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1、狠抓机遇，顺势而为三季度商业分析报告笫一部分：全国代表性开发商市场表现一、代表性案例：1、天津大悦城：时尚青年城商业地产新地标天津大悦城总投资达50亿元，总建筑面积约53万平方米，是中粮集团大悦城家族目前为止投资最大、体量最大、业态最全的“城市综合体”，涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、精品公寓和高档住宅等多种业态。项目定位为“年轻、时尚、潮流、品位”的“国际时尚青年城”，力争成为天津商业地产的新地标。值得借鉴的是他的经营理念：“引领时尚共享大悦”人无我有一我们有主力业态、主力店、国际品牌人有我精一一我们有最好的品牌形象店、旗舰店创新业态一一我们有独具特色的主题街区差异化经营一一我们的
2、经营品类别出心裁执着于现代商业运作精神的本质，诠释着生活方式哲理，缔造国际前沿的品尝生活。2、绿地缤纷城：激活北京南城8月31日，绿地集团在北京大兴新城投资50亿元打造的绿地缤纷城购物中心，实行了重点商户入驻签约仪式，其中主力店包括1.4万平方米的乐购超市、保利国际影院、美格菲健身中心等，均已完成签约，目前主力店已进场装修，嘉斯猫电玩、屈臣氏、麦当劳、棒约翰、万龙洲、麻辣诱惑、万方豆捞、味多美、釜山料理、正一味、乐食派，丽家珍宝、运动珍宝亲子教化、格林童趣摄影、ON1.Y、Veromoda.JAeK&jones、艾格、NlKe、ADIDAS等商家也已完成签约，这部分商家将于2012年上半年整体
3、开业。据绿地集团公布的签约状况显示，目前绿地缤纷城购物中心的商铺签约率已经达到80%o中心广场缤纷城总面积65万平方米，其中缤纷城购物中心建筑面积达8万平方米，定位为一站式家庭生活休闲中心，业态组合非常丰富，囊括餐饮、儿童运动、休闲消遣、时尚购物等多种生活功能。此案例值得借鉴的是绿地与多家大型主力店、次主力店以及品牌店达成战略合作协议，实现资源互补。3、“保利台北商贸中心”这个两岸最大投资规模的商贸合作项目已经在今年1月9日正式动工。保利上海台北商贸中心由保利集团与樱花集团共同投资50亿元合作开发，项目地处上海市嘉定区，总占地面积达12.7万平方米。“主卖”台湾文化、创意、制造与管理。“台北商
4、贸中心”除引进凯悦酒店，还将打造剧院、文创园区、商展中心、商品街、办公大楼等多元化设施，楼地板面积约8万9千坪，将2013年接连完Xo已经与喜满客、樱花、永和豆浆等9家台湾企业签订合作意向协议。依据协议规定，这9家台湾企业将进驻于2013年落成营运的保利上海台北商贸中心。纵观保利的商业布局，在北上广、天津、成都、武汉、长沙等中心城市，已开发多个保利国际广场及保利中心、保利世界贸易中心、保利大都会等超过250万平方米的商业物业，而不少物业由于起步甚早，已进入良性回报周期。从保利地产商业发展的状况看主要有两个特点：其一是商业形态丰富，商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等多种业态，有
5、效分散了商业风险。其二从盈利结构看，保利的酒店业自建+酒店合作管理的模式已趋成熟，今年再度与洲际酒店集团合作并签署战略协议，将联手进入休闲度假酒店合作开发。4、英特宜家购物中心将在武汉、北京、无锡、上海开业。英特宜家在中国进行的三个购物中心项目，首个项目坐落于无锡东部的锡山经济开发区，可容纳400家商户，安排于2013年底开业。此外，英特宜家北京购物中心和英特宜家武汉购物中心安排分别于2014年和2015年开业。英特宜家购物中心集团董事总经理丁晖此前曾透露，公司打算进一步扩大在华投资，第四个项目将坐落于上海，目前正在选址，安排投资50亿元在上海建设大型购物中心。除了宜家商场之外，它更联合了国内
6、外600多个知名零售品牌，集百货、超市、时尚、家电、运动、餐饮、消遣影院等全方位消费功能为一体,致力于建设成为具有国际化标准的超级区域性购物中心。英特宜家购物中心集团成立于2001年，由英特宜家集团与宜家集团共同投资组建，双方分别持股51%与49%,总部位于丹麦首都哥本哈根。由此看来，宜家从2001年起先就起先走综合化道路，利用自身的主力店优势，联合其他多业态的品牌商家进行商业开发和运营，此中业态势必会取代旧有的大店开发模式。二、商业市场分析1、商业地产发展前景较为乐观2010年，全国社会消费品零售总额15.45万亿元，同比增长18.4%；2011年1-6月全国消费品零售总额达85832.7亿
7、元，同比增长16.8%o连续两年以来，消费品零售总额的不断增长，说明市场需求在不断提升。从上述案例来看，商业地产的前景被多数开发商看好，而且多数开发商在商业物业的开发中取得了肯定的成果，在过往的项目开发中积累了大量的战略合作伙伴和开发阅历，并借此住宅市场调控中之际充分发挥优势，依据自身的开发模式多业态发展，扩大份额。2、选择适合自身的商业模式是打造核心竞争力的关键大型开发商不断开发商业项目必定会带动一批中小型开发企业跟进，如此以来商业地产市场细分程度必定加强，由此引发商业产品层面、规划布局层面、业态组合层面以及适合项目的品牌客户层面的激烈竞争，同时也对不同企业的商业模式提出挑战。合理的商业开发
8、模式是商业地产开发中的“武林秘笈”，中国地大物博，区域之间、城市之间发展不平衡；众多商业地产开发商在成长路径、资源、战略导向上存在较大差异，这些先天因素也导致中国商业地产开发商在商业模式选择上的多样性。“物竞天择、适者生存”的自然规律在商业地产界同样适用，思索和构建适合企业发展的商业模式，形成企业自身核心的竞争优势，是适应将来商业市场激烈竞争的基础。目前，知名房地产企业主流商业金融模式存在以下几种：1.华润模式：品牌价值+商业资源+持有物业；2 .中粮模式：母公司资金注入+IPO模式；3 .万达集团：现金流滚资产模式；4 .凯德模式：Reits房地产信托基金+PE私募股权投资基金”模式其次部分
9、：西安市商业地产发展分析一、商业发展进入快速增长期2010年西安消费品零售总额1611.04亿；2011年1至7月，西平安市实现社会消费品零售总额1075亿元，同比增长19.6%o需求不断提升，增长速度明显。1、商办类物业总体走势6月，商办类物业成交量为23.07万m?。其中商业物业成交量为16.07万而，成交量较上月大幅提升，环比增加360.67%。商业物业成交的主力区域仍旧是城南、高新及经开三个区域；办公类物业成交7万户，环比上涨89.95%。本月办公类市场高新区一家独大的现象更为明显，其成交量占全市的86.l%o数据来源：房992、商业用房总体成交量创本年新高本月商办类物业占商品房成交总
10、量的18.77%,较上月占比成倍增加。商办类物业成交量创2011年新高，接近2010年12月水平。商办类物业月度成交占比走势aoo数据来源：房996月，西安商业类物业成交量16.07万肝，为上月成交量的3.6倍。受住宅市场调控政策持续的影响，经过几个月的产品结构和投资观念的转型过渡期，商业类市场迎来了一个小高潮，成交量为近一年多来的新高。数据来源：房993、成交量占比本月商业类物业主要成交区域仍集中在经开、高新及城南，这三个区域的成交量占全市的80.71%。经开区商业成交量5184211f,环比增加356.75%；高新及城南区域成交量分别为4163311f及3626811f,位列其次、三位。各
11、区域商业类物业成交占比本月商业市场除城内和曲江外，成交量环比均大幅提升，这表明西安的商业市场正渐渐走向旺盛。二、多中心发展趋势显著，新兴商圈快速发展1、三桥商圈崛起指日可待地处西咸新区与未央区交界东大门的三桥商圈，在打造成现代田园都市的背景下，因为门户地位核心商圈的大配套而更引人瞩目。依据滓渭新区的安排部署，以三桥街区综合改造项目启动为契机，三年内，该区域将基本建成国际化都市型现代商业商务、文化休闲街区，使西安拥有亮丽、时尚的西门户。“三桥新街拓宽以后，双向十车道的配套，让东西车辆进出城区与西咸新区畅通无阻。”原来处于旧城区的三桥转瞬就成为极具爆发力的投资凹地，一批实力商业综合体的涌现，让这个
12、区域的商业氛围更加深厚。保利、华润置地等国内一线房企进驻、参加开发，给三桥商圈带来快速升级的动力。西洽会上，保利全面参加泮渭及三桥的开发建设，华润置地投资40亿在三桥建设160亩的“万象城”、宝龙集团投资30亿建设三桥宝龙商业综合体,大批资本进入的同时，也给消费者和投资者注入强心剂，助力三桥成为最具投资潜力的新商圈。三桥区域是西安城区通往咸阳、宝鸡方向的城市主干道路和重要出入口，曾是历史悠久的商埠繁华之地。素有长安西大门和西北第一镇之称。业内人士表示,作用副省级新区的门户，三桥将来的发展将不行估量，三桥居住圈土地储备大、价格相对较为低。目前这个区域的房价目前仍旧是西安房地产市场价格的一个凹地，
13、发展潜力巨大，投资居住皆可。2、龙首商圈复兴引领地产价值再爆发处于连接西安南北贯穿的主干道，随着9月份地铁2号线全线通车，龙首商圈的优越地位愈加明显。拥有二环内、主干道、成熟城区的众多优势，令龙首成为进入城北经开门户的第一热站。从未央区经贸局了解到，作为未央区正在全力打造的四大商圈之一，龙首商圈建设已全面启动。以龙首村十字为中心，沿未央路和龙首路辐射1公里的龙首商圈，除去地铁2号线这一强大利好，二环内百万平米商业综合体、商业街区等建设配套，也成为区域内的最大热点。“吸引到红星美凯龙、五星级影院、时尚精品、休闲消遣等大品牌签约，充分说明白龙首这个传统区域所蕴含的极大能量，地产价值最终起先彰显。”
14、作为龙首商圈的龙头项目，盛龙广场高层表示对区域前景非常看好。该商圈除了拥有百万平米的盛龙广场项目外，深国投“未央印象城”、老三届首座等大项目落户，也成为龙首商圈重振旗鼓的重要力气。可见龙首这一区域因为始终以来旧城、单位小区、小商贩的缘由，没有找到一个突破口和爆发点，随着区域市政工程及地铁2号线全线贯穿，龙首村的房地产价值起先被逐步挖掘。此次由政府主导、各大开发商参加的以商业为龙头的复兴安排，是一个极好的投资机会。3、大型社区商业发展竞争激烈西安目前城市核心地段土地越来越稀缺，少数土地假如开发，必定是城市综合体，如民乐园和东大街的万达广场，大唐不夜城以及未央路等成熟地段，开发商均为拥有多年商业开
15、发阅历的开发商。随着西咸新区以及北城等新区的开发，大量国内知名开发商的进入，大型社区商业街、临里型购物中心、社区配套商业项目的运营难度将与日剧增，如万科城、万象春天、海景将来城等项目，均有主力店、次主力店以及品牌店的设置和招商需求。而我们公司的项目多为此类项目，对此类社区商业的细分探讨愈加重要，租售比例、业态组合、规划布局、招商摸底以及层数层高等方面的竞争将成为制胜的关键。三、外来商业巨头初步抢滩随着西安国际化大都市的定性和第四个副省级新区的利好，西安商业地产进入快速发展期，多家知名房地产企业及国内知名综合体将西安作为发展的重要区域。如王府井7.9亿西安购地，定向募资18.6亿将打造一站式购物
16、中心王府井(600859)拟采纳现金方式购买陕西赛高投资管理有限公司开发的赛高城市广场项目中建筑面积共计9.02万平方米的商业用房，购买总价7.9亿元。赛高城市广场目前处于在建状态。去年年底就公布通过定向增发融资的王府井(600859)百货发布公告，其定向增发方案获证监会发审委审核通过；同时，公司拟以现金方式购买西安赛高城市广场中的商业物业9万平米，将来将打造成一站式综合购物中心。依据王府井之前发布的公告，本次非公开发行A股股票的数量为45126182股，发行价格为41.21元/股，共募集资金及认购资产总额约为18.6亿元。赛高城市广场坐落于西安北部新城核心位置，处于张家堡商圈，是该商圈中体量
17、规模最大的商业项目，此次交易胜利的关键因素之一是物业设计与物业结构符合购物中心自身的经营所需，加上项目位置优势明显和公司取得成本较低，具有良好的发展前景和物业升值空间四、西安市大型商业发展进入寡头时代1、西安开元商城笫5店西旺店开业8.4万平米开元商城西旺店近期隆重开业，至此，西安城西结束了无大型时尚百货卖场的历史，城西市民将迎来一个全新的购物时代。新开业的开元商城西旺店是集百货、餐饮、休闲、住宅于一体的多功能高档次、智能化的大型城市综合体，坐落于西梢门十字东南角，总建筑面积158000平方米，其中商用面积84000平方米。一至五层为商业区，主要汇合男女服饰、化妆品、黄金玉器、名表首饰、精品家
18、电，六层为综合服务区，包含办公、员工餐厅、品牌餐饮。这样的规模档次的百货卖场在城西尚属首家。西安开元投资集团副董事长、西安开元商城总经理张铮先生表示：近年来，西安开元投资集团充分发挥“开元商城”品牌优势，加快零售业拓展的步伐，西旺店是继安康店、咸阳店、宝鸡店后的第五家门店，也是开元商城在西安的其次家门店，西旺店的开业标记着开元商城“四城五店”连锁百货格局的形成。与此同时，预料该店投入运营后将会为3000余人供应就业机会，将为旺盛区域经济,完善区域零售业态，改善区域商业环境，带动城西商业发展起到巨大的推动作用。2、西安本土百货业及超市业的龙头不断复制目前公司在西安、宝鸡及甘肃庆阳分别拥有5家、2
19、家和1家百货门店，同时在宝鸡及甘肃等地共拥有30家超市门店。另外，公司非公开增发募投项目实施、储备门店开业将加快外延式扩张。今年初以来，公司接连开出2家新店。随着募投项目的实施，公司将在短期内接着开出至少3家门店，并对已有宝鸡新世纪百货店进行扩建。主力门店业绩增长稳健，作为开设已逾50年的解放路总店，其始终是公司的主力门店和最主要盈利来源。受益于解放路商圈的复兴，销售收入增加将提升公司业绩。另外，本季度公司实际所得税率为20%,与上季度相比上升8个百分点。3、世纪金花南门店正在筹备4、曲江银泰城正在筹备近年来，西安本地百货业及超市业不断扩张，典型的代表有开元、民生、金花、人人乐以及华润万家等。
20、人人乐及华润万家分别突破30家门店，从目前发展的趋势来看，无论是百货业还是超市业，寡头复制到状况是目前的主要发展方式，当然也不解除有金鹰、王府井以及大润发等外来的大型商家。笫三部分：市场发展对商业开发的要求机遇与挑战并存，竞争激烈的商业地产对我们的项目商业开发提出进一步的要求，主要从以下几个方面分析：一、抓住机遇，注意战略合作目前大型商家主要开发模式是用寡头复制的模式占据市场，对于我们来说，与此类寡头保持亲密的联系尤为重要，比如民生百货、国美电器、人人乐以及西安饮食集团等，与此同时，多联系一些外地品牌的商家，将品牌商家的战略开发目标与项目商业策划及招商相结合，实现战略合作。二、选择适合的商家，
21、实现长远发展品牌商家当然是我们须要的，品牌有固定的消费群体和市场认知度，但是，我们要依据项目的特点选择适合的商家，综合分析项目商业定位，结合项目区位,交通，周边消费特点等诸多因素综合推断。三、注意合作，进行资源互补从上述案例来看，无论是开发纯商业项目的万达还是开发时尚综合体项目的华润万象城等品牌开发商，均有多年的商业开发和运营阅历，拥有一批忠实的合作商家，甚至拥有自己在商业品牌主力店和次主力店用以支撑自身的商业项目，与他们相比我们的商业开发处在成长阶段，在大型商业项目开发过程中可采纳合作，共建，以及借助专业的商业管理公司进行资源引进等形式进行，如长安文化主题公园项目。四、限制好租售比例，在确保
22、项目资金回收的同时兼顾商业价值最大化出租型商铺的价值主要通过租金和物业升值体现，租金回报较低但是周期较长，物业升值须要时间，在此状况下，不光要限制每种业态合理的面积，进行商铺分割，租售比尤为重要，肯定要确保投资资金的回收，实现项目利润。五、苦练内功，注意细微环节总结公司过往商业项目，在商铺内部结构、设备运用上存在一些问题，合理规避可以节约投入成本，那设备安装为例，不同业态营业时间区间不一样，对空调的运用及电量的须要也不相同，零售卖场空调运用的时间一般为早上8点到晚上8点，一般须要装置中心空调，餐饮业态一般需求为中午11点到下午两点，下午5点到10点，一般须要设置多连机，还有冬季供暖等细微环节问题，须要在设计阶段进行需求的明确，紫薇风尚3号地的商业裙楼就是一个活生生的案例，对商业前期设计细微环节的总结和提炼，对工程界面的把握是我们须要不断探究的课题。商业运营部二零一一年九月
