出1人（业主委员会主任回避）；党支部代表由党支部成员不记名投票选出1人；业主代表采用公开报名方式，报名人数不低于3人，最高不超过10人，报名后由业委员及党支部进行面试，最
7、后由业委会及党支部根据报名人的职业、文化水平、对法律法规的熟知程度，不记名表决方式（评标当日前确定1人进入评标组，剩余报名业主作为选聘工作监督现场业主代表，评标小组业主代表产生的计票及获选名单密封工作由业委会代表（业委会主任回避）、本小区党支部代表及社区网格员完成），评标前，评标小组成员名单保密；评标会上评标组成员手机上缴集中保管。在评标过程中监督代表若发现违规违纪现象，有权否决评标小组所做出的决定。六、应聘物业服务企业准入资格标准1 .具有独立承担民事责任的能力：提供营业执照（正本或副本）或法人登记证（正本或副本）或其他能够证明应聘企业具有独立承担民事责任能力的相关证明材料复印件【注：营业执
8、照或法人登记证或其他证明材料载明有期限的，应在有效期限内。】。有独立法人资格，主营业务范围为物业管理或物业服务，注册资本不低于人民币100O万元且实缴资本不低于人民币500万元；2 .具有履行合同成熟的管理经验和足够的管理规模,参与应聘企业在成都市的住宅管理规模面积不低于100万平米，至少具有一个与业主委员会签订服务合同且在管的项目面积在20万平方米以上。3 .具有10年以上物业管理服务经验有良好的社会信誉,近5年在权威机构发布的中国物业服务百强企业名单内。4 .在住建蓉e办智慧物业政务服务平台中企业信用记录B级（含）及以上。5 .具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，具有履行合同所必需的设
9、备和专业技术能力，有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。6 .未被工商行政管理机关在全国企业信用信息公示系统（）列入严重违法失信企业名单。7 ,未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单及违法失信行为记录名单：（1）应聘企业提供未列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单及严重违法失信行为记录名单的书面声明材料。（2）提供“信用中国”网站的查询结果。8 .本次选聘不接受联合体应聘。9 .本物业服务项目整体不得转包给第三方经营管理或由第三方挂靠经营，应聘企业禁止挂靠，签订合同的应聘方代表必须是公司的法人代表或企业股东。10、项目本次招标代理服务费和会务机构服务费（以实际开票金额为准）由
10、中标物业服务企业承担；11.法律、行政法规规定的其他条件。七、选聘费用及保证金1 .无论应聘过程中的流程和选聘结果如何应聘方自行承担所有参选的全部费用。2 .保证金（1）应聘保证金：100ooO元（大写：拾万元整）人民走,在购买招标文件4天内缴纳，未获选企业在获选企业与业主大会签订物业服务合同后5个工作日内退还保证金，利息不计。未按规定提交应聘保证金的投标人，将被视为放弃应聘资格。若出现应聘方恶意违规等行为，该保证金将不予退还。获选企业的应聘保证金入场后自动转为物业服务履约保证金。（2）合同履约保证金：200000元人民币（大写：贰拾万元整）,物业服务合同签订之日起，五个工作日内未按规定足额缴
11、纳履约保证金，服务合同自动失效并承担相应的法律责任；履约保证金用于赔偿因物业服务企业重大过失或违约对全体业主造成的损失；需确保每自然年12月31日前合同履约保证金足额200000元人民币（大写：贰拾万元整）。以上情况均无该保证金在合同期满五个工作日内不计利息退还企业。（3）所有保证金采取银行转账形式交款，应聘公司必须以公司银行基本账户转账，其他账户无效；所有保证金退还不计利息。（4）选聘方银行账户信息账号:431360100100149200账户名：成都市温江区泰合新光华府小区业主大会开户行：兴业银行股份有限公司成都温江支行八、应聘其他注意事项1 .应聘企业按公开招标规定时间递交加盖密封章的应
12、聘文件，并在开标现场当众拆封应聘文件（具体以后期招标公告为准）。应聘企业获取选聘文件后，应仔细阅读所有内容，如有疑问应在获取选聘文件2日内,向选聘方提出，否则，由此造成的损失由应聘方自行承担。2 .报名及选聘文件的发售：应聘企业应于2023年X月X日X时至2023年X月X日X时,携带公司营业执照正（副）本复印件（盖章）、介绍信或授权委托书原件（盖章）、经办人身份证复印件（盖章）以及投标资格要求的相关证明材料、承诺书（承诺书详见附件4）到指定报名地点进行选聘报名及购买选聘书，每套收取工本费300元人民币（中标与否均不退，扣除成本后，转入公共收益）以转账的形式缴纳。逾期视作放弃应聘处理。（具体报名
13、时间、联系方式以后期发布的招标公告为准）第三部分技术规范及要求一、物业服务的内容（一）物业管理区域内公共秩序的维护；（二）物业管理区域内物业共有部位、附属设施设备的运行管理及维修养护；（三）物业管理区域内的环境卫生维护及绿化服务；（四）物业管理区域内机动车与非机动车辆的停放秩序管理；（五）物业管理区域的日常安全巡查服务；（六）物业档案资料的保管；（七）物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；（八）根据业主需要提供的其它便民服务、特约服务。二、物业服务的要求按照成都市物业服务力量配备指导标准配备物业服务力量。物业服务与收费质价相符，参照成都市物价局、成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收
14、费的通知的相关要求。三、物业服务质量本建筑区划的物业服务等级、物业服务质量：参照四川省成都市地方标准DB5101/T123-2021住宅物业服务等级规范之四级标准执行。（详见附件5）四、投标报价（一）物业服务期限为叁年。（二）小区采用宜土制物业管理模式。（三）物业服务费及公共收入分配以泰合新光华府小区物业服务合同为准：1 .高层住宅按建筑面积1.95元r112月。2 .商业按建筑面积3.5元11f月o3 .有产权车位、车库的物业费：地下车位按照50元/个月。4 .占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位按照150元/个月的标准支付车辆停放服务费，所支付费用扣除管理成本的所得收益归全体业主
15、所有。5 .其他车辆停放服务费：摩托车25元/辆月;电瓶12元/辆月;6 .其他费用按照合同约定收取；（四）品质提升整改方案：无偿提供不少于100oOOo元人民币（大写：壹佰万元整）的整改资金。获选企业应在签订合同后一个月内一次性将投标文件中所报的整改资金全部打入业委会账户，并依据整改方案在一年内完成小区硬件设施的整改。整改完成后，经业主委员会和业主代表验收合格,业主委员会30个工作日内不计利息向获选企业分批拨付整改进度款的80%o所有项目整改完成且经验收合格后，待业主委员会聘请审计机构完成审计后，付款至97%,剩余3%待质保期结束后30个工作日内不计利息退还。1 .如获选企业未按整改方案实施
16、整改则选聘方有权扣除未整改部分的履约保证金不予退还。2 .三年合同期满，若物业未能续聘，剩余款项划入业主大会对公账户，不予退还。3 .整改清单，由业委会、党支部及业主代表进行验收。4 .验收标准依据业委会、党支部及业主代表（共不低于12人）现场评分。（五）所有保证金采取银行转账形式交款，应聘企业必须以企业银行基本账户转账，其他账户无效，所有保证金退还不计利息。（六）其他相关事项为了防止各应标方为了中标恶意竞争，以价格战获得项目，最后又不能保证小区的服务品质，各应标人的应标报价及公共收益需与本小区业主大会管理规约及物业服务合同规定的内容一致。附件：1.泰合新光华府第一届业主委员会关于聘请物业招标
17、代理机构服务方案2 .招募物业招标代理机构评分表3 .综合评分细则4 .承诺书5 .住宅物业服务等级规范四级标准泰合,新光华府第一届业主委员会关于聘请物业招标代理机构的服务方案为确保泰合新光华府小区物业服务企业选聘程序公开、公平、公正，泰合新光华府第一届业主委员会将通过比选方式选聘一家有资质的招标代理机构，代理物业服务企业选聘工作，代理机构须在成都市物业管理协会网站公布成都市物业服务招标代理机构推荐名单内，欢迎符合条件的招标代理机构参加报名。一、项目名称代理选聘泰合新光华府项目物业服务企业二、保证金(1)投标证金：100oO元(大写：一万元整)人民币，投标保证金缴纳及退还时间以投标文件发布时间
18、为准，投标保证金不计利息。未按规定提交投标保证金的投标企业，将被视为放弃投标资格。若出现投标企业恶意违规或中途放弃投标等行为，该保证金将不予退还，直接进入业主委员会账户。中标企业的投标保证金自动转为合同履约保证金。（2）合同履约保证金:20000元（大写：贰万元整）人民币，中标企业确定后，中标企业5个工作日内缴纳合同履约保证金，未按规定缴纳合同履约保证金的中标企业，将被视为放弃中标资格。待完成招投标代理工作后，15个工作日内不计利息退还中标企业。三、工作内容协助成都市温江区泰合新光华府第一届业主委员会招投标选聘物业服务企业工作提供顾问咨询、招投标文件编制、推进招投标流程等服务。（）委托范围1、
19、代理机构根据委托方确定的采购方式组织本项目的采购活动，包括编制采购文件，发布采购信息，依法组织开展采购活动。2、代为受理采购过程中投标人就程序、流程等问题产生的询问、质疑，并在授权范围内进行答复。3、由招标代理机构随机抽选6名行业专家和业主代表1人，业委会代表1人，党支部代表1人组成评标小组，党支部、业主委员会、业主代表、现场监督；根据评标小组（注：此评标小组为成都市温江区泰合新光华府物业服务企业选聘方案中的选聘评标小组）的评审结果，在业主委员会自收到评标报告后3个工作日内依法确定候选物业服务企业并进行公不。4、对综合得分第一的物业服务企业发放中标通知书。5、收集整理并建立本次采购档案。6、其
20、他招标过程中需协助事宜。（二）招标代理机构职责1、依照相关采购法律法规和规章的规定，认真履行代理职责，按照法定程序对业主方委托的采购项目实施采购。2、维护业主方的合法权益，保证代理及采购全过程的合法性、规范性和公正性。3、保证全面完成本协议双方约定的委托事项。在业主方委托的范围内办理采购事宜，并及时将委托事务的开展情况告知业主方。4、按照业主方委托，在约定时间内依法编制采购文件，在采购文件中应载明采购需求、评审原则、评审内容、评审标准、评审方法、中标（成交）企业产生办法。与本项目采购有关的所有文件发出前应经业主委员会审查同意并书面确认。5、按照法定的程序、时间发布采购信息公告、发售采购文件。6
21、、负责开标、评标的组织工作。7、乙方不得拒绝接受投标人对采购文件、采购过程、中标（成交）结果（除采购需求外）依法提出的询问、质疑，不得推诿。8、乙方应协助委托方依法受理投标人对采购需求所提出的询问、质疑。9、协调委托方和投标人签订采购合同，并协助委托方处理在采购合同履行过程中与投标人产生的纠纷。10、收集整理并建立采购档案。11、在代理过程中发现有不良行为的投标人应及时向业主委员会及相关部门报告，并妥善保管该投标人不良行为的证据。12、对采购项目中涉及的商业秘密及与采购项目有关而没有公开的信息负有保密义务，不得将可能影响采购项目公正公平的信息透露给利害关系人。13、不得将委托方委托代理项目转委
22、托给第三方。14、乙方有义务将中标人的投标文件正本保存至少15年，供业主方随时借阅。四、报名材料1.营业执照；2.资质证书；3.公司简介及公司业绩；4.法人代表证明及委托书；5.收费标准；6.公司半年内社保证明、完税证明；7.代理人身份证明及其他有关证件。五、评选确认方式本次比选招标代理机构的评委组由业主委员会成员组成。评委应当勤勉尽责，如实评审比较各招标代理机构优劣，最终形成评审结论。评审过程全程录音录像，形成的评审材料归档备查。本次采用比选方式，按照公司实力、业绩、服务团队、报价、专业等方面对报名单位进行综合评定（详见附件1）,评定结果将于评定结束后三日内公告。注：此次参与选聘招标代理机构
23、评委组的产生办法：由业主委员会成员抽签选出5人（接待招投标公司人员应回避）；评标前，评委组成员名单保密；评标会上评委组成员手机上缴集中保管。评定地点：成都市温江区泰合新光华府第一届业主委员会办公室六、报名时间地点及联系方式报名时间：2023年XX月XX日-2023年XX月XXH18:00分止，麒不接受报名。报名资料通过电子邮件提交，邮件主题需要包含泰合新光华府物业服务企业招标代理机构报名”。报名及联系邮箱：联系人：招募物业招标代理机构评分表序号评审项目分值评分标准1报价20招投标代理服务收费标准：参照招投标代理服务收费管理暂行办法（计价格（2002）1980号）文件招投标代理服务费收费标准，每
24、下浮K得1分，最高得20分。2人员组织配置141.项目负责人：具有政府采购评审专家资格的得5分（提供人员相关证书复印件）；具有成都市物业管理行业专家资格的加5分。本项最多得10分。2.其他人员中每具有一个物业管理类相关培训合格证书得2分，本项最多得4分。以上1、2项需提供人员在职证明材料及证书复印件。3招投标代理实施方案30根据所有比选申请人的服务方案中对本项目的实施具体服务方案进行综合考量，优30-20分，良1910分，一般9-1分，差的不给分。（得分取整数）4开标场地条件16代理机构自行组织开标的应具有独立的办公场所且具有独立开标室及评标室的得10分；另外，每具有1个相应且独立的监督室得6
25、分；或代理机构在第三方专业场地开标的承诺在报价中包含成都市物业管理协会网公示成都市物业服务招投标评标区推荐名单企业开标的得16分（代理机构自行组织开标的需要提供产权证明或租房协议，开评标室、监督室提供现场照片；代理机构在第三方专业场地开标的需要提供承诺（格式自拟）在报价中包含成都市物业管理协会网公示成都市物业服务招投标评标区推荐名单企业开标，（本项最高16分）5公司经验20比选申请人自2020年1月1日至今每具有1个代理业绩得2分，最多得20分。（提供合同复印件及招标公告截图，并加盖公章）附件3综合评分细则：评标标准：投标企业的综合得分满分100分，其中资信部分27分、整改部分35分、技术部分
26、38分。各分项得分情况详见下表:序号评分内容评分标准备注1企业信用（1）住建蓉e办-智慧物业政务服务平台或成都市建筑市场信用信息管理系统公示平台中企业信用记录为B级（或60分）得0分；企业信用记录为B级（或60分）以上得1分。本项最多得1分。注：提供信用截图或信用证明。2标准化管理体系认证（3）投标人提供有效期内的IS09001质量管理体系认证证书、IS014001环境管理体系认证证书、IS045001职业健康安全管理体系认证证书每提供个得1分，本项最多得3分；注：不提供或所提供的内容与实际情况不符的，均不得分。/3财务经营状况（3）投标人提供经审计机构出具的2020年、2021年、2022年
27、连续三年财务审计报告或财务报表且资产负债部分不高于70%（含）的得3分，资产负债部分连续三年不高于80%（含）的得2分，资产负债部分连续三年不高于90%（含）的得1分。未提供或提供不完整或资产负债部分高于90%的得0分。本项最多得3分。注；资产负债率期末负债总额除以期末资产总额的百分比），连续是指三年同时满足，如不同满足连续3个年度度，提供年度负债率最高年度参考计算得分。4企业实力及荣誉（6）（1）投标人属于成都市物业协会会员单位得2分，本项最多得2分；（2）投标人获得行业权威机构评定的“2022年中国物业企业综合实力排名”，排名在51-100（含）名强得1分，1-50（含）名强得2分，本项最
28、多得2分；（3）投标人在管住宅项目，获得过市行业主管部门或市行业协会奖励或表彰的，每提供1个得1分；获得过省行业主管部门或省行业协会奖励或表彰的，每提供1个得2分；本项最多得2分。以上累计最多得6分。注：提供相关证明扫描件或截图，不提供或所提供的内容与实际情况不符的，均不得分。5人员配置（6）（1）拟派遣项目经理1名，具有本科（含）以上学历得0.5分，具有5年（含）以上住宅类物业管理项目经理工作证明的得0.5分，持有项目经理证或物业管理师得1分，本项最多得2分；（2）拟派遣客服主管1名，具有本科（含）以上学历得0.5分，持有相关专业证书得0.5分；本项最多得1分；（3）拟派遣工程主管1名，具有
29、本科（含）以上学历得0.5分，持有相关专业证书得0.5分；本项最多得1分；（4）拟派遣秩序主管1名，具有本科（含）以上学历得0.5分，持有相关专业证书得0.5分；本项最多得1分；（5）拟派遣保洁主管1名，具有专科（含）以上学历得0.5分，持有相关专业证书得0.5分；本项最多得1分；以上累计最多得6分。注：（1）拟派遣项目人员需提供相关职业资格证书、身份证等复印件、本单位五年（含）以上及证明工作经验的个人简历；（2）拟派遣各部门主管须提供相关职业资格证书身份证等复印件。6管理经验及管理规模（8分）（1）投标人在满足投标资格条件的基础之上，提供的成都市物业服务项目中每增加一个单体在管住宅项目建筑面
30、积达20万及以上的住宅项目业绩得1分，本项最多得2分；（2）投标人在满足投标资格条件的基础之上，提供的成都市范围内具有与业委会签订的在管服务项目及服务经验，每增加1个在服务期限内的业委会项目得2分，本项最多得6分；U以上累计最高得8分。注：提供合同复印件（应当包括但不限于甲乙双方页、项目名称、物业类型、建筑面积、甲乙双方签字盖章页等）。满足资格条件的业绩不予评分，在资格条件满足的基础之上提供的业绩（1）与（2）业绩可重复计算得分。7投入一次性整改提升资金（25分）承诺投入一次性整改资金100万元（含）对小区现状进行整改提升得15分，在100万元基础上每增加10万元（不足10万元的部分不予计算）
31、加2分。本项最高得25分。注：提供开标一览表为准。8整改提升方案（10）投标人自行踏勘现场，根据现场现状对小区监控、门禁、外墙、路面、地下室等设施设备、环境卫生、绿化、社区活动等进行制定整改提升方案及计划；（1）整改提升方案全面、符合要求、可执行性强的6T0分；（2）整改提升方案不全面或可行性差得1-5.9分，没有部分得分；本项最高得10分；9物业服务方案（38分）投标人根据招标要求制定完整可行的服务方案包括但不限于客户服务方案、秩序维护服务方案、共用设施设备维护方案、环境维护方案、绿化维护方案、创新服务方案、项目交接方案、应急预案等8个内容：1、方案内容完整，措施得力，可行性强，服务及管理优
32、势明显，得30-38分。2、方案内容完整，措施基本可行，具有一定的服务及管理优势，得22-29分。3、方案内容不全，措施可行性差，得0-21分。本项最高得38分。承诺书泰合新光华府全体业主：本文件签署人特以本承诺书在此声明并同意：1.在详细研究了泰合新光华府物业服务企业选聘方案后，我们完全理解并完全同意选聘公告的所有要求及内容，并完全相信采购人能公开、公平、公正地确定中选单位。2 .我单位满足本项目应聘人资格要求，承诺所递交的参选文件与事实相符。3 .如果我单位中选，我们承诺在与采购人签订委托代理协议后保证按照政府采购相关规定完成采购工作；服务期间因故无法履行相关责任和义务，我单位无条件同意采
33、购人终止协议。4 ,我单位自行承担参加此次参选所发生的一切费用。5 .我单位将按比选公告的规定履行相关责任和义务，并对提交的材料中的所有陈述和声明的真实性、准确性、可靠性负责。若采购人发现我方提交的资料中有与事实不符的情况，有权拒绝我们的参选。若在中选后，采购人发现我单位所递交的参选文件与事实不符，有欺诈中选嫌疑的，可立即终止协议，由此造成的损失由我单位承担。承诺单位（盖章）：法定代表人或其授权委托人（签字或盖章）：日期：年月日住宅物业服务等级规范四级标准综合服务四级标准内容及要求项目内容及要求服务场所1、有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、接待台、饮水机、电话、电脑、打印机、复印机、网络
34、、办公收费系统。2、客户服务中心公示物业服务人证照、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息、企业和项目负责人的信用信息、物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准（每年统计1次，酬金制项目按约定公示物业服务资金收支报告）、共有部分经营情况、报修电话、三级投诉电话和筋要公示的其他事项。有管务信息查询台。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准。3、在物业服务公共区域内张贴物业服务记录和需要公示的其他事项，采用互联网方式记录服务的，记录应具有可追溯性。4、在各楼栋单元公示楼栋管家姓名、联系方式和需要公示的其他事项。5、有管务公开栏及其他宣传栏，内容至少每季度更新1次。6、客户服务中心工作时
35、间至少12h值班，其他时间物业服务区域内有值班人员。公示有24h服务电话。人员1、专业岗位从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2、一个物业服务区域配备1名项目负责人和1名经过培训取证的专（兼）职安全管理人员。项目负贲人应按规定建立个人信用信息档案，按规定办理执业登记。3、项目物业服务中心配备有客户经理（或客服专员），每人服务户数应不高于300户。4、从业人员统一着装，佩戴标忐，规范服务，语言文明，主动、热情。5、项目负责人及安全管理员每年至少完成企业内部安全培训48学时，客服人员每年至少完成企业内部安全培训36学时。合同有双方签订规范的（前期）物业服务合同，合同权利义务关系及安全责任明确。制
36、度1、有共用部位及共用设施设备维修养护、安全生产（含消防与安全防范）、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度及管理服务规程。2、按照DB5101/T69建立完整的安全生产制度体系，并在主管部门进行应急预案告知性备案。3、有完整的人事管理制度、培训和考核制度。4、有物业服务和安全管理工作记录（含有效电子数据记录）。5、有便民服务指南内容的业主手册。档案1、有物业服务档案管理制度，有住户、房屋等基本档案内容，有电梯、消防等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料，有门岗、报修、投诉等档案资料（含互联网电子档案资料）。2、档案资料齐全、整洁、管理规范，查阅方便。3、有档案管理人员，并设置有档案
37、资料室。4、建立小区基础信息数据库，与街道、社区实现数据共享。5、应用物业服务电子软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。项目内容及要求j志1、重点部位按相关要求设置有安全警示标志、消防标志、导向标志、指示标志及其他标志。2、有小区门、楼栋、单元、楼层、户门标志。3、有小区平面示意图。4、有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标志。5、标志完整、清晰、明显，材质和设计风格应符合本项目的品质定位。客户服务1、每半年公示物业服务合同履行情况。2、重要物业服务事项应在主要出入口、各楼单元门、电梯轿厢内以书面形式履行告知义务，宜通过微信、短信、电子显示屏、公司统一对客线上平台等形式告知业主
38、。3、水、电急修20min内、其他报修30min内到达现场：由专项服务企业负责的设备设施报修应在30min内告知；有报修、维修记录，维修回访率不低于80%。4、业主或物业使用人提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复；投诉回访率不低于90%。5、按照国家或地方标准要求每年组织不少于1次第三方客户满意度调查，对调查中业主反馈的问题制定整改措施，落实处理并回访。调查结果在物业服务区域公示。6、实施宠物管理制度与措施，设置宠物管理标志和宠物便袋箱，严格管理，有小区犬只档案。7、出入II配置有便民服务推车，小区户数在100O户以内的推车配置数量不少于8辆；小区户数超过100O户的，1000户以上的部分
39、按1辆/200户标准配置，不足200户按200户计算。8、提供平板车借用服务。9、投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。10、小区主出入口处设置电子显示屏，每天播放天气预报、物业管理信息，为业主发布字幕信息。11、智能公共广播系统每日播放广播与背景音乐。12、公共卫生间能正常使用，公共卫生间内的残疾人无障碍设施使用情况良好，无侵占、损坏等现象。13、有无噪音无干扰氛围管理服务措施，工作人员夜间值守、巡逻时对讲机佩戴耳麦，工作过程中实行“说话轻、走路轻、操作轻”。14、每年至少组织2次业主恳谈会，组织2次业主参观共用设施设密机房。15、提供邮件代收服务。16、法定节假日和传统节日进行节H
40、氛围营造。专项委托服务管理1、签订有专项服务委托合同，明确委托事项、服务质量和各方权利义务。2、消防、电梯、水质检测、防雷检测、房屋检测等专业服务企业应符合相关行政主管部门的要求，操作人员应持有相应的职业资格证书。3、专业服务企业人员进入物业服务区域内应统一着装、佩戴标志。4、对专项委托服务应有监督及评价机制，有监督评价记录。社区文化和安全建设1、每年至少开展3次精神文明建设和安全宣传活动，内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、生活垃圾分类、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等。2、每年至少组织4次社区文化活动，活动充分兼顾老、中、青、幼多层次业主需求。3、有志愿者服务组织，开展和积极参
41、与社区关爱空巢老人、残障人士等便民利民志愿服务活动。4、社区文化有活动计划、有记录、有总结，相关资料齐全。共用部位及共用设施设备运行和维修养护四级标准内容及要求项目内容及要求综合管理综合管理1、按照相关规定实施承接查验。2、建立共用设备设施安全管理制度及台账和重大危险源（或重点风险部位）台账，并实施管控行为。3、按规范申请使用房屋专项维修资金，区分全体共用部分和部分共用部分维修使用中请，有紧急维修情形，按专项维修资金应急使用预案实施维修。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内的，应在20min内组织
42、到场维修。4、有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。5、每年第4季度制订出下一年度维修养护计划，按计划进行设施设备保养。6、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验。7、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。8、设备机房（1）每半月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物。（2）应有完善的防鼠措施，防鼠板、防鼠网、防鼠药物等应符合规范要求。（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效。（4）有环境要求的设备机房，温、湿度应在规定范围内。（5）设施设备标志、标牌及安全标识、标牌齐全、规范。（6）张贴或悬挂相关制度、证书。（7）运行记录齐全、完整。9、每年对房屋共
43、用部位、共用设施等区域进行专项检查，若发现白蚊及时向属地住建部门汇报处理。10、运行、检查、维修养护工作有记录，并对记录每月进行归档。11、工程维修维护人员全年至少完成企业内部安全培训36学时。项目内容及要求共用部位房屋结构每季度巡视1次房屋结构，外观出现变形、开裂、沉降等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。鉴定完成后，按照鉴定结果组织修缮。建筑部件1、每2月检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2、每半月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3、每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4、每年汛前和强降雨后检查屋面防
44、水和雨水落水管等。附属构筑物1、每半月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2、每半月检查1次雨、污水管井等。3、每半月巡查1次大门、围墙、围栏等。4、每半月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5、每半月巡查1次天台，对天台进行有效的规范管理。外立面每周巡查1次外立面，重点时期加强巡查频次，发现外墙开裂、脱落及时采取安全防范措施并报告相关部门。共用设施设备空调系统1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。2、运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3、有节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4、每年清洗消毒1次新风
45、机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管虑网，每2年清洗消毒1次风管。5、每年检查1次管道、阀门并除锈。6、每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪音。项目内容及要求目内容及要求供水系统1、每半年应对二次供水水箱进行至少1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求。2、每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。3、每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。4、水箱盖保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。5、管道井封堵严密。6、不具备自动切换功能的，每月手动切换1次备用水泵。7、每年检查3次水泵润滑情况，补充或更换涧滑剂；每年养护1次水
46、泵。8、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。项目内容及要求排水系统1、有防汛预案，每年至少组织1次演练。2、配备有防汛物资，包括沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等。3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，若堵塞及时组织清理、疏通；每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。4、污水泵：汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，捡杳设备运行状态；每次巡视进行1次手动启动测试；每季度养护1次。5、化粪池：每月巡查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。6、隔油池：每月巡查1次，每季度至少清掏1次，发现异常及时清掏。供配电系统及照明1、楼内照明：每日巡视1次，一般故障12h内修复；复杂故障3日内修复。2、楼外照明：每周巡视3次，一般故障1日内修复：复杂故障5日内修复：每半月调整1次时间控制器。3、路灯、楼道灯完好率应不低于96机4、应急照明、疏散指示标志：每日巡视1次，发现故障，30min内到达现场组织维修。5、低压柜：每周巡视2次设备运行状况：每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全。每半年检测1次接地电阻：每年校验1次仪表。6、低压配电
