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1、企业财务风险及其防范一以保利地产公司为例摘要：企业的财务风险广泛存在于企业的各项活动当中,有效识别和防范财务风险已经成为了财务管理的关键。而房地产作为典型的资金密集型行业，受到各因素的影响，更容易产生财务风险。因此，居地产企业如何系统有效地防范财务风险显得尤为重要。本文将首先对财务风险的相关理论进行阐述；然后以保利地产公司作为案例研究样本，对青地产上市公司财务风险分析评价研究，采用年度财务报表数据作为研究对象，运用财务指标法进行横向和纵向的分析，构建财务风险评价模型进行财务风险识别及评价研究；最后针对研究结果提出防范措施，以期能够对我国居地产企业的财务风险分析及防范提供指导。关键词：房地产企业
2、；财务风险；防范1相关理论概述11.1 财务风险简介11.2 财务风险的特征及分类11.2.1 财务风险的特征11.2.2 房地产企业财务风险的分类22企业财务风险成因分析42.1 外部因素42.1.1 政策因素带来的财务风险42.1.2 同行业竞争风险52.1.3 宏观经济环境风险52.2 内部因素62.2.1 资金结构不合理62.2.2 成本费用控制不当72.2.3 财务决策缺乏科学性72.2.4 财务风险管理意识淡薄73保利地产公司财务风险识别83.1 保利地产公司简介83.2 保利地产公司财务风险识别93.2.1 筹资风险识别103.2.2 投资风险的识别133.2.3 营运风险识别1
3、63.2.4 收益分配风险识别193.2.5 现金回收风险识别214保利地产财务风险评价模型构建224.1 Z评分模型简介224.2 保利地产整体财务状况分析235保利地产公司财务风险防范措施245.1 提高偿债能力245.1.1 加强资金质量管理245.1.2 合理安排融资255.1.3 制定合理的偿债计划255.2 提升存货周转率265.3 加强销售回款管理265.4 增加实收资本276结论27企业的生产经营离不开财务经营活动，而财务风险容易导致企业的实际收益与计划收益相违背。在企业的各个经营环节中，财务风险无处不在，这些不确定性风险将对企业整体发展状况带来隐患。因此，每个企业必须对财务风
4、险足够重视。房地产行业在我国经济中占据着重要地位，其兴衰体现了国民经济的发展水平。一直以来，由于高的投资金额、长的投入产出周期、较慢的回报收益等行业特点，房地产企业面临的财务风险始终居高不下。目前，国内外经济下行压力越来越大，青地产行业面临的调控也越来越严格，在坚持“居住不炒”的立场下,控后价、去库存、去杠杆、限购等调控政策也相继落地。同时，随着管控力度增强，金融监管机构逐渐收紧了对房地产行业的融资渠道，来自销售端与资金端的双重压力使得部分房地产企业愈发艰难。因此，通过财务风险管理理论和方法,对房地产企业的财务风险进行识别并提出防范措施是极为必要的。1相关理论概述1.1 财务风险简介财务风险有
5、狭义和广义之分。从狭义角度来看，财务风险指的是偿债风险,即一个企业是否能够偿还债务是存在不确定性的，也就是说，零债务企业没有财务风险;从广义角度来看,认为财务风险来自复杂的市场环境和多变的经济活动,这有可能使得企业的实际经济收益与预期收益相背离。公司生产经营离不开财务经营活动，融资、投资和利润共享等环节都有可能带来风险，这些不确定性风险将对企业整体发展带来隐患。每个企业都必须重视财务风险。1.2 财务风险的特征及分类1.2.1 财务风险的特征财务风险在企业经营运行中主要有以下几个特征：(1)客观性财务风险不以人的意识为转移，并不会因为企业经营情况的好或者坏而发生改变。只要企业处于当前经济市场中
6、，财务风险就会始终伴随着企业的运行经萱过程。财务风险具有客观性，它不会无缘无故地出现和地消失，它存在于企业管理的每一个环节且无法被完全消除,企业管理者只能根据自身企业特点并研究分析大量数据来加以应对,从而尽可能地降低财务风险的可能性及其带来的损失。(2)全面性企业财务风险通常是企业管理中各种矛盾关系下的综合体,而不是某个特定环节下的单一结果。财务风险始终存在于企业资本循环链中，潜藏在企业管理的每个细节下。这意味着财务管理风险既不存在于某个特殊的经营阶段，也不存在于某个特定的经营时点，而是存在于融资、投资以及利润分配等企业经营活动的各个环节。同时，财务风险并非财务部门的独有风险，也存在于企业其他
7、部门。(3)不确定性在做出决策时，所有公司都无法保证该决策将使企业100%获利或实现预期回报。而且相较于一般企业，底地产企业内部结构更加复杂，影响因素更多。动态变化的环境使得企业财务风险的影响因素也纷繁复杂。尽管此种不确定性可以被预测到，但是很难对其准确估计。(4)双重性人们通常将财务风险等同于利益折损，其实这样的观点是片面的。对于企业来说，财务风险一方面可能导致利益损失，另一方面也可能带来收益增长。众所周知，收益高低与风险大小呈现出正比例关系。企业在追求高收益的同时，相应地就得承担高风险。因此，合理利用财务风险是可能为企业带来收益的。(5)预测决策性对于财务风险而言，尽管企业的财务风险难以被
8、消除或转移，但却能采取技术手段将其削弱或规避，从而将风险限制在可预测范围内，从而企业能够更加科学地制定决策而非盲目投资与管理。1.2.2 房地产企业财务风险的分类从企业资本运作环节而言，企业财务风险可分为筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险。具体表现为：(1)筹资风险。筹资风险是指企业在筹资活动中，由于资金供需市场、宏观经济环境的变化或筹资来源结构、期限结构等因素，而给企业财务成果带来的不确定性。用我国有很多企业盲目追求财务杠杆带来的收益,却往往忽略了利用财务杠杆需要承担的风险。总是以举债的方式来筹集资，沉重的负债压力也会随之而来，偿还期限到来时，除归还本金外，产生的利息也加重了企业
9、的负债融资成本。筹资风险主要源于以下三点：第一是不合理的资金结构，例如某些企业通过财务杠杆借入大量负债来维持经营，就需要承担无法偿还债务时破产风险；第二是借短期负债来进行长期投资，盲目追求规模扩张，极易陷入资产膨胀之中，从而面临资金断裂的风险；第三是面临资金成本的问题。企业通过举债筹集资金就需要承担相应的利息成本，尽管可以在短期内获得资金来拓展自身规模，但是也需要付出资金成本，影响偿债能力。(2)投资风险。所谓投资风险，就是企业想通过投资的方式在未来获取收益，但是由于投资过程中存在难以预计或控制的因素，导致投资收益不及预期目标而带来的风险。例如，当企业对一个项目进行投资时，如果没有科学的评估和
10、示范，专业机构没有对其进行评估，由于决策失误偶尔出现不规范的投资行为或没有严格的批准，就会对公司造成财务损失和声誉损失。(3)资金回收风险。企业生产售出了商品或提供了劳务后，如果资金不能及时被回收,那么企业后续的再生产和投资就会受到影响,这就是资金回收风险。目前市场中企业出售商品，大多数不是采取的现收现付的方式结账，而是在约定的日期完成应收账款资金的回收。然而，这个过程中潜藏着资金交付的时效性、交付金额是否足够、资金时间价值丧失等问题。资金是企业经营活动的根本，需要实时监测资金回收的风险。比如，房地产企业的资金回收流程主要包括产品转化为结算资金和结算资金转化为货币资金，任何一个环节出现问题，都
11、会导致企业无法按期收回资金，从而引发资金回收风险。(4)收益分配风险。收益分配风险存在于企业分配投资获利的过程中，如无法做到各方利益均衡，就会给给企业长久发展埋下隐患。收益分配政策的合理与否，与企业的健康发展息息相关。一方面，如果投资者得到了大量的利润，则会导致企业缺乏充足的备用资金应对风险，备用资金不足还会导致企业无法把握良好的投资机遇，造成隐形的投资损失。另一方面，如果企业分给股东或员工的利润过少，则员工工作积极性不高，投资者的投资积极性也备受打击，潜在投资者的投资决策也明显受到影响。从长远长度来看，收益分配风险不利于企业的良性发展。除上述风险外，企业还存在着利率风险，汇率风险，法律风险，
12、现金流量风险等财务风险。2企业财务风险成因分析2.1 外部因素2.1.1 政策因素带来的财务风险大部分房地产企业都会受到政治及法律因素的威胁,这给企业带来了潜在的风险。如果一个企业强烈依赖于政府政策，那么，只有精准地预估国家的宏观政策以及当地政府的调控方针，才能获得准确的外部环境，并据此做出正确的财务预测。除此以外，企业在生产经营中，国家的法律法规的内容和覆盖范围一致被视为客观的外部约束条件。所以企业只有仔细研究和分析好相关的法律法规，绝不去触碰法律红线，降低违法行为发生的几率，才能使企业走得更远走得更稳。层地产对政府的依赖性就很大，虽然政府需要居地产拉动经济，增加税收,但是也需要调控房价，稳
13、住民生。因此在政府反复出台政策的环境下，房价会呈现震荡上升的趋势。在这样的政策调控的影响下，房地产企业在房价下跌之时,销量也会下降，资金难以回笼，为了解决资金问题，房地产企业只能向银行获取借款，而这加大了企业的偿债风险，反之，房价上涨优惠导致房地产企业又会出现无房可卖的情况，形成一种供需矛盾。尤其是党的十九大以来，党中央更加强调“居住不炒”的基本原则，不断加大对房地产行业的经济宏观调控，出台各项政策抑制房地产行业的泡沫。这些政策的出台给房地产企业带来了不小的压力,随时可能导致企业产生财务风险。2.1.2 同行业竞争风险同行业竞争风险即市场竞争风险，它与市场供求关系的变化息息相关。在与同行业企业
14、的市场竞争中，利润最大化始终是每个参与竞争的企业的动机和目标。但是，市场竞争的不确定性使得企业无法总是如愿以偿地达到预期目标，竞争失败、利益受损的风险也随之而来。八十年代以来，我国房地产行业发展的步伐也越迈越大，然而，目前对其发展规律、经营实践等理论的研究却没跟上发展的步伐，在房地产投资运作上还存在一定的盲目性。例如某些房地产企业模式单一，将全部资金投注于商品房。目前我国房地产行业的竞争越来越激烈，影响竞争的因素也越来越多。以土地竞争为例，一线、二线城市得利于其突出优势，受到了房地产企业的青睐，在土地竞争愈演愈烈的情况下，土地价款屡创新高，这毫无疑问地进一步提升了企业的投资成本。与此同时，相当
15、一部分房地产企业缺乏科学的财务风险预警制度，容易导致项目开发过程中出现成本增加、销量下降的问题，财务危机也不期而至，给企业的良性发展埋下了隐患。2.1.3 宏观经济环境风险市场经济是一个企业想要长久生存下去无法避而不谈的重要因素，而市场是动态变化的，市场的多变性会引发企业的财务风险，甚至导致企业的防范措施失效。一般情况下，经济环境会对企业的财务管理发挥决定性作用。比如在市场经济的上升期，市场增大，购销需求旺盛，企业的经济效益也会显著提升。而在市场经济不景气的阶段，由于市场的需求偏低，企业更容易出现亏损的现象。对于风险防范能力较弱的企业来说，就可能会面临一定的经济损失。当然，宏观经济环境受到诸如
16、货币政策、财务政策、税收比率、银行利率等很多因素的影响，这些因素对社会经济的发展有着重要的影响，这是也是处在经济市场中的企业都必须要重视的风险因素。如果企业没能及时解决这些因素带来的风险，较为严重的财务危机也就会随之而来。由于房地产行业投入高、周期长的特点,其兴衰与社会经济大环境密切相关。当经济大环境欣欣向荣时，房地产行业也百花齐放，如21世纪初期，随着改革开放不断深入，市场经济发展一日千里，居民收入水平屡攀高峰，我国的居地产行业也迎来了春天。同样地，经济萧条对房地产行业的影响也是不言而喻的，资金周转周期加长会使财务风险也随之增大。2008年的金融海啸使中国的许多房地产行业面临破产倒闭的风险。
17、此外，商品房在在地理上是固定的，这就限制了其空间流通，因此层地产行业只能被动承受当地经济形势变化带来的影响。如果房地产企业只有时刻关注宏观经济环境的变化带来的机会和威胁,并对其生产经营策略及时做出调整，才能有效规避宏观经济环境变化带来的潜在风险。2.2 内部因素2.2.1 资金结构不合理筹集资金是成立一家企业必然需要面对的问题。目前我国市场上的企业主要通过两种途径来筹集资金，一种是债务筹资，另一种是股权筹资。不同的筹资方式为主意味着企业有不同的资金结构。在我国大多数企业的资金构成中，尤其是中小企业中，个人出资占比高、银行贷款占比高的现象是较为常见的。这种企业资金结构极不稳定，一旦遇到资金周转不
18、及时甚至资金短缺时，就会威胁到企业的生存。对企业来说资本结构的合理化是至关重要，不合理就有可能产生财务风险。由于房地产企业的生产经营模式,筹措大量资金对其来说往往是必不可少的,但是我国大部分房地产企业自身的资金远远无法满足如此巨大的资金缺口,只能寻求融资。因此，当前我国房地产公司的负债率往往较高，经常发生资金流通困难而导致财务危机的现象。银行贷款是用地产企业的生命，贷款利率对公司财务存在很大影响，一旦利息成本上升，在短期内无法筹集到足够资金来维持管理和运营的用地产公司很容易陷入财务危机。而且，除了利率变动带来的影响以外，一旦金融机构的放贷政策发生变化，房地产企业就很有可能无法继续获得贷款，从而
19、陷入财务危机。此外，有些层地产企业会向民间的一些企业或个人借贷来扩大自身的规模，这也意味着更高的利息压力，从而加大企业的资金成本和偿债压力。2.2.2 成本费用控制不当企业在生产经营过程中的成本费用目标是非常重要的，在既定目标框架下，通过对成本费用要素的规划、限制和调节等手段，避免实际耗费超出成本费用计划。成本控制不当就会带来财务风险。高库存是房地产行业的一个典型特点，统计结果显示，房地产行业的库存与总资产的比重超过50%,远高于第二名综合类行业，而房子库存的维护是需要付出运行成本的。如果房产商品未被及时售出，即成品资金无法顺利转化为结算资金，随着库存的不断增加，资金无法回笼，风险也随之而来。
20、相关统计表明，目前我国房地产企业的商品房空置率处于较高的水平，这就意味着房屋库存量很大,这无疑占据了大量资金，导致成本不断增加，使企业面临投资收益的风险。2.2.3 财务决策缺乏科学性科学合理的财务决策理念，能够有效帮助企业规避财务风险。在传统管理理念下,通过经验和主观意识而非听从高级财务人才或专家的论证进行财务决策,仍然是我国企业中的常见现象。这就不可避免地导致财务决策中会出现意外和错误,无法适应经济的变化趋势和企业自身实际需要，从而导致财务风险。通常而言，以下两个方面体现了房地产企业的财务决策缺乏科学性:一方面，财务管理混乱现象普遍，导致大量闲置资金得不到合理使用，投资回报也就达不到预期效
21、果。另一方面，财务管理体制不完善，企业各部门之间联系不紧密，无法统一执行任务，导致资金流转出现问题。在日常工作中，企业高层管理者有着相当大的话语权，而财务管理部门往往不能根据市场和企业的实际情况做出科学的财务决策，从而导致财务风险。尤其是在进行项目投资时，基于完整真实经济信息的决策依据的缺失、决策者能力差等原因，投资决策失误屡屡出现，从而投资项目收益达不到预期，资金回笼困难，从而带来了巨大的财务风险。224财务风险管理意识淡薄风险意识是控制风险的关键。财务风险意识与财务风险隐患存在明显的联系。常见的财务风险意识淡薄可以总结为如下两点，其一是财务管理制度不健第7页，共29页全，第二是财务管理人员
22、风险意识淡薄。一方面，健全财务管理制度对企业成功来说是必不可少的。当前我国大多数企业的发展还处于成长期，缺乏健全的现代企业管理制度和规范的企业内部控制制度，财务管理体制存在漏洞，财务控制能力差，无法及时有效地识别、防范和控制财务风险。另一方面，部分财务管理人员不具备风险思想。无法认识财务风险的客观性，不以人的意志为转移，从而导致他们无法识别市场经济变化所引发的风险危机,导致许多财务风险暴露以后才为人们所知。企业财务管理人员的风险意识薄弱、创新能力低下、业务素质低、思维保守、对财务风险没有明确认知和及时防范等因素，从而导致企业无法提前识别并防范财务风险。财务管理的科学性和有效性有助于公司资源配置
23、的不断优化和经营效率的持续提高。然而，目前我国很多房地产企业的财务管理意识和财务管理制度均存在不足之处，主要表现在以下几点：其一是财务管理方法落后。在当前大多数房地产企业采用的会计管理方法背景下,无法向领导层提供决策和管理所需的相关信息，主要体现在缺失财务预算管理，没有对资金的使用进行统筹规划，随机、盲目地进行投资活动。由于财务状况深入全面分析的缺乏，资金运作不科学、不规范的现象时常发生，这毫无疑问的加大了公司财务风险。其二是我国相当一部分房地产企业财务人员综合素质较低，对自身的岗位职责不明确，财务风险意识不强，仅仅只是完成领导的指示的做账工作，没有利用自身的专业知识和工作经验有效处理财务风险
24、，这也降低了财务管理工作的效率和质量。3保利地产公司财务风险识别3.1 保利地产公司简介保利房地产股份有限公司简称为保利地产（证券代码：600048）成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产公司，也是国内综合实力靠前的国有房地产企业。保利地产从1992年发展到今天大致可以分为四个阶段。表3.1保利地产发展历程表阶段名称标志性事件第_阶段奠基阶段(1992-1997)1992年9月，广州保利房地产开发有限公司成立，隶属于中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司。第二阶段形成阶段(1998-2002)逐步确立“房地产开发走精品路线”的理念和“精品地产、文化地产”的市场定位。第三阶
25、段成长阶段(2003-2007)2002年9月，确立“立足广州、面向全国”的战略转型，在全国各地重点城市成立多家子公司；2006年7月，保利房地产股份有限公司股票在上海证券交易所上市，证券代码为600048,首次公开发行人A股。第四阶段成熟阶段（2008至今）提出“以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为两翼”的发展战略，构建不动产生态发展平台；在38个核心城市占比达58%,项目资源丰富且质地优良，已经确立了行业领先品牌。3.2 保利地产公司财务风险识别接下来本文将从筹资、投资、营运、收益分配以及现金回收等方面，基于保利地产年报相关数据，通过Excel工具处理和计算各项财务指标来识别保
26、利地产公司的财务风险。T-筹资活动现金流入小计（万元）-筹资活动现金流出小计（万元）T-筹资活动产生的现金流量净额1400000012000000100000008000000600000040000002000000-20000003.2.1 筹资风险识别筹资活动现金流（单位：万元）2016201720182019筹资活动现金流入小计（万元）7906697130027101526209812046025筹资活动现金流出小计（万元）903956662629521061232312329490筹资活动产生的现金流量净额-113286967397584649775-283465表3.2保利地产筹资
27、活动现金流总体情况表1800000016000000图3.2保利地产筹资活动现金流总体情况变化趋势图现金流量可以反映出企业的各项经济活动对现金产生的影响。从图3.2可以看出，筹资活动的现金流入和流出都随着年份而波动，但是整体而言呈现上升的趋势。对于筹资净额，2016年现金流量净额是负值，虽然2017年和2018年的净额有所转正，但是2019年净额又变成了负数，为28亿元。这说明保利集团筹集到的资金面临较大的资金缺口,不能满足现金支出。而且企业没能及时预测出未来的现金需求，容易产生资金链断链，出现现金短缺的风险。市场上的企业主要通过两个途径来筹集资金，一个是债务筹资，另一个是股权筹资。而债务筹资
28、风险是筹资风险的直接来源。可以通过考虑公司的不完整融资结构，不合理的融资规模以及适当的融资期限来确定公司的债务风险。作为典型的资本密集型产业，房地产业需要在项目开发中投入大量现金，而通过股权融资筹集的资金无法满足公司的需求，也就需要通过发行债券、向银行贷款等方式来获得足够的现金。这导致房地产企业的资产负债率要高于一般行业，本文从短期和长期的角度对保利地产的财务风险进行识别。1.1.1.1 短期偿债风险识别短期偿债风险是指企业的短期债务过重，其流动资产不足以偿还流动负债，给企业埋下了风险。考虑到房地产企业的负债多，存货多的特点，本文将从流动比率、速动比率以及各流动负债项目比重等角度来识别保利地产
29、的短期偿债风险。流动比率和速动比率是识别短期偿债风险的两个主要指标，计算方式如下：流动比率二流动资产流动负债速动比率二速动资产流动负债其中速动资产不包含流动资产中的存货。表3.3保利地产短期偿债能力指标数据表短期偿债能力2016201720182019流动比率1.731.781.721.56速动比率0.530.570.660.59通常而言，流动比率、速动比率直接体现了企业偿还流动负债的能力。从表3.3我们可以看出保利地产近四年的流动比率平均值维持在1.7左右，基本上比较稳定，但是速动比率基本维持在0.59左右。房地产行业具有存货占比大、变现周期长、流动性差的特点，所以不包含存货因素的速动比率更
30、加符合居地产企业的经营特点，能够更好地反映房地产企业的短期偿债能力。相较于其他行业的速动比率基本维持在1左右，房地产企业的速动比率合理值维持在。7左右。近几年来，中央不断强化“去库存”政策，保利地产的库存不断减少，存货变现速度加快，虽然保利地产的速动比率整体是增大的，短期偿债能力不断增强，但是仍然低于07说明其短期偿债能力仍存在提升的空间，可能面临着短期筹资风险Q表3.4保利地产各流动负债占比构成表2016201720182019短期借款占比0.16%0.85%0.68%0.52%应付票据占比1.04%0.37%1.04%1.31%应付账款占比15.76%12.52%10.35%17.56%预
31、收账款占比62.02%62.08%67.39%54.66%应付职工薪酬占比0.08%0.07%0.07%0.06%应交税费占比-3.75%-2.24%-1.55%-1.52%应付利息占比0.28%0.28%0.21%0.16%应付股利占比0.01%0.10%0.05%0.03%其他应付款占比19.28%18.68%11.50%16.50%一年内到期的非流动负债占比5.11%7.28%10.27%10.56%流动负债合计100.00%100.00%100.00%100.00%保利地产流动负债各构成项目占流动负债合计的比例中，最大值和最小值的差距很大，根据表3.4可以很明显地看出，预收账款所占比例
32、是最大的，2016至2018年均达到了60%以上，2018年甚至达到了67.39%o虽然2019年略有下降，也达到了54.66%o这说明保利地产主要通过预收账款来进行筹资。但是保利地产如果出现“烂尾”的情况，无法如期完成合同，就存在很大的偿还风险。1.1.1.2 长期偿债风险识别企业的长期偿债能力包括承担债务和保障偿还的能力。反映长期偿债能力的指标有很多，本文选择资产负债率、产权比率以及利息保障倍数作为识别指标。企业负债和资产总额的比值即资产负债率，体现了企业的整体负债状况。负债率高表明企业负债较多,相应的其偿债能力就低,从而筹资风险增大。产权比率反映了企业财务结构的稳健性,其值越小则财务结构
33、稳固性越高,长期偿债风险越低。其计算公式为：产权比率二负债总额所有者权益总额利息保障倍数体现了企业的长期偿债能力，其计算方式为:利息保障倍数Y息税前利润利息费用之所以从每年企业需支付的利息来评价,是因为长期负债在偿还本金的同时,每年需要支付大量的利息。若是企业无法按时付息，则会影响企业声誉，进而对以后的举债能力产生影响。一般而言，利息保障倍数须大于1且越大越好,其值越高，表明公司还息能力越强,越容易举债成功。表3.5保利地产长期偿债能力指标数据表2016201720182019资产负债率()74.7677.2877.9777.79股东权益比率()25.2422.7222.0322.21长期负债
34、比率()14.7221.221.4916.65权益乘数3.964.404.544.50产权比率(%)270.67322.68336.08336.25利息保障倍数11.4311.7414.8420.57房地产行业投资数额大,所以其行业资产负债率一般维持在65%左右。首先,从表3.5可以看出，保利地产资产负债率在2016年为74.76%,2017-2019年基本保持在77%以上，在整个房地产行业中的资产负债偏高，这说明保利地产采取的财务策略是属于比较激进的。而且从2016至2019年，保利地产的资产负债率呈现整体上升趋势,说明长期偿债风险也在加大。其次,从产权比率来看,2016-2019年是在不断
35、上升的，这说明保利地产财务杠杆使用过度，将财务风险较多的转移给了债权人。最后，从利息保障倍数的数值中我们可以看出，2016以来，其数值在不断上升，表明保利地产还息能力强化，但是，但是，他的利息保障倍数与行业的标准值相比较还是存在一定的差距，也说明其长期偿债风险还是略大。综上所述，保利地产在短期筹资能力上表现不佳，流动资金回收慢，短期偿债能力风险较大。同时,企业的长期偿债指标也不佳,存在较大的长期偿债风险。3.2.2 投资风险的识别企业在投资时，由于某些不确定因素，项目无法实现预期收益目标，投资风险就产生了。接下来本文将从盈利能力和成长能力来解读保利地产的投资风险。第13页，共29页3.2.2.
36、1 盈利能力分析用地产企业的盈利能力和经济效益是密切相关的。房地产企业盈利能力的指标主要有毛利率、销售净利率、净资产收益率、成本费用率、总资产利润率。毛利润比营业收入等于毛利率，其值越高，企业的竞争优势越明显，反之，则越有可能退出行业市场。一般来说，传统制造业、效率低下的企业毛利率偏低，而生物技术、新能源以及高档白酒等行业毛利率较高。销售净利率和成本费用率通常被用来衡量成本费用对销售利润的影响以及企业经营者的水平,其比率越低越可以反映企业经营者没有合理控制成本。计算方式为：销售净利率二净利润营业利润成本费用率=利润总额成本费用总额净资产收益率又被称为股东权益报酬率，此指标值越大表明投资收益越高
37、。其计算公式为：净资产收益率=可供普通股股东分配的净利率平均普通股股东权益总资产利润率高则说明企业投入产出水平好，企业的资产得到了有效运营。总资产利润率的计算公式为：总资产利润率=报酬总额资产平均总额表3.6保利地产盈利能力指标数据表2016201720182019毛利率(%)29.0031.0532.4834.96销售净利率()11.0313.4513.4415.92总资产利润率()3.652.833.093.63总资产净利润率()3.923.383.394净资产收益率()13.9214.6115.517.92成本费用利润率()17.5320.9922.4426.77基本每股收益1.11.3
38、21.592.35这四年来保利地产的毛利率是呈现缓慢增长的趋势,说明企业在投资和开发环节的效率有所提升，竞争优势较为明显。销售净利率从2016的11.03%增长到2019年的15.92%,净资产收益率和成本费用率在四年来也都呈现缓慢增长的趋势，说明保利地产的经济收益较好，总体经营管理水平在不断改善，盈利能力不断改善。但是我们也可以从图表中看出，2017年总资产利润率和总资产净利率下降明显，这说明总资产的投入产出比并没有达到理想状态。通过分析，我们不难发现这是由于国家出台了一系列控制房价，限购限贷政策，使房子的销售量增速下降，房价上涨速度被遏制，所以利润率增长速度也随之下降。3.2.2.2 成长
39、能力分析企业的成长能力与投资风险是成反比的。主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率和总资产增长率都体现了企业的成长能力。主营业务收入增长率计算公式为：主营业务收入增长率二本期主营业务收入一上期主营业务收入上期主营业务收入一般地，一个公司的主营业务收入增长率低于-30%时，说明该公司主营业务出现了大幅滑坡，预警信号出现。净利润增长率计算方式为：净利润增长率二当期净利润一上期净利润上期净利润净利润增长率越高说明企业盈利能力越强，该指标是衡量企业成长状况以及发展能力的重要指标。总资产增长率是表明了企业当年资本积累能力和发展能力，而净资产增长率可以衡量企业总量规模变动和成长状况，两者比例越高说
40、明企业的生命力越强,未来的发展潜力也更大，计算方式如下：总资产增长率=年末总资产一年初总资产年初总资产表3.7保利地产成长能力指标数据表2016201720182019主营业务收入增长率()25.38-5.4632.9521.29净利润增长率()1.4615.2532.8943.61净资产增长率()21.5833.9917.8623.07总资产增长率()15.8948.8221.5422.06净资产增长率=本期净资产增加额期净资产总额我们从表3.7中可以看到，平稳上涨的比率只有增长率，其他三个指标的波动幅度很大，尤其是主营业务增长率在2017年降到了-5.46。虽然通过查数据我们可以得知保利地
41、产的各项成长指标要优于行业平均水平,但是未来保利地产的销售以及利润能否可以继续保持平稳增长的态势，是个值得思考的问题。综上所述，保利地产的盈利能力和成长能力表现良好，投资风险较小，但是我们也要看到保利地产的各项指标还是存在较大的波动,所以在利润增长的稳定性方面还是有待考虑，不能排除企业未来投资风险不会加大的可能性。3.2.3 营运风险识别企业运营不合理时，存货周转速度会变慢，同时资金流通性也会变差，企业存在经营状况恶化和经济利益流出的可能性，营运资金风险出现。房地产企业自身具备存货占比大、经营周期长的特征，所以在存货的销售环节和资金的售后回收环节极易产生风险。接下来本文将从这两个环节入手，对保
42、利地产可能存在的营运风险迸行识别。3.2.3.1 销售环节房地产行业是一个高存货的行业，只有将手中积压的房子卖出去才能加速资金回流，有效规避风险。反映房地产企业销售环节营运能力的指标主要有总资产周转率、流动资产周转率和存货周转率。总资产周转率大致体现了资产创造收入的能力，表明了企业管理层管理企业资产运营的能力，比率越大，总资产周转速度越快，风险越小。其计算方式如下:总资产周转率二营业收入平均总资产流动资产周转率也是评价企业资产利用率的一个重要指标指，计算公式为:流动资产周转率二主营业务收入净额平均流动资产总额存货周转率是企业存货周转的直接体现，其值越大，房地产企业的存货周转速度越快,这表明即资
43、金的周转速度也越快,资金占用水平越低,营运能力越强。可用如下公式计算：存货周转率=营业成本平均存货应收款项周转率反映了房地产回收企业应收款项的速度。比率越大则款项回收越快，资金使用效率越高，表明偿债能力越强，营运风险越低。应收款项周转率计算方式为：应收款项周转率=赊销净额平均应收账款表3.8保利地产销售环节营运能力指标数据表2016201720182019总资产周转率（次）0.360.250.250.25存货周转率（次）0.370.270.290.29流动资产周转率（次）0.380.270.280.280.40.20.150.10.0502016201720182019T-存货周转率（次）T-
44、总资产周转率（次）T-流动资产周转率（次）图3.3保利地产销售环节营运能力变化趋势图从2017年开始，保利地产的总资产周转率相比2016年的0.36次下降到了025次，这说明保利地产从2017年开始，产品的销售能力有所下降，流动性减弱，企业的营运水平有待提升。同时，从图表中我们可以看出，存货周转率从2016年至2019年总体也是呈现下降的趋势的，由此可以看出保利地产在存货管理方面出现了一些问题。这种情况会增大企业存货变现的压力，让企业面临现金流断裂的风险。流动资产周转率自2017年下降以后，虽然在2018年有所增长,但是增长的幅度非常小。这说明保利地产应该要注重流动资产利用效率的提升,采取一些
45、措施来促进销售，降低风险。3.23.2售后收款环节现在大多数购房者大多都是采取的按揭、贷款的方式购买房子。所以房地产企业把房子卖出去以后,如何能够加快售后收款的速度和质量对于降低财务风险是十分重要的。应收账款周转率经常被用作反映售后资金回收环节营运能力的主要指标O表3.9保利地产售后收款环节营运能力指标数据表2016201720182019应收账款周转率（次）65.1184.41100.76122.53应收账款周转天数（天）5.534.273.572.9414060402002016201720182019图3.4保利地产2016-2019年应收账款周转率变化趋势图通常企业通过赊销和现销两种方
46、式进行销售，房地产企业大多数采用赊销的方式进行销售，这势必就要产生较多的应收账款，而且在现金回收过程中，居地产公司的现金回收周期长，而且不确定性因素多，所以如果这些销售款无法被及时收回,就会影响到企业的资金回流,产生资金回收的风险。从图表中可以看出，保利地产的应收账款周转率在2016年至2019年大幅上涨，应收账款周转天数在不断减少，说明保利地产在应收账款的回收方面表现良好，这主要归功于保利地产在应收账款风险管理和内部控制系统方面的持续改进。通过诸如严格审查客户信用和加强债务追收程序等措施有效降低风险。一直到现在，保利地产应收账款的回收都没有出现大的问题，面临较小的信用风险。综上所述，保利地产财务指标显示应收账款周转良好，财务风险较小。但是在库存管理方面存在仍有较大的提升空间，公司大量现金被库存占用，公司资金流动困难，库存周转缓慢，无法立即实现销售，增加了现金流量压力，增加了风险。3.2.4 收益分配风险识别公司产生的利润有两个主要用途：一个是为公司的后续生产和运营提
