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1、房地产项目证券化融资问题及完善对策研究摘要资金问题一直以来都是房地产行业关注的问题，对于房地产企业来说，要想在激烈的市场竞争中获得成功，不仅取决于企业的经营能力、管理经验及在房地产市场中获得的信誉，还取决于其对外筹集资金的能力和运用资金的能力。拓展房地产企业的融资渠道也是一个大势所趋的结果，因为拓展新的融资渠道不但可以降低经营风险、筹资成本，而且还可以缓解房地产企业及银行等金融机构的资金压力。本文从国内外资本市场上重要的融资方式资产证券化上对房地产推行资产证券化的可行性及相关问题及对策进行探讨。关键词：房地产，资产证券化，融资，可行性，问题目录1、前言22、资产证券化概述22.1 概念及背景2
2、2.2 资产证券化的优缺点23、房地产投资项目资产证券化的可行性研究33.1 资产证券化的应用条件33.2 我国实施房地产投资项目资产证券化的可行性分析34、我国推行房地产证券化的问题与对策54.1缺乏明确的产权制度和法律保障体系54.2缺乏健全的个人信用制度54.3缺乏专门的证券化组织机构和高精尖的专业人才,应加快房地产证券化组织机构的人才培养64.4房地产抵押贷款没有政府担保机构64.5微观结构需要治理65、结论7致谢错误!未定义书签。参考文献71、前言在我国，近来受国家紧缩政策的影响，房地产企业“资金短缺”的问题频频出现，追其原因发现，随着国家紧缩政策的实施，通过传统融资方式获得资金越来
3、越难，但现阶段我国房地产业资金来源仍主要依赖银行等传统融资渠道。房地产企业如若在经营过程中单单重视资金供给量，而忽视融资方式以及资金供给的成本，是存在极大垢病的。同时通过银行贷款等方式筹集资金还会给银行等金融机构带来隐性的坏账风险，导致银行等金融机构的资金被长期占用而无法变现，造成资金周转困难，进而使一些银行等金融机构甚至形成不良资产，这样循环往复，最后造成恶性循环。对房地产业来说，迫切需要开拓有效运作的新兴融资方式。而资产证券化作为国内外资本市场上重要的融资方式，不仅能有效降低融资成本，而且对于增强资本流动性具有明显优势。因此，对于房地产企业通过资产证券化模式的应用研究就具有重要的现实意义。
4、2、资产证券化概述2.1 概念及背景资产证券化是当前国际资本市场中最活跃的创新融资方式之一，即以企业所拥有的资产为支撑的一种证券化的融资方式。它是以企业自身所拥有的某种资产为基础，以该项资产未来能够带来的预期收益作为保障，进而在资本市场上发行债券的形式来筹集资金的一种新兴的融资方式。该处资产实际上指的是作为原始的权益拥有人，能在可预见未来取得的收益大小，但是其并非在范围上受限。并且但凡可以产生预期可计算收益的资产，都应当可以通过证券化的方式进行融资。通过证券化方式进行融资的方式，起源于上世纪六十年代，在美国的银行金融领域出现，最初该方法也只是为处理贷款在银行实行住房抵押方面流动性差的缺陷，因资
5、产证券化兼具创新的融资架构以及可以作为一种极速的载体，其充分符合投资者及融资者的意愿。这之后，西方国家迅速在上世纪八十年代伊始将资产证券化的融资手段带入到房地产行业融资范畴，当随着该融资方法的大范围应用，逐步构建以资产证券化框架为中心地位的房地产行业融资系统。2.2 资产证券化的优缺点资产证券化的本质其实就是流动性的转换，将流动性较差的资产通过该种方式使其变化为金融市场上可以自由交易的证券，并让其可以流动。借鉴国外之经验可以发现，资产证券化在房地产行业作为融资方式的行为，主要具有以下几个优点：首先，这种融资方式沿用了资产证券化制度，那么特定目标的机构通常倾向于选取指标好的房地产项目作为证券化资
6、产，并且进一步隔离资产和权益人的风险，这样可以保障融资不受制于房地产企业的信用程度。其次，整个过程中所实践的风险剥离技术以及增加信用的手段，极大的削弱了资产赔偿的风险大小，即使出现极为不利的情况，投资者的利益也能从多方面得以维护,这样也从侧面巩固了投资者的信心，也就进一步可以多范围吸纳资金。最后，灵活性是证券化的最大特点，融资人也可以在资本市场通过私募的方式得以筹资。但是资产证券化也有可能给整个社会造成经济风险。资产证券化的本质就是将原来流动性较差、不能直接放到资本市场的资产打包后，直接放到资本市场上销售。在拓展融资渠道的同时也扩大了资本市场的信用，给社会带来了经济风险。3、房地产投资项目资产
7、证券化的可行性研究3.1 资产证券化的应用条件3.1.1 实施资产证券化的基础在于有可进行证券化操作的资产一般而言，一种可证券化的理想资产应具备以下几个特征：（1）能在未来产生可预测的现金流；（2）持续一定时期的低损率的记录；（3）资产原始权益人一定时期内的低违约率；（4）该资产收益具有较广泛的地域分布和使用者；（5）资产本息的偿还分摊于整个资产的存续期；（6）抵押物有较高的变现价值或对债务人的效用很高。3.1.2 能够保障ABS投资者利益的3个基本条件（1）破产隔离。证券化资产由与原始权益人（OriginatOrS）分离的特设信托机构SPV持有，并由该SPV作为发行人（ISSUer）发行AB
8、So当原始权益人发生破产清算时，证券化资产不作为清算对象，证券化资产的权益由SPV完全占有。这种行为叫做破产隔离。（2）真实交易。原始权益人向SPV过户资产的交换必须是一种“真实销售”行为，而不是一种借贷融资。这样就避免了出售者在遇到破产清算时，已转换的资产遭受牵连的风险。（3）信用评级。信用评级是对发行人按时支付ABS本息及投资回报、风险的评价。ABS交易的信用评级越高，越有利于增强投资者信心，吸引更多投资者来投资，同时证券的发行成本也越低。为了达到预期信用级别，可对证券化的资产进行包装，对交易结构进行事先安排。3.2 我国实施房地产投资项目资产证券化的可行性分析自2005年信贷资产证券化试
9、点以来，国务院及人民银行、银监会、证监会等监管部门积极推进资产证券化的试点工作，并不断扩大试点范围，意图利用资产证券化来提高信贷资产流动性，提高直接融资比例，改善商业银行资产负债结构。经过两年多的实践，大量成功案例都为商业银行开展信贷资产证券化业务提供了宝贵的经验。我国商业银行实施房地产投资项目资产证券化的可行性主要表现在：3.2.1 现实基础随着市场经济体制改革的进一步深入，我国商业银行逐步转变为市场经济的真正主体。同时，我国商业银行也开始面临市场经济的巨大压力。伴随着我国证券市场的快速发展，企业融资渠道进一步拓宽，商业银行传统的放贷关系受到威胁，使其在金融市场的地位逐步下降。同时我国金融市
10、场的风险日增使得金融监管部门提出了更高要求，这必然使银行经营成本增加，利润空间减少。信贷资产证券化给银行提供了一条降低风险、改善经营的新途径。目前我国商业银行资产规模庞大，银行资本金严重不足，资金来源有限，同时，中长期项目贷款相对其他短期贷款比例过大，风险加大，在这种情况下，通过项目贷款证券化来盘活银行的存量资产，提高资金流动性，具有一定的现实基础。3.2.2 政府大力支持推行资产证券化，离不开政府的支持。对于抵押支付证券，政府的支持包括成立政府保险机构，为住宅抵押贷款提供抵押保险，并通过设定承保标准，促进贷款条件的标准化;建立和完善抵押权的交易市场，使抵押物容易变现；成立购买抵押权的政府机构
11、，这些机构也能够担保资产，担保证券的还本付息；为住宅抵押贷款进行财政补贴。3.2.3 资产所有者有将其资产加以证券化的足够动力资产证券化有助于降低筹资成本，增加筹资机会，提高资本充足率和资本使用效率，扩大经营范围并提高收益率，改善资产负债结构，降低由于资产和负债在期限上的不匹配所带来的提前偿付风险和再投资风险，以及资产和负债在流动性方面的不匹配所带来的流动性风险。从安全性、盈利性和流动性方面看，银行是愿意将其资产加以证券化的。对于房地产开发企业，通过银行借款进行表内融资受到净资产不足的制约，而其中的大多数企业又难以直接进入资本市场进行股权融资，因此能够进行表外融资而又具有很多其他优点的资产证券
12、化方式，便成为一个很好的选择。3.2.4 具备市场销售条件首先有足够的机构投资者。根据国外经验，资产证券化市场不可能依靠个人投资者支撑，而是需要大量机构投资者。我国机构投资者进入这一市场在法律上尚存在障碍。比如:保险资金的运用。近年来，我国保险业的发展极为迅猛，但保险资金的运用渠道仍十分有限，如能允许保险资金投资于资产担保证券，将会大大有利于资产证券化的顺利推进；商业银行能否进入证券化产品市场，尚需要法律上的明确规定；其他机构投资者也需要大力培育。接下来能够建立起有效的销售网络，如果有足够的机构投资者参与，这是能够做到的。最后在具备一定规模之后，为促使其稳步发展，可由政府出面，成立二级市场平准
13、机构，一方面确保市场的流动性，同时也保证发行人有充足的周转资金。3.2.5 信息交换近年来，我国金融体系的建设不断加强，各个金融机构的竞争加剧，使得各个金融相关机构的联系越来越紧密。这既有利于不同的机构之间相互熟悉业务，也培养了掌握各种金融、法律等知识的全面人才，为银行与各机构的证券化合作提供了可能。同时，随着商业银行的基础建设不断完善，信息化程度不断提高，银行、证券公司以及投资者之间将能更加快捷地分享信息，加强联系，从而有助于信贷资产证券化的顺利实施。3.2.6 房地产项目贷款资产状况资产质量对于证券化交易能否成功至关重要。我国商业银行对信贷资产的管理在不断加强，对于尽量减少和避免出现还款能
14、力差、资产信誉度低的贷款，提高资产质量有迫切的要求。同时，全社会对房地产项目贷款的需求逐渐增大，而且在银行信贷中所占比例非常高。通过房地产项目贷款的证券化增加资金来源，提高资金流动性，减少商业贷款风险,对于商业银行和房地产开发企业的健康发展有特殊的意义。4、我国推行房地产证券化的问题与对策当前我国推广房地产证券化还存在着一系列的障碍和缺陷，应采取相应的政策措施：4.1 缺乏明确的产权制度和法律保障体系房地产证券化的前提条件是明晰的房地产产权，而目前我国的房地产产权制度尚未完善，对产权分割缺乏有效的法律保障，同时，也没有抵押信托的基金管理等方面的配套法规，作为一种新的金融工具必须有配套法规做后盾
15、。所以，应尽快出台有关房地产抵押、信托、担保等基础性法规，并认真研究物权法的实施。还要在会计税务准则、证券交易监督管理等方面加强立法和执法进度，根据法制经济原则的要求和国际惯例的规定指导证券化的理论与实践，最大限度地保护房地产证券发行人、中间人和投资人的权益，促进房地产证券化健康、有序地发展。4.2 缺乏健全的个人信用制度由于现阶段我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况做出准确判断，对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。同时，由于个人流动性大，财务收支状况难以确定，借款人有无负债和不良信用记录也无从得知，银行为了减少信贷风险，只好在贷款方式上严格控制，这
16、无形中制约了个人信贷业务规模的扩展，而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。因此，我们应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个人信用制度，对借款人的就业和收入变动状况以及财产增减情况实行动态监控和跟踪调查，以利于银行扩大个人住房消费贷款规模，推动城镇居民购房需求。4.3 缺乏专门的证券化组织机构和高精尖的专业人才，应加快房地产证券化组织机构的人才培养房地产证券化具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构和具体的操作机构。我国应建立由银行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由信托投资公司等金融机
17、构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目担保，还要组建一大批不动产评估机构和不动产证券等级评估机构，并组建证管会进行监督，培养大批专业技术人员和管理人员。4.4 房地产抵押贷款没有政府担保机构我国房地产抵押贷款没有政府担保机构的存在，只能采取其它担保方式，这在一定程度上制约了房地产金融市场的发育和完善。因此，要迅速改变单一的房地产开发信贷，大力发展个人消费信贷，同时建立房地产金融二级市场，增加证券品种，有步骤地实行抵押贷款证券化，活跃证券流通市场。4.5 微观结构需要治理需要彻底改善微观基础，加强房地产企业改革步伐，培育适合各类企业发展的市场体系。尽快建立名副其实的现代企业制度，明晰产权制度，
18、实现自由流动与产权结构的合理,积极推进产权结构多元化，为房地产证券化创造条件。资产证券化操作的相关理论和技巧在国外均已广泛应用，有助于为国内操作提供借鉴。我国已经基本具备了开展资产证券化的条件，资产证券化操作的主体在国内均已存在,房地产开发企业作为原始权益人代表，特设信托机构的设置也不存在法律上的障碍，而且投资公司的最佳表现形式一一投资银行已经在投融资领域发挥作用，虽然其定位和功能有待进一步明晰，但可预见，在资产证券化操作市场上，它将成为具体操作的实施者。另外,作为该资产证券化最终的承担者，广大的投资者也已具备。在经济运行过程中也出现了大量金融剩余，巨额存差以及大量外汇剩余也已产生，因此证券化
19、操作将得到投资市场上巨大购买力的支撑。5、结论综上所述，房地产项目资产证券化的实施已具有一定的可行性。只要在市场基础、市场环境、市场机制和房地产项目贷款资产的资产状况等几个方面加强改进，房地产项目资产证券化一定会在我国房地产开发中得到快速发展。参考文献1李杜莎.资产证券化在我国房地产企业融资中的研窕及应用D.西南财经大学,2013.2郭岩巍,严玲.资产证券化在房地产项目融资中的应用分析J哈尔滨商业大学学报(社会科学版),2014,(02):84-86.3林哲旗.我国房地产企业开展资产证券化问题研究J.科技资讯,2013,21:211.4杜鹏.资产证券化在我国旅游行业融资中的应用研究D.暨南大学,2015.5孙炳江.房地产公司融资渠道探析D.首都经济贸易大学,2013.6赵杰.资产证券化在我国房地产投资信托的应用现状与对策J.现代商业,2014,24:76.7徐建全.资产证券化在商业地产融资中的应用研究D.浙江大学,2015.8聂青.资产证券化对企业价值的影响探讨D.西南财经大学,2015.9周阳.我国房地产融资多元化研究D.西南财经大学,2014.10苏艳.国内资产证券化提速中国房地产业创新方向及案例印.上海房地,2016,(05):47-48.
